Eigenbedarfskündigungen in Mietshäusern durch die Gesellschafter einer Investorengemeinschaft bleiben auch in Zukunft möglich. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) erst vor kurzem entschieden (Az.: VIII ZR 232/15). Für Mieter war das keine gute Nachricht, denn Eigenbedarf ist die häufigste Begründung für die Kündigung eines Mietverhältnisses. Nun stärkt der BGH den Mieterschutz wieder und stoppt die verbreitete Praxis, den Bedarf des Vermieters an Büro- oder Geschäftsräumen als legitimen Kündigungsgrund anzuerkennen (Az.: VIII ZR 45/16).Wann Eigenbedarf vorliegt und welche Rechte und Pflichten die Mieter und Vermieter haben, erläutern ARAG Experten.
Das aktuelle Urteil
Vermieter können ihren Mietern nicht kündigen, nur weil sie die Mietwohnung als Aktenlager für ihren Betrieb nutzen wollen. Bei Kündigungen aus eigenem betrieblichem Bedarf müssen künftig die Rechte der Mieter stärker berücksichtigt werden, entschied der BGH in Karlsruhe. Das Gericht präzisierte damit seine frühere „missverstandene und missverständliche" Rechtsprechung. Im verhandelten Fall wurde dem Mieter einer Zweizimmerwohnung gekündigt, weil die neue Eigentümerin die Wohnung ihrem Ehemann als Aktenarchiv überlassen wollte. Der BGH verwies nun darauf, dass eine Kündigung allein aus geschäftlichen Gründen nur möglich ist, wenn der Vermieter „ein berechtigtes Interesse" an der Beendigung des Mietverhältnisses nachweisen kann. Laut ARAG Experten haben Gerichte im Einzelfall festzustellen, ob der Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht erleiden würde, wenn er nicht kündigen könnte (Az.: VIII ZR 45/16).
Vermieter muss Gründe darlegen
Die Räume müssen beim Eigenbedarf tatsächlich benötigt werden. Der Vermieter muss vernünftige und nachvollziehbare Gründe darlegen, um den Eigenbedarf zu rechtfertigen. Er muss erläutern, wer einziehen möchte und warum gerade zum Kündigungszeitpunkt. Die Wohnung muss dabei zu Wohnzwecken benötigt werden. Eine Eigenbedarfskündigung ausschließlich zu gewerblichen oder freiberuflichen Zwecken fällt dagegen nicht unter den gesetzlichen Kündigungstatbestand des Eigenbedarfs oder der wirtschaftlichen Verwertung. Sie ist deshalb nur möglich, wenn eine Interessenabwägung ergibt, dass der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Nutzung hat. Das ist laut dem aktuellen BGH-Urteil der Fall, wenn der Vermieter Nachteile von einigem Gewicht nachweisen kann. Für die teilweise Nutzung als Büro bei gleichzeitiger Wohnnutzung muss er dagegen nur einen beachtenswerten Nachteil darlegen und beweisen.
Privilegierter Personenkreis
Der Vermieter kann Eigenbedarf geltend machen, wenn er seine Wohnung für sich selbst oder für Angehörige benötigt. Als Familienangehörige im Sinne des Gesetzes gelten zum Beispiel:
Missbrauchsverbot
Die wichtigste Grenze für die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist das Missbrauchsverbot. So ist es missbräuchlich, wenn der Vermieter eine Kündigung ausspricht, obwohl er eine andere gleich geeignete Wohnung zur freien Verfügung hat. Alternativ kann er diese Wohnung dem Mieter zum Tausch anbieten. Grundsätzlich ist der Vermieter aber nicht zum Anbieten von Alternativwohnungen verpflichtet. Ebenfalls kann es missbräuchlich sein, einem Mieter zu kündigen, obwohl die Wohnung für den Vermieter völlig ungeeignet ist, weil sie beispielsweise unangemessen groß ist (5 Zimmer Wohnung für Student/in). Unwirksam kann eine Kündigung auch dann sein, wenn die Wohnung nur vorübergehend benötigt wird oder der Eigenbedarf schon bei Abschluss des Mietvertrages vorlag, aber verschwiegen wurde. Wenn der Eigenbedarf noch im Laufe der Kündigungsfrist wegfällt, ist die Kündigung ebenfalls unwirksam.
Eigentumswohnung und Zweifamilienhäuser
Während im Normalfall bei Eigenbedarf die üblichen Kündigungsfristen Anwendung finden (drei, sechs, oder neun Monate, je nach Dauer des Mietverhältnisses), gelten besondere Kündigungsfristen, wenn die vermietete Wohnung nach Begründung des Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde. Hier beträgt die Kündigungsfrist mindestens drei Jahre. In Gebieten mit Wohnungsknappheit kann die Landesregierung die Sperrfrist auf bis zu zehn Jahre ausdehnen. Wohnt der Mieter im selben Haus und handelt es sich dabei um ein Haus mit nicht mehr als zwei Wohnungen, so ist die Kündigung leichter möglich. Der Vermieter muss sich in diesem Fall nicht auf Eigenbedarf stützen. Dem Mieter kann ohne berechtigtes Interesse gekündigt werden. Die Kündigungsfrist verlängert sich allerdings um drei Monate.
Möglichkeiten des Mieters
Falls der Umzug eine besondere Härte darstellen würde, sollte schriftlich Widerspruch gegen die Kündigung eingelegt werden. Der Widerspruch muss bis zwei Monate vor dem Kündigungstermin erfolgen. Als besondere Härtegründe kommen insbesondere
Wenn der Vermieter den Eigenbedarf nur vortäuscht und der Mieter auszieht, hat er Anspruch auf Schadensersatz. Der Vermieter muss dann alle Mehrkosten tragen, die dem Mieter durch den Umzug entstanden sind. Denkbar ist auch, dass der Mieter seinen Wiedereinzug durchsetzen kann, zumindest dann, wenn noch kein anderer Mieter eingezogen ist. Der Mieter muss beweisen, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war. Wird der Eigenbedarf nach dem Auszug des Mieters allerdings nicht realisiert, ist es im nächsten Schritt Sache des Vermieters, plausibel darzulegen, warum der in der Kündigung behauptete Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll BGH, Az.: VIII ZR 44/16).
Einigung und Aufhebungsvertrag
Sinnvoll kann es sein, wenn sich Mieter und Vermieter einigen und einen Aufhebungsvertrag schließen. Denkbar ist, dass der Vermieter Umzugskosten übernimmt sowie eine Abfindung zahlt. Ein Rechtsstreit und Unsicherheit bezüglich der Wohnungssituation lässt sich so vermeiden. Solche Verträge sollten aber niemals voreilig und nur nach sorgfältiger Prüfung unterzeichnet werden.
Das aktuelle Urteil
Vermieter können ihren Mietern nicht kündigen, nur weil sie die Mietwohnung als Aktenlager für ihren Betrieb nutzen wollen. Bei Kündigungen aus eigenem betrieblichem Bedarf müssen künftig die Rechte der Mieter stärker berücksichtigt werden, entschied der BGH in Karlsruhe. Das Gericht präzisierte damit seine frühere „missverstandene und missverständliche" Rechtsprechung. Im verhandelten Fall wurde dem Mieter einer Zweizimmerwohnung gekündigt, weil die neue Eigentümerin die Wohnung ihrem Ehemann als Aktenarchiv überlassen wollte. Der BGH verwies nun darauf, dass eine Kündigung allein aus geschäftlichen Gründen nur möglich ist, wenn der Vermieter „ein berechtigtes Interesse" an der Beendigung des Mietverhältnisses nachweisen kann. Laut ARAG Experten haben Gerichte im Einzelfall festzustellen, ob der Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht erleiden würde, wenn er nicht kündigen könnte (Az.: VIII ZR 45/16).
Vermieter muss Gründe darlegen
Die Räume müssen beim Eigenbedarf tatsächlich benötigt werden. Der Vermieter muss vernünftige und nachvollziehbare Gründe darlegen, um den Eigenbedarf zu rechtfertigen. Er muss erläutern, wer einziehen möchte und warum gerade zum Kündigungszeitpunkt. Die Wohnung muss dabei zu Wohnzwecken benötigt werden. Eine Eigenbedarfskündigung ausschließlich zu gewerblichen oder freiberuflichen Zwecken fällt dagegen nicht unter den gesetzlichen Kündigungstatbestand des Eigenbedarfs oder der wirtschaftlichen Verwertung. Sie ist deshalb nur möglich, wenn eine Interessenabwägung ergibt, dass der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Nutzung hat. Das ist laut dem aktuellen BGH-Urteil der Fall, wenn der Vermieter Nachteile von einigem Gewicht nachweisen kann. Für die teilweise Nutzung als Büro bei gleichzeitiger Wohnnutzung muss er dagegen nur einen beachtenswerten Nachteil darlegen und beweisen.
Privilegierter Personenkreis
Der Vermieter kann Eigenbedarf geltend machen, wenn er seine Wohnung für sich selbst oder für Angehörige benötigt. Als Familienangehörige im Sinne des Gesetzes gelten zum Beispiel:
- Großeltern, Eltern, Kinder, Enkel
- Geschwister
- Schwiegereltern
- Stiefkinder, Nichten und Neffen.
Missbrauchsverbot
Die wichtigste Grenze für die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist das Missbrauchsverbot. So ist es missbräuchlich, wenn der Vermieter eine Kündigung ausspricht, obwohl er eine andere gleich geeignete Wohnung zur freien Verfügung hat. Alternativ kann er diese Wohnung dem Mieter zum Tausch anbieten. Grundsätzlich ist der Vermieter aber nicht zum Anbieten von Alternativwohnungen verpflichtet. Ebenfalls kann es missbräuchlich sein, einem Mieter zu kündigen, obwohl die Wohnung für den Vermieter völlig ungeeignet ist, weil sie beispielsweise unangemessen groß ist (5 Zimmer Wohnung für Student/in). Unwirksam kann eine Kündigung auch dann sein, wenn die Wohnung nur vorübergehend benötigt wird oder der Eigenbedarf schon bei Abschluss des Mietvertrages vorlag, aber verschwiegen wurde. Wenn der Eigenbedarf noch im Laufe der Kündigungsfrist wegfällt, ist die Kündigung ebenfalls unwirksam.
Eigentumswohnung und Zweifamilienhäuser
Während im Normalfall bei Eigenbedarf die üblichen Kündigungsfristen Anwendung finden (drei, sechs, oder neun Monate, je nach Dauer des Mietverhältnisses), gelten besondere Kündigungsfristen, wenn die vermietete Wohnung nach Begründung des Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde. Hier beträgt die Kündigungsfrist mindestens drei Jahre. In Gebieten mit Wohnungsknappheit kann die Landesregierung die Sperrfrist auf bis zu zehn Jahre ausdehnen. Wohnt der Mieter im selben Haus und handelt es sich dabei um ein Haus mit nicht mehr als zwei Wohnungen, so ist die Kündigung leichter möglich. Der Vermieter muss sich in diesem Fall nicht auf Eigenbedarf stützen. Dem Mieter kann ohne berechtigtes Interesse gekündigt werden. Die Kündigungsfrist verlängert sich allerdings um drei Monate.
Möglichkeiten des Mieters
Falls der Umzug eine besondere Härte darstellen würde, sollte schriftlich Widerspruch gegen die Kündigung eingelegt werden. Der Widerspruch muss bis zwei Monate vor dem Kündigungstermin erfolgen. Als besondere Härtegründe kommen insbesondere
- fehlender Ersatzraum,
- hohes Alter, Krankheit, Behinderung
- und Schwangerschaft in Betracht.
Wenn der Vermieter den Eigenbedarf nur vortäuscht und der Mieter auszieht, hat er Anspruch auf Schadensersatz. Der Vermieter muss dann alle Mehrkosten tragen, die dem Mieter durch den Umzug entstanden sind. Denkbar ist auch, dass der Mieter seinen Wiedereinzug durchsetzen kann, zumindest dann, wenn noch kein anderer Mieter eingezogen ist. Der Mieter muss beweisen, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war. Wird der Eigenbedarf nach dem Auszug des Mieters allerdings nicht realisiert, ist es im nächsten Schritt Sache des Vermieters, plausibel darzulegen, warum der in der Kündigung behauptete Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll BGH, Az.: VIII ZR 44/16).
Einigung und Aufhebungsvertrag
Sinnvoll kann es sein, wenn sich Mieter und Vermieter einigen und einen Aufhebungsvertrag schließen. Denkbar ist, dass der Vermieter Umzugskosten übernimmt sowie eine Abfindung zahlt. Ein Rechtsstreit und Unsicherheit bezüglich der Wohnungssituation lässt sich so vermeiden. Solche Verträge sollten aber niemals voreilig und nur nach sorgfältiger Prüfung unterzeichnet werden.
