Immer mehr Privatkunden sorgen sich um ihre Immobilienkredite. Denn immer häufiger verkaufen Banken Privatkredite an Finanzinvestoren weiter. Diese leiten zum Teil die Zwangsversteigerung der Sicherheiten ein. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs im vergangenen Jahr steht fest, dass Banken Darlehensforderungen auch ohne Zustimmung des Kreditnehmers verkaufen dürfen. Das gilt selbst dann, wenn die Bank damit gegen das Bankgeheimnis und gegen Datenschutzgesetze verstößt (Az. XI ZR 195/05). Wird das Bankgeheimnis verletzt, kann der Darlehensnehmer allenfalls Schadensersatz einklagen.
Aktuell prüft die Bundesregierung, wie der Schutz von Kreditnehmern verbessert werden kann. "In jedem Fall sollte der Kunde darauf achten, seine Raten pünktlich zu zahlen", so Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Sprecher des Immobilienverbands IVD in Berlin. "Denn solange sich der Kunde an die Vereinbarungen des Kreditvertrages hält, kann ihm bei einem Verkauf nichts passieren. Auch ein Finanzinvestor kann dann seinen Vertrag nicht kündigen oder sein Eigentum zwangsversteigern."
Daher kaufen Verwertungsgesellschaften den Banken vornehmlich Not leidende Kredite ab – also Kredite, bei denen die Raten ausbleiben. Damit lässt sich am schnellsten Geld verdienen. "Die Praxis ist umstritten, aber legitim. Jedoch sind bei Paketverkäufen auch vorbildliche Kunden dabei, die ihre Raten pünktlich zahlen", warnt Schick. Der Kunde merkt vom Verkauf zunächst nichts, wenn die Verwaltung des Kredits weiterhin bei seiner Bank liegt. Er wird jedoch in der Regel bald mit den Zielen des Kreditkäufers konfrontiert: Möglichst schnell den Kredit zu Geld zu machen.
"Grundsätzlich sind Kunden sicher, die sich an die Vereinbarungen im Kreditvertrag halten und vor allem regelmäßig ihre Raten zahlen", berichtet Rechtsanwalt Ulrich Joerss aus Berlin. Dazu gehöre es auch, dass der Kreditnehmer zutreffend Auskunft über seine Einkommensverhältnisse gibt. "Auch sollte jeder Kunde alle Ratenzahlungen an seine Bank dokumentieren können, vor allem Sonderzahlungen oder Zahlungen, die nicht vom eigenen Konto ausgehen. Wird der Kredit verkauft, kann der Kunde dem Käufer so besser nachweisen, wie viel er tatsächlich bereits abgezahlt hat."
Erfährt ein Kunde davon, dass sein Kredit verkauft wurde, zum Beispiel durch eine Abtretungsanzeige der bisherigen Bank, muss er auch unbedingt darauf achten, die Raten an das neue Institut zu überweisen. "Gehen die Raten an die alte Hausbank, kann das der Kreditkäufer schon nutzen, um den Kredit zu kündigen und den Gesamtrestbetrag fällig stellen. Die Zahlung kam bei ihm ja nicht an", so Joerss.
Die alten Kreditkonditionen gelten unverändert weiter, genauso wie damit verbundene Absprachen über Anschlussfinanzierungen. "Wenn der Kreditkäufer für eine Anschlussfinanzierung höhere Zinsen fordert, der Kunde aber zuvor von seiner Bank eine Zusage für günstigere Konditionen erhalten hatte, gilt diese Zusage weiterhin", sagt Joerss mit Verweis auf §§ 399, 404 BGB. "Allerdings sind mündliche Zusagen unsicher, weil sie schwer zu beweisen sind."
Laut Joerss können sogar Kunden, die ihren Kredit bereits abgezahlt haben, noch Opfer von Forderungskäufern werden. Steht noch eine Grundschuld im Grundbuch, kann ein gutgläubiger Käufer der Grundschuld vom Kunden den kompletten Kreditbetrag erneut fordern. "Daher sollte eine Grundschuld im Grundbuch stets gelöscht werden, bevor ein Kreditkäufer als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden kann", rät er.
Gegenwärtig wird diskutiert, wie der Schutz von Kreditnehmern weiter verbessert werden kann. "Wir begrüßen das", kommentiert IVD-Vizepräsident Schick. "Dagegen, dass Banken Kredite verkaufen, ist ja grundsätzlich nichts zu sagen. Auch der Kunde profitiert davon – schließlich ermöglicht dies günstige Kreditkonditionen. Aber der Kunde sollte die Wahl haben, ob er einen günstigen Kredit mit dem Risiko haben möchte, dass der Kredit verkauft wird – oder ob er mehr zahlt und sich dafür sicher sein kann, dass er bei seiner Bank bleibt." Solange die aktuellen Regelungen noch gelten, sollte der Kunde vor Neuabschluss eines Kredits nachfragen, wie seine Bank das Thema Kreditverkauf handhabt. Das persönliche Gespräch mit dem Bankberater hilft auch bei Problemen oft weiter. "Schließlich sind Banken an langfristigen Beziehungen zum Kunden interessiert. Trotzdem sollten mündliche Absprachen auch schriftlich festgehalten werden. Bleiben Fragen offen, helfen die Sachverständigen vom IVD."
Aktuell prüft die Bundesregierung, wie der Schutz von Kreditnehmern verbessert werden kann. "In jedem Fall sollte der Kunde darauf achten, seine Raten pünktlich zu zahlen", so Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Sprecher des Immobilienverbands IVD in Berlin. "Denn solange sich der Kunde an die Vereinbarungen des Kreditvertrages hält, kann ihm bei einem Verkauf nichts passieren. Auch ein Finanzinvestor kann dann seinen Vertrag nicht kündigen oder sein Eigentum zwangsversteigern."
Daher kaufen Verwertungsgesellschaften den Banken vornehmlich Not leidende Kredite ab – also Kredite, bei denen die Raten ausbleiben. Damit lässt sich am schnellsten Geld verdienen. "Die Praxis ist umstritten, aber legitim. Jedoch sind bei Paketverkäufen auch vorbildliche Kunden dabei, die ihre Raten pünktlich zahlen", warnt Schick. Der Kunde merkt vom Verkauf zunächst nichts, wenn die Verwaltung des Kredits weiterhin bei seiner Bank liegt. Er wird jedoch in der Regel bald mit den Zielen des Kreditkäufers konfrontiert: Möglichst schnell den Kredit zu Geld zu machen.
"Grundsätzlich sind Kunden sicher, die sich an die Vereinbarungen im Kreditvertrag halten und vor allem regelmäßig ihre Raten zahlen", berichtet Rechtsanwalt Ulrich Joerss aus Berlin. Dazu gehöre es auch, dass der Kreditnehmer zutreffend Auskunft über seine Einkommensverhältnisse gibt. "Auch sollte jeder Kunde alle Ratenzahlungen an seine Bank dokumentieren können, vor allem Sonderzahlungen oder Zahlungen, die nicht vom eigenen Konto ausgehen. Wird der Kredit verkauft, kann der Kunde dem Käufer so besser nachweisen, wie viel er tatsächlich bereits abgezahlt hat."
Erfährt ein Kunde davon, dass sein Kredit verkauft wurde, zum Beispiel durch eine Abtretungsanzeige der bisherigen Bank, muss er auch unbedingt darauf achten, die Raten an das neue Institut zu überweisen. "Gehen die Raten an die alte Hausbank, kann das der Kreditkäufer schon nutzen, um den Kredit zu kündigen und den Gesamtrestbetrag fällig stellen. Die Zahlung kam bei ihm ja nicht an", so Joerss.
Die alten Kreditkonditionen gelten unverändert weiter, genauso wie damit verbundene Absprachen über Anschlussfinanzierungen. "Wenn der Kreditkäufer für eine Anschlussfinanzierung höhere Zinsen fordert, der Kunde aber zuvor von seiner Bank eine Zusage für günstigere Konditionen erhalten hatte, gilt diese Zusage weiterhin", sagt Joerss mit Verweis auf §§ 399, 404 BGB. "Allerdings sind mündliche Zusagen unsicher, weil sie schwer zu beweisen sind."
Laut Joerss können sogar Kunden, die ihren Kredit bereits abgezahlt haben, noch Opfer von Forderungskäufern werden. Steht noch eine Grundschuld im Grundbuch, kann ein gutgläubiger Käufer der Grundschuld vom Kunden den kompletten Kreditbetrag erneut fordern. "Daher sollte eine Grundschuld im Grundbuch stets gelöscht werden, bevor ein Kreditkäufer als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden kann", rät er.
Gegenwärtig wird diskutiert, wie der Schutz von Kreditnehmern weiter verbessert werden kann. "Wir begrüßen das", kommentiert IVD-Vizepräsident Schick. "Dagegen, dass Banken Kredite verkaufen, ist ja grundsätzlich nichts zu sagen. Auch der Kunde profitiert davon – schließlich ermöglicht dies günstige Kreditkonditionen. Aber der Kunde sollte die Wahl haben, ob er einen günstigen Kredit mit dem Risiko haben möchte, dass der Kredit verkauft wird – oder ob er mehr zahlt und sich dafür sicher sein kann, dass er bei seiner Bank bleibt." Solange die aktuellen Regelungen noch gelten, sollte der Kunde vor Neuabschluss eines Kredits nachfragen, wie seine Bank das Thema Kreditverkauf handhabt. Das persönliche Gespräch mit dem Bankberater hilft auch bei Problemen oft weiter. "Schließlich sind Banken an langfristigen Beziehungen zum Kunden interessiert. Trotzdem sollten mündliche Absprachen auch schriftlich festgehalten werden. Bleiben Fragen offen, helfen die Sachverständigen vom IVD."
