Bauherren und Käufer von Eigentumswohnungen vergleichen zwar intensiv die Baugeld-Konditionen, wenn sie die Immobilie erwerben und ein Darlehen aufnehmen. Läuft aber nach fünf, zehn oder 15 Jahren die sogenannte Zinsbindungsfrist des Baudarlehens aus, steht also eine Anschlussfinanzierung an, holen viele private Immobilienbesitzer überhaupt kein Vergleichsangebot mehr ein. Konkret: Vier von zehn Anschlussfinanzierern verlängern blind das Darlehen beim bisherigen Geldhaus, wie eine Umfrage von Infas TTR im Auftrag der ING-DiBa eindrucksvoll belegt.
Der vernachlässigte Preisvergleich kommt Häuslebauer teuer zu stehen. Wer die günstigen Marktanbieter links liegen lässt, zahlt in der heutigen verschärften Wettbewerbssituation etliche Tausend Euro drauf. In Zahlen: Bis zu 15.977 Euro verschenken Bauherren. Angesichts dieser fünfstelligen Einsparsumme fallen die Kosten für den Bankwechsel kaum ins Gewicht. Für die notarielle Grundschuld-Abtretung (die Umschreibung) auf das neue Geldhaus muss der Bauherr im Schnitt lediglich 0,25 Prozent des Umschuldungsbetrags an Gebühren zahlen. Bei einer Restschuld von 110.000 Euro sind das 275 Euro. Die Fakten: Seit Monaten liegt zwischen preiswerten und teuren Baudarlehen mit fünfzehnjähriger Zinsbindung eine Marktspanne von rund einem Prozentpunkt, wie Vergleiche des Frankfurter Finanzberaters Max Herbst (FMH) jede Woche aufs Neue belegen.
Im Juli 2007 schwanken die Baudarlehen-Effektivzins-Angebote der regional und überregional tätigen Geldhäuser mit Filialen und die der Direktbanken (ohne Discount-Vermittler) zwischen 5,02 und 5,90 Prozent. Zum Vergleich: Im Januar 2007 lagen die beiden Effektivzinswerte noch um etwa einen halben Prozentpunkt niedriger. Die durchschnittliche Höhe der Anschlussfinanzierung beträgt laut Infas TTR 110.000 Euro.
Nun zur Berechnung: Nimmt der Bauherr ein günstiges Anschlussdarlehen bei der Konkurrenz zu einem Effektivzinssatz von 5,02 Prozent (nominal: 4,91 % p.a.) auf und verlängert nicht bei seiner Bank zu teuren 5,90 Prozent (nominal: 5,75 % p. a.), dann summiert sich dieser Zinsvorteil bei einer 110.450-Euro-Anschlussfinanzierung*) in 15 Jahren auf 15.977 Euro. Denn die gesparten nominalen Darlehenszinsen in Höhe von 0,84 Prozentpunkten fließen voll in die Tilgung – das Darlehen wird nun anfänglich zu 3,01 Prozent statt mit 2,17 Prozent getilgt. Die Folge: Bei einer monatlichen Rate von 729,07 Euro fällt die Restschuld nach 15 Jahren um 15.977 Euro geringer aus. Der Bauherr hat dann nur noch Schulden in Höhe von 36.926 Euro statt 52.903 Euro. Selbst wenn das beste Baufinanzierungsangebot nominal nur um 0,5 Prozentpunkte günstiger ist, spart der Kunde noch stolze 9.556 Euro – die Restschuld beträgt dann 43.347 Euro.
In der Praxis dürften die Einsparmöglichkeiten tendenziell noch größer ausfallen. Hintergrund: Sogenannte Altkunden erhalten bei der Anschlussfinanzierung von ihrer Hausbank hin und wieder schlechtere Konditionen als Neukunden. Obwohl das Geldhaus mit der Prolongation ein wesentlich geringeres Risiko eingeht als mit dem Neugeschäft.
Dass sich der Wechsel zu einer günstigeren Bank allemal rechnet, belegt auch die Zeitschrift „Finanztest“ in ihrer August-Ausgabe 2005 anhand von 73 konkreten Fällen aus 2002 bis 2005. Demnach waren mehr als die Hälfte der Verlängerungsangebote der Hausbank teuer. Und jede dritte Bank unterbreitete ein Angebot, das um mehr als 0,5 Prozentpunkte über dem Durchschnittszinssatz für Baukredite im Neugeschäft lag.
Das Fazit der Tester der Nation: „Die Angebote jedenfalls, die sich eine Reihe unserer Leser bei Dr. Klein, interhyp, Immobank oder ING-DiBa einholten, waren fast durchweg günstiger und um Klassen besser aufbereitet als das Verlängerungsangebot der alten Bank.“ Treffend titelte dann auch die „Süddeutsche Zeitung“ am 26. Mai 2007: „Alter Kredit, neues Spiel“.
Der Tipp: Geldhäuser informieren ihre Kunden erst relativ spät darüber, dass demnächst das Baudarlehen verlängert werden muss und zu welchen Konditionen dies geschehen soll. Folglich fehlt vielen Kunden einfach die Zeit, um einen Preisvergleich vorzunehmen. Deshalb sollten Häuslebauer schon jetzt in ihrem Darlehensvertrag nachschauen, wann die Zinsbindung endet, die Anschlussfinanzierung ansteht. Und spätestens zwei Monate vorher mit dem Vergleichen der Darlehenskonditionen anfangen, damit ein eventueller Wechsel zu einem anderen Geldhaus nicht stressig wird.
*) So kommt der Wert von 110.450 Euro zustande: Vor zehn Jahren, am 30. Juli 1997, nahm der Bauherr ein Darlehen in Höhe von umgerechnet 128.000 Euro auf. Die damaligen Konditionen: Zinsbindung zehn Jahre, Nominalzins 6,36 Prozent, Effektivzins 6,55 Prozent und anfängliche Tilgung 1,0 Prozent. Nach zehn Jahren, Ende Juli 2007, muss das Darlehen verlängert werden. Die Restschuld am 30. Juli 2007: 110.175 Euro plus 275 Euro für die notarielle Grundschuld-Abtretung macht 110.450 Euro.
Der vernachlässigte Preisvergleich kommt Häuslebauer teuer zu stehen. Wer die günstigen Marktanbieter links liegen lässt, zahlt in der heutigen verschärften Wettbewerbssituation etliche Tausend Euro drauf. In Zahlen: Bis zu 15.977 Euro verschenken Bauherren. Angesichts dieser fünfstelligen Einsparsumme fallen die Kosten für den Bankwechsel kaum ins Gewicht. Für die notarielle Grundschuld-Abtretung (die Umschreibung) auf das neue Geldhaus muss der Bauherr im Schnitt lediglich 0,25 Prozent des Umschuldungsbetrags an Gebühren zahlen. Bei einer Restschuld von 110.000 Euro sind das 275 Euro. Die Fakten: Seit Monaten liegt zwischen preiswerten und teuren Baudarlehen mit fünfzehnjähriger Zinsbindung eine Marktspanne von rund einem Prozentpunkt, wie Vergleiche des Frankfurter Finanzberaters Max Herbst (FMH) jede Woche aufs Neue belegen.
Im Juli 2007 schwanken die Baudarlehen-Effektivzins-Angebote der regional und überregional tätigen Geldhäuser mit Filialen und die der Direktbanken (ohne Discount-Vermittler) zwischen 5,02 und 5,90 Prozent. Zum Vergleich: Im Januar 2007 lagen die beiden Effektivzinswerte noch um etwa einen halben Prozentpunkt niedriger. Die durchschnittliche Höhe der Anschlussfinanzierung beträgt laut Infas TTR 110.000 Euro.
Nun zur Berechnung: Nimmt der Bauherr ein günstiges Anschlussdarlehen bei der Konkurrenz zu einem Effektivzinssatz von 5,02 Prozent (nominal: 4,91 % p.a.) auf und verlängert nicht bei seiner Bank zu teuren 5,90 Prozent (nominal: 5,75 % p. a.), dann summiert sich dieser Zinsvorteil bei einer 110.450-Euro-Anschlussfinanzierung*) in 15 Jahren auf 15.977 Euro. Denn die gesparten nominalen Darlehenszinsen in Höhe von 0,84 Prozentpunkten fließen voll in die Tilgung – das Darlehen wird nun anfänglich zu 3,01 Prozent statt mit 2,17 Prozent getilgt. Die Folge: Bei einer monatlichen Rate von 729,07 Euro fällt die Restschuld nach 15 Jahren um 15.977 Euro geringer aus. Der Bauherr hat dann nur noch Schulden in Höhe von 36.926 Euro statt 52.903 Euro. Selbst wenn das beste Baufinanzierungsangebot nominal nur um 0,5 Prozentpunkte günstiger ist, spart der Kunde noch stolze 9.556 Euro – die Restschuld beträgt dann 43.347 Euro.
In der Praxis dürften die Einsparmöglichkeiten tendenziell noch größer ausfallen. Hintergrund: Sogenannte Altkunden erhalten bei der Anschlussfinanzierung von ihrer Hausbank hin und wieder schlechtere Konditionen als Neukunden. Obwohl das Geldhaus mit der Prolongation ein wesentlich geringeres Risiko eingeht als mit dem Neugeschäft.
Dass sich der Wechsel zu einer günstigeren Bank allemal rechnet, belegt auch die Zeitschrift „Finanztest“ in ihrer August-Ausgabe 2005 anhand von 73 konkreten Fällen aus 2002 bis 2005. Demnach waren mehr als die Hälfte der Verlängerungsangebote der Hausbank teuer. Und jede dritte Bank unterbreitete ein Angebot, das um mehr als 0,5 Prozentpunkte über dem Durchschnittszinssatz für Baukredite im Neugeschäft lag.
Das Fazit der Tester der Nation: „Die Angebote jedenfalls, die sich eine Reihe unserer Leser bei Dr. Klein, interhyp, Immobank oder ING-DiBa einholten, waren fast durchweg günstiger und um Klassen besser aufbereitet als das Verlängerungsangebot der alten Bank.“ Treffend titelte dann auch die „Süddeutsche Zeitung“ am 26. Mai 2007: „Alter Kredit, neues Spiel“.
Der Tipp: Geldhäuser informieren ihre Kunden erst relativ spät darüber, dass demnächst das Baudarlehen verlängert werden muss und zu welchen Konditionen dies geschehen soll. Folglich fehlt vielen Kunden einfach die Zeit, um einen Preisvergleich vorzunehmen. Deshalb sollten Häuslebauer schon jetzt in ihrem Darlehensvertrag nachschauen, wann die Zinsbindung endet, die Anschlussfinanzierung ansteht. Und spätestens zwei Monate vorher mit dem Vergleichen der Darlehenskonditionen anfangen, damit ein eventueller Wechsel zu einem anderen Geldhaus nicht stressig wird.
*) So kommt der Wert von 110.450 Euro zustande: Vor zehn Jahren, am 30. Juli 1997, nahm der Bauherr ein Darlehen in Höhe von umgerechnet 128.000 Euro auf. Die damaligen Konditionen: Zinsbindung zehn Jahre, Nominalzins 6,36 Prozent, Effektivzins 6,55 Prozent und anfängliche Tilgung 1,0 Prozent. Nach zehn Jahren, Ende Juli 2007, muss das Darlehen verlängert werden. Die Restschuld am 30. Juli 2007: 110.175 Euro plus 275 Euro für die notarielle Grundschuld-Abtretung macht 110.450 Euro.
