Gewerbeimmobilienmärkte werden weltweit immer transparenter. Fast die Hälfte der bereits auch in 2006 untersuchten Länder zeigten im Scoringvergleich eine Verbesserung, insgesamt acht bewegten sich sogar jeweils eine ganze Transparenzstufe nach oben: die Tschechische Republik , Polen, die Volksrepublik China, Dubai, Indien, Rumänien, Ukraine und Vietnam. Vier der genannten weisen auch mit die größten Veränderungen gegenüber dem Transparenz-Index von 2006 auf (vgl. Tabelle 1). Allerdings gibt es immer noch sehr viele Märkte, die keine Fortschritte in Fragen der Transparenz gemacht haben oder sogar eine rückläufige Bewertung hinnehmen mussten wie Venezuela aufgrund geänderter Regierungsvorschriften und neuer Besteuerungsrichtlinien für ausländische Investoren.
Dies ist das Fazit des neuesten Immobilien-Transparenz-Index1 von Jones Lang LaSalle und LaSalle Investment Management. Aufgrund eines optimierten und um zusätzliche Kriterien erweiterten Analyseinstrumentariums wurde eine so genannte "composite version" (vgl. Tabelle 2) erarbeitet, in der auch 26 neu aufgenommene Märkte aufgeführt sind. Gleichzeitig bietet ein "classic index" die Vergleichbarkeit mit früheren Jahren (die neuen Variabeln sind hier nicht eingeflossen) (vgl. Tabelle 3).
Deutschland auf Platz 14 - Immer noch Mangel an ausgereiften Performance Indices
26 von 82 in 2008 analysierten Märkte erreichten in dem neuen "composite index" die Einstufung "sehr transparent" oder "transparent". Australien, USA, Kanada sowie die vier europäischen Länder UK, Niederlande, Frankreich und Schweden gehören auch in diesem Jahr zu den transparentesten Ländern. Belgien reiht sich erstmalig in diese Stufe 1 ein, profitiert bei der Beurteilung seiner Transparenz von den neu hinzu gekommenen Fragenkomplexen1, während sich Hongkong und Singapur mit 15 anderen Ländern, u.a. Deutschland auf Stufe 2 ("transparente Märkte") befinden. Deutschland positioniert sich im "composite index" 2008 auf Platz 14. "Noch immer mangelt es auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt an ausgereiften Performance Indices. Lange Marktdatenreihen stehen Investoren nicht so ohne weiteres zur Verfügung und das deutsche föderalistische System ist für ausländische Investoren nicht immer leicht zu durchblicken. Der gesamte Transaktionsprozess wird damit komplexer und erschwert ausländischen Investoren den Eintritt in den deutschen Markt. Allerdings: die Unterschiede zu den Märkten, die direkt vor Deutschland auf der Transparenzstufe 2 (transparente Märkte) liegen, sind minimal", so Helge Scheunemann, Leiter Research Jones Lang LaSalle Deutschland. Und weiter: "Unser Transparenz- Index ist ein sinnvolles Instrument zum Einstieg in Gespräche mit Kunden über das Risikoprofil einer Stadt im nationalen, regionalen und weltweiten Vergleich. Eine detaillierte Auseinandersetzung mit den Märkten, um eine Investitions- oder Nutzerentscheidung zu fällen, ersetzt es keinesfalls. Und da spielen dann sicherlich noch weitere Aspekte eine tragende Rolle. Eine hohe Transparenz eliminiert also nicht per se das Investitionsrisiko oder stellt keine Garantie für hohe Rendite oder effiziente Unternehmenstransaktionen dar. Marktschwankungen sind immer möglich: auch die transparentesten Investitionsvehikel für gewerbliche Immobilien - wie Wertpapiere börsennotierter Immobiliengesellschaften
- unterliegen solchen Bewegungen".
Globalisierung treibt die Märkte zu mehr Transparenz
Die sich besonders in den letzten vier Jahren stetig verbessernde Transparenz ist vor allem auf den Einfluss der Globalisierung zurückzuführen, die die Investoren dazu bewegt, jenseits ihrer Landesgrenzen höhere risikoangepasste Renditen ausfindig zu machen. Durch diese Kapitalströme und die weltweite Mobilität der Firmen sind Markteinschätzungen und Informationen über Märkte noch entscheidender geworden. So entsteht auch ein Anreiz für Regierungen, jene bürokratischen Praktiken effektiver zu gestalten, die den freien Kapitalfluss der globalen Märkte behindern.
Viele grenzüberschreitende Investoren konzentrieren sich auf stabilere, offenere und transparentere Immobilienmärkte. Für opportunistische Investoren können jedoch auch sich entwickelnde, weniger ausgereifte und semi-transparente Märkte interessant sein. Um die höheren Risiken auszugleichen, die mit der niedrigeren Transparenz einhergehen, müssen jedoch höhere Renditen erzielt werden. Undurchsichtige Märkte wie Algerien, Weißrussland und Kambodscha sind noch immer schwierig, sowohl für Investoren als auch für die Firmen, die die dortigen Immobilien nutzen.
Analyse nach Regionen
Im asiatisch-pazifischen Raum befinden sich mit Australien und Neuseeland zwei Länder mit Platz 2 und 4 auf der höchsten Transparenzstufe, mit Kambodscha und Vietnam aber auch zwei, deren Transparenz als "wenig transparent" oder "undurchsichtig" bewertet wird. Insgesamt gilt, dass die Transparenzzunahme bei der Mehrzahl der Länder relativ gering ist, besonders im Vergleich zu den großen Verbesserungen zwischen 2004 und 2006 und im Vergleich zu den jüngsten Verbesserungen in Europa sowie im Nahen Osten und Nordafrika.
2008 zeigen sich die größten Verbesserungen in Indien, China, aber auch Vietnam, Länder, die in den letzten Jahren von Investoren und Nutzern deutlich stärker berücksichtigt wurden. Bemerkenswert ist das Vorrücken von China zumindest mit den Tier 1 Städten auf die semitransparente Stufe (Stufe 3) und die Einstufung dieser Städte mittlerweile vor vergleichbare Städte in Indien. Letztlich liegen beide neu entstehenden Wirtschaftsriesen der Region in Bezug auf ihre Immobilientransparenz nach wie vor dicht beieinander.
Die Immobilienmärkte in der MENA-Region (Naher Osten und Nordafrika) ziehen ein gesteigertes Interesse internationaler Immobilieninvestoren, Projektentwicklern und Gebäudenutzern auf sich. Nachdem sich diese Länder nach und nach geöffnet haben, hat das Thema Transparenz eine erhöhte Beachtung durch die regionalen Immobilien-Communities und Behörden erfahren. Aufgrund dieses wachsenden Interesses wurden im aktuellen Transparenz-Index mit Abu Dhabi, Algerien, Bahrain, Kuwait, Marokko, Oman, Pakistan, Katar, Sudan, Syrien und die VAE (Restliche fünf Emirate) elf neue Märkte aufgenommen (2006: Dubai, Ägypten und Saudi-Arabien).
Dubai mit größter Transparenzsteigerung weltweit
Dubai hat sich innerhalb der letzten fünf Jahre zum wichtigsten Brennpunkt der Immobilien- Projektentwicklungen in der MENA Region entwickelt. Einer der wichtigsten Motoren für die gestiegene Projektentwicklungs- und Investitionstätigkeit ist die deutliche Verbesserung der Transparenz des Marktes. Dubai konnte in der Tat innerhalb der letzten zwei Jahre die größte Transparenzsteigerung aller in 2008 beobachteten Märkte verzeichnen. Die Regierung von Dubai hat die Bedeutung einer verbesserten Transparenz des Immobilienmarktes erkannt und hat in den letzten Jahren einige Reformen durchgedrückt wie ein Grundstücks-Gesetz, das lokalen und ausländischen Investoren den Erwerb von Grundstücken in verschiedenen Teilen der Stadt erlaubt oder die Schaffung einer neuen Regulierungsbehörde für den Immobilienmarkt (RERA), die als Marktregulierer auftritt und Anfragen und Beschwerden von Vermietern/Mietern und Projektentwicklern/Investoren zentral abwickelt.
Europa mit höchster Gesamtbewertung in den 5 Transparenz-Kategorien
In Europa wurden 33 Märkte untersucht. Zu diesen zählen sechs neu hinzu gekommene Länder aus Osteuropa und dem baltischen Raum: Weißrussland, Bulgarien, Kroatien, Estland, Lettland und Litauen.
Im globalen Kontext ist Europa gekennzeichnet von einer hohen Transparenz der Märkte. Neben dem Niveau der über börsennotierte Vehikel erhältlichen Information, die dem Transparenzniveau im asiatisch-pazifischen Raum entspricht, erreicht Europa die höchste Gesamtbewertung bei allen fünf speziellen Sub-Indices, die im Composite Index 2008 zum Tragen kommen (vgl. Tabelle 4). So verfügen beispielsweise fast die Hälfte der im Index erfassten Märkte über ihren eigenen IPD Index- ein klares Anzeichen für Transparenz in Bezug auf die Messung der Markt-Performance.
Kanada und USA auf den Plätzen 1 und 2
Die Einstufung der nord-, mittel- und südamerikanischen Länder insgesamt wird durch die vielen semi-transparenten Länder anderer Regionen, die zum ersten Mal in den Index aufgenommen wurden, nach unten gedrückt. Kanada und die USA bleiben auf der höchsten Transparenzstufe.
Von den elf untersuchten lateinamerikanischen Ländern (neu die Dominikanische Republik) sind vier (Argentinien, Brasilien, Chile und Mexiko) semi-transparent (Stufe 3), während sich die übrigen sieben (Kolumbien, Costa Rica, Panama, Peru, Uruguay, Venezuela und die Dominikanische Republik) auf Stufe 4 "wenig transparent" bewegen. In den vergangenen zwei Jahren haben sieben Länder (Panama, Brasilien, Kolumbien, Mexiko, Costa Rica, Peru und Uruguay) ihre Transparenznote verbessert, zwei blieben unverändert (Argentinien und Chile). Venezuela ist weltweit das einzige untersuchte Land, das eine Rückstufung hinnehmen musste.
Annmerkungen
Der globale Transparenz-Index 2008 von Jones Lang LaSalle hat gegenüber 2006 20 Länder neu aufgenommen (vgl. Tabelle 3), und analysiert damit insgesamt 82 Länder : 13 auf dem amerikanischen Kontinent, 16 im asiatisch-pazifischen Raum und 47 in der EMEA Region. Die Länder werden 5 Transparenz-Stufen zugeordnet:
- sehr transparent
- transparent
- semi-transparent
- wenig transparent
- undurchsichtig
Die Studie umfasst insgesamt 33 Fragen, die fünf Transparenz-Kategorien thematisieren:
- Performance-Messung (Indices) (7 Fragen)
- Verfügbarkeit von fundamentalen Marktdaten (5)
- Informationen über börsennotierte Vehikel (3)
- rechtliche und behördliche Rahmenbedingungen (11)
- Bedingungen/Informationen im Transaktionsprozess (7).
Neu hinzugekommen sind Fragestellungen betreffend:
- Frequenz der Immobilienbewertung
- Transparenz des Bewertungsprozesses und Qualifikation des Bewerters
- Existenz und Zugänglichkeit zum Fremdfinanzierungsmarkt
- Spektrum der Anbieter und der Angebotspalette für Fremdkapital
- Frequenz und Detallierung der Nebenkostenabrechnungen
- Transparenz und Klarheit von Projektentwicklungs- und Facility Mangement Verträgen
Dies ist das Fazit des neuesten Immobilien-Transparenz-Index1 von Jones Lang LaSalle und LaSalle Investment Management. Aufgrund eines optimierten und um zusätzliche Kriterien erweiterten Analyseinstrumentariums wurde eine so genannte "composite version" (vgl. Tabelle 2) erarbeitet, in der auch 26 neu aufgenommene Märkte aufgeführt sind. Gleichzeitig bietet ein "classic index" die Vergleichbarkeit mit früheren Jahren (die neuen Variabeln sind hier nicht eingeflossen) (vgl. Tabelle 3).
Deutschland auf Platz 14 - Immer noch Mangel an ausgereiften Performance Indices
26 von 82 in 2008 analysierten Märkte erreichten in dem neuen "composite index" die Einstufung "sehr transparent" oder "transparent". Australien, USA, Kanada sowie die vier europäischen Länder UK, Niederlande, Frankreich und Schweden gehören auch in diesem Jahr zu den transparentesten Ländern. Belgien reiht sich erstmalig in diese Stufe 1 ein, profitiert bei der Beurteilung seiner Transparenz von den neu hinzu gekommenen Fragenkomplexen1, während sich Hongkong und Singapur mit 15 anderen Ländern, u.a. Deutschland auf Stufe 2 ("transparente Märkte") befinden. Deutschland positioniert sich im "composite index" 2008 auf Platz 14. "Noch immer mangelt es auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt an ausgereiften Performance Indices. Lange Marktdatenreihen stehen Investoren nicht so ohne weiteres zur Verfügung und das deutsche föderalistische System ist für ausländische Investoren nicht immer leicht zu durchblicken. Der gesamte Transaktionsprozess wird damit komplexer und erschwert ausländischen Investoren den Eintritt in den deutschen Markt. Allerdings: die Unterschiede zu den Märkten, die direkt vor Deutschland auf der Transparenzstufe 2 (transparente Märkte) liegen, sind minimal", so Helge Scheunemann, Leiter Research Jones Lang LaSalle Deutschland. Und weiter: "Unser Transparenz- Index ist ein sinnvolles Instrument zum Einstieg in Gespräche mit Kunden über das Risikoprofil einer Stadt im nationalen, regionalen und weltweiten Vergleich. Eine detaillierte Auseinandersetzung mit den Märkten, um eine Investitions- oder Nutzerentscheidung zu fällen, ersetzt es keinesfalls. Und da spielen dann sicherlich noch weitere Aspekte eine tragende Rolle. Eine hohe Transparenz eliminiert also nicht per se das Investitionsrisiko oder stellt keine Garantie für hohe Rendite oder effiziente Unternehmenstransaktionen dar. Marktschwankungen sind immer möglich: auch die transparentesten Investitionsvehikel für gewerbliche Immobilien - wie Wertpapiere börsennotierter Immobiliengesellschaften
- unterliegen solchen Bewegungen".
Globalisierung treibt die Märkte zu mehr Transparenz
Die sich besonders in den letzten vier Jahren stetig verbessernde Transparenz ist vor allem auf den Einfluss der Globalisierung zurückzuführen, die die Investoren dazu bewegt, jenseits ihrer Landesgrenzen höhere risikoangepasste Renditen ausfindig zu machen. Durch diese Kapitalströme und die weltweite Mobilität der Firmen sind Markteinschätzungen und Informationen über Märkte noch entscheidender geworden. So entsteht auch ein Anreiz für Regierungen, jene bürokratischen Praktiken effektiver zu gestalten, die den freien Kapitalfluss der globalen Märkte behindern.
Viele grenzüberschreitende Investoren konzentrieren sich auf stabilere, offenere und transparentere Immobilienmärkte. Für opportunistische Investoren können jedoch auch sich entwickelnde, weniger ausgereifte und semi-transparente Märkte interessant sein. Um die höheren Risiken auszugleichen, die mit der niedrigeren Transparenz einhergehen, müssen jedoch höhere Renditen erzielt werden. Undurchsichtige Märkte wie Algerien, Weißrussland und Kambodscha sind noch immer schwierig, sowohl für Investoren als auch für die Firmen, die die dortigen Immobilien nutzen.
Analyse nach Regionen
Im asiatisch-pazifischen Raum befinden sich mit Australien und Neuseeland zwei Länder mit Platz 2 und 4 auf der höchsten Transparenzstufe, mit Kambodscha und Vietnam aber auch zwei, deren Transparenz als "wenig transparent" oder "undurchsichtig" bewertet wird. Insgesamt gilt, dass die Transparenzzunahme bei der Mehrzahl der Länder relativ gering ist, besonders im Vergleich zu den großen Verbesserungen zwischen 2004 und 2006 und im Vergleich zu den jüngsten Verbesserungen in Europa sowie im Nahen Osten und Nordafrika.
2008 zeigen sich die größten Verbesserungen in Indien, China, aber auch Vietnam, Länder, die in den letzten Jahren von Investoren und Nutzern deutlich stärker berücksichtigt wurden. Bemerkenswert ist das Vorrücken von China zumindest mit den Tier 1 Städten auf die semitransparente Stufe (Stufe 3) und die Einstufung dieser Städte mittlerweile vor vergleichbare Städte in Indien. Letztlich liegen beide neu entstehenden Wirtschaftsriesen der Region in Bezug auf ihre Immobilientransparenz nach wie vor dicht beieinander.
Die Immobilienmärkte in der MENA-Region (Naher Osten und Nordafrika) ziehen ein gesteigertes Interesse internationaler Immobilieninvestoren, Projektentwicklern und Gebäudenutzern auf sich. Nachdem sich diese Länder nach und nach geöffnet haben, hat das Thema Transparenz eine erhöhte Beachtung durch die regionalen Immobilien-Communities und Behörden erfahren. Aufgrund dieses wachsenden Interesses wurden im aktuellen Transparenz-Index mit Abu Dhabi, Algerien, Bahrain, Kuwait, Marokko, Oman, Pakistan, Katar, Sudan, Syrien und die VAE (Restliche fünf Emirate) elf neue Märkte aufgenommen (2006: Dubai, Ägypten und Saudi-Arabien).
Dubai mit größter Transparenzsteigerung weltweit
Dubai hat sich innerhalb der letzten fünf Jahre zum wichtigsten Brennpunkt der Immobilien- Projektentwicklungen in der MENA Region entwickelt. Einer der wichtigsten Motoren für die gestiegene Projektentwicklungs- und Investitionstätigkeit ist die deutliche Verbesserung der Transparenz des Marktes. Dubai konnte in der Tat innerhalb der letzten zwei Jahre die größte Transparenzsteigerung aller in 2008 beobachteten Märkte verzeichnen. Die Regierung von Dubai hat die Bedeutung einer verbesserten Transparenz des Immobilienmarktes erkannt und hat in den letzten Jahren einige Reformen durchgedrückt wie ein Grundstücks-Gesetz, das lokalen und ausländischen Investoren den Erwerb von Grundstücken in verschiedenen Teilen der Stadt erlaubt oder die Schaffung einer neuen Regulierungsbehörde für den Immobilienmarkt (RERA), die als Marktregulierer auftritt und Anfragen und Beschwerden von Vermietern/Mietern und Projektentwicklern/Investoren zentral abwickelt.
Europa mit höchster Gesamtbewertung in den 5 Transparenz-Kategorien
In Europa wurden 33 Märkte untersucht. Zu diesen zählen sechs neu hinzu gekommene Länder aus Osteuropa und dem baltischen Raum: Weißrussland, Bulgarien, Kroatien, Estland, Lettland und Litauen.
Im globalen Kontext ist Europa gekennzeichnet von einer hohen Transparenz der Märkte. Neben dem Niveau der über börsennotierte Vehikel erhältlichen Information, die dem Transparenzniveau im asiatisch-pazifischen Raum entspricht, erreicht Europa die höchste Gesamtbewertung bei allen fünf speziellen Sub-Indices, die im Composite Index 2008 zum Tragen kommen (vgl. Tabelle 4). So verfügen beispielsweise fast die Hälfte der im Index erfassten Märkte über ihren eigenen IPD Index- ein klares Anzeichen für Transparenz in Bezug auf die Messung der Markt-Performance.
Kanada und USA auf den Plätzen 1 und 2
Die Einstufung der nord-, mittel- und südamerikanischen Länder insgesamt wird durch die vielen semi-transparenten Länder anderer Regionen, die zum ersten Mal in den Index aufgenommen wurden, nach unten gedrückt. Kanada und die USA bleiben auf der höchsten Transparenzstufe.
Von den elf untersuchten lateinamerikanischen Ländern (neu die Dominikanische Republik) sind vier (Argentinien, Brasilien, Chile und Mexiko) semi-transparent (Stufe 3), während sich die übrigen sieben (Kolumbien, Costa Rica, Panama, Peru, Uruguay, Venezuela und die Dominikanische Republik) auf Stufe 4 "wenig transparent" bewegen. In den vergangenen zwei Jahren haben sieben Länder (Panama, Brasilien, Kolumbien, Mexiko, Costa Rica, Peru und Uruguay) ihre Transparenznote verbessert, zwei blieben unverändert (Argentinien und Chile). Venezuela ist weltweit das einzige untersuchte Land, das eine Rückstufung hinnehmen musste.
Annmerkungen
Der globale Transparenz-Index 2008 von Jones Lang LaSalle hat gegenüber 2006 20 Länder neu aufgenommen (vgl. Tabelle 3), und analysiert damit insgesamt 82 Länder : 13 auf dem amerikanischen Kontinent, 16 im asiatisch-pazifischen Raum und 47 in der EMEA Region. Die Länder werden 5 Transparenz-Stufen zugeordnet:
- sehr transparent
- transparent
- semi-transparent
- wenig transparent
- undurchsichtig
Die Studie umfasst insgesamt 33 Fragen, die fünf Transparenz-Kategorien thematisieren:
- Performance-Messung (Indices) (7 Fragen)
- Verfügbarkeit von fundamentalen Marktdaten (5)
- Informationen über börsennotierte Vehikel (3)
- rechtliche und behördliche Rahmenbedingungen (11)
- Bedingungen/Informationen im Transaktionsprozess (7).
Neu hinzugekommen sind Fragestellungen betreffend:
- Frequenz der Immobilienbewertung
- Transparenz des Bewertungsprozesses und Qualifikation des Bewerters
- Existenz und Zugänglichkeit zum Fremdfinanzierungsmarkt
- Spektrum der Anbieter und der Angebotspalette für Fremdkapital
- Frequenz und Detallierung der Nebenkostenabrechnungen
- Transparenz und Klarheit von Projektentwicklungs- und Facility Mangement Verträgen
