Nach den öffentlichen Rauchverboten, die mittlerweile in zahlreichen Bundesländern eingeführt worden sind, haben Raucher nun auch im Privaten das Nachsehen - wenn sie zur Miete wohnen: Vermieter können künftig Schadenersatz für durch extremes Rauchen verfärbte Tapeten, Fensterrahmen und Türen verlangen. Das hat heute der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (Az VIII ZR 37/07). "Rauchen zählt zwar zum normalen Gebrauch einer Mietwohnung", sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Sprecher des Immobilienverbands IVD. "Dies gilt jedoch nicht für exzessives Rauchen."
Die Richter argumentierten in ihrem jüngsten Urteil, dass das Rauchen in einer Mietwohnung dann über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehe und eine Schadensersatzpflicht des Mieters begründe, wenn die Schäden in der Wohnung sich nicht mehr durch normale Schönheitsreparaturen beseitigen ließen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erforderten.
Insofern schränkte der BGH mit dem Urteil das Recht des Mieters zum Rauchen in der Wohnung zwar allgemein ein, gleichzeitig stimmte er aber im konkreten Fall der Klage der Mieter zu, die nun ihre Kaution zurückerhalten. Deren Bonner Vermieterin hatte diese mit den Kosten verrechnet, die dadurch entstanden, dass sie bereits zwei Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses die Wohnung renovieren lassen musste. Die Spuren des Tabakkonsums ließen sich aber durch das normale Tapezieren und Streichen von Wänden und Decken sowie die Lackierung von Türen beseitigen. Da es sich dabei lediglich um Schönheitsreparaturen handelt und es der Vermieterin an einer wirksamen Vereinbarung zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen mit den Mietern fehlte, besteht nach Auffassung des BGH kein Schadensersatzanspruch. Die Vermieterin muss jetzt die Renovierungskosten alleine tragen.
IVD rät zur wirksamen Verpflichtung von Schönheitsreparaturen
"Vermieter sollten in jedem Fall ihre Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichten", rät Schick. Dabei ist natürlich nach wie vor darauf zu achten, dass sich die Verpflichtung an dem jeweiligen Grad der tatsächlichen Abnutzung orientiert. Denn wenn dann die Tapeten am Ende der Mietzeit vergilbt und die Fensterrahmen verfärbt sind, entfällt die Diskussion, ob die Abnutzung Folge exzessiven Rauchens ist. Der Mieter muss dann in jedem Fall streichen beziehungsweise tapezieren."
Schick betont, dass Vermieter keinesfalls Schönheitsreparatur-Klauseln wie "Am Ende der Mietzeit ist der Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet" oder "Alle drei Jahre müssen die Räume frisch gestrichen werden" verwenden dürfen. "Solche Klauseln haben Gerichte als zu starr und damit für ungültig erklärt." Gültig sind dagegen Klauseln wie "Der Mieter ist verpflichtet, Küche und Bad im Allgemeinen alle drei Jahre zu renovieren".
Generelles Rauchverbot im Mietvertrag ist ungültig
Viele Vermieter versuchen, das Problem mit Rauchern frühzeitig zu umgehen, indem sie das Rauchen in Mieträumen von Vornherein ausschließen. "Völlig verbieten können sie es jedoch nicht - zumindest nicht durch eine formularmäßige Vereinbarung -, da Rauchen, insofern es nicht exzessiv stattfindet, zum normalen Gebrauch einer Mietwohnung gehört", sagt Immobilienexpertin Bettina Baumgarten, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in der Kanzlei "bethgeundpartner I immobilienanwälte" in Hannover.
"Normales Rauchen" haben die Gerichte seit jeher als vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache angesehen, mit der Begründung, dass es sich dabei um die freie Willensentscheidung jedes Einzelnen handelt und die Wohnung das Zentrum der privaten Lebensgestaltung ist (BGH, VIII ZR 124/05; LG Köln, Az. 9 S 188/98; LG Karlsruhe, Az. 9 S 119/99).
"Nach einem großen Teil der Rechtsprechung dürfen Mieter auch auf ihren Balkonen rauchen, da diese ebenfalls mit zur Wohnung gehören. Andere Mieter oder der Vermieter können auch dann nichts dagegen einwenden, wenn der Rauch in die darüber liegende Wohnung zieht", Baumgarten (AG Bonn, Az. 6 C 510/98). Der Vermieter kann jedoch das Rauchen in gemeinschaftlich genutzten Räumen wie Fluren, Treppenhäusern und Aufzügen untersagen.
Verursacht der Raucher konkrete Schäden an der Mietwohnung, muss er dafür in jedem Fall aufkommen: "Brennt der Mieter beispielsweise mit seiner Zigarette ein Loch in den Teppich, muss er dies bis zum Ende der Mietzeit beseitigen beziehungsweise für den Schaden bezahlen. Brandlöcher zählen nicht zu den normalen Abnutzungserscheinungen", so Baumgarten.
Die Richter argumentierten in ihrem jüngsten Urteil, dass das Rauchen in einer Mietwohnung dann über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehe und eine Schadensersatzpflicht des Mieters begründe, wenn die Schäden in der Wohnung sich nicht mehr durch normale Schönheitsreparaturen beseitigen ließen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erforderten.
Insofern schränkte der BGH mit dem Urteil das Recht des Mieters zum Rauchen in der Wohnung zwar allgemein ein, gleichzeitig stimmte er aber im konkreten Fall der Klage der Mieter zu, die nun ihre Kaution zurückerhalten. Deren Bonner Vermieterin hatte diese mit den Kosten verrechnet, die dadurch entstanden, dass sie bereits zwei Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses die Wohnung renovieren lassen musste. Die Spuren des Tabakkonsums ließen sich aber durch das normale Tapezieren und Streichen von Wänden und Decken sowie die Lackierung von Türen beseitigen. Da es sich dabei lediglich um Schönheitsreparaturen handelt und es der Vermieterin an einer wirksamen Vereinbarung zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen mit den Mietern fehlte, besteht nach Auffassung des BGH kein Schadensersatzanspruch. Die Vermieterin muss jetzt die Renovierungskosten alleine tragen.
IVD rät zur wirksamen Verpflichtung von Schönheitsreparaturen
"Vermieter sollten in jedem Fall ihre Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichten", rät Schick. Dabei ist natürlich nach wie vor darauf zu achten, dass sich die Verpflichtung an dem jeweiligen Grad der tatsächlichen Abnutzung orientiert. Denn wenn dann die Tapeten am Ende der Mietzeit vergilbt und die Fensterrahmen verfärbt sind, entfällt die Diskussion, ob die Abnutzung Folge exzessiven Rauchens ist. Der Mieter muss dann in jedem Fall streichen beziehungsweise tapezieren."
Schick betont, dass Vermieter keinesfalls Schönheitsreparatur-Klauseln wie "Am Ende der Mietzeit ist der Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet" oder "Alle drei Jahre müssen die Räume frisch gestrichen werden" verwenden dürfen. "Solche Klauseln haben Gerichte als zu starr und damit für ungültig erklärt." Gültig sind dagegen Klauseln wie "Der Mieter ist verpflichtet, Küche und Bad im Allgemeinen alle drei Jahre zu renovieren".
Generelles Rauchverbot im Mietvertrag ist ungültig
Viele Vermieter versuchen, das Problem mit Rauchern frühzeitig zu umgehen, indem sie das Rauchen in Mieträumen von Vornherein ausschließen. "Völlig verbieten können sie es jedoch nicht - zumindest nicht durch eine formularmäßige Vereinbarung -, da Rauchen, insofern es nicht exzessiv stattfindet, zum normalen Gebrauch einer Mietwohnung gehört", sagt Immobilienexpertin Bettina Baumgarten, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in der Kanzlei "bethgeundpartner I immobilienanwälte" in Hannover.
"Normales Rauchen" haben die Gerichte seit jeher als vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache angesehen, mit der Begründung, dass es sich dabei um die freie Willensentscheidung jedes Einzelnen handelt und die Wohnung das Zentrum der privaten Lebensgestaltung ist (BGH, VIII ZR 124/05; LG Köln, Az. 9 S 188/98; LG Karlsruhe, Az. 9 S 119/99).
"Nach einem großen Teil der Rechtsprechung dürfen Mieter auch auf ihren Balkonen rauchen, da diese ebenfalls mit zur Wohnung gehören. Andere Mieter oder der Vermieter können auch dann nichts dagegen einwenden, wenn der Rauch in die darüber liegende Wohnung zieht", Baumgarten (AG Bonn, Az. 6 C 510/98). Der Vermieter kann jedoch das Rauchen in gemeinschaftlich genutzten Räumen wie Fluren, Treppenhäusern und Aufzügen untersagen.
Verursacht der Raucher konkrete Schäden an der Mietwohnung, muss er dafür in jedem Fall aufkommen: "Brennt der Mieter beispielsweise mit seiner Zigarette ein Loch in den Teppich, muss er dies bis zum Ende der Mietzeit beseitigen beziehungsweise für den Schaden bezahlen. Brandlöcher zählen nicht zu den normalen Abnutzungserscheinungen", so Baumgarten.
