Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in seiner Entscheidung am 11. Juni 2014 mit der Frage befasst, ob ein Vermieter zum Schadnesersatz verpflichtet ist. Dieser hatte nämlich dem Mieter einer Dreizimmerwohnung, der sich aus beruflichen Gründen mehrere Jahre im Ausland aufhielt, die Untervermietung zweier Zimmer versagt .
Der Kläger ist seit 2001 Mieter einer Dreizimmerwohnung in Hamburg. Seit dem 15. November 2010 hält er sich in Kanada auf, weil er zum 1. Januar 2011 eine befristete mehrjährige Arbeitstätigkeit in Ottawa aufgenommen hat. Mit Schreiben vom 19. August 2010 unterrichtete er die Hausverwaltung von seiner Absicht, die Wohnung – mit Ausnahme eines von ihm weiter genutzten Zimmers – ab dem 15. November 2010 voraussichtlich für zwei Jahre an eine namentlich benannte Interessentin unterzuvermieten, weil er sich in dieser Zeit aus beruflichen Gründen regelmäßig im Ausland aufhalten würde. Der Vermieter verweigerte jedoch die Zustimmung zur Untervermietung. Daraufhin wurde er mit rechtskräftigem Urteil des Amtsgerichts vom 4. Oktober 2011 dazu verurteilt, die Untervermietung der beiden vorderen Zimmer der Wohnung bis zum 31. Dezember 2012 an die vom Mieter benannte Interessentin zu gestatten.
Grund genug für den Mieter vom Vermieter die Zahlung entgangener Untermiete zu verlangen für den Zeitraum vom 15. November 2010 bis 30. Oktober 2011 in Höhe von insgesamt 7.475 € nebst Zinsen. Das Amtsgericht hat dieser Klage stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung des Vermieters zurückgewiesen. Die vom Landgericht zugelassene Revision hatte ebenfalls keinen Erfolg.
Nun hat der (BGH) entschieden, dass dem Mieter nach § 553 Abs. 1 BGB das Recht zustand, die zwei vorderen Zimmer der Wohnung an die Interessentin unterzuvermieten. Indem der Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung verweigert hat, hat er schuldhaft eine mietvertragliche Pflicht verletzt und ist zum Ersatz des daraus entstandenen Schadens (Mietausfalls) verpflichtet.
Der Wunsch des Mieters, im Hinblick auf die (befristete) Arbeitstätigkeit im Ausland von berufsbedingt entstehenden Reise- und Wohnungskosten entlastet zu werden, stellt ein berechtigtes Interesse zur Untervermietung eines Teils der Wohnung dar. Dem Anspruch auf Gestattung der Untervermietung stand auch nicht entgegen, dass der Mieter ein Zimmer der Dreizimmerwohnung von der Untervermietung ausnahm und dieses während seines Auslandaufenthalts gelegentlich zu Übernachtungszwecken nutzen wollte. § 553 Abs. 1 BGB stellt weder quantitative Vorgaben hinsichtlich des beim Mieter verbleibenden Anteils des Wohnraums noch qualitative Anforderungen bezüglich seiner weiteren Nutzung durch den Mieter auf. Von einer "Überlassung eines Teils des Wohnraums an Dritte" im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB ist regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt. Hierfür genügt es, wenn er ein Zimmer einer größeren Wohnung zurückbehält, um darin Einrichtungsgegenstände zu lagern und/oder es gelegentlich zu Übernachtungszwecken zu nutzen.
Der Vermieter kann sich hinsichtlich der verweigerten Zustimmung zur Untervermietung nicht auf einen unverschuldeten Rechtsirrtum berufen. Dass die Frage, ob ein Mieter Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung hat, wenn er einen mehrjährigen Auslandsaufenthalt antritt, während dessen er den ihm verbleibenden Teil des Wohnraums nur sporadisch nutzen wird, bislang noch nicht Gegenstand einer höchstrichterlichen Entscheidung gewesen ist, entlastet den Vermieter nicht von seiner rechtlichen Fehleinschätzung. Denn er hätte sich mit Rücksicht auf die bestehende Rechtsunsicherheit nicht der Möglichkeit verschließen dürfen, dass er die Untervermietung hätte erlauben müssen. Das Risiko einer Fehleinschätzung durfte er dabei nicht dem Mieter zuweisen.
Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 11. Juni 2014
http://www.bundesgerichtshof.de/...
Der Kläger ist seit 2001 Mieter einer Dreizimmerwohnung in Hamburg. Seit dem 15. November 2010 hält er sich in Kanada auf, weil er zum 1. Januar 2011 eine befristete mehrjährige Arbeitstätigkeit in Ottawa aufgenommen hat. Mit Schreiben vom 19. August 2010 unterrichtete er die Hausverwaltung von seiner Absicht, die Wohnung – mit Ausnahme eines von ihm weiter genutzten Zimmers – ab dem 15. November 2010 voraussichtlich für zwei Jahre an eine namentlich benannte Interessentin unterzuvermieten, weil er sich in dieser Zeit aus beruflichen Gründen regelmäßig im Ausland aufhalten würde. Der Vermieter verweigerte jedoch die Zustimmung zur Untervermietung. Daraufhin wurde er mit rechtskräftigem Urteil des Amtsgerichts vom 4. Oktober 2011 dazu verurteilt, die Untervermietung der beiden vorderen Zimmer der Wohnung bis zum 31. Dezember 2012 an die vom Mieter benannte Interessentin zu gestatten.
Grund genug für den Mieter vom Vermieter die Zahlung entgangener Untermiete zu verlangen für den Zeitraum vom 15. November 2010 bis 30. Oktober 2011 in Höhe von insgesamt 7.475 € nebst Zinsen. Das Amtsgericht hat dieser Klage stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung des Vermieters zurückgewiesen. Die vom Landgericht zugelassene Revision hatte ebenfalls keinen Erfolg.
Nun hat der (BGH) entschieden, dass dem Mieter nach § 553 Abs. 1 BGB das Recht zustand, die zwei vorderen Zimmer der Wohnung an die Interessentin unterzuvermieten. Indem der Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung verweigert hat, hat er schuldhaft eine mietvertragliche Pflicht verletzt und ist zum Ersatz des daraus entstandenen Schadens (Mietausfalls) verpflichtet.
Der Wunsch des Mieters, im Hinblick auf die (befristete) Arbeitstätigkeit im Ausland von berufsbedingt entstehenden Reise- und Wohnungskosten entlastet zu werden, stellt ein berechtigtes Interesse zur Untervermietung eines Teils der Wohnung dar. Dem Anspruch auf Gestattung der Untervermietung stand auch nicht entgegen, dass der Mieter ein Zimmer der Dreizimmerwohnung von der Untervermietung ausnahm und dieses während seines Auslandaufenthalts gelegentlich zu Übernachtungszwecken nutzen wollte. § 553 Abs. 1 BGB stellt weder quantitative Vorgaben hinsichtlich des beim Mieter verbleibenden Anteils des Wohnraums noch qualitative Anforderungen bezüglich seiner weiteren Nutzung durch den Mieter auf. Von einer "Überlassung eines Teils des Wohnraums an Dritte" im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB ist regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt. Hierfür genügt es, wenn er ein Zimmer einer größeren Wohnung zurückbehält, um darin Einrichtungsgegenstände zu lagern und/oder es gelegentlich zu Übernachtungszwecken zu nutzen.
Der Vermieter kann sich hinsichtlich der verweigerten Zustimmung zur Untervermietung nicht auf einen unverschuldeten Rechtsirrtum berufen. Dass die Frage, ob ein Mieter Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung hat, wenn er einen mehrjährigen Auslandsaufenthalt antritt, während dessen er den ihm verbleibenden Teil des Wohnraums nur sporadisch nutzen wird, bislang noch nicht Gegenstand einer höchstrichterlichen Entscheidung gewesen ist, entlastet den Vermieter nicht von seiner rechtlichen Fehleinschätzung. Denn er hätte sich mit Rücksicht auf die bestehende Rechtsunsicherheit nicht der Möglichkeit verschließen dürfen, dass er die Untervermietung hätte erlauben müssen. Das Risiko einer Fehleinschätzung durfte er dabei nicht dem Mieter zuweisen.
Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 11. Juni 2014
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