Im Rahmen der Schriftenreihe "Immobilienwirtschaftliche Trends" hat die zu Aberdeen Property Investors gehörende DEGI, heute in Frankfurt eine umfassende Marktanalyse zu den südostasiatischen Immobilienmärkten und deren Investmentchancen vorgelegt. Das Motiv für diese Grundlagenarbeit liegt auf der Hand: Asien steht immer stärker im Fokus internationaler Immobilieninvestoren. "Dieser Nachfrage steht aber kaum qualifiziertes Datenmaterial gegenüber, welches eine adäquate Risikoeinschätzung zulässt", erläutert Dr. Thomas Beyerle, Leiter Research der DEGI. Er hat zusammen mit seinem Team die aufstrebenden Immobilienmärkte in Vietnam, Thailand, Malaysia und zusätzlich Singapur untersucht. Neben der rein ökonomischen Analyse der Länder und Standorte liegt ein wesentlicher Schwerpunkt der Studie auf der Identifikation und Abgrenzung von Entwicklungslagen und deren Immobilienparametern. Ein Kennzeichen gerade von aufstrebenden Immobilienmärkten ist die Verlagerung von sogenannten Top-Lagen, wodurch die Nachhaltigkeit von Investitionen nicht immer garantiert ist.
Diese researchbasierte Vorgehensweise bei Investitionen erweist sich insofern als notwendig, als sich - mit der Ausnahme Singapurs - bisher kaum stabile Immobilienmarktstrukturen in den untersuchten Ländern entwickelt haben. Zwar sind die Zukunftsperspektiven und die wenigen dokumentierten Investments nach Größe und Volumen beeindruckend, alle klassischen Marktparameter deuten aber auf eine sehr hohe Risikokomponente hin und offenbaren oftmals Schwellenlandcharakter. Mit anderen Worten: die Renditen liegen deshalb an den untersuchten Standorten mit durchschnittlich 7,1 % auch fast 2 % über den Werten von Frankfurt oder London, Tendenz stabil. Auch sind von der sich abzeichnenden Subprime-Krise bisher kaum anhaltend negative Auswirkungen zu erwarten, so die Analysten der DEGI.
Anders als in Deutschland zählen in der Region Südostasien mit bisher 21 Mrd. US-Dollar Investitionsvolumen REITs zu einer etablierten Investorengruppe. Sicherheitsorientierte Investoren mit geringer Risikoneigung und niedriger Fremfinanzierungsquote, sog. Core-Investoren, bilden bisher eher die Ausnahme in dieser Region. Analysiert man die Immobilienmarkteckdaten, wie Mietsteigerung, Umsatzentwicklung und Leerstandsabbau, so weisen diese bis 2009 mit positiven Vorzeichen in die Zukunft.
"Gleichwohl erwarten wir 2010 einen signifikanten Anstieg der Leerstände bei gleichzeitig weiterer Reduktion der Renditen" erläutert Beyerle. Zu diesem Zeitpunkt werden rechnerisch auch mehr Objekte fertig gestellt werden, als in den gesamten 7 Jahren zuvor. Die Flächenabsorption beurteilen die Researcher weiterhin als positiv, wenngleich sich erste Investitionsstandorte, z.B. Bangkok, aktuell in einer Marktabschwungphase befinden. Obwohl in Bezug auf Marktreife und Mietentwicklung die Standorte mit 0,97 insgesamt hoch positiv korreliert sind, definieren z.B. Singapur und Ho-Chi-Minh-Stadt unterschiedliche Entwicklungsstadien. 2006 und 2007 wurden in beiden Märkten Mietwachstumsraten zwischen 60 % und 70 % erzielt, was in Ho-Chi-Minh-Stadt zu Spitzenmieten von bis zu 85 USD/m²/Monat führte, die im Vergleich mit vielen etablierten europäischen Standorten ihresgleichen suchen.
Es bleibt festzuhalten, dass die Region Südostasien zwar durch ihre enorme Dynamik beeindruckt und sich aus immobilienwirtschaftlicher Sicht zunehmend Investitionsmöglichkeiten ergeben werden. Doch gerade in den untersuchten Wachstumsmärkten bleibt aufgrund der Intransparenz und politischer sowie rechtlicher Unsicherheiten ein höheres Risiko für nachhaltige Investments.
Diese researchbasierte Vorgehensweise bei Investitionen erweist sich insofern als notwendig, als sich - mit der Ausnahme Singapurs - bisher kaum stabile Immobilienmarktstrukturen in den untersuchten Ländern entwickelt haben. Zwar sind die Zukunftsperspektiven und die wenigen dokumentierten Investments nach Größe und Volumen beeindruckend, alle klassischen Marktparameter deuten aber auf eine sehr hohe Risikokomponente hin und offenbaren oftmals Schwellenlandcharakter. Mit anderen Worten: die Renditen liegen deshalb an den untersuchten Standorten mit durchschnittlich 7,1 % auch fast 2 % über den Werten von Frankfurt oder London, Tendenz stabil. Auch sind von der sich abzeichnenden Subprime-Krise bisher kaum anhaltend negative Auswirkungen zu erwarten, so die Analysten der DEGI.
Anders als in Deutschland zählen in der Region Südostasien mit bisher 21 Mrd. US-Dollar Investitionsvolumen REITs zu einer etablierten Investorengruppe. Sicherheitsorientierte Investoren mit geringer Risikoneigung und niedriger Fremfinanzierungsquote, sog. Core-Investoren, bilden bisher eher die Ausnahme in dieser Region. Analysiert man die Immobilienmarkteckdaten, wie Mietsteigerung, Umsatzentwicklung und Leerstandsabbau, so weisen diese bis 2009 mit positiven Vorzeichen in die Zukunft.
"Gleichwohl erwarten wir 2010 einen signifikanten Anstieg der Leerstände bei gleichzeitig weiterer Reduktion der Renditen" erläutert Beyerle. Zu diesem Zeitpunkt werden rechnerisch auch mehr Objekte fertig gestellt werden, als in den gesamten 7 Jahren zuvor. Die Flächenabsorption beurteilen die Researcher weiterhin als positiv, wenngleich sich erste Investitionsstandorte, z.B. Bangkok, aktuell in einer Marktabschwungphase befinden. Obwohl in Bezug auf Marktreife und Mietentwicklung die Standorte mit 0,97 insgesamt hoch positiv korreliert sind, definieren z.B. Singapur und Ho-Chi-Minh-Stadt unterschiedliche Entwicklungsstadien. 2006 und 2007 wurden in beiden Märkten Mietwachstumsraten zwischen 60 % und 70 % erzielt, was in Ho-Chi-Minh-Stadt zu Spitzenmieten von bis zu 85 USD/m²/Monat führte, die im Vergleich mit vielen etablierten europäischen Standorten ihresgleichen suchen.
Es bleibt festzuhalten, dass die Region Südostasien zwar durch ihre enorme Dynamik beeindruckt und sich aus immobilienwirtschaftlicher Sicht zunehmend Investitionsmöglichkeiten ergeben werden. Doch gerade in den untersuchten Wachstumsmärkten bleibt aufgrund der Intransparenz und politischer sowie rechtlicher Unsicherheiten ein höheres Risiko für nachhaltige Investments.
