Die Bauzinsen sind auf niedrigem Niveau - noch. Wer nicht sofort ein Darlehen benötigt, kann sich die Niedrigzinsen für einen späteren Zeitpunkt reservieren lassen. Der Weg dazu ist das sogenannte Forward-Darlehen.
Wer ein Haus baut, braucht meistens ein Darlehen. Üblich ist in Deutschland das sogenannte Annuitätendarlehen, auch bekannt unter dem Namen Hypothekendarlehen, bei dem ein Kreditinstitut dem Immobilienkäufer das Geld für einen festgelegten Zeitraum zu einem festen Zinssatz verleiht. Der Immobilienkäufer zahlt Monat für Monat eine feste Rate ab. Erst nach Ablauf der Kreditlaufzeit muss er sich eventuell erneut um ein Darlehen kümmern, um die sogenannte Anschlussfinanzierung.
Forward-Darlehen für die Anschlussfinanzierung einsetzen
Die Kreditlaufzeit des Darlehens ist frei vereinbar: Üblich sind zwischen fünf und 25 Jahren. Das Gesetz (§ 489 BGB) ermöglicht aber immer nach zehn Jahren die Kündigung, sofern in seinem Darlehen der Zinssatz festgeschrieben ist. Einmal im Jahr kann er dann aus dem Vertrag aussteigen, muss sich dann aber um eine Anschlussfinanzierung kümmern. „Immobilienbesitzer sollten immer Darlehen mit einer Laufzeit mit mehr als zehn Jahren abschließen“, rät deshalb Marcus Rex, Vorstand des Baufinanzierungsvermittlers BS Baugeld Spezialisten AG. „Dann bleibt genügend Zeit, um sich um eine kostengünstige Anschlussfinanzierung zu kümmern.“ Läuft der Kreditvertrag zum Beispiel für 15 Jahre, dann hat der Kreditnehmer fünf Jahre lang Zeit, um den richtigen Zeitpunkt für eine Anschlussfinanzierung abzuwarten.
Und hier kommt das Forward-Darlehen ins Spiel: Denn damit lassen sich die derzeit günstigen Kreditzinsen schon für bis zu 60 Monate im Voraus sichern. Die Funktionsweise ist einfach: Der Immobilienbesitzer schließt heute einen Kreditvertrag für einen Zeitpunkt in der Zukunft ab. Das neue Darlehen löst das alte dann ab. Für den Zeitraum bis zum Eintritt des neuen Darlehens erhebt die Bank einen Aufschlag auf den Zinssatz, der ab 0,01 Prozent pro Wartemonat beträgt. „Beachten sollte der Kreditnehmer auch immer, dass durch den Wechsel der Bank weitere Gebühren und Kosten anfallen können“, warnt Rex. „Diese müssen in die Vergleichsrechnung mit einfließen.“ Und natürlich ist ein solches Darlehen auch immer ein Stück weit Spekulation, denn niemand weiß wirklich, wie hoch der Zinssatz dann zum gewünschten Zeitpunkt ist.
Baugeld Spezialisten-Tipp:
Generell eine Alternative gerade in Zeiten günstiger Zinsen sind Darlehen mit langen Laufzeiten und hohem Tilgungsanteil. So reduziert sich die Abzahlung des Kredits bei einem zweiprozentigen Anfangstilgungssatz auf etwa 25 Jahre. Wer nun einen Kreditvertrag über 25 Jahre abschließt, kann sicher sein, dass er seine Schulden zu den einmal festgelegten Konditionen tatsächlich fast komplett zurückzahlen kann. „Es ist eine Abwägungssache“, kommentiert Rex. „Auf der anderen Seite sollte der Kreditnehmer penibel darauf achten, dass ihn die monatlichen Raten nicht überfordern.“ Denn: Je länger die Kreditlaufzeit, desto höher der Zinsaufschlag, den die Bank verlangen wird. Für den Vergleich ist immer der Effektivzinssatz entscheidend, der einen Teil der Nebenkosten enthält.
Ein Blick auf die aktuelle Zinsentwicklung zeigt: Die Welt spricht von einer Euro-Krise, eine gemeinschaftliche europäische Anleihe wird von einigen EU-Mitgliedern als Lösung ins Spiel gebracht. Dieser stehen aber viele Länder, so auch Deutschland, skeptisch gegenüber. Fakt ist jedenfalls, dass hier Unruhe herrscht. Der Bund-Future als Referenzgröße für die Entwicklung der Bauzinsen verliert aber weiterhin an Wert, wodurch die Bauzinsen einen deutlichen Trend nach oben zeigen.
Kurz erklärt: Was ist eigentlich der Effektivzinssatz?
Die Bank erhebt für das Darlehen eine Gebühr, den Nominalzins. Die Differenz zwischen den Refinanzierungskosten – vereinfacht ausgedrückt: der Höhe des Sparzins für Einlagen – und diesem Darlehenszins ist die Marge der Bank. Der Vergleich von Kreditangeboten ausschließlich auf Grundlage des Nominalzinssatzes führt dennoch in die Irre, denn viele Banken erheben zusätzliche Gebühren, die in ihn nicht einfließen. Deshalb ist jede Bank durch die Preisangabenverordnung (PangV) gesetzlich verpflichtet, den Effektivzinssatz auszuweisen. Leider ist auch hier der Erfindungsreichtum der Banken groß, weshalb viele Kostenfaktoren wie etwa die Kontoführungsgebühr oder Bereitstellungszinsen nicht enthalten sind. Dennoch: Ein gewisser Überblick ist möglich. Allerdings tricksen hier einige Banken mittlerweile herum, einer verwirrenden EU-Richtlinie sei Dank. Sie koppeln dabei den Zinssatz der Zinsbindung mit dem variablen Zinssatz, der oft deutlich niedriger ist – und der dann für den verbleibenden Zeitraum bis zur Schuldzurückzahlung angewandt wird. Zusammengefasst: Der Effektivzins wird aufgehübscht und ist zum Teil sogar niedriger als der Nominalzins. Kunden sollten deshalb immer darauf bestehen, dass der Effektivzins für die Dauer der Zinsbindung berechnet wird, um eine realistische Vergleichsmöglichkeit zu haben.
Wer ein Haus baut, braucht meistens ein Darlehen. Üblich ist in Deutschland das sogenannte Annuitätendarlehen, auch bekannt unter dem Namen Hypothekendarlehen, bei dem ein Kreditinstitut dem Immobilienkäufer das Geld für einen festgelegten Zeitraum zu einem festen Zinssatz verleiht. Der Immobilienkäufer zahlt Monat für Monat eine feste Rate ab. Erst nach Ablauf der Kreditlaufzeit muss er sich eventuell erneut um ein Darlehen kümmern, um die sogenannte Anschlussfinanzierung.
Forward-Darlehen für die Anschlussfinanzierung einsetzen
Die Kreditlaufzeit des Darlehens ist frei vereinbar: Üblich sind zwischen fünf und 25 Jahren. Das Gesetz (§ 489 BGB) ermöglicht aber immer nach zehn Jahren die Kündigung, sofern in seinem Darlehen der Zinssatz festgeschrieben ist. Einmal im Jahr kann er dann aus dem Vertrag aussteigen, muss sich dann aber um eine Anschlussfinanzierung kümmern. „Immobilienbesitzer sollten immer Darlehen mit einer Laufzeit mit mehr als zehn Jahren abschließen“, rät deshalb Marcus Rex, Vorstand des Baufinanzierungsvermittlers BS Baugeld Spezialisten AG. „Dann bleibt genügend Zeit, um sich um eine kostengünstige Anschlussfinanzierung zu kümmern.“ Läuft der Kreditvertrag zum Beispiel für 15 Jahre, dann hat der Kreditnehmer fünf Jahre lang Zeit, um den richtigen Zeitpunkt für eine Anschlussfinanzierung abzuwarten.
Und hier kommt das Forward-Darlehen ins Spiel: Denn damit lassen sich die derzeit günstigen Kreditzinsen schon für bis zu 60 Monate im Voraus sichern. Die Funktionsweise ist einfach: Der Immobilienbesitzer schließt heute einen Kreditvertrag für einen Zeitpunkt in der Zukunft ab. Das neue Darlehen löst das alte dann ab. Für den Zeitraum bis zum Eintritt des neuen Darlehens erhebt die Bank einen Aufschlag auf den Zinssatz, der ab 0,01 Prozent pro Wartemonat beträgt. „Beachten sollte der Kreditnehmer auch immer, dass durch den Wechsel der Bank weitere Gebühren und Kosten anfallen können“, warnt Rex. „Diese müssen in die Vergleichsrechnung mit einfließen.“ Und natürlich ist ein solches Darlehen auch immer ein Stück weit Spekulation, denn niemand weiß wirklich, wie hoch der Zinssatz dann zum gewünschten Zeitpunkt ist.
Baugeld Spezialisten-Tipp:
Generell eine Alternative gerade in Zeiten günstiger Zinsen sind Darlehen mit langen Laufzeiten und hohem Tilgungsanteil. So reduziert sich die Abzahlung des Kredits bei einem zweiprozentigen Anfangstilgungssatz auf etwa 25 Jahre. Wer nun einen Kreditvertrag über 25 Jahre abschließt, kann sicher sein, dass er seine Schulden zu den einmal festgelegten Konditionen tatsächlich fast komplett zurückzahlen kann. „Es ist eine Abwägungssache“, kommentiert Rex. „Auf der anderen Seite sollte der Kreditnehmer penibel darauf achten, dass ihn die monatlichen Raten nicht überfordern.“ Denn: Je länger die Kreditlaufzeit, desto höher der Zinsaufschlag, den die Bank verlangen wird. Für den Vergleich ist immer der Effektivzinssatz entscheidend, der einen Teil der Nebenkosten enthält.
Ein Blick auf die aktuelle Zinsentwicklung zeigt: Die Welt spricht von einer Euro-Krise, eine gemeinschaftliche europäische Anleihe wird von einigen EU-Mitgliedern als Lösung ins Spiel gebracht. Dieser stehen aber viele Länder, so auch Deutschland, skeptisch gegenüber. Fakt ist jedenfalls, dass hier Unruhe herrscht. Der Bund-Future als Referenzgröße für die Entwicklung der Bauzinsen verliert aber weiterhin an Wert, wodurch die Bauzinsen einen deutlichen Trend nach oben zeigen.
Kurz erklärt: Was ist eigentlich der Effektivzinssatz?
Die Bank erhebt für das Darlehen eine Gebühr, den Nominalzins. Die Differenz zwischen den Refinanzierungskosten – vereinfacht ausgedrückt: der Höhe des Sparzins für Einlagen – und diesem Darlehenszins ist die Marge der Bank. Der Vergleich von Kreditangeboten ausschließlich auf Grundlage des Nominalzinssatzes führt dennoch in die Irre, denn viele Banken erheben zusätzliche Gebühren, die in ihn nicht einfließen. Deshalb ist jede Bank durch die Preisangabenverordnung (PangV) gesetzlich verpflichtet, den Effektivzinssatz auszuweisen. Leider ist auch hier der Erfindungsreichtum der Banken groß, weshalb viele Kostenfaktoren wie etwa die Kontoführungsgebühr oder Bereitstellungszinsen nicht enthalten sind. Dennoch: Ein gewisser Überblick ist möglich. Allerdings tricksen hier einige Banken mittlerweile herum, einer verwirrenden EU-Richtlinie sei Dank. Sie koppeln dabei den Zinssatz der Zinsbindung mit dem variablen Zinssatz, der oft deutlich niedriger ist – und der dann für den verbleibenden Zeitraum bis zur Schuldzurückzahlung angewandt wird. Zusammengefasst: Der Effektivzins wird aufgehübscht und ist zum Teil sogar niedriger als der Nominalzins. Kunden sollten deshalb immer darauf bestehen, dass der Effektivzins für die Dauer der Zinsbindung berechnet wird, um eine realistische Vergleichsmöglichkeit zu haben.
