Eine Untervermietungserlaubnis berechtigt einen Mieter nicht automatisch zur Überlassung der Wohnung an Touristen. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 08.01.2014 hervor (Az.: VIII ZR 210/13).
Im vorliegenden Fall ist der Beklagte seit März 2003 Mieter einer Zwei-Zimmer-Wohnung in Berlin. Er erbat im Jahr 2008 von der damaligen Vermieterin die Erlaubnis zur Untervermietung, weil er die Wohnung nur etwa alle 14 Tage am Wochenende nutze und er sie deshalb zeitweise untervermieten wolle. In dem Schreiben, mit dem die Vermieterin die Untervermietung genehmigte, hieß es: "Sie verpflichten sich, Ihren Untervermietern Postvollmacht zu erteilen. Das bedeutet, dass alle Willenserklärungen, Betriebskostenabrechnungen, Mieterhöhungsverlangen etc. (...) als ordnungsgemäß zugestellt werden, wenn sie in Ihrem Briefkasten (...) landen, auch wenn sie vielleicht durch Ihre Untermieter nicht an Sie weitergegeben sein sollten." Die Kläger sind im Jahr 2011 als Vermieter in den Vertrag eingetreten.
Untervermietung grundsätzlich erlaubt
Im Mai 2011 bot der Beklagte die Wohnung im Internet zur tageweisen Anmietung an. Die Kläger beanstandeten eine derartige Nutzung als vertragswidrig und mahnten den Beklagten unter Androhung einer Kündigung ab. Der Beklagte erwiderte, die Vermietung an Touristen sei von der erteilten Untervermietungserlaubnis umfasst, daher betrachte er die Abmahnung als gegenstandslos. Die Kläger mahnten ihn daraufhin nochmals ab. Trotzdem war das Angebot des Beklagten in den darauffolgenden Monaten im Internet abrufbar. Die Kläger kündigten das Mietverhältnis und erhoben Räumungsklage.
Postvollmacht spricht gegen Untervermietungserlaubnis an wechselnde Feriengäste
Die Überlassung der Wohnung an beliebige Touristen unterscheidet sich von einer gewöhnlich auf gewisse Dauer angelegten Untervermietung und ist deshalb nicht ohne Weiteres von einer Untervermietungserlaubnis umfasst, entschied der BGH. Insbesondere spricht die Verpflichtung des beklagten Mieters zur Erteilung einer Postvollmacht an seine Untermieter gegen die Möglichkeit einer Vermietung an Feriengäste.
Untervermietung an Touristen nur nach spezieller Erlaubnis
Die Entscheidung des BGH zeigt, dass Mieter, die ihre Wohnung ohne eine gesonderte Genehmigung an Feriengäste untervermieten, eine Kündigung riskieren. Mietern ist daher anzuraten, ggf. mit anwaltlicher Unterstützung, ihre Vermieter um eine entsprechende Erlaubnis zu erbitten.
Oliver Schöning
Rechtsanwalt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Fachanwalt für Familienrecht
http://www.gks-rechtsanwaelte.de
Im vorliegenden Fall ist der Beklagte seit März 2003 Mieter einer Zwei-Zimmer-Wohnung in Berlin. Er erbat im Jahr 2008 von der damaligen Vermieterin die Erlaubnis zur Untervermietung, weil er die Wohnung nur etwa alle 14 Tage am Wochenende nutze und er sie deshalb zeitweise untervermieten wolle. In dem Schreiben, mit dem die Vermieterin die Untervermietung genehmigte, hieß es: "Sie verpflichten sich, Ihren Untervermietern Postvollmacht zu erteilen. Das bedeutet, dass alle Willenserklärungen, Betriebskostenabrechnungen, Mieterhöhungsverlangen etc. (...) als ordnungsgemäß zugestellt werden, wenn sie in Ihrem Briefkasten (...) landen, auch wenn sie vielleicht durch Ihre Untermieter nicht an Sie weitergegeben sein sollten." Die Kläger sind im Jahr 2011 als Vermieter in den Vertrag eingetreten.
Untervermietung grundsätzlich erlaubt
Im Mai 2011 bot der Beklagte die Wohnung im Internet zur tageweisen Anmietung an. Die Kläger beanstandeten eine derartige Nutzung als vertragswidrig und mahnten den Beklagten unter Androhung einer Kündigung ab. Der Beklagte erwiderte, die Vermietung an Touristen sei von der erteilten Untervermietungserlaubnis umfasst, daher betrachte er die Abmahnung als gegenstandslos. Die Kläger mahnten ihn daraufhin nochmals ab. Trotzdem war das Angebot des Beklagten in den darauffolgenden Monaten im Internet abrufbar. Die Kläger kündigten das Mietverhältnis und erhoben Räumungsklage.
Postvollmacht spricht gegen Untervermietungserlaubnis an wechselnde Feriengäste
Die Überlassung der Wohnung an beliebige Touristen unterscheidet sich von einer gewöhnlich auf gewisse Dauer angelegten Untervermietung und ist deshalb nicht ohne Weiteres von einer Untervermietungserlaubnis umfasst, entschied der BGH. Insbesondere spricht die Verpflichtung des beklagten Mieters zur Erteilung einer Postvollmacht an seine Untermieter gegen die Möglichkeit einer Vermietung an Feriengäste.
Untervermietung an Touristen nur nach spezieller Erlaubnis
Die Entscheidung des BGH zeigt, dass Mieter, die ihre Wohnung ohne eine gesonderte Genehmigung an Feriengäste untervermieten, eine Kündigung riskieren. Mietern ist daher anzuraten, ggf. mit anwaltlicher Unterstützung, ihre Vermieter um eine entsprechende Erlaubnis zu erbitten.
Oliver Schöning
Rechtsanwalt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Fachanwalt für Familienrecht
http://www.gks-rechtsanwaelte.de
