Die Frist endet Silvester. Bis zum 31. Dezember 2014 muss die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2013 dem privaten Mieter vorliegen, wenn - wie üblich - das Kalenderjahr als Abrechnungszeitraum festgelegt ist. Darauf weisen jetzt ARAG Experten hin:
Die Frist
Hat der Vermieter bis zum Ende des Jahres 2014 keine Abrechnung von 2013 geschickt, kann er in der Regel nichts mehr nachfordern. Der Vermieter kann auch nicht behaupten, er habe die Abrechnung 2013 mit der von 2014 zusammenfassen wollen; laut § 556 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches darf der Abrechnungszeitraum nämlich höchstens zwölf Monate betragen. Vermieter sind laut einem Urteil auch dafür verantwortlich, dass die Abrechnungen zu Heiz- und Betriebskosten fristgemäß beim Mieter eingehen. Kommt solch eine Abrechnung als einfacher Brief auf dem normalen Postweg abhanden oder wird verspätet zugestellt, bleiben Vermieter in der Regel auf den Kosten sitzen, entschied der BGH. (Az.: VIII ZR 107/08). Aber Vorsicht: Ein Mieter muss auch dann Betriebskostenforderungen nachgeben, wenn nur er die Abrechnung erhalten hat, nicht aber seine Mitmieter, die ebenfalls Vertragspartner des Vermieters sind (BGH, Az.: VIII ZR 263/09). ARAG Experten haben noch eine gute Nachricht für Mieter: Wer in Unkenntnis der Rechtslage eine verspätet eingegangene Nebenkostenabrechnung bezahlt hat, kann die Zahlung auch später noch zurückverlangen. Ergibt sich andererseits bei der Abrechnung durch geleistete Vorauszahlungen ein Guthaben für den Mieter, kann dieser auch nach der Zwölf-Monats-Frist seine Nachzahlungen vom Vermieter fordern. Erstellt der Vermieter gar keine Abrechnung, kann der Mieter unter bestimmten Umständen sogar seine gesamten Vorauszahlungen zurückverlangen (BGH, Az. VIII ZR 94/05 und VIII ZR 57/04).
Angemessene Summen
Aber auch wenn die Abrechnung noch pünktlich kommt, sollte man nicht einfach blind die Summe begleichen. Um eine Vorstellung davon zu bekommen, welche Summen angemessen sind, können sich Mieter am Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds (DMB) orientieren. Dieser gewährleistet eine umfassende und repräsentative Aussage zur Durchschnittshöhe der Nebenkosten. Wer deutlich mehr zahlt, sollte sich deshalb seine Nebenkostenabrechnung etwas genauer ansehen. Das gilt besonders, wenn die Kosten im Vergleich zum Vorjahr stark gestiegen sind, raten ARAG Experten. Überhöhte Kosten im Vergleich zu marktüblichen Preisen muss der Mieter nämlich nicht zahlen.
Reparaturen und Instandhaltung sind keine Nebenkosten
Grundsätzlich muss im Mietvertrag geregelt sein, was zu den Nebenkosten zählt. Den Rahmen gibt die Betriebskostenverordnung vor. Dort wird aufgezählt, welche laufenden Kosten Vermieter abrechnen dürfen. Einmalige Ausgaben für Reparaturen oder Instandhaltung sind grundsätzlich keine Betriebskosten. Allerdings hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass auch Kosten für die Überprüfung einer Elektroanlage zu den Betriebskosten zählen (Az.: VIII ZR 123/06). Voraussetzung: Sie sind im Mietvertrag aufgeführt. Tabu sind dagegen Bankgebühren, Beiträge zur Rechtsschutz- und Mietausfallversicherung oder Verwaltungskosten.
Anpassung von Vorauszahlungen
Eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen ist nur dann angemessen, wenn sie auf die voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten im laufenden Abrechnungsjahr abstellt. In dem vom BGH mitgeteilten Fall hatten die Mieter geklagt. Ihre Vermieterin hatte die Betriebs- und Heizkosten für das vergangen Jahr abgerechnet. Aus der Abrechnung ergab sich eine Nachforderung zu Gunsten der Vermieterin. Die Beklagte verlangte zugleich eine Anpassung der monatlichen Vorauszahlungen. Deren Höhe ermittelte sie, indem sie neben dem Ergebnis der Betriebskostenabrechnung (geteilt durch 12 Monate) einen Sicherheitszuschlag von zehn Prozent auf die bisher ermittelten Kosten ansetzte. Die Mieter klagten gegen die Erhöhung der Vorauszahlungen in Höhe des geforderten Sicherheitszuschlages und bekamen von den Vorinstanzen und dem BGH Recht, so die ARAG Experten (BGH, Az.: VIII ZR 294/10).
Die Frist
Hat der Vermieter bis zum Ende des Jahres 2014 keine Abrechnung von 2013 geschickt, kann er in der Regel nichts mehr nachfordern. Der Vermieter kann auch nicht behaupten, er habe die Abrechnung 2013 mit der von 2014 zusammenfassen wollen; laut § 556 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches darf der Abrechnungszeitraum nämlich höchstens zwölf Monate betragen. Vermieter sind laut einem Urteil auch dafür verantwortlich, dass die Abrechnungen zu Heiz- und Betriebskosten fristgemäß beim Mieter eingehen. Kommt solch eine Abrechnung als einfacher Brief auf dem normalen Postweg abhanden oder wird verspätet zugestellt, bleiben Vermieter in der Regel auf den Kosten sitzen, entschied der BGH. (Az.: VIII ZR 107/08). Aber Vorsicht: Ein Mieter muss auch dann Betriebskostenforderungen nachgeben, wenn nur er die Abrechnung erhalten hat, nicht aber seine Mitmieter, die ebenfalls Vertragspartner des Vermieters sind (BGH, Az.: VIII ZR 263/09). ARAG Experten haben noch eine gute Nachricht für Mieter: Wer in Unkenntnis der Rechtslage eine verspätet eingegangene Nebenkostenabrechnung bezahlt hat, kann die Zahlung auch später noch zurückverlangen. Ergibt sich andererseits bei der Abrechnung durch geleistete Vorauszahlungen ein Guthaben für den Mieter, kann dieser auch nach der Zwölf-Monats-Frist seine Nachzahlungen vom Vermieter fordern. Erstellt der Vermieter gar keine Abrechnung, kann der Mieter unter bestimmten Umständen sogar seine gesamten Vorauszahlungen zurückverlangen (BGH, Az. VIII ZR 94/05 und VIII ZR 57/04).
Angemessene Summen
Aber auch wenn die Abrechnung noch pünktlich kommt, sollte man nicht einfach blind die Summe begleichen. Um eine Vorstellung davon zu bekommen, welche Summen angemessen sind, können sich Mieter am Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds (DMB) orientieren. Dieser gewährleistet eine umfassende und repräsentative Aussage zur Durchschnittshöhe der Nebenkosten. Wer deutlich mehr zahlt, sollte sich deshalb seine Nebenkostenabrechnung etwas genauer ansehen. Das gilt besonders, wenn die Kosten im Vergleich zum Vorjahr stark gestiegen sind, raten ARAG Experten. Überhöhte Kosten im Vergleich zu marktüblichen Preisen muss der Mieter nämlich nicht zahlen.
Reparaturen und Instandhaltung sind keine Nebenkosten
Grundsätzlich muss im Mietvertrag geregelt sein, was zu den Nebenkosten zählt. Den Rahmen gibt die Betriebskostenverordnung vor. Dort wird aufgezählt, welche laufenden Kosten Vermieter abrechnen dürfen. Einmalige Ausgaben für Reparaturen oder Instandhaltung sind grundsätzlich keine Betriebskosten. Allerdings hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass auch Kosten für die Überprüfung einer Elektroanlage zu den Betriebskosten zählen (Az.: VIII ZR 123/06). Voraussetzung: Sie sind im Mietvertrag aufgeführt. Tabu sind dagegen Bankgebühren, Beiträge zur Rechtsschutz- und Mietausfallversicherung oder Verwaltungskosten.
Anpassung von Vorauszahlungen
Eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen ist nur dann angemessen, wenn sie auf die voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten im laufenden Abrechnungsjahr abstellt. In dem vom BGH mitgeteilten Fall hatten die Mieter geklagt. Ihre Vermieterin hatte die Betriebs- und Heizkosten für das vergangen Jahr abgerechnet. Aus der Abrechnung ergab sich eine Nachforderung zu Gunsten der Vermieterin. Die Beklagte verlangte zugleich eine Anpassung der monatlichen Vorauszahlungen. Deren Höhe ermittelte sie, indem sie neben dem Ergebnis der Betriebskostenabrechnung (geteilt durch 12 Monate) einen Sicherheitszuschlag von zehn Prozent auf die bisher ermittelten Kosten ansetzte. Die Mieter klagten gegen die Erhöhung der Vorauszahlungen in Höhe des geforderten Sicherheitszuschlages und bekamen von den Vorinstanzen und dem BGH Recht, so die ARAG Experten (BGH, Az.: VIII ZR 294/10).
