Immobilienblase – Eine Gefahr für Privatanleger:innen?

Gerade in Zeiten hoher Inflation galt bisher Betongold immer als verlässlicher Schutz zum Vermögenserhalt. Wie passt das aber mit den wieder aufkommenden Meldungen über ein mögliches Platzen der Immobilienblase zusammen? Und sollten Privatanleger jetzt noch über den Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage nachdenken? Wir haben für Sie hierzu einige Meldungen gesammelt. Es liegt in der Natur von vielen Pressemeldungen, dass deren Überschriften Aufmerksamkeit wecken müssen und so zuweilen einseitig und überpointiert (manchmal ließe sich auch sagen reißerisch) ausfallen. Gute Entscheidungen zur Wahl von Kapitalanlagen sollten aber auf nüchternen Fakten basieren und ausgewogene – nicht überpointierte – Aspekte berücksichtigen.

Immobilienblasen – wen treffen diese überhaupt?

Typisch für das Platzen von allen möglichen Blasen im Finanzbereich ist das starke und plötzliche Einbrechen der Preise, im Immobilienbereich also der Verkaufspreise. Hier ist aber deutlich zu unterscheiden zwischen Immobilienpreisen für Privatanleger und institutionellen Anlegern. Dies aus zwei Gründen:

1. Institutionelle Anleger kaufen keine Einfamilienhäuser oder einzelne Eigentumswohnungen sondern sehr große Immobilieneinheiten, wie zum Beispiel ganze Wohnblöcke. Zwischen diesen unterschiedlichen Segmenten gab es schon immer unterschiedliche Preise.
2. Wichtiger ist aber noch der Aspekt, wann überhaupt der Preis der Immobilie ermittelt wird. Die Privatperson wird in aller Regel dann den Preis ermitteln, wenn der Kauf oder Verkauf einer Immobilie konkret ansteht. Es macht auch keinerlei Sinn, jedes Jahr das Häuschen zu bewerten, welches man selbst bewohnt und auch weiter bewohnen will.

Für institutionelle Anleger stellen Immobilien häufig eine wesentliche Anlageklasse aller Kapitalanlagen dar und diese müssen laufend bewertet werden. Auch dann, wenn gar kein Verkauf oder Kauf ansteht. So auch in der aktuellen Marktsituation, in der viele Großanleger den Markt meiden (1).

Wenn aber kein Kauf und Verkauf stattfindet, wie erfolgt dann die Bewertung?

Ein wesentlicher Faktor bei der Bewertung ist die Mietrendite. Anhand der Mieteinnahmen aus einem Objekt lässt sich der Immobilienwert bestimmen. Die Höhe der Mieteinnahmen kennt der institutionelle Anleger. Nun muss er nur noch die Mietrendite bestimmen und kann dann mit einem einfachen Dreisatz den Wert seiner Immobilie berechnen. So ist es immer möglich, den Wert der Immobilien zu bestimmen, ohne dass tatsächlich das Objekt zum Kauf angeboten werden muss.

Welche Mietrendite wird aber zugrunde gelegt?

Die Höhe der zu wählenden Mietrendite hängt von der Höhe der Renditen anderer sicherer Formen der Kapitalanlagen ab. Wenn nun aber allgemein die Zinsen (Renditen) steigen, muss auch eine höhere Mietrendite zur Bestimmung des Wertes der Immobilie zugrunde gelegt werden. Und dies lässt bereits den Wert der Immobilie sinken, auch wenn die entsprechende Immobilie überhaupt nicht auf dem Markt zum Verkauf angeboten wird.

Immobilienblasen treffen institutionelle Anleger immer – Privatanleger nur selten

Wie gezeigt, sinkt der bilanzielle Immobilienwert von instituionellen Anlegern also tendenziell immer, wenn Zinsen steigen. Und dieser Wert muss regelmäßig ermittelt werden. Sind diese Großanleger nun auch noch hoch verschuldet, kann dies zu einer Überschuldung führen und die Immobilienblase entfaltet ihre negative Wirkung.

Offensichtlich werden Privatanleger nur dann Probleme mit einem plötzlichen Preisverfall haben, wenn sie genau zu diesem Zeitpunkt verkaufen müssen.

Treffen Immobilienblasen alle Marktsegmente gleich?

Den einen Immobilienmarkt gibt es nicht. Die Preise für Immobilien unterscheiden sich regional aber auch nach Art der Immobilie, also danach ob es sich um einen Wohnblock, eine einzelne Eigentumswohnung, ein Ferienhaus oder andere Objektarten wie zum Beispiel Pflegeheim-Apartments handelt.

Der durch den Zinsanstieg verursachte Preisverfall trifft also zunächst nur große Immobilieneinheiten und nicht automatisch diejenigen Immobilienarten, welche Privatanleger in der Regel kaufen.

Einfluss steigender Zinsen auf den Immobilienmarkt für Privatanleger

Wird die Immobilie nicht komplett mit Eigenkapital gekauft, wirken sich steigende Zinsen natürlich auf die Nachfrage aus. Noch weniger Menschen können sich dann eine Immobilie leisten. Dies betrifft natürlich zuerst die Regionen oder Städte in denen die Immobilienpreise sowieso schon sehr hoch sind, wie zum Beispiel München, Frankfurt oder Hamburg. Hier sinkt dann die Nachfrage. Nach dem „Global Real Estate Bubble Index“ der UBS weisen München und Frankfurt sogar das höchste Blasenrisiko weltweit auf (2).

Die Höhe der Nachfrage allein wiederum bestimmt die Immobilienpreise nicht allein, auch das Angebot hat Einfluss auf die Preisentwicklung. Das Angebot an Immobilien – besonders Wohnimmobilien – bleibt aber gering, wie sinkende Zahlen der Baugenehmigungen zeigen (3).

So gesehen bleiben Immobilien für Privatanleger perspektivisch  – unabhängig von den Warnungen über Immobilienblasen - interessant, denn der Bedarf an Wohnraum bleibt. Nur diese müssen auch für Mieter erschwinglich sein, was wiederum zu einer verstärkten Nachfrage nach kleineren Wohnugen führt.

Mehr zu den Chancen für Kapitalanleger:innen erfahren Sie auch und immer aktuell auf unseren regelmäßigen Webinaren zur Immobilie als Geldanlage.

Links/Quellen:

Institutional Money , Die Party am europäischen Immobilienmarkt endet – droht nun ein Kater?, 4.10.2022  – Siehe dort auch die Unterüberschrift: Echte Immobilienpreise haben noch nicht so stark reagiert, Verkäufer meiden Markt
Süddeutsche Zeitung, Akutes Risiko für Immobilienblase in Frankfurt und München, 12.10.2022
TIAM Fundresearch, Weniger Baugenehmigungen im August – Minus in ersten acht Monaten, 18.10.22