Am 29.09.2012 fand die Gesellschafterversammlung des Fonds in Berlin statt. Bei diesem Termin war Rechtsanwalt Hendrik Bombosch von der auf Kapitalanlagerecht spezialisierten Kanzlei CLLB Rechtsanwälte für diverse Anleger anwesend.
Unerfreulich war, dass nicht genügend Stimmen für eine Beschlussfähigkeit vertreten waren, weshalb lediglich der Beirat und die Geschäftsbesorgerin einen Bericht über die aktuelle Lage abgaben.
Das Schicksal des Fonds wird seit geraumer Zeit von Schwierigkeiten mit dem aus der Bayern LB, der Deka, der Helaba, der LBBW und der ING Bank bestehenden Bankenkonsortium geprägt, das dem Fonds ein Darlehen zum Erwerb der Beteiligung am Fondsobjekt gewährt hat, des vom Stararchitekten Sir Norman Foster entworfenen Gebäudes mit dem Spitznamen THE GHERKIN. In dem Darlehenvertrag wurde eine loan-to-value Klausel vereinbart, nach der das offene Darlehen 67 % des Verkehrswerts nicht überschreiten darf. Diese Grenze wird nun seit geraumer Zeit nicht eingehalten, da die Finanzierung in Schweizer Franken läuft und sich das Währungskursverhältnis GBP / CHF sehr ungünstig entwickelt hat, was einherging mit fallenden Immobilienwerten in London.
Dr. Harald Braun von der Geschäftsbesorgerin des Fonds berichtete, dass die Banken aufgrund dessen ein (theoretisch) höheres Risiko tragen, was dazu führe, dass die Banken das Darlehen mit mehr Eigenkapital unterlegen müssten. Die Verhandlungen mit den Banken kämen nicht voran, da diese auch untereinander unterschiedliche Vorstellungen hätten, wie es mit der Fondsfinanzierung weitergehe. Für die Anleger ist es äußerst unbefriedigend, dass bis heute keine Einigung mit den Banken erzielt werden konnte.
Der Bericht der Geschäftsbesorgerin hat auch offengelegt, dass Fonds und Banken sich offensichtlich nicht im Darlehensvertrag geeinigt hatten, wie konkret der Wert der Immobilie errechnet werden soll, da IVG und Bankenkonsortium sich nicht einig sind, welcher Wert für das Gebäude anzusetzen ist. Einigkeit besteht allerdings insoweit, dass das vertraglich vorgesehene Loan-to-value Verhältnis jedenfalls erheblich überschritten wird.
Rechtsanwalt Bombosch von der Kanzlei CLLB Rechtsanwälte erinnert daran, dass theoretisch das Darlehen gekündigt und fällig gestellt werden könnte, wenn kein Einvernehmen mit den Banken erzielt wird. Nach Einschätzung von Rechtsanwalt Bombosch dürfte dies für die Anleger einen Totalverlust bedeuten.
Dies wäre umso ärgerlicher, da der Fonds mit dem eigentlichen Kapitaldienst keine Schwierigkeiten hat, da der Hauptmieter Swiss RE genau soviel der Miete in CHF zahlt, wie hierfür ursprünglich erforderlich war. Ebenso wenig gibt es Leerstände im Gebäude.
Die Geschäftsleitung betonte, dass man gute Mieten am Markt erziele. In diesem Kontext muss man jedoch sehen, dass man bei Auflegung des Fonds mit weit höheren Mieten gerechnet hat, was diese Aussage der Geschäftsführung doch relativiert, so Rechtsanwalt Bombosch hierzu.
Weiterhin dürfte es in der Zukunft schwer werden, höhere Mietpreise zu verlangen. Es wurde darauf hingewiesen, dass in der näheren Umgebung der GHERKIN neue Bürohochhäuser fertig gestellt werden, die das Angebot an Spitzenbüroflächten in London erheblich vergrößern werden. Insgesamt werden die neuen Gebäude sechsmal die Fläche von THE Gherkin aufweisen, was die Dimension des Problems verdeutlicht. Hinzu kommt, dass sich der Londoner Büromarkt im dritten Quartal in Folge in einer Rezession befände.
Als Fazit ist somit festzuhalten, dass derzeit das weitere Schicksal des Fonds ungewiss ist. Rechtsanwalt Bombosch von der Kanzlei CLLB Rechtsanwälte weist in diesem Kontext darauf hin, dass bereits Entscheidungen der Landgerichte Wuppertal, Hanau, Köln, Frankfurt und Oldenburg vorliegen, die Anlegern Schadensersatzansprüche wegen fehlerhafter Anlageberatung im Zusammenhang mit dem Erwerb von IVG Euroselect 14 Beteiligungen zugesprochen haben. Auf Grund dieser von Herrn Rechtsanwalt Bombosch erstrittenen Urteile werden die dortigen Kläger so gestellt, als hätten sie die Beteiligung niemals gezeichnet.
Eine Befassung mit der weiteren Entwicklung erübrigt sich für diese Anleger. Die Kanzlei CLLB Rechtsanwälte empfiehlt allen betroffenen Anlegern überprüfen zu lassen, ob sie korrekt beim Erwerb des Fonds beraten wurden oder aber ob auch in ihrem individuellen Fall Schadensersatzansprüche in Betracht kommen. In zahlreichen Fällen übernehmen vorhandene Rechtsschutzversicherungen die Kosten einer solchen Anspruchsprüfung und ggf. Durchsetzung, erläutert Rechtsanwalt Bombosch weiter.
Unerfreulich war, dass nicht genügend Stimmen für eine Beschlussfähigkeit vertreten waren, weshalb lediglich der Beirat und die Geschäftsbesorgerin einen Bericht über die aktuelle Lage abgaben.
Das Schicksal des Fonds wird seit geraumer Zeit von Schwierigkeiten mit dem aus der Bayern LB, der Deka, der Helaba, der LBBW und der ING Bank bestehenden Bankenkonsortium geprägt, das dem Fonds ein Darlehen zum Erwerb der Beteiligung am Fondsobjekt gewährt hat, des vom Stararchitekten Sir Norman Foster entworfenen Gebäudes mit dem Spitznamen THE GHERKIN. In dem Darlehenvertrag wurde eine loan-to-value Klausel vereinbart, nach der das offene Darlehen 67 % des Verkehrswerts nicht überschreiten darf. Diese Grenze wird nun seit geraumer Zeit nicht eingehalten, da die Finanzierung in Schweizer Franken läuft und sich das Währungskursverhältnis GBP / CHF sehr ungünstig entwickelt hat, was einherging mit fallenden Immobilienwerten in London.
Dr. Harald Braun von der Geschäftsbesorgerin des Fonds berichtete, dass die Banken aufgrund dessen ein (theoretisch) höheres Risiko tragen, was dazu führe, dass die Banken das Darlehen mit mehr Eigenkapital unterlegen müssten. Die Verhandlungen mit den Banken kämen nicht voran, da diese auch untereinander unterschiedliche Vorstellungen hätten, wie es mit der Fondsfinanzierung weitergehe. Für die Anleger ist es äußerst unbefriedigend, dass bis heute keine Einigung mit den Banken erzielt werden konnte.
Der Bericht der Geschäftsbesorgerin hat auch offengelegt, dass Fonds und Banken sich offensichtlich nicht im Darlehensvertrag geeinigt hatten, wie konkret der Wert der Immobilie errechnet werden soll, da IVG und Bankenkonsortium sich nicht einig sind, welcher Wert für das Gebäude anzusetzen ist. Einigkeit besteht allerdings insoweit, dass das vertraglich vorgesehene Loan-to-value Verhältnis jedenfalls erheblich überschritten wird.
Rechtsanwalt Bombosch von der Kanzlei CLLB Rechtsanwälte erinnert daran, dass theoretisch das Darlehen gekündigt und fällig gestellt werden könnte, wenn kein Einvernehmen mit den Banken erzielt wird. Nach Einschätzung von Rechtsanwalt Bombosch dürfte dies für die Anleger einen Totalverlust bedeuten.
Dies wäre umso ärgerlicher, da der Fonds mit dem eigentlichen Kapitaldienst keine Schwierigkeiten hat, da der Hauptmieter Swiss RE genau soviel der Miete in CHF zahlt, wie hierfür ursprünglich erforderlich war. Ebenso wenig gibt es Leerstände im Gebäude.
Die Geschäftsleitung betonte, dass man gute Mieten am Markt erziele. In diesem Kontext muss man jedoch sehen, dass man bei Auflegung des Fonds mit weit höheren Mieten gerechnet hat, was diese Aussage der Geschäftsführung doch relativiert, so Rechtsanwalt Bombosch hierzu.
Weiterhin dürfte es in der Zukunft schwer werden, höhere Mietpreise zu verlangen. Es wurde darauf hingewiesen, dass in der näheren Umgebung der GHERKIN neue Bürohochhäuser fertig gestellt werden, die das Angebot an Spitzenbüroflächten in London erheblich vergrößern werden. Insgesamt werden die neuen Gebäude sechsmal die Fläche von THE Gherkin aufweisen, was die Dimension des Problems verdeutlicht. Hinzu kommt, dass sich der Londoner Büromarkt im dritten Quartal in Folge in einer Rezession befände.
Als Fazit ist somit festzuhalten, dass derzeit das weitere Schicksal des Fonds ungewiss ist. Rechtsanwalt Bombosch von der Kanzlei CLLB Rechtsanwälte weist in diesem Kontext darauf hin, dass bereits Entscheidungen der Landgerichte Wuppertal, Hanau, Köln, Frankfurt und Oldenburg vorliegen, die Anlegern Schadensersatzansprüche wegen fehlerhafter Anlageberatung im Zusammenhang mit dem Erwerb von IVG Euroselect 14 Beteiligungen zugesprochen haben. Auf Grund dieser von Herrn Rechtsanwalt Bombosch erstrittenen Urteile werden die dortigen Kläger so gestellt, als hätten sie die Beteiligung niemals gezeichnet.
Eine Befassung mit der weiteren Entwicklung erübrigt sich für diese Anleger. Die Kanzlei CLLB Rechtsanwälte empfiehlt allen betroffenen Anlegern überprüfen zu lassen, ob sie korrekt beim Erwerb des Fonds beraten wurden oder aber ob auch in ihrem individuellen Fall Schadensersatzansprüche in Betracht kommen. In zahlreichen Fällen übernehmen vorhandene Rechtsschutzversicherungen die Kosten einer solchen Anspruchsprüfung und ggf. Durchsetzung, erläutert Rechtsanwalt Bombosch weiter.
