Die Immobilie als Investment ist spannender denn je – noch interessanter sind Dach-Immobilienfonds, die das Risiko streuen und das Renditepotenzial erhöhen. Ralf Schlautmann von ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers nennt Fakten rund um die Fonds.
„Die nächsten Jahre bieten beste Voraussetzungen für die Initiatoren von Fondsprodukten für Immobiliendachfonds“, sagt Ralf Schlautmann, Projektleiter Strategie Immobiliengesellschaften bei den Stuttgarter ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers. Das zeigen auch die Untersuchungen von Feri Rating & Research, wonach 77 Prozent der deutschen institutionellen Anleger in den nächsten Jahren den Immobilienanteil an ihrem Gesamtvermögen erhöhen möchten – bei sinkenden direkten Investments.
Noch gibt es keinen geschlossenen Dachfonds, der Immobilienaktien direkt oder in Form von Zertifikaten im Portfolio hält. Dabei sind die Immobilienaktien ein sinnvolles Instrument, um das Rendite-Risiko-Verhältnis zu verbessern. Entstanden sind die ersten Immobiliendachfonds im Bereich der geschlossenen Fonds. Mittels einfacher Strukturierung konnten die Fonds in verschiedene Immobiliengesellschaften investieren und das Portfolio so diversifizieren. Insbesondere im opportunistischen Bereich wurde in verschiedene Projektentwicklungen investiert, die Laufzeit der Fonds wurde auf vier bis sieben Jahre geplant.
Börsennotierte Dachfonds gibt es auf dem deutschen Markt nur wenige, aber es gibt sie. Allen voran der DJE Real Estate Fonds, dessen Zulassung als erster börsennotierte Dachfonds durch die Aufsichtsbehörde über ein Jahr gedauert hat. Aber die Mühen haben sich gelohnt: Der DJE Fonds hat inzwischen ein Volumen von ca. 1,7 Milliarden Euro erreicht.
60 bis 70 Prozent der Investitionen eines Immobiliendachfonds werden in offene Immobilienfonds investiert, bis zu 20 Prozent fallen auf Immobilienaktienfonds oder Zertifikate. Der Rest setzt sich aus direkt ausgewählten Immobilienaktien und sonstigen liquiden Mitteln zusammen. Allein der Fonds „Stratego Grund“ der Landesbank Berlin Investment ist eine Ausnahme: Er verzichtet auf die Investition in Immobilienaktien, sondern bündelt insbesondere international ausgerichtete Immobilienfonds. „Dabei sind es gerade die Immobilienaktien, die dem Dachfonds die notwendige Performance verschaffen“, sagt Schlautmann.
„Mit einer ausgewogenen Investition in REITs und Immobilien-AGs wird das Rendite-Risiko-Verhältnis im Dachfonds für die Anleger eigentlich erst interessant.“ Bei dem Rendite-Risiko-Profil liegen die Immobiliendachfonds nahe an den direkten Immobilieninvestments und auf vergleichbarer Stufe mit den offenen Immobilienfonds, insbesondere dann, wenn der Focus auf internationale Anlageprojekte gerichtet ist. Immobilienaktienfonds haben im Allgemeinen eine höhere Volatilität, die geringste Schwankungsbreite unter den Immobilienaktienfonds hatte in den letzten drei Jahren der E&G Immobilienaktienfonds Europa.
Eine Alternative zum Dachfonds ist ein individuelles Vermögensmanagement, bei dem entsprechend der Risikobereitschaft eine Kombination aus verschiedenen indirekten Immobilieninvestments ermittelt wird. Die ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers, Pionier im Segment Immobilienaktienfonds und Emittent der Immobilienindizes DIMAX, EPIX und ERIX, bieten ihren Kunden unter dem Namen PRIME (Property Related Investments managed by E&G) individuelle Anlageberatung für indirekte Immobilieninvestments an. Im Gegensatz zu Dachimmobilienfonds kann bei diesen Immobilieninvestments das Portfolio individueller gestaltet werden. Beteiligungen an geschlossenen Beteiligungsfonds im In- und Ausland sind möglich. Die Auswahl an interessanten Investitionsmöglichkeiten steigt, Umwege über Zertifikatsstrukturen sind nicht zwingend notwendig.
„Die aus der individuellen Vermögensberatung entstandenen Fund-in-Funds-Konstruktionen sind gerade dann für den Anleger interessant, wenn er nicht selbst über die Expertise im Segment indirekte Immobilieninvestments verfügt, aber bestmöglich in dieser Assetklasse investieren möchte“, erklärt Schlautmann.
Mit zunehmender Marktkapitalisierung und der Erweiterung von REITs in Europa wird es aber sicher bald mehr Branchendachfonds geben. Nischen für weitere Dachfonds sind bereits jetzt vorhanden: Indirekte Anlageprodukte, die für das 1,5 Milliarden Euro große Fondsvolumen eines DJE Fonds zu klein sind. Viele indirekte Anlageprodukte sind beispielsweise aufgrund der geringen Marktkapitalisierung nicht mehr auf dem Radar eines DJE Fonds. Bei 1,7 Milliarden Euro Fondsvolumen werden von den Managern inzwischen nur noch Zielfonds von bedeutender Größe ausgewählt.
„Die nächsten Jahre bieten beste Voraussetzungen für die Initiatoren von Fondsprodukten für Immobiliendachfonds“, sagt Ralf Schlautmann, Projektleiter Strategie Immobiliengesellschaften bei den Stuttgarter ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers. Das zeigen auch die Untersuchungen von Feri Rating & Research, wonach 77 Prozent der deutschen institutionellen Anleger in den nächsten Jahren den Immobilienanteil an ihrem Gesamtvermögen erhöhen möchten – bei sinkenden direkten Investments.
Noch gibt es keinen geschlossenen Dachfonds, der Immobilienaktien direkt oder in Form von Zertifikaten im Portfolio hält. Dabei sind die Immobilienaktien ein sinnvolles Instrument, um das Rendite-Risiko-Verhältnis zu verbessern. Entstanden sind die ersten Immobiliendachfonds im Bereich der geschlossenen Fonds. Mittels einfacher Strukturierung konnten die Fonds in verschiedene Immobiliengesellschaften investieren und das Portfolio so diversifizieren. Insbesondere im opportunistischen Bereich wurde in verschiedene Projektentwicklungen investiert, die Laufzeit der Fonds wurde auf vier bis sieben Jahre geplant.
Börsennotierte Dachfonds gibt es auf dem deutschen Markt nur wenige, aber es gibt sie. Allen voran der DJE Real Estate Fonds, dessen Zulassung als erster börsennotierte Dachfonds durch die Aufsichtsbehörde über ein Jahr gedauert hat. Aber die Mühen haben sich gelohnt: Der DJE Fonds hat inzwischen ein Volumen von ca. 1,7 Milliarden Euro erreicht.
60 bis 70 Prozent der Investitionen eines Immobiliendachfonds werden in offene Immobilienfonds investiert, bis zu 20 Prozent fallen auf Immobilienaktienfonds oder Zertifikate. Der Rest setzt sich aus direkt ausgewählten Immobilienaktien und sonstigen liquiden Mitteln zusammen. Allein der Fonds „Stratego Grund“ der Landesbank Berlin Investment ist eine Ausnahme: Er verzichtet auf die Investition in Immobilienaktien, sondern bündelt insbesondere international ausgerichtete Immobilienfonds. „Dabei sind es gerade die Immobilienaktien, die dem Dachfonds die notwendige Performance verschaffen“, sagt Schlautmann.
„Mit einer ausgewogenen Investition in REITs und Immobilien-AGs wird das Rendite-Risiko-Verhältnis im Dachfonds für die Anleger eigentlich erst interessant.“ Bei dem Rendite-Risiko-Profil liegen die Immobiliendachfonds nahe an den direkten Immobilieninvestments und auf vergleichbarer Stufe mit den offenen Immobilienfonds, insbesondere dann, wenn der Focus auf internationale Anlageprojekte gerichtet ist. Immobilienaktienfonds haben im Allgemeinen eine höhere Volatilität, die geringste Schwankungsbreite unter den Immobilienaktienfonds hatte in den letzten drei Jahren der E&G Immobilienaktienfonds Europa.
Eine Alternative zum Dachfonds ist ein individuelles Vermögensmanagement, bei dem entsprechend der Risikobereitschaft eine Kombination aus verschiedenen indirekten Immobilieninvestments ermittelt wird. Die ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers, Pionier im Segment Immobilienaktienfonds und Emittent der Immobilienindizes DIMAX, EPIX und ERIX, bieten ihren Kunden unter dem Namen PRIME (Property Related Investments managed by E&G) individuelle Anlageberatung für indirekte Immobilieninvestments an. Im Gegensatz zu Dachimmobilienfonds kann bei diesen Immobilieninvestments das Portfolio individueller gestaltet werden. Beteiligungen an geschlossenen Beteiligungsfonds im In- und Ausland sind möglich. Die Auswahl an interessanten Investitionsmöglichkeiten steigt, Umwege über Zertifikatsstrukturen sind nicht zwingend notwendig.
„Die aus der individuellen Vermögensberatung entstandenen Fund-in-Funds-Konstruktionen sind gerade dann für den Anleger interessant, wenn er nicht selbst über die Expertise im Segment indirekte Immobilieninvestments verfügt, aber bestmöglich in dieser Assetklasse investieren möchte“, erklärt Schlautmann.
Mit zunehmender Marktkapitalisierung und der Erweiterung von REITs in Europa wird es aber sicher bald mehr Branchendachfonds geben. Nischen für weitere Dachfonds sind bereits jetzt vorhanden: Indirekte Anlageprodukte, die für das 1,5 Milliarden Euro große Fondsvolumen eines DJE Fonds zu klein sind. Viele indirekte Anlageprodukte sind beispielsweise aufgrund der geringen Marktkapitalisierung nicht mehr auf dem Radar eines DJE Fonds. Bei 1,7 Milliarden Euro Fondsvolumen werden von den Managern inzwischen nur noch Zielfonds von bedeutender Größe ausgewählt.
