des Finanzvorstands Uwe Eichner:
Der GAG-Konzern setzt die Strategie der nachhaltigen Wertsteigerung erfolgreich fort.
Die Überschüsse erlauben im fünften Jahr in Folge einen Gewinnverwendungsvor-schlag von 50 Cent je Aktie.
Insgesamt betrachtet war das Geschäftsjahr 2006 für den GAG-Konzern ein erfolgrei-ches Jahr. Die Strategie der nachhaltigen Wertsteigerung des GAG-Konzerns konnte auch im vergangenen Jahr erfolgreich umgesetzt werden durch eine aktive Investiti-onspolitik auf hohem Niveau.
Bilanzkennzahlen 2006 im Vergleich zum Vorjahr
- Der Bilanzgewinn des Konzerns stieg auf 105,8 Mio. € (Vorjahr 103 Mio. € , + 2,7%).
- Der Konzernumsatz sank in 2006 aufgrund rückläufiger Umsätze aus dem Bauträger-geschäft um 13,4 Mio. € auf 254,8 Mio. € (2005: 268,2 Mio.€ , -5 % ). Hauptursächlich dafür waren der Wegfall der Eigenheimzulage und die damit zusammenhängende dras-tisch gesunkene Nachfrage nach Wohneigentum im Neubau.
- 2006 betrug der Jahresüberschuss 34,6 Mio. € (Vorjahr: 26,6 Mio. €, = +30,1 %).
- Das Eigenkapital stieg um 23,7 Mio. € auf 466 Mio. € (Vorjahr 442,3 Mio. €, + 5,4%). Die Eigenkapitalquote lag bei 22,2 %. Dieser Wert ist auch im Vergleich zu anderen Woh-nungsgesellschaften gut.
- Die Investitionen sanken auf 79 Mio. €. (Vorjahr 93,5 Mio.€, -15,5%).
- Die Instandhaltung nahm um 6,8 Mio. € auf 61,6 Mio. € im Berichtsjahr zu. (Vorjahr 54,8 Mio. € , +12,4% ).
- Im Bauträgergeschäft kam es zu einem Ergebnisrückgang von 2,9 Mio. € 2005 auf - 6,6 Mio. € 2006. Die Umsätze sanken um 16,5 Mio. € auf 21,3 Mio. € ( 2005: 37,8 Mio. €).
- Die Bilanzsumme des Konzerns stieg von 1,97 Mrd. € auf rd. 2,06 Mrd. € insbesondere durch den deutlichen Anstieg des Anlagevermögens um 36 Mio. € und den Anstieg der li-quiden Mittel um 37,5 Mio.€.
- Der Verkehrswert der so genannten Renditeliegenschaften (vermietete Immobilien) lag 2006 bei 2,45 Mrd. € mit einem Rechnungszinsfuß von 5,56 % ( 2005: 2,43 Mrd. € , Rechnungszinsfuß 5 %). Die Buchwerte lagen bei 1,75 Mrd. € 2006 und 1,68 Mrd. € in 2005.
- Die langfristigen Verbindlichkeiten betrugen 2006 1,419 Mrd. € (2005: 1,366 Mrd. €). Das Finanzergebnis verbesserte sich dabei von rd. - 400.000 € auf 2,7 Mio. € in 2006. Die Aufwendungen für die Unternehmensfinanzierung sind somit deutlich rückläufig.
- Der Cash Flow nach DVFA/SG* lag bei 78,16 Mio. € (2005: 63,08 Mio.€).
- Entscheidend für den Gewinnverwendungsbeschluss ist der Jahresabschluss der GAG Muttergesellschaft: Auch hier hat die GAG wieder ein sehr gutes Ergebnis erzielt und einen Jahresüberschuss von 18,9 Mio. € erwirtschaftet! Hiervon hat der Vorstand 9,45 Mio. € in die anderen Gewinnrücklagen eingestellt, um die Eigenkapitalbasis für die umfangreichen Baumaßnahmen der nächsten Jahre zu stärken.
Der GAG-Vorstand und der Aufsichtsrat schlagen im fünften Jahr in Folge vor, eine Dividende von 0,50 € je Aktie auszuschütten, also insgesamt 8,96 Mio. €.
Diese Erfolge wurden mit einer Belegschaft erzielt, die mit 316 Vollzeitbeschäftigten eine bemerkenswert hohe Produktivität hat. Die Personalaufwendungen einschließlich der Teilzeitbeschäftigten und geringfügig Beschäftigten belaufen sich im Konzern auf knapp 22,1 Mio. €.
Langfristige Wertsteigerung des GAG-Konzerns durch Investitionen und Innovationen
Statement des GAG-Vorstands Günter Ott
1. Langfristige Wertsteigerung ist und bleibt das übergeordnete, unerschütterliche Ziel, dass unser Antrieb ist und unser Handeln bestimmt! Darüber sind sich die Vorstände und der Auf-sichtsrat einig.
Es geht uns gerade nicht um kurzfristiges Renditedenken um jeden Preis. Wir können unsere Investitionen nicht gegen Null fahren, wie dies bei einigen Gesellschaften der Fall ist, die durch ausländische Investoren übernommen wurden und wohl auch noch werden. Wir können und wol-len nicht 20 Prozent Rendite und mehr auf das Eigenkapital erzielen. Wir verfolgen eine klassische Valuestrategie, die Werte erhält und langfristig steigert, zum Wohl der Aktionäre des Unter-nehmens und der 100.000 Kunden.
2006 wurden 659 Neubauwohnungen fertig gestellt und 1.674 Altbauwohnungen modernisiert. Von 2003 bis 2006 baute die GAG insgesamt 2.549 Neubauwohnungen und 4.028 Wohnungen wurden modernisiert.
Diese seit Anfang 2000 betriebene Investitionspolitik mit klarer Fokusierung auf öffentlich geför-derten Wohnungsbau ist vor folgendem Hintergrund richtig und wichtig:
- Bis zum Jahr 2015 müssen laut Einschätzung der Stadt Köln
über 57.000 neue Wohnungen entstehen.
- Für 33 Prozent des GAG-Bestands ist zu prüfen, ob und wann eine Modernisierung ansteht. Insgesamt umfasst das GAG-Instandhaltungs- und Modernisierungsprogramm 10.198
Wohnungen.
Wie leistungsstark der GAG-Konzern ist, ersehen Sie z.B. daran, dass nach dem Sale-and-lease-back-Geschäft 2003, bei dem rd. 1.900 Wohnungen an einen Investor verkauft wur-den, dieser Verkauf durch unser Investitionsprogramm in wenigen Jahren kompensiert wurde.
2. Wir können und wollen nicht unsere Personaldecke radikal verkleinern. Im Gegenteil: Wir setzen im Interesse unserer Kunden auf guten Service vor Ort in 11 Geschäftsstellen und in den einzelnen Veedeln durch:
- eigene Hausmeister (89),
- eigene Sozialbetreuer (14),
- eigene Mieterbetreuer (48),
- eigene Objektbetreuer (20),
- eine leistungsfähige, kundenorientierte Verwaltung, die die Leistungen unserer Geschäftsstellen unterstützt.
Während andere Personal einsparen, setzen wir auf mehr Service und darauf, wie dies auch wirtschaftlich machbar und vertretbar ist:
Durch die Ein-Euro-Jobber-Initiative konnten wir bereits nach kurzer Zeit Verbesserungen in GAG-Quartieren erzielen. In einem Jahr wurden über 70 1-Euro-Jobber bei der GAG eingesetzt. Bereits acht besonders engagierte und geeignete Langzeitarbeitslose erhielten einen Jahresvertrag nach erfolgreicher Probezeit.
3. Wir haben ein aktives Sozialmanagement aufgebaut und halten dies für eine sinnvolle und notwendige Ergänzung der GAG-Strategie.
Einstimmig beschloss der Aufsichtsrat im März 2007 die Institutionalisierung des Sozial-managements als Bestandteil einer umfassenden Gesamtstrategie des Unternehmens.
Ziel ist es, die vielfältigen Aktivitäten der GAG im sozialen Bereich in eine Hand zu bündeln.
Unter dem Namen „Sozialmanagement“ wird ab 1. Juli 2007 eine Abteilung im Unternehmen GAG direkt mit dem Vorstand zusammen die sozialen Leistungen des Unternehmens zentral koordinieren und steuern, um somit eine höhere Effektivität und Transparenz für anstehende So-zialprojekte zu erreichen.
Dafür ist die Etablierung einer eigenen Abteilung innerhalb der Gesellschaft ein guter Lösungs-einstieg.
Im Unternehmen wurde in Zusammenarbeit mit der Sozialverwaltung der Stadt, der ARGE und der Arbeitsagentur Köln ein Konzept „Neue Arbeit im Quartier“ entwickelt. Diese Ini-tiative soll sogar bundesweit in der Wohnungswirtschaft Anwendung finden.
Gleichzeitig läuft im Unternehmen GAG seit dem 01.03.07 ein gemeinsames Projekt mit Pfarrer Meurer und HÖVI-Land. Hier werden schwierige junge Menschen ohne Schulabschluss über die tägliche Arbeit in den GAG-Geschäftsstellen Vingst und Humboldt-Gremberg durch ein Praktikum mit der Arbeitswelt vertraut gemacht. „Es handelt sich um ein niederschwelliges Angebot, das für 6 Monate, jeweils durch Wechsel der Jugendlichen im Vierwochenturnus, getestet werden soll. Der Betriebsrat des Unternehmens hat beiden Angebotspaketen Anfang März 2007 zugestimmt.
Weiterhin bietet die GAG im Kampf gegen Gewalt und Jugendkriminalität regelmäßig Angebote in den Bereichen: Fußball um Mitternacht, Antigewalttraining und Chancenverbesserung bei der Jobsuche an.
Die Institutionalisierung des Sozialmanagements als fester Bestandteil im Unternehmen GAG durch einstimmige Willensbekundung des Aufsichtsrates ist ein Eckpfeiler und wesentlicher Teil eines umfassenden wohnungswirtschaftlichen Strategiepapiers, das derzeit im Aufsichtsrat disku-tiert wird, kurz vor der Verabschiedung steht und die Ziele der GAG für die nächsten Jahre fest-legt. Zugleich ist die Bündelung der sozialen Kompetenz der GAG ein Meilenstein in der Unter-nehmensgeschichte, der an die Gründungsidee der GAG von 1913 anknüpft.
„Im Kern geht es darum, den Kölnerinnen und Kölnern deutlich zu machen, dass die GAG = 100 % Prozent Köln ist. Wir müssen uns strategisch so aufstellen, dass wir unsere klassische Rolle als Wohnraumversorger im Denken und Handeln ergänzen, um in der Stadt als sozialpolitischer, stadtentwicklungspolitischer und arbeitsmarktpolitischer Partner wahr- und ernst genommen zu werden.
Mein Kollege, Finanzvorstand Eichner, und ich sind fest davon überzeugt, die strikte Be-rücksichtigung der Wirtschaftlichkeit im Denken und Handeln der Gesellschaft. „Das So-ziale und das Ökonomische sind zwei Seiten der GAG-Medallie“.
Die GAG ist auf dem Kölner Wohnungsmarkt nicht nur der größte Anbieter mit 41.082 konzernei-genen Wohnungen. Unser Ziel ist es, auch der innovativste und kundenfreundlichste Anbieter zu sein.
4. GAG-Wohnungen werden nicht nur modernisiert und damit eine langfristige Vermiet-barkeit gesichert. Modernisierung ist auch aktives Umweltengagement.
Wir betreiben damit aktive Wertsteigerung wie kaum ein anderes Unternehmen in Köln. Von 2003 bis 2006 wurden nicht nur 4.082 Wohnungen mit 250.866 Quadratmetern Wohnfläche mo-dernisiert.
Und es wurden nicht nur 2.206 Wohnungen durch Abriss/Neubau mit 153.636 Quadratmetern Wohnfläche neu erstellt.
Damit haben wir auch aktives Umweltengagement betrieben, denn die insgesamt 404.502 Quadratmeter Wohnfläche mit moderner Heiztechnik und dichter Gebäudehülle sorgen für eine CO²-Ersparnis von 16.000 Tonnen pro Jahr.
16,48 Mio. Tonnen CO²-Reduzierung pro Jahr durch
Modernisierung und Abriss/Neubau von 6.234 Wohnungen
Auch diese nachhaltige, verantwortungsvolle Unternehmenspolitik werden wir fortsetzen. Die Ne-benkosten, die zweite Miete, wird immer bedeutsamer. Spätestens mit Einführung des Energie-passes 2008 wird der Wohnungssuchende den Energiekosten verstärkte Bedeutung beimessen und sich für die Angebote entscheiden, die hier nachweislich im „grünen“ Bereich liegen.
5. GAG-Innovation als direkter und indirekter Wertetreiber
(Beispiele, ohne Anspruch auf Vollständigkeit)
- Die GAG nutzt verstärkt die Vorteile der regenerativen Energien, z.B. bei der Modernisierung der „Solarsiedlung“ Westend. 114 Wohnungen aus 1962 wurden vom 30 Liter-Haus pro Quadratmeter zum 4,5-Liter-Haus umfunktioniert.
Das Potenzial für Solarthermen und Photovoltaik der 6.100 GAG-Häuser mit optimaler Südaus-richtung wird aktuell ermittelt durch eine Gebäude-Screening von 100 Häusern. Die Ergebnisse werden hochgerechnet.
- Eine weitere Herausforderung ist das Erdwärme-Projekt in Köln Niehl, das derzeit größten Erdwärmeversorgungsprojekt in Deutschland mit 233 öffentlich geförderten Wohnungen, 100 Eigentumswohnungen und 50 Eigenheimen.
- Wohnungsmanagement ist mehr als Bauen und verwalten.
Niemand kennt seine Kunden und seine Wünsche und Probleme so gut wie sein Vermieter. Dabei sind auch ungewöhnliche Lösungen und ganzheitliches Denken und Handeln ge-fragt. In der Ruhrorter Straße, z.B. wurde ein Haus abgerissen bis auf ein Ladenlokal und dann ein Neubau errichtet.
- Aktives Betriebskostenmanagement spart den Mietern bares Geld. Das GAG-Betriebskostenmanagement und die Geschäftsstellen haben bei der Aufstellung der gelben und blauen Tonnen im Interesse der Mieter aktiv gemanagt: Wir haben errechnet, wie viele graue Tonnen dadurch eingespart und abgezogen werden können.
2005 wurden Müllgebühren für 5 Mio. Liter gezahlt und umgelegt. 2006 waren es 4,7 Mio. Liter. Durch die Einsparung von 300.000 Litern „graue Müll“ (Tonnen-Reduzierung) sparten die Mieter 819.000 €, was eine durchschnittliche Ersparnis von 19 € pro Mieter ausmacht.
- Hausmeister-Scann: Jeder der 89 GAG-Hausmeister scannt ein, in welchem Objekt er sich befindet, wer tätig wird und was geleistet wird. Damit sind exakte Dokumentationen und Abrech-nungsnachweise möglich. Auch dies ist vorbildlich für die Wohnungswirtschaft.
- Für die Spielplatzsicherheit und Kontrolle sorgt die GAG mit einem eigenen Spielplatz-Team, das alle 700 Spielplätze regelmäßig kontrolliert und Kleinreparaturen direkt selbst ausführen kann. Sämtliche Spielplätze wurden in einem elektronischen Spielplatzkataster erfasst. Nach ähnlichem Muster wird jetzt ein Baumkataster und Rolltor-Checksystem aufgebaut, um die Arbeit zu systematisieren und die Sicherheitskontrollen zu dokumentieren.
- Mit Mareon, einem vereinfachten Auftragsvergabe- und Abrechnungsverfahren über ein Handwerkerportal, werden jährlich zigtausend Kleinaufträgen rationell gemanagt.
- Bei jedem Wohnungswechsel erfolgt routinemäßig ein Standardisierter Elektro-Check, um die Funktionsfähigkeit zu überprüfen.
- Für alle 5.800 Häuser wurden in jedem der Treppenhäuser mehrere Rauchmelder in-stalliert und jeder Mieter erhielt einen Rauchmelder für seine Wohnung von der GAG geschenkt. Insgesamt waren dies 56.000 Rauchmelder, die die GAG zur Sicherheit anschaffte. Auch dies ist vorbildlich in NRW, wie Bauminister Oliver Wittke und Innenminister Ingo Wolf im März 2006 bei Auftakt der landesweit beachteten Aktion bestätigten.
- Kooperationen mit der Fachhochschule Köln: Mit Studenten der Fachhochschule wurden in den letzten Jahren mehrere konkrete Projekte und Wettbewerbsaufgaben gelöst, die jetzt in die Praxis umgesetzt werden: Neugestaltung des Görlinger Zentrums, Verbesserungsvorschläge für die Donewaldsiedlung, Verbesserungen für das Neubaugebiet Merheim und studentisches Wohnen in der Annostraße, in der Südstadt.
- Zweiter Arbeitsmarkt als „Sprungbrett“ für den ersten Arbeitsmarkt: Dieses GAG-Modell mit Ein-Euro-Jobbern und Kombilöhnern wird in der Wohnungswirtschaft in Deutschland positiv aufgenommen und wird Schule machen.
Der GAG-Konzern setzt die Strategie der nachhaltigen Wertsteigerung erfolgreich fort.
Die Überschüsse erlauben im fünften Jahr in Folge einen Gewinnverwendungsvor-schlag von 50 Cent je Aktie.
Insgesamt betrachtet war das Geschäftsjahr 2006 für den GAG-Konzern ein erfolgrei-ches Jahr. Die Strategie der nachhaltigen Wertsteigerung des GAG-Konzerns konnte auch im vergangenen Jahr erfolgreich umgesetzt werden durch eine aktive Investiti-onspolitik auf hohem Niveau.
Bilanzkennzahlen 2006 im Vergleich zum Vorjahr
- Der Bilanzgewinn des Konzerns stieg auf 105,8 Mio. € (Vorjahr 103 Mio. € , + 2,7%).
- Der Konzernumsatz sank in 2006 aufgrund rückläufiger Umsätze aus dem Bauträger-geschäft um 13,4 Mio. € auf 254,8 Mio. € (2005: 268,2 Mio.€ , -5 % ). Hauptursächlich dafür waren der Wegfall der Eigenheimzulage und die damit zusammenhängende dras-tisch gesunkene Nachfrage nach Wohneigentum im Neubau.
- 2006 betrug der Jahresüberschuss 34,6 Mio. € (Vorjahr: 26,6 Mio. €, = +30,1 %).
- Das Eigenkapital stieg um 23,7 Mio. € auf 466 Mio. € (Vorjahr 442,3 Mio. €, + 5,4%). Die Eigenkapitalquote lag bei 22,2 %. Dieser Wert ist auch im Vergleich zu anderen Woh-nungsgesellschaften gut.
- Die Investitionen sanken auf 79 Mio. €. (Vorjahr 93,5 Mio.€, -15,5%).
- Die Instandhaltung nahm um 6,8 Mio. € auf 61,6 Mio. € im Berichtsjahr zu. (Vorjahr 54,8 Mio. € , +12,4% ).
- Im Bauträgergeschäft kam es zu einem Ergebnisrückgang von 2,9 Mio. € 2005 auf - 6,6 Mio. € 2006. Die Umsätze sanken um 16,5 Mio. € auf 21,3 Mio. € ( 2005: 37,8 Mio. €).
- Die Bilanzsumme des Konzerns stieg von 1,97 Mrd. € auf rd. 2,06 Mrd. € insbesondere durch den deutlichen Anstieg des Anlagevermögens um 36 Mio. € und den Anstieg der li-quiden Mittel um 37,5 Mio.€.
- Der Verkehrswert der so genannten Renditeliegenschaften (vermietete Immobilien) lag 2006 bei 2,45 Mrd. € mit einem Rechnungszinsfuß von 5,56 % ( 2005: 2,43 Mrd. € , Rechnungszinsfuß 5 %). Die Buchwerte lagen bei 1,75 Mrd. € 2006 und 1,68 Mrd. € in 2005.
- Die langfristigen Verbindlichkeiten betrugen 2006 1,419 Mrd. € (2005: 1,366 Mrd. €). Das Finanzergebnis verbesserte sich dabei von rd. - 400.000 € auf 2,7 Mio. € in 2006. Die Aufwendungen für die Unternehmensfinanzierung sind somit deutlich rückläufig.
- Der Cash Flow nach DVFA/SG* lag bei 78,16 Mio. € (2005: 63,08 Mio.€).
- Entscheidend für den Gewinnverwendungsbeschluss ist der Jahresabschluss der GAG Muttergesellschaft: Auch hier hat die GAG wieder ein sehr gutes Ergebnis erzielt und einen Jahresüberschuss von 18,9 Mio. € erwirtschaftet! Hiervon hat der Vorstand 9,45 Mio. € in die anderen Gewinnrücklagen eingestellt, um die Eigenkapitalbasis für die umfangreichen Baumaßnahmen der nächsten Jahre zu stärken.
Der GAG-Vorstand und der Aufsichtsrat schlagen im fünften Jahr in Folge vor, eine Dividende von 0,50 € je Aktie auszuschütten, also insgesamt 8,96 Mio. €.
Diese Erfolge wurden mit einer Belegschaft erzielt, die mit 316 Vollzeitbeschäftigten eine bemerkenswert hohe Produktivität hat. Die Personalaufwendungen einschließlich der Teilzeitbeschäftigten und geringfügig Beschäftigten belaufen sich im Konzern auf knapp 22,1 Mio. €.
Langfristige Wertsteigerung des GAG-Konzerns durch Investitionen und Innovationen
Statement des GAG-Vorstands Günter Ott
1. Langfristige Wertsteigerung ist und bleibt das übergeordnete, unerschütterliche Ziel, dass unser Antrieb ist und unser Handeln bestimmt! Darüber sind sich die Vorstände und der Auf-sichtsrat einig.
Es geht uns gerade nicht um kurzfristiges Renditedenken um jeden Preis. Wir können unsere Investitionen nicht gegen Null fahren, wie dies bei einigen Gesellschaften der Fall ist, die durch ausländische Investoren übernommen wurden und wohl auch noch werden. Wir können und wol-len nicht 20 Prozent Rendite und mehr auf das Eigenkapital erzielen. Wir verfolgen eine klassische Valuestrategie, die Werte erhält und langfristig steigert, zum Wohl der Aktionäre des Unter-nehmens und der 100.000 Kunden.
2006 wurden 659 Neubauwohnungen fertig gestellt und 1.674 Altbauwohnungen modernisiert. Von 2003 bis 2006 baute die GAG insgesamt 2.549 Neubauwohnungen und 4.028 Wohnungen wurden modernisiert.
Diese seit Anfang 2000 betriebene Investitionspolitik mit klarer Fokusierung auf öffentlich geför-derten Wohnungsbau ist vor folgendem Hintergrund richtig und wichtig:
- Bis zum Jahr 2015 müssen laut Einschätzung der Stadt Köln
über 57.000 neue Wohnungen entstehen.
- Für 33 Prozent des GAG-Bestands ist zu prüfen, ob und wann eine Modernisierung ansteht. Insgesamt umfasst das GAG-Instandhaltungs- und Modernisierungsprogramm 10.198
Wohnungen.
Wie leistungsstark der GAG-Konzern ist, ersehen Sie z.B. daran, dass nach dem Sale-and-lease-back-Geschäft 2003, bei dem rd. 1.900 Wohnungen an einen Investor verkauft wur-den, dieser Verkauf durch unser Investitionsprogramm in wenigen Jahren kompensiert wurde.
2. Wir können und wollen nicht unsere Personaldecke radikal verkleinern. Im Gegenteil: Wir setzen im Interesse unserer Kunden auf guten Service vor Ort in 11 Geschäftsstellen und in den einzelnen Veedeln durch:
- eigene Hausmeister (89),
- eigene Sozialbetreuer (14),
- eigene Mieterbetreuer (48),
- eigene Objektbetreuer (20),
- eine leistungsfähige, kundenorientierte Verwaltung, die die Leistungen unserer Geschäftsstellen unterstützt.
Während andere Personal einsparen, setzen wir auf mehr Service und darauf, wie dies auch wirtschaftlich machbar und vertretbar ist:
Durch die Ein-Euro-Jobber-Initiative konnten wir bereits nach kurzer Zeit Verbesserungen in GAG-Quartieren erzielen. In einem Jahr wurden über 70 1-Euro-Jobber bei der GAG eingesetzt. Bereits acht besonders engagierte und geeignete Langzeitarbeitslose erhielten einen Jahresvertrag nach erfolgreicher Probezeit.
3. Wir haben ein aktives Sozialmanagement aufgebaut und halten dies für eine sinnvolle und notwendige Ergänzung der GAG-Strategie.
Einstimmig beschloss der Aufsichtsrat im März 2007 die Institutionalisierung des Sozial-managements als Bestandteil einer umfassenden Gesamtstrategie des Unternehmens.
Ziel ist es, die vielfältigen Aktivitäten der GAG im sozialen Bereich in eine Hand zu bündeln.
Unter dem Namen „Sozialmanagement“ wird ab 1. Juli 2007 eine Abteilung im Unternehmen GAG direkt mit dem Vorstand zusammen die sozialen Leistungen des Unternehmens zentral koordinieren und steuern, um somit eine höhere Effektivität und Transparenz für anstehende So-zialprojekte zu erreichen.
Dafür ist die Etablierung einer eigenen Abteilung innerhalb der Gesellschaft ein guter Lösungs-einstieg.
Im Unternehmen wurde in Zusammenarbeit mit der Sozialverwaltung der Stadt, der ARGE und der Arbeitsagentur Köln ein Konzept „Neue Arbeit im Quartier“ entwickelt. Diese Ini-tiative soll sogar bundesweit in der Wohnungswirtschaft Anwendung finden.
Gleichzeitig läuft im Unternehmen GAG seit dem 01.03.07 ein gemeinsames Projekt mit Pfarrer Meurer und HÖVI-Land. Hier werden schwierige junge Menschen ohne Schulabschluss über die tägliche Arbeit in den GAG-Geschäftsstellen Vingst und Humboldt-Gremberg durch ein Praktikum mit der Arbeitswelt vertraut gemacht. „Es handelt sich um ein niederschwelliges Angebot, das für 6 Monate, jeweils durch Wechsel der Jugendlichen im Vierwochenturnus, getestet werden soll. Der Betriebsrat des Unternehmens hat beiden Angebotspaketen Anfang März 2007 zugestimmt.
Weiterhin bietet die GAG im Kampf gegen Gewalt und Jugendkriminalität regelmäßig Angebote in den Bereichen: Fußball um Mitternacht, Antigewalttraining und Chancenverbesserung bei der Jobsuche an.
Die Institutionalisierung des Sozialmanagements als fester Bestandteil im Unternehmen GAG durch einstimmige Willensbekundung des Aufsichtsrates ist ein Eckpfeiler und wesentlicher Teil eines umfassenden wohnungswirtschaftlichen Strategiepapiers, das derzeit im Aufsichtsrat disku-tiert wird, kurz vor der Verabschiedung steht und die Ziele der GAG für die nächsten Jahre fest-legt. Zugleich ist die Bündelung der sozialen Kompetenz der GAG ein Meilenstein in der Unter-nehmensgeschichte, der an die Gründungsidee der GAG von 1913 anknüpft.
„Im Kern geht es darum, den Kölnerinnen und Kölnern deutlich zu machen, dass die GAG = 100 % Prozent Köln ist. Wir müssen uns strategisch so aufstellen, dass wir unsere klassische Rolle als Wohnraumversorger im Denken und Handeln ergänzen, um in der Stadt als sozialpolitischer, stadtentwicklungspolitischer und arbeitsmarktpolitischer Partner wahr- und ernst genommen zu werden.
Mein Kollege, Finanzvorstand Eichner, und ich sind fest davon überzeugt, die strikte Be-rücksichtigung der Wirtschaftlichkeit im Denken und Handeln der Gesellschaft. „Das So-ziale und das Ökonomische sind zwei Seiten der GAG-Medallie“.
Die GAG ist auf dem Kölner Wohnungsmarkt nicht nur der größte Anbieter mit 41.082 konzernei-genen Wohnungen. Unser Ziel ist es, auch der innovativste und kundenfreundlichste Anbieter zu sein.
4. GAG-Wohnungen werden nicht nur modernisiert und damit eine langfristige Vermiet-barkeit gesichert. Modernisierung ist auch aktives Umweltengagement.
Wir betreiben damit aktive Wertsteigerung wie kaum ein anderes Unternehmen in Köln. Von 2003 bis 2006 wurden nicht nur 4.082 Wohnungen mit 250.866 Quadratmetern Wohnfläche mo-dernisiert.
Und es wurden nicht nur 2.206 Wohnungen durch Abriss/Neubau mit 153.636 Quadratmetern Wohnfläche neu erstellt.
Damit haben wir auch aktives Umweltengagement betrieben, denn die insgesamt 404.502 Quadratmeter Wohnfläche mit moderner Heiztechnik und dichter Gebäudehülle sorgen für eine CO²-Ersparnis von 16.000 Tonnen pro Jahr.
16,48 Mio. Tonnen CO²-Reduzierung pro Jahr durch
Modernisierung und Abriss/Neubau von 6.234 Wohnungen
Auch diese nachhaltige, verantwortungsvolle Unternehmenspolitik werden wir fortsetzen. Die Ne-benkosten, die zweite Miete, wird immer bedeutsamer. Spätestens mit Einführung des Energie-passes 2008 wird der Wohnungssuchende den Energiekosten verstärkte Bedeutung beimessen und sich für die Angebote entscheiden, die hier nachweislich im „grünen“ Bereich liegen.
5. GAG-Innovation als direkter und indirekter Wertetreiber
(Beispiele, ohne Anspruch auf Vollständigkeit)
- Die GAG nutzt verstärkt die Vorteile der regenerativen Energien, z.B. bei der Modernisierung der „Solarsiedlung“ Westend. 114 Wohnungen aus 1962 wurden vom 30 Liter-Haus pro Quadratmeter zum 4,5-Liter-Haus umfunktioniert.
Das Potenzial für Solarthermen und Photovoltaik der 6.100 GAG-Häuser mit optimaler Südaus-richtung wird aktuell ermittelt durch eine Gebäude-Screening von 100 Häusern. Die Ergebnisse werden hochgerechnet.
- Eine weitere Herausforderung ist das Erdwärme-Projekt in Köln Niehl, das derzeit größten Erdwärmeversorgungsprojekt in Deutschland mit 233 öffentlich geförderten Wohnungen, 100 Eigentumswohnungen und 50 Eigenheimen.
- Wohnungsmanagement ist mehr als Bauen und verwalten.
Niemand kennt seine Kunden und seine Wünsche und Probleme so gut wie sein Vermieter. Dabei sind auch ungewöhnliche Lösungen und ganzheitliches Denken und Handeln ge-fragt. In der Ruhrorter Straße, z.B. wurde ein Haus abgerissen bis auf ein Ladenlokal und dann ein Neubau errichtet.
- Aktives Betriebskostenmanagement spart den Mietern bares Geld. Das GAG-Betriebskostenmanagement und die Geschäftsstellen haben bei der Aufstellung der gelben und blauen Tonnen im Interesse der Mieter aktiv gemanagt: Wir haben errechnet, wie viele graue Tonnen dadurch eingespart und abgezogen werden können.
2005 wurden Müllgebühren für 5 Mio. Liter gezahlt und umgelegt. 2006 waren es 4,7 Mio. Liter. Durch die Einsparung von 300.000 Litern „graue Müll“ (Tonnen-Reduzierung) sparten die Mieter 819.000 €, was eine durchschnittliche Ersparnis von 19 € pro Mieter ausmacht.
- Hausmeister-Scann: Jeder der 89 GAG-Hausmeister scannt ein, in welchem Objekt er sich befindet, wer tätig wird und was geleistet wird. Damit sind exakte Dokumentationen und Abrech-nungsnachweise möglich. Auch dies ist vorbildlich für die Wohnungswirtschaft.
- Für die Spielplatzsicherheit und Kontrolle sorgt die GAG mit einem eigenen Spielplatz-Team, das alle 700 Spielplätze regelmäßig kontrolliert und Kleinreparaturen direkt selbst ausführen kann. Sämtliche Spielplätze wurden in einem elektronischen Spielplatzkataster erfasst. Nach ähnlichem Muster wird jetzt ein Baumkataster und Rolltor-Checksystem aufgebaut, um die Arbeit zu systematisieren und die Sicherheitskontrollen zu dokumentieren.
- Mit Mareon, einem vereinfachten Auftragsvergabe- und Abrechnungsverfahren über ein Handwerkerportal, werden jährlich zigtausend Kleinaufträgen rationell gemanagt.
- Bei jedem Wohnungswechsel erfolgt routinemäßig ein Standardisierter Elektro-Check, um die Funktionsfähigkeit zu überprüfen.
- Für alle 5.800 Häuser wurden in jedem der Treppenhäuser mehrere Rauchmelder in-stalliert und jeder Mieter erhielt einen Rauchmelder für seine Wohnung von der GAG geschenkt. Insgesamt waren dies 56.000 Rauchmelder, die die GAG zur Sicherheit anschaffte. Auch dies ist vorbildlich in NRW, wie Bauminister Oliver Wittke und Innenminister Ingo Wolf im März 2006 bei Auftakt der landesweit beachteten Aktion bestätigten.
- Kooperationen mit der Fachhochschule Köln: Mit Studenten der Fachhochschule wurden in den letzten Jahren mehrere konkrete Projekte und Wettbewerbsaufgaben gelöst, die jetzt in die Praxis umgesetzt werden: Neugestaltung des Görlinger Zentrums, Verbesserungsvorschläge für die Donewaldsiedlung, Verbesserungen für das Neubaugebiet Merheim und studentisches Wohnen in der Annostraße, in der Südstadt.
- Zweiter Arbeitsmarkt als „Sprungbrett“ für den ersten Arbeitsmarkt: Dieses GAG-Modell mit Ein-Euro-Jobbern und Kombilöhnern wird in der Wohnungswirtschaft in Deutschland positiv aufgenommen und wird Schule machen.
