Das Interesse an Investments in deutsche Lebensmittelmärkte, Verbrauchermärkte und Fachmarktzentren ist weiterhin groß. Das auf Einzelhandelsimmobilien spezialisierte Beratungsunternehmen Kemper’s zählt das lange vernachlässigte Segment zu einem der beliebtesten Anlageziele auf dem deutschen Markt für handelsgenutzte Gewerbeimmobilien. Deutschland ist mit weit über 4 Milliarden Euro Transaktionsvolumen in 2007 europaweit das wichtigste Ziel für Anleger. Die Bruttoanfangsrenditen für Fachmärkte in den deutschen Metropolen liegen derzeit in der Spitze bei 7,0 bis 7,15 Prozent. Kemper’s rechnet auch in 2008 mit einem anhaltend hohen Transaktionsvolumen in diesem Segment.
Renditevorsprung im direkten Vergleich zu den europäischen Nachbarländern
Gerhard K. Kemper, geschäftsführender Gesellschafter Kemper’s Deutschland GmbH: "Ein wichtiger Auslöser für das hohe Investmentinteresse in Deutschland ist nach wie vor der Renditevorsprung im direkten Vergleich zu entsprechenden Objekten in den europäischen Nachbarländern. In den deutschen Metropolen bewegen sich die Bandbreiten aktuell zwischen 6,9 und 7,15 Prozent. Die Multiplikatoren für neu errichtete Objekte mit attraktiven und langfristig engagierten Mietern erreichen dementsprechend das 14- bis 14,5-fache der Jahresnettomiete. In den Metropolen der europäischen Nachbarländer bewegt sich die Renditebandbreite zwischen 4,7 und 6,0 Prozent." In Amsterdam und Mailand werden im Oktober 2007 Bruttoanfangsrenditen um 6 Prozent gemessen. In Brüssel liegen die Werte bei etwa 5,6 Prozent. Fachmärkte in Paris und Wien erreichen Renditen um 5,0 Prozent. In London und Madrid liegen die Werte in der Spitze bei 4,75 bzw. 4,7 Prozent.
Potenzial für Mietzuwächse ist gering – Je nach Branche 6 bis 12 Euro/m²
Bei den Mieten sind in Deutschland für 2008 keine wesentlichen Zuwächse zu erwarten. Fachmärkte in Deutschlands Metropolen erzielen je nach Ausrichtung zwischen 6 und 12 Euro/m². Das untere Ende der Skala markieren die Baumärkte, wo sich die m²-Mieten zwischen 6,00 und 7,50 Euro bewegen. In Supermärkten und SBWarenhäusern liegen die Mieten in der Spitze zwischen 9,00 und 11,00 Euro/m². Damit wird in den deutschen Metropolen insgesamt das Niveau von Vergleichsstädten wie Amsterdam, Brüssel oder Wien erreicht. Paris, Madrid und Mailand liegen mit Mieten zwischen 16 und 19 Euro/m² etwas höher. Fachmärkte in London erzielen Mieteinnahmen bis zu 47 Euro/m².
Nachfrage bezieht sich auf bestehende und projektierte Immobilien
Zielobjekte für Investoren sind neben bestehenden auch projektierte Immobilien. Besonders SB-Warenhäuser, Fach- und Baumärkte stoßen auf reges Interesse. In diesen Segmenten macht die restriktive Genehmigungspraxis für neue großflächige Einzelhandelsobjekte die Renditen langfristig kalkulierbar. Denn für großflächige Verbrauchermärkte muss ein Sondernutzungsrecht beantragt werden, das bestehenden Standorten quasi einen Bestandsschutz verschafft. Mieter streben deshalb eine langfristige Standortsicherung an, die üblicherweise mit langen Mietvertragslaufzeiten einhergeht. Für Investoren sind dementsprechend stabile oder sogar steigende Mieten absehbar.
Auch für die flächenmäßig kleineren Discount-Märkte ist ein reges Investoreninteresse zu verzeichnen. Üblicherweise werden hier Portfolios neuer oder projektierter Objekte nachgefragt. Allerdings sind Investments in diesem Segment risikobehafteter. Hintergrund ist die höhere Zahl von Neuansiedlungen, Standortwechseln und damit einhergehenden Leerständen, welche die Mieteinnahmen weniger zuverlässig machen.
Renditevorsprung im direkten Vergleich zu den europäischen Nachbarländern
Gerhard K. Kemper, geschäftsführender Gesellschafter Kemper’s Deutschland GmbH: "Ein wichtiger Auslöser für das hohe Investmentinteresse in Deutschland ist nach wie vor der Renditevorsprung im direkten Vergleich zu entsprechenden Objekten in den europäischen Nachbarländern. In den deutschen Metropolen bewegen sich die Bandbreiten aktuell zwischen 6,9 und 7,15 Prozent. Die Multiplikatoren für neu errichtete Objekte mit attraktiven und langfristig engagierten Mietern erreichen dementsprechend das 14- bis 14,5-fache der Jahresnettomiete. In den Metropolen der europäischen Nachbarländer bewegt sich die Renditebandbreite zwischen 4,7 und 6,0 Prozent." In Amsterdam und Mailand werden im Oktober 2007 Bruttoanfangsrenditen um 6 Prozent gemessen. In Brüssel liegen die Werte bei etwa 5,6 Prozent. Fachmärkte in Paris und Wien erreichen Renditen um 5,0 Prozent. In London und Madrid liegen die Werte in der Spitze bei 4,75 bzw. 4,7 Prozent.
Potenzial für Mietzuwächse ist gering – Je nach Branche 6 bis 12 Euro/m²
Bei den Mieten sind in Deutschland für 2008 keine wesentlichen Zuwächse zu erwarten. Fachmärkte in Deutschlands Metropolen erzielen je nach Ausrichtung zwischen 6 und 12 Euro/m². Das untere Ende der Skala markieren die Baumärkte, wo sich die m²-Mieten zwischen 6,00 und 7,50 Euro bewegen. In Supermärkten und SBWarenhäusern liegen die Mieten in der Spitze zwischen 9,00 und 11,00 Euro/m². Damit wird in den deutschen Metropolen insgesamt das Niveau von Vergleichsstädten wie Amsterdam, Brüssel oder Wien erreicht. Paris, Madrid und Mailand liegen mit Mieten zwischen 16 und 19 Euro/m² etwas höher. Fachmärkte in London erzielen Mieteinnahmen bis zu 47 Euro/m².
Nachfrage bezieht sich auf bestehende und projektierte Immobilien
Zielobjekte für Investoren sind neben bestehenden auch projektierte Immobilien. Besonders SB-Warenhäuser, Fach- und Baumärkte stoßen auf reges Interesse. In diesen Segmenten macht die restriktive Genehmigungspraxis für neue großflächige Einzelhandelsobjekte die Renditen langfristig kalkulierbar. Denn für großflächige Verbrauchermärkte muss ein Sondernutzungsrecht beantragt werden, das bestehenden Standorten quasi einen Bestandsschutz verschafft. Mieter streben deshalb eine langfristige Standortsicherung an, die üblicherweise mit langen Mietvertragslaufzeiten einhergeht. Für Investoren sind dementsprechend stabile oder sogar steigende Mieten absehbar.
Auch für die flächenmäßig kleineren Discount-Märkte ist ein reges Investoreninteresse zu verzeichnen. Üblicherweise werden hier Portfolios neuer oder projektierter Objekte nachgefragt. Allerdings sind Investments in diesem Segment risikobehafteter. Hintergrund ist die höhere Zahl von Neuansiedlungen, Standortwechseln und damit einhergehenden Leerständen, welche die Mieteinnahmen weniger zuverlässig machen.
