Die HSH Nordbank AG hat in ihrer aktuellen Studie „Deutsche Immobilienunternehmen am Kapitalmarkt“
das Marktpotenzial für G-REITs bis zum Jahr 2010 von 30 bis 60 Mrd. Euro (Prognose Ende 2005) auf nunmehr 15 bis 40 Mrd. Euro reduziert. Neben dem Ausschluss von Wohnimmobilien spielen dabei auch die zahlreichen gesetzlichen Restriktionen des G-REITs eine wesentliche Rolle.
“Die Einschränkung der Flexibilität von Immobilienunternehmen, die für einen Wechsel in den REIT-Status in Frage kämen, dürfte die mögliche Börsenkapitalisierung der G-REITs mindern“, sagt Peter Rieck, stellvertretender Vorstandsvorsitzender der HSH Nordbank. Da G-REITs vor allem für ausländische und steuerbefreite Investoren geeignet sind, um in deutsche Immobilien zu investieren, und mit den Fondsinitiatoren neue REIT-Emittenten auf den Plan treten, erwartet die HSH Nordbank dennoch ein nennenswertes Marktvolumen.
Nur wenige bestehende Unternehmen werden in REIT-Status wechseln
Unter den derzeitigen Rahmenbedingungen kommen für einen Wechsel in den Status des G-REIT bestehende Immobiliengesellschaften in Frage, die in inländische Gewerbeimmobilien investieren, kein Dienstleistungsgeschäft mit Dritten betreiben und moderat bis konservativ fremdfinanziert sind.
Nur wenige Unternehmen wie etwa die Polis Immobilien AG oder Alstria Office AG kommen derzeit für einen Wechsel in den REITStatus in Frage.
Zahlreiche bestehende Immobilienunternehmen, die einen möglichen Wechsel in den REIT-Status prüfen, werden nach Erwartung der HSH Nordbank hiervon jedoch absehen. Die Gründe dafür sind:
- die Einschränkung der unternehmerischen Flexibilität vor allem bei Auslands- und Dienstleistungsaktivitäten sowie der Finanzierung vor dem Hintergrund der aktuellen Geschäftsmodelle.
- die Unternehmenssteuerreform. Mit der Senkung der Körperschaftsteuer wird sich die Steuerlast der Unternehmen ohnehin reduzieren.
- die nach dem Wechsel praktisch nicht mehr verwendbaren Verlustvorträge und die volle Besteuerung der Rücklagen nach § 6b des Einkommensteuergesetzes (EStG) beim Wechsel. Viele Immobilienunternehmen nutzen heute die Möglichkeit nach § 6b EStG, um die Besteuerung von Veräußerungsgewinnen bei Immobilien zu vermeiden, indem sie neue Immobilien kaufen. Diese Rücklagen würden beim Wechsel in den REIT aufgelöst.
Neugründungen von REITs werden überwiegen
Eine interessantere, weniger komplizierte und daher schnellere Option für Immobilienunternehmen als der eigene Statuswechsel ist die Emission von Tochtergesellschaften als G-REIT. Dies planen beispielsweise die IVG Immobilien, die DIC Asset und die TAG. Die Tochterunternehmen können sich, unbelastet von den Konzernaktivitäten und steuerlichen Problemen, auf inländische Gewerbeimmobilieninvestments konzentrieren. Diese REIT-Tochtergesellschaften können dann einfacher Unternehmensimmobilien erwerben, da für die Verkäufer bei der Veräußerung die reduzierte „Exit-Tax“ gilt. Auch mehrere Initiatoren geschlossener Fonds, so etwa die IC Immobilien AG und die Hannover Leasing, haben die Auflage von REITs angekündigt.
Chance für herkömmliche Immobilien-Aktien
Die zahlreichen gesetzlichen Restriktionen beim REIT, wie etwa die Einschränkung der Fremdkapitalaufnahme, des Immobilienhandels und anderer Dienstleistungen, sind jedoch gleichzeitig die Chancen der nicht steuertransparenten Immobilien-Aktie herkömmlichen Typs.
Schon in den letzten drei Jahren hat das gestiegene Interesse an Immobilien-Aktien zu einer Verdreifachung der Marktkapitalisierung der im Deutschen Immobilienaktienindex (DIMAX) notierten Werte geführt. Dieses Wachstum wird sich nach Einschätzung der HSH Nordbank aufgrund der REIT-Einführung allerdings abschwächen.
Für ein weiteres Wachstum des Segments herkömmlicher Immobilien-AGs spricht, dass zahlreiche Immobilienunternehmen planen, nicht in den REIT-Status zu wechseln, um ihre Geschäftsstrategie ohne steuerliche Nachteile für die Aktionäre fortführen zu können“, sagt Claudio Lagemann, Leiter des Immobiliengeschäfts der HSH Nordbank.
Viele Immobilien-Aktien hoch bewertet
Die durchschnittliche jährliche Performance einschließlich Dividenden betrug in den letzten drei Jahren bei Immobilienaktien weltweit etwa 30 Prozent, in Deutschland sogar noch mehr. Mit dem kräftigen Kursplus erhöhten sich aber auch die Volatilität und das Anlagerisiko.
Die wesentlichen Gründe für die positive Kursentwicklung waren die Erholung der Immobilienmärkte im Zuge des konjunkturellen Aufschwungs und die historisch niedrigen Zinsen. Zudem wirkten sich in Europa die Einführung von REITs in Frankreich und die Planungen dazu in Großbritannien und Deutschland positiv aus. Diese neuen Rahmenbedingungen haben den börsennotierten Immobiliensektor gestärkt.
"Mit einer ähnlich guten Performance wie in den letzten drei Jahren ist aber nicht zu rechnen, da der Aufschwung am Immobilienmarkt und die Einführung von REITs schon zum Gutteil antizipiert sind", so die Verfasser der Studie. Ertragschancen bieten hingegen noch einzelne Werte. Bei einigen ist eine Prämie auf den Nettoinventarwert gerechtfertigt und deren Kurs liegt noch unter dem fairen Wert der Aktien. Anleger müssen bei Immobilien-Aktien in diesem Jahr deutlich selektiver vorgehen als dies in den letzten Jahren geboten war, als der gesamte Sektor enorme Kurszuwächse verzeichnen konnte.
Alternative Finanzierungsinstrumente
Die deutschen Immobilienunternehmen nutzten bislang vorwiegend die traditionelle Bankenfinanzierung. Mit zunehmender Unternehmensgröße setzen sie aber auch mehr und mehr kapitalmarktorientierte
Fremdfinanzierungsinstrumente ein. Mittelfristig rechnet die HSH Nordbank damit, dass deutsche Immobilienunternehmen zunehmend auch klassische börsennotierte Anleihen sowie Wandel- und Hybridanleihen ausgeben, die die traditionelle Finanzierung ergänzen. „Diesen Trend beobachten wir seit einiger Zeit bei anderen großen europäischen Immobilienunternehmen. Mittelfristig erwarten wir auch bei deutschen Unternehmen eine zunehmende Nutzung kapitalmarktorientierter Finanzierungsinstrumente“, so Lagemann.
das Marktpotenzial für G-REITs bis zum Jahr 2010 von 30 bis 60 Mrd. Euro (Prognose Ende 2005) auf nunmehr 15 bis 40 Mrd. Euro reduziert. Neben dem Ausschluss von Wohnimmobilien spielen dabei auch die zahlreichen gesetzlichen Restriktionen des G-REITs eine wesentliche Rolle.
“Die Einschränkung der Flexibilität von Immobilienunternehmen, die für einen Wechsel in den REIT-Status in Frage kämen, dürfte die mögliche Börsenkapitalisierung der G-REITs mindern“, sagt Peter Rieck, stellvertretender Vorstandsvorsitzender der HSH Nordbank. Da G-REITs vor allem für ausländische und steuerbefreite Investoren geeignet sind, um in deutsche Immobilien zu investieren, und mit den Fondsinitiatoren neue REIT-Emittenten auf den Plan treten, erwartet die HSH Nordbank dennoch ein nennenswertes Marktvolumen.
Nur wenige bestehende Unternehmen werden in REIT-Status wechseln
Unter den derzeitigen Rahmenbedingungen kommen für einen Wechsel in den Status des G-REIT bestehende Immobiliengesellschaften in Frage, die in inländische Gewerbeimmobilien investieren, kein Dienstleistungsgeschäft mit Dritten betreiben und moderat bis konservativ fremdfinanziert sind.
Nur wenige Unternehmen wie etwa die Polis Immobilien AG oder Alstria Office AG kommen derzeit für einen Wechsel in den REITStatus in Frage.
Zahlreiche bestehende Immobilienunternehmen, die einen möglichen Wechsel in den REIT-Status prüfen, werden nach Erwartung der HSH Nordbank hiervon jedoch absehen. Die Gründe dafür sind:
- die Einschränkung der unternehmerischen Flexibilität vor allem bei Auslands- und Dienstleistungsaktivitäten sowie der Finanzierung vor dem Hintergrund der aktuellen Geschäftsmodelle.
- die Unternehmenssteuerreform. Mit der Senkung der Körperschaftsteuer wird sich die Steuerlast der Unternehmen ohnehin reduzieren.
- die nach dem Wechsel praktisch nicht mehr verwendbaren Verlustvorträge und die volle Besteuerung der Rücklagen nach § 6b des Einkommensteuergesetzes (EStG) beim Wechsel. Viele Immobilienunternehmen nutzen heute die Möglichkeit nach § 6b EStG, um die Besteuerung von Veräußerungsgewinnen bei Immobilien zu vermeiden, indem sie neue Immobilien kaufen. Diese Rücklagen würden beim Wechsel in den REIT aufgelöst.
Neugründungen von REITs werden überwiegen
Eine interessantere, weniger komplizierte und daher schnellere Option für Immobilienunternehmen als der eigene Statuswechsel ist die Emission von Tochtergesellschaften als G-REIT. Dies planen beispielsweise die IVG Immobilien, die DIC Asset und die TAG. Die Tochterunternehmen können sich, unbelastet von den Konzernaktivitäten und steuerlichen Problemen, auf inländische Gewerbeimmobilieninvestments konzentrieren. Diese REIT-Tochtergesellschaften können dann einfacher Unternehmensimmobilien erwerben, da für die Verkäufer bei der Veräußerung die reduzierte „Exit-Tax“ gilt. Auch mehrere Initiatoren geschlossener Fonds, so etwa die IC Immobilien AG und die Hannover Leasing, haben die Auflage von REITs angekündigt.
Chance für herkömmliche Immobilien-Aktien
Die zahlreichen gesetzlichen Restriktionen beim REIT, wie etwa die Einschränkung der Fremdkapitalaufnahme, des Immobilienhandels und anderer Dienstleistungen, sind jedoch gleichzeitig die Chancen der nicht steuertransparenten Immobilien-Aktie herkömmlichen Typs.
Schon in den letzten drei Jahren hat das gestiegene Interesse an Immobilien-Aktien zu einer Verdreifachung der Marktkapitalisierung der im Deutschen Immobilienaktienindex (DIMAX) notierten Werte geführt. Dieses Wachstum wird sich nach Einschätzung der HSH Nordbank aufgrund der REIT-Einführung allerdings abschwächen.
Für ein weiteres Wachstum des Segments herkömmlicher Immobilien-AGs spricht, dass zahlreiche Immobilienunternehmen planen, nicht in den REIT-Status zu wechseln, um ihre Geschäftsstrategie ohne steuerliche Nachteile für die Aktionäre fortführen zu können“, sagt Claudio Lagemann, Leiter des Immobiliengeschäfts der HSH Nordbank.
Viele Immobilien-Aktien hoch bewertet
Die durchschnittliche jährliche Performance einschließlich Dividenden betrug in den letzten drei Jahren bei Immobilienaktien weltweit etwa 30 Prozent, in Deutschland sogar noch mehr. Mit dem kräftigen Kursplus erhöhten sich aber auch die Volatilität und das Anlagerisiko.
Die wesentlichen Gründe für die positive Kursentwicklung waren die Erholung der Immobilienmärkte im Zuge des konjunkturellen Aufschwungs und die historisch niedrigen Zinsen. Zudem wirkten sich in Europa die Einführung von REITs in Frankreich und die Planungen dazu in Großbritannien und Deutschland positiv aus. Diese neuen Rahmenbedingungen haben den börsennotierten Immobiliensektor gestärkt.
"Mit einer ähnlich guten Performance wie in den letzten drei Jahren ist aber nicht zu rechnen, da der Aufschwung am Immobilienmarkt und die Einführung von REITs schon zum Gutteil antizipiert sind", so die Verfasser der Studie. Ertragschancen bieten hingegen noch einzelne Werte. Bei einigen ist eine Prämie auf den Nettoinventarwert gerechtfertigt und deren Kurs liegt noch unter dem fairen Wert der Aktien. Anleger müssen bei Immobilien-Aktien in diesem Jahr deutlich selektiver vorgehen als dies in den letzten Jahren geboten war, als der gesamte Sektor enorme Kurszuwächse verzeichnen konnte.
Alternative Finanzierungsinstrumente
Die deutschen Immobilienunternehmen nutzten bislang vorwiegend die traditionelle Bankenfinanzierung. Mit zunehmender Unternehmensgröße setzen sie aber auch mehr und mehr kapitalmarktorientierte
Fremdfinanzierungsinstrumente ein. Mittelfristig rechnet die HSH Nordbank damit, dass deutsche Immobilienunternehmen zunehmend auch klassische börsennotierte Anleihen sowie Wandel- und Hybridanleihen ausgeben, die die traditionelle Finanzierung ergänzen. „Diesen Trend beobachten wir seit einiger Zeit bei anderen großen europäischen Immobilienunternehmen. Mittelfristig erwarten wir auch bei deutschen Unternehmen eine zunehmende Nutzung kapitalmarktorientierter Finanzierungsinstrumente“, so Lagemann.
