In den vergangenen Wochen hat ein Mietrechts-Prozess in Düsseldorf die Medien beschäftigt: Eine Vermieterin hatte einem 74-jährigen Mieter, der bereits 40 Jahre die Mietwohnung bewohnte, die fristlose Kündigung ausgesprochen. Der Grund: Nach Auffassung der Vermieterin führe der Zigarettenkonsum des Mieters zu unzumutbaren Belästigungen im Treppenhause des Mehrparteienhauses.
Das Amtsgericht Düsseldorf hat diese fristlose Kündigung bestätigt und der Vermieterin per Urteil Recht gegeben (Az.: 24 C 1355/13).
Grundsätzlich ist Rauchen zulässig
Das Amtsgericht Düsseldorf begründete seine Entscheidung damit, dass ein Mieter zwar in seiner Wohnung rauchen dürfe – dies sei grundsätzlich von Art und Inhalt des Mietverhältnisses gedeckt. Allerdings seien die weiteren Mieter und auch die Vermieter nicht dazu verpflichtet, dieses Verhalten zu dulden, wenn sich daraus „unzumutbare und unerträgliche“ Geruchsbelästigungen ergeben würden.
Besonderer Fall: Schlechtes Lüftungsverhalten
Im aktuellen Fall sah das Gericht die Kündigung als gerechtfertigt an, da sich der Mieter nicht – bzw. nicht rechtzeitig – gegen die Vorwürfe der Vermieterin wehrte, dass die Geruchsbelästigung über das erträgliche Maß hinausgehe. Ausschlaggebend für das Urteil war auch, dass der Mieter trotz seines erheblichen Tabakkonsums offenbar keine ausreichende Lüftung seiner Wohnung vornahm: Die Vermieterin trug vor, dass der Mieter seit dem Tode seiner Frau die Rolläden seiner Wohnung seit anderthalb Jahren stets geschlossen halte, was den Abzug des Zigarettenqualms verhindere. Gerade durch diese Änderung des Lüftungsverhaltens sei der wichtige Grund für die nun ausgesprochen Kündigung gegeben.
Der Mieter hat jedoch bereits angekündigt, gegen die Entscheidung des Amtsgerichts in Berufung zu gehen und somit das Landgericht Düsseldorf mit dem Fall zu befassen.
Wichtig: vorherige Abmahnung
Aus anwaltlicher Sicht raten wir Vermietern dennoch dazu, bei Belästigungen nicht voreilig fristlose Kündigungen auszusprechen. Vielmehr sollten Mieter, die ein missbilligtes Verhalten an den Tag legen, vorab abgemahnt werden. Dies sollte bestenfalls mit anwaltlicher Hilfe geschehen, um der Sache mehr Nachdruck zu verleihen.
Erst wenn auf eine solche berechtigte Abmahnung hin keine Änderung des Mieterverhaltens erfolgt, sollten Vermieter über weitere rechtliche Schritte bis hin zur fristlosen Kündigung nachdenken.
Oliver Schöning
Rechtsanwalt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht,
Fachanwalt für Familienrecht
http://www.gks-rechtsanwaelte.de
Das Amtsgericht Düsseldorf hat diese fristlose Kündigung bestätigt und der Vermieterin per Urteil Recht gegeben (Az.: 24 C 1355/13).
Grundsätzlich ist Rauchen zulässig
Das Amtsgericht Düsseldorf begründete seine Entscheidung damit, dass ein Mieter zwar in seiner Wohnung rauchen dürfe – dies sei grundsätzlich von Art und Inhalt des Mietverhältnisses gedeckt. Allerdings seien die weiteren Mieter und auch die Vermieter nicht dazu verpflichtet, dieses Verhalten zu dulden, wenn sich daraus „unzumutbare und unerträgliche“ Geruchsbelästigungen ergeben würden.
Besonderer Fall: Schlechtes Lüftungsverhalten
Im aktuellen Fall sah das Gericht die Kündigung als gerechtfertigt an, da sich der Mieter nicht – bzw. nicht rechtzeitig – gegen die Vorwürfe der Vermieterin wehrte, dass die Geruchsbelästigung über das erträgliche Maß hinausgehe. Ausschlaggebend für das Urteil war auch, dass der Mieter trotz seines erheblichen Tabakkonsums offenbar keine ausreichende Lüftung seiner Wohnung vornahm: Die Vermieterin trug vor, dass der Mieter seit dem Tode seiner Frau die Rolläden seiner Wohnung seit anderthalb Jahren stets geschlossen halte, was den Abzug des Zigarettenqualms verhindere. Gerade durch diese Änderung des Lüftungsverhaltens sei der wichtige Grund für die nun ausgesprochen Kündigung gegeben.
Der Mieter hat jedoch bereits angekündigt, gegen die Entscheidung des Amtsgerichts in Berufung zu gehen und somit das Landgericht Düsseldorf mit dem Fall zu befassen.
Wichtig: vorherige Abmahnung
Aus anwaltlicher Sicht raten wir Vermietern dennoch dazu, bei Belästigungen nicht voreilig fristlose Kündigungen auszusprechen. Vielmehr sollten Mieter, die ein missbilligtes Verhalten an den Tag legen, vorab abgemahnt werden. Dies sollte bestenfalls mit anwaltlicher Hilfe geschehen, um der Sache mehr Nachdruck zu verleihen.
Erst wenn auf eine solche berechtigte Abmahnung hin keine Änderung des Mieterverhaltens erfolgt, sollten Vermieter über weitere rechtliche Schritte bis hin zur fristlosen Kündigung nachdenken.
Oliver Schöning
Rechtsanwalt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht,
Fachanwalt für Familienrecht
http://www.gks-rechtsanwaelte.de
