Der neue Job in einer anderen Stadt, die Wohnung zu klein für den erwarteten Nachwuchs - für einen raschen Wohnungswechsel gibt es viele Gründe. Ganz so schnell kommt man häufig aber doch nicht aus dem Mietvertrag. Die Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH (WHS), Teil des Vorsorge-Spezialisten Wüstenrot & Württembergische (W&W) zeigt, welche Kündigungsfristen bei Mietverträgen eingehalten werden müssen und in welchen Fällen die Kündigungsfrist verkürzt werden kann.
Seit September 2001 müssen Mieter bei der Kündigung des Mietvertrags eine Frist von drei Monaten einhalten. Wird im Mietvertrag eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart, so kann diese geltend gemacht werden, jedoch nur vom Mieter und nicht vom Vermieter. Entscheidend für den Ablauf der Kündigungsfrist ist die rechtzeitige Zustellung der Kündigung. Um den laufenden Monat für die Kündigungsfrist zu berücksichtigen, muss die Kündigung dem Vermieter spätestens am dritten Werktag des Monats zugegangen sein. Ein verspäteter Zugang der Kündigung macht sie dennoch nicht unwirksam. Die Kündigungsfrist beginnt dann aber erst im nächsten Monat. Um den Zugang der Kündigung beweisen zu können, sollte diese als Einwurfeinschreiben versandt werden. Wichtig ist, dass die Kündigung schriftlich verfasst wird, als solche deklariert ist und von allen Mietparteien unterzeichnet wurde.
In Härtefällen kann die Kündigungsfrist verkürzt werden
Erfolgt die Kündigung "aus wichtigem Grund", so gilt dies als Sonderkündigungsgrund und verkürzt die Kündigungsfrist. Wird beispielsweise die Miete erhöht, führt dies zur Verkürzung der Kündigungsfrist auf zwei Monate. Steht demnächst eine umfassende Sanierung an, die den Mieter erheblich stören wird, verkürzt sich die Kündigungsfrist auf einen Monat. Hierzu zählen allerdings keine kleinen Reparaturarbeiten, wie die notwenige Erneuerung einer Armatur. Ebenfalls zu den Sonderkündigungsgründen gehört die Gefährdung der Gesundheit durch Schimmel oder Baufälligkeit. Hier entfällt die Kündigungsfrist ganz, die Gefährdung seiner Gesundheit muss der Mieter allerdings zuerst beweisen.
Auch für den Vermieter gelten Fristen im Falle einer Kündigung
Grundsätzlich darf der Vermieter den Mietvertrag nicht grundlos kündigen, es sei denn es liegt ein Vertragsverstoß vor. Dies ist beispielsweise bei Nichtzahlung der Miete der Fall. Auch in Sonderfällen darf der Vermieter das Mietverhältnis aufheben, etwa wenn der Vermieter die Wohnung für sich oder ein Familienmitglied benötigt oder er durch die Vermietung wirtschaftliche Nachteile erleidet. Handelt es sich bei dem Mietobjekt um eine Einliegerwohnung oder befindet sich die Wohnung in einem Zweifamilienhaus, in dem auch der Vermieter wohnt, so kann dieser ebenfalls jederzeit kündigen.
Im Falle einer Kündigung hat der Vermieter jedoch eine Frist einzuhalten, welche sich nach den vorangegangenen Mietjahren richtet:
Seit September 2001 müssen Mieter bei der Kündigung des Mietvertrags eine Frist von drei Monaten einhalten. Wird im Mietvertrag eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart, so kann diese geltend gemacht werden, jedoch nur vom Mieter und nicht vom Vermieter. Entscheidend für den Ablauf der Kündigungsfrist ist die rechtzeitige Zustellung der Kündigung. Um den laufenden Monat für die Kündigungsfrist zu berücksichtigen, muss die Kündigung dem Vermieter spätestens am dritten Werktag des Monats zugegangen sein. Ein verspäteter Zugang der Kündigung macht sie dennoch nicht unwirksam. Die Kündigungsfrist beginnt dann aber erst im nächsten Monat. Um den Zugang der Kündigung beweisen zu können, sollte diese als Einwurfeinschreiben versandt werden. Wichtig ist, dass die Kündigung schriftlich verfasst wird, als solche deklariert ist und von allen Mietparteien unterzeichnet wurde.
In Härtefällen kann die Kündigungsfrist verkürzt werden
Erfolgt die Kündigung "aus wichtigem Grund", so gilt dies als Sonderkündigungsgrund und verkürzt die Kündigungsfrist. Wird beispielsweise die Miete erhöht, führt dies zur Verkürzung der Kündigungsfrist auf zwei Monate. Steht demnächst eine umfassende Sanierung an, die den Mieter erheblich stören wird, verkürzt sich die Kündigungsfrist auf einen Monat. Hierzu zählen allerdings keine kleinen Reparaturarbeiten, wie die notwenige Erneuerung einer Armatur. Ebenfalls zu den Sonderkündigungsgründen gehört die Gefährdung der Gesundheit durch Schimmel oder Baufälligkeit. Hier entfällt die Kündigungsfrist ganz, die Gefährdung seiner Gesundheit muss der Mieter allerdings zuerst beweisen.
Auch für den Vermieter gelten Fristen im Falle einer Kündigung
Grundsätzlich darf der Vermieter den Mietvertrag nicht grundlos kündigen, es sei denn es liegt ein Vertragsverstoß vor. Dies ist beispielsweise bei Nichtzahlung der Miete der Fall. Auch in Sonderfällen darf der Vermieter das Mietverhältnis aufheben, etwa wenn der Vermieter die Wohnung für sich oder ein Familienmitglied benötigt oder er durch die Vermietung wirtschaftliche Nachteile erleidet. Handelt es sich bei dem Mietobjekt um eine Einliegerwohnung oder befindet sich die Wohnung in einem Zweifamilienhaus, in dem auch der Vermieter wohnt, so kann dieser ebenfalls jederzeit kündigen.
Im Falle einer Kündigung hat der Vermieter jedoch eine Frist einzuhalten, welche sich nach den vorangegangenen Mietjahren richtet:
- Bei einem Mietverhältnis mit der Dauer von bis zu fünf Jahren beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist drei Monate,
- bei einer Mietdauer von fünf bis acht Jahren beträgt die Kündigungsfrist sechs Monate und
- bei mehr als acht Jahren Mietdauer verlängert sich die Kündigungsfrist auf neun Monate.
