Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem aktuellen Urteil Gerichte, die mit der Rechtmäßigkeit von Eigenbedarfskündiungen befasst sind, zur genauen Einzelfallprüfung ermahnt. Das neue Urteil, wann überhaupt Eigenbedarf vorliegt und welche Rechte und Pflichten die Mieter und Vermieter haben, erläutern ARAG Experten.
Das aktuelle Urteil
Der BGH hat am 22. Mai dieses Jahres entschieden, dass die Möglichkeit, mit dem Verweis auf unzumutbare Härte einer Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs zu widersprechen, immer im Einzelfall zu prüfen ist. Die Karlsruher Richter mahnten einer Mitteilung des BGH zufolge die Gerichte zu einer sorgfältigen Aufklärung des Sachverhalts in diesen Fällen an. Der Entscheidung lagen zwei konkrete Fälle zugrunde:
Im ersten Fall hatte das Landgericht Berlin eine Kündigung wegen Eigenbedarfs für rechtmäßig erklärt. Die Mieterin durfte aber trotzdem in der Wohnung bleiben, da die über 80-Jährige schon sehr lange in der Wohnung lebt und an einer attestierten Demenz leidet. Ein Härtefall!
Im zweiten Fall gab das LG Halle einer Räumungsklage statt. Die Richter waren der Ansicht, ein Umzug sei den Mietern einer Doppelhaushälfte trotz verschiedener schwerer Krankheiten zumutbar. Der BGH hob nun beide Entscheidungen auf. "Allgemeine Fallgruppen" etwa aufgrund eines bestimmten Alters oder der Mietdauer, in denen generell die Interessen der Vermieter oder der Mieter überwögen, ließen sich nicht bilden, heißt es in der Urteilsbegründung. Die BGH-Richter erklärten, dass bei möglichen gesundheitlichen Härten auch ein Gutachter hinzugezogen werden müsse. Nur eine solche Herangehensweise ermögliche es Richtern, "eine angemessene Abwägung bei der Härtefallprüfung vorzunehmen" (BGH, Az.: VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17).
Vermieter muss Gründe nach wie vor darlegen
Die Räume müssen beim Eigenbedarf tatsächlich benötigt werden. Der Vermieter muss vernünftige und nachvollziehbare Gründe darlegen, um den Eigenbedarf zu rechtfertigen. Er muss erläutern, wer einziehen möchte und warum gerade zum Kündigungszeitpunkt. Die Wohnung muss dabei zu Wohnzwecken benötigt werden. Eine Eigenbedarfskündigung ausschließlich zu gewerblichen oder freiberuflichen Zwecken fällt dagegen nicht unter den gesetzlichen Kündigungstatbestand des Eigenbedarfs oder der wirtschaftlichen Verwertung. Sie ist deshalb nur möglich, wenn eine Interessenabwägung ergibt, dass der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Nutzung hat. Das ist laut dem aktuellen BGH-Urteil der Fall, wenn der Vermieter Nachteile von einigem Gewicht nachweisen kann. Für die teilweise Nutzung als Büro bei gleichzeitiger Wohnnutzung muss er dagegen nur einen beachtenswerten Nachteil darlegen und beweisen.
Privilegierter Personenkreis
Der Vermieter kann Eigenbedarf geltend machen, wenn er seine Wohnung für sich selbst oder für Angehörige benötigt. Als Familienangehörige im Sinne des Gesetzes gelten zum Beispiel
Missbrauchsverbot
Die wichtigste Grenze für die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist das Missbrauchsverbot. So ist es missbräuchlich, wenn der Vermieter eine Kündigung ausspricht, obwohl er eine andere gleich geeignete Wohnung zur freien Verfügung hat. Alternativ kann er diese Wohnung dem Mieter zum Tausch anbieten. Grundsätzlich ist der Vermieter aber nicht zum Anbieten von Alternativwohnungen verpflichtet. Ebenfalls kann es missbräuchlich sein, einem Mieter zu kündigen, obwohl die Wohnung für den Vermieter völlig ungeeignet ist, weil sie beispielsweise unangemessen groß ist. Laut BGH kommt es allerdings immer auf den Einzelfall an, feste Grenzwerte gibt es nicht (Az.: VIII ZR 166/14). Unwirksam kann eine Kündigung auch dann sein, wenn die Wohnung nur vorübergehend benötigt wird oder der Eigenbedarf schon bei Abschluss des Mietvertrages vorlag, aber verschwiegen wurde. Wenn der Eigenbedarf noch im Laufe der Kündigungsfrist wegfällt, ist die Kündigung ebenfalls unwirksam.
Eigentumswohnung und Zweifamilienhäuser
Während im Normalfall bei Eigenbedarf die üblichen Kündigungsfristen Anwendung finden (drei, sechs oder neun Monate, je nach Dauer des Mietverhältnisses), gelten besondere Kündigungsfristen, wenn die vermietete Wohnung nach Begründung des Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde. Hier beträgt die Kündigungsfrist mindestens drei Jahre. In Gebieten mit Wohnungsknappheit kann die Landesregierung die Sperrfrist auf bis zu zehn Jahre ausdehnen. Wohnt der Mieter im selben Haus und handelt es sich dabei um ein Haus mit nicht mehr als zwei Wohnungen, so ist die Kündigung leichter möglich. Der Vermieter muss sich in diesem Fall nicht auf Eigenbedarf stützen. Dem Mieter kann ohne berechtigtes Interesse gekündigt werden. Die Kündigungsfrist verlängert sich allerdings um drei Monate.
Möglichkeiten des Mieters
Falls der Umzug eine besondere Härte darstellen würde, sollte schriftlich Widerspruch gegen die Kündigung eingelegt werden. Der Widerspruch muss bis zwei Monate vor dem Kündigungstermin erfolgen. Als besondere Härtegründe kommen insbesondere
Schadensersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf
Wenn der Vermieter den Eigenbedarf nur vortäuscht und der Mieter auszieht, hat dieser Anspruch auf Schadensersatz. Der Vermieter muss dann alle Mehrkosten tragen, die dem Mieter durch den Umzug entstanden sind. Denkbar ist auch, dass der Mieter seinen Wiedereinzug durchsetzen kann, zumindest dann, wenn noch kein anderer Mieter eingezogen ist. Der Mieter muss beweisen, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war. Wird der Eigenbedarf nach dem Auszug des Mieters allerdings nicht realisiert, ist es im nächsten Schritt Sache des Vermieters, plausibel darzulegen, warum der in der Kündigung behauptete Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll (BGH, Az.: VIII ZR 44/16).
Einigung und Aufhebungsvertrag
Sinnvoll kann es sein, wenn sich Mieter und Vermieter einigen und einen Aufhebungsvertrag schließen. Denkbar ist, dass der Vermieter Umzugskosten übernimmt sowie eine Abfindung zahlt. Ein Rechtsstreit und Unsicherheit bezüglich der Wohnungssituation lässt sich so vermeiden. Solche Verträge sollten aber niemals voreilig und nur nach sorgfältiger Prüfung unterzeichnet werden.
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Das aktuelle Urteil
Der BGH hat am 22. Mai dieses Jahres entschieden, dass die Möglichkeit, mit dem Verweis auf unzumutbare Härte einer Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs zu widersprechen, immer im Einzelfall zu prüfen ist. Die Karlsruher Richter mahnten einer Mitteilung des BGH zufolge die Gerichte zu einer sorgfältigen Aufklärung des Sachverhalts in diesen Fällen an. Der Entscheidung lagen zwei konkrete Fälle zugrunde:
Im ersten Fall hatte das Landgericht Berlin eine Kündigung wegen Eigenbedarfs für rechtmäßig erklärt. Die Mieterin durfte aber trotzdem in der Wohnung bleiben, da die über 80-Jährige schon sehr lange in der Wohnung lebt und an einer attestierten Demenz leidet. Ein Härtefall!
Im zweiten Fall gab das LG Halle einer Räumungsklage statt. Die Richter waren der Ansicht, ein Umzug sei den Mietern einer Doppelhaushälfte trotz verschiedener schwerer Krankheiten zumutbar. Der BGH hob nun beide Entscheidungen auf. "Allgemeine Fallgruppen" etwa aufgrund eines bestimmten Alters oder der Mietdauer, in denen generell die Interessen der Vermieter oder der Mieter überwögen, ließen sich nicht bilden, heißt es in der Urteilsbegründung. Die BGH-Richter erklärten, dass bei möglichen gesundheitlichen Härten auch ein Gutachter hinzugezogen werden müsse. Nur eine solche Herangehensweise ermögliche es Richtern, "eine angemessene Abwägung bei der Härtefallprüfung vorzunehmen" (BGH, Az.: VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17).
Vermieter muss Gründe nach wie vor darlegen
Die Räume müssen beim Eigenbedarf tatsächlich benötigt werden. Der Vermieter muss vernünftige und nachvollziehbare Gründe darlegen, um den Eigenbedarf zu rechtfertigen. Er muss erläutern, wer einziehen möchte und warum gerade zum Kündigungszeitpunkt. Die Wohnung muss dabei zu Wohnzwecken benötigt werden. Eine Eigenbedarfskündigung ausschließlich zu gewerblichen oder freiberuflichen Zwecken fällt dagegen nicht unter den gesetzlichen Kündigungstatbestand des Eigenbedarfs oder der wirtschaftlichen Verwertung. Sie ist deshalb nur möglich, wenn eine Interessenabwägung ergibt, dass der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Nutzung hat. Das ist laut dem aktuellen BGH-Urteil der Fall, wenn der Vermieter Nachteile von einigem Gewicht nachweisen kann. Für die teilweise Nutzung als Büro bei gleichzeitiger Wohnnutzung muss er dagegen nur einen beachtenswerten Nachteil darlegen und beweisen.
Privilegierter Personenkreis
Der Vermieter kann Eigenbedarf geltend machen, wenn er seine Wohnung für sich selbst oder für Angehörige benötigt. Als Familienangehörige im Sinne des Gesetzes gelten zum Beispiel
- Großeltern, Eltern, Kinder, Enkel,
- Geschwister,
- Schwiegereltern,
- Stiefkinder, Nichten und Neffen.
Missbrauchsverbot
Die wichtigste Grenze für die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist das Missbrauchsverbot. So ist es missbräuchlich, wenn der Vermieter eine Kündigung ausspricht, obwohl er eine andere gleich geeignete Wohnung zur freien Verfügung hat. Alternativ kann er diese Wohnung dem Mieter zum Tausch anbieten. Grundsätzlich ist der Vermieter aber nicht zum Anbieten von Alternativwohnungen verpflichtet. Ebenfalls kann es missbräuchlich sein, einem Mieter zu kündigen, obwohl die Wohnung für den Vermieter völlig ungeeignet ist, weil sie beispielsweise unangemessen groß ist. Laut BGH kommt es allerdings immer auf den Einzelfall an, feste Grenzwerte gibt es nicht (Az.: VIII ZR 166/14). Unwirksam kann eine Kündigung auch dann sein, wenn die Wohnung nur vorübergehend benötigt wird oder der Eigenbedarf schon bei Abschluss des Mietvertrages vorlag, aber verschwiegen wurde. Wenn der Eigenbedarf noch im Laufe der Kündigungsfrist wegfällt, ist die Kündigung ebenfalls unwirksam.
Eigentumswohnung und Zweifamilienhäuser
Während im Normalfall bei Eigenbedarf die üblichen Kündigungsfristen Anwendung finden (drei, sechs oder neun Monate, je nach Dauer des Mietverhältnisses), gelten besondere Kündigungsfristen, wenn die vermietete Wohnung nach Begründung des Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde. Hier beträgt die Kündigungsfrist mindestens drei Jahre. In Gebieten mit Wohnungsknappheit kann die Landesregierung die Sperrfrist auf bis zu zehn Jahre ausdehnen. Wohnt der Mieter im selben Haus und handelt es sich dabei um ein Haus mit nicht mehr als zwei Wohnungen, so ist die Kündigung leichter möglich. Der Vermieter muss sich in diesem Fall nicht auf Eigenbedarf stützen. Dem Mieter kann ohne berechtigtes Interesse gekündigt werden. Die Kündigungsfrist verlängert sich allerdings um drei Monate.
Möglichkeiten des Mieters
Falls der Umzug eine besondere Härte darstellen würde, sollte schriftlich Widerspruch gegen die Kündigung eingelegt werden. Der Widerspruch muss bis zwei Monate vor dem Kündigungstermin erfolgen. Als besondere Härtegründe kommen insbesondere
- fehlender Ersatzraum,
- hohes Alter, Krankheit, Behinderung
- und Schwangerschaft
Schadensersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf
Wenn der Vermieter den Eigenbedarf nur vortäuscht und der Mieter auszieht, hat dieser Anspruch auf Schadensersatz. Der Vermieter muss dann alle Mehrkosten tragen, die dem Mieter durch den Umzug entstanden sind. Denkbar ist auch, dass der Mieter seinen Wiedereinzug durchsetzen kann, zumindest dann, wenn noch kein anderer Mieter eingezogen ist. Der Mieter muss beweisen, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war. Wird der Eigenbedarf nach dem Auszug des Mieters allerdings nicht realisiert, ist es im nächsten Schritt Sache des Vermieters, plausibel darzulegen, warum der in der Kündigung behauptete Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll (BGH, Az.: VIII ZR 44/16).
Einigung und Aufhebungsvertrag
Sinnvoll kann es sein, wenn sich Mieter und Vermieter einigen und einen Aufhebungsvertrag schließen. Denkbar ist, dass der Vermieter Umzugskosten übernimmt sowie eine Abfindung zahlt. Ein Rechtsstreit und Unsicherheit bezüglich der Wohnungssituation lässt sich so vermeiden. Solche Verträge sollten aber niemals voreilig und nur nach sorgfältiger Prüfung unterzeichnet werden.
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