„Boxenstopp beim Preisanstieg“, zieht Jens Grelle, Vorstandsvorsitzender der LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg AG, ein erstes Studienfazit. „Im Vergleich zu den zweistelligen Steigerungsraten der letzten Jahre kehrt etwas Ruhe am Hamburger Immobilienmarkt ein.“
Bestandsimmobilien wurden etwas günstiger
In Hamburg sanken die durchschnittlichen Preise für gebrauchte Häuser seit Jahresbeginn 2022 leicht (- 1,3 %), die Preise für Eigentumswohnungen ebenfalls (- 3,7 %).
Überwiegend sind die teuren Hamburger Stadtteile im Preis gestiegen, während am unteren Ende der Preisskala vielfach Preisrückgänge zu verzeichnen sind. Im mittleren Preissegment gibt es beide Trends. Die Größe dieses Marktsegments bestimmt den insgesamt rückläufigen Preistrend.
Bestandshäuser werden aktuell zwischen 3.148 €/m² in Hamm und 16.049 €/m² in Harvestehude angeboten. Die günstigsten Angebote für bestehende Wohnungen wurden in Rönneburg (2.922 €/m²), die teuersten in Harvestehude (11.424 €/m²) beobachtet.
Im Umland sind die Preise für Häuser um 1 % auf im Mittel 3.539 €/m² gesunken. Die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen verzeichneten noch eine leichte positive Entwicklung um 0,8 % auf 3.389 €/m².
Die Preisunterschiede für Bestandshäuser in Schleswig-Holstein liegen zwischen rund 2.700 €/m² und rund 5.000 €/m² an der Hamburger Stadtgrenze. In elf Umlandorten sind Preise oberhalb von 4.300 €/m² zu zahlen. Die stärkte Steigerungsrate im Vergleich zum Vorjahr verzeichnete in diesem Segment Tangstedt (18,1 %).
Die teuersten Bestandswohnungen werden aktuell in Ahrensburg (4.289 €/m²) angeboten, die günstigsten in Lauenburg (2.399 €/m²).
Preise für Neubauten stiegen weiter
Neue Häuser kosten in Hamburg im Schnitt 2,1 Prozent mehr als vor einem Jahr. Die Preisspanne liegt zwischen 3.975 €/m² (Bergedorf) und 9.964 €/m² (Nienstedten). Auch neue Wohnungen wurden teurer (+ 4,3 %) und sind zwischen 4.694 €/m² (Neugraben-Fischbek) und 13.191 €/m² (HafenCity) am Markt.
Im Hamburger Umland stiegen die Neubaupreise für Wohnungen im Schnitt um 8,4 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Neue Häuser verteuerten sich um 2,5 Prozent und kosten derzeit in Reinbek am meisten. Mit 6.390 €/m² liegt dieser Umlandwohnort als einzige Ausnahme oberhalb des mittleren Hamburger Preisniveaus (6.030 €/m²). Alle weiteren Orte in Schleswig-Holstein liegen deutlich darunter. Die Preishitliste für neue Wohnungen führt mit einem geringen Angebot Wentorf / Aumühle (6.134 €/m²) an.
Trotz der leichten Preisrückgänge bleiben die eigenen vier Wände in Hamburg teuer.
Legt man für einen Vergleich eine Hausgröße von 120 m² zugrunde, müssen Immobilieninteressierte für ein gebrauchtes Haus in der Stadt jetzt durchschnittlich 682.080 Euro kalkulieren, im Umland 424.680 Euro, also rund 257.000 Euro weniger.
Bestehende Eigentumswohnungen mit 80 m² Wohnfläche kosten innerhalb der Hamburger Stadtgrenzen mit im Mittel 493.280 Euro fast doppelt so viel wie im Umland (271.120 Euro).
Wer derzeit ein neues Haus kaufen will, muss in der Hansestadt mit gut 723.600 Euro für 120 m² rechnen. Legt man eine 80 m² große Neubaueigentumswohnung zugrunde, ist in Hamburg mit durchschnittlich 622.160 Euro zu kalkulieren.
Die Stadt-Umland-Differenz für ein Neubau-Eigenheim beträgt rund 231.000 Euro, für Neubauwohnungen sind gut 216.000 Euro weniger aufzuwenden.
Jens Grelle rät Interessierten, neben dem Kaufpreis die Infrastruktur am geplanten Wohnort zu berücksichtigen. Konsum-, Versorgungs- und Freizeitmöglichkeiten sollten zur individuellen Lebensgestaltung passen. Harmonieren die Möglichkeiten mit den Erwartungen kann der bestehende Preisvorteil realisiert werden.
Ausblick
Wohnen in Hamburg bleibt attraktiv. Der LBS-Vorstand erwartet daher relativ konstante Immobilienpreise in den nächsten Monaten.
Die aktuellen Rahmenbedingungen beeinflussen aber die Nachfrage. „Aus einem Verkäufer- wird ein Käufermarkt“, fasst Jens Grelle die derzeitigen Veränderungen im Markt für Wohnimmobilien zusammen. Das öffentlich zugängliche Angebot nimmt wieder zu, die Vermarktungszeiten werden länger. Die gute Nachricht für Käufer:innen: „Damit wächst der Verhandlungsspielraum“.
Allerdings erschwert die in 2022 eingeleitete Zinswende für viele Haushalte die Verwirklichung ihres Immobilienwunsches. Innerhalb weniger Monate verdreifachten sich die Darlehenskonditionen. Die deutlich höheren Finanzierungskosten belasten das monatliche Haushaltsbudget stark. Setzt sich dieser Trend fort, verkleinert sich der Kreis potentieller Erwerber:innen weiter. Das daraus resultierende veränderte Kaufverhalten wirkt sich dann auf die allgemeine Immobilienpreisentwicklung aus.
Beim Kauf von gebrauchten Objekten wird der energetische Standard immer wichtiger, da ein eventueller Investitionsaufwand mitfinanziert werden muss. „Die deutlichsten Preisrückgänge werden zukünftig Bestandsimmobilien verzeichnen, die hier großen Nachholbedarf haben“, so Jens Grelle.
Den LBS-Immobilienmarktatlas 2023 gibt es als kostenlosen Download unter www.lbs.de (Unternehmen/LBS Schleswig-Holstein-Hamburg).
Weitere Informationen zum LBS-Immobilienmarktatlas: Auf der Grundlage wissenschaftlicher Analysen des Hamburger Instituts FUB IGES Wohnen+Immobilien+Umwelt GmbH wurden rund 18.700 öffentlich zugängliche Immobilien-Angebote in Hamburg und Umland im zweiten Halbjahr 2022 ausgewertet. Die dargestellten Preise sind jeweils Mittelwerte der Marktpreise. Je nach Lage der Immobilien in den Regionen sind daher Abweichungen nach oben und unten möglich. Die LBS-Immobilienmarktatlanten „Regionen in Schleswig-Holstein“ und „Hamburg und Umland“, die regelmäßig aufgelegt werden, erhöhen die Markttransparenz bei den Immobilienpreisen.
Bestandsimmobilien wurden etwas günstiger
In Hamburg sanken die durchschnittlichen Preise für gebrauchte Häuser seit Jahresbeginn 2022 leicht (- 1,3 %), die Preise für Eigentumswohnungen ebenfalls (- 3,7 %).
Überwiegend sind die teuren Hamburger Stadtteile im Preis gestiegen, während am unteren Ende der Preisskala vielfach Preisrückgänge zu verzeichnen sind. Im mittleren Preissegment gibt es beide Trends. Die Größe dieses Marktsegments bestimmt den insgesamt rückläufigen Preistrend.
Bestandshäuser werden aktuell zwischen 3.148 €/m² in Hamm und 16.049 €/m² in Harvestehude angeboten. Die günstigsten Angebote für bestehende Wohnungen wurden in Rönneburg (2.922 €/m²), die teuersten in Harvestehude (11.424 €/m²) beobachtet.
Im Umland sind die Preise für Häuser um 1 % auf im Mittel 3.539 €/m² gesunken. Die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen verzeichneten noch eine leichte positive Entwicklung um 0,8 % auf 3.389 €/m².
Die Preisunterschiede für Bestandshäuser in Schleswig-Holstein liegen zwischen rund 2.700 €/m² und rund 5.000 €/m² an der Hamburger Stadtgrenze. In elf Umlandorten sind Preise oberhalb von 4.300 €/m² zu zahlen. Die stärkte Steigerungsrate im Vergleich zum Vorjahr verzeichnete in diesem Segment Tangstedt (18,1 %).
Die teuersten Bestandswohnungen werden aktuell in Ahrensburg (4.289 €/m²) angeboten, die günstigsten in Lauenburg (2.399 €/m²).
Preise für Neubauten stiegen weiter
Neue Häuser kosten in Hamburg im Schnitt 2,1 Prozent mehr als vor einem Jahr. Die Preisspanne liegt zwischen 3.975 €/m² (Bergedorf) und 9.964 €/m² (Nienstedten). Auch neue Wohnungen wurden teurer (+ 4,3 %) und sind zwischen 4.694 €/m² (Neugraben-Fischbek) und 13.191 €/m² (HafenCity) am Markt.
Im Hamburger Umland stiegen die Neubaupreise für Wohnungen im Schnitt um 8,4 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Neue Häuser verteuerten sich um 2,5 Prozent und kosten derzeit in Reinbek am meisten. Mit 6.390 €/m² liegt dieser Umlandwohnort als einzige Ausnahme oberhalb des mittleren Hamburger Preisniveaus (6.030 €/m²). Alle weiteren Orte in Schleswig-Holstein liegen deutlich darunter. Die Preishitliste für neue Wohnungen führt mit einem geringen Angebot Wentorf / Aumühle (6.134 €/m²) an.
Trotz der leichten Preisrückgänge bleiben die eigenen vier Wände in Hamburg teuer.
Legt man für einen Vergleich eine Hausgröße von 120 m² zugrunde, müssen Immobilieninteressierte für ein gebrauchtes Haus in der Stadt jetzt durchschnittlich 682.080 Euro kalkulieren, im Umland 424.680 Euro, also rund 257.000 Euro weniger.
Bestehende Eigentumswohnungen mit 80 m² Wohnfläche kosten innerhalb der Hamburger Stadtgrenzen mit im Mittel 493.280 Euro fast doppelt so viel wie im Umland (271.120 Euro).
Wer derzeit ein neues Haus kaufen will, muss in der Hansestadt mit gut 723.600 Euro für 120 m² rechnen. Legt man eine 80 m² große Neubaueigentumswohnung zugrunde, ist in Hamburg mit durchschnittlich 622.160 Euro zu kalkulieren.
Die Stadt-Umland-Differenz für ein Neubau-Eigenheim beträgt rund 231.000 Euro, für Neubauwohnungen sind gut 216.000 Euro weniger aufzuwenden.
Jens Grelle rät Interessierten, neben dem Kaufpreis die Infrastruktur am geplanten Wohnort zu berücksichtigen. Konsum-, Versorgungs- und Freizeitmöglichkeiten sollten zur individuellen Lebensgestaltung passen. Harmonieren die Möglichkeiten mit den Erwartungen kann der bestehende Preisvorteil realisiert werden.
Ausblick
Wohnen in Hamburg bleibt attraktiv. Der LBS-Vorstand erwartet daher relativ konstante Immobilienpreise in den nächsten Monaten.
Die aktuellen Rahmenbedingungen beeinflussen aber die Nachfrage. „Aus einem Verkäufer- wird ein Käufermarkt“, fasst Jens Grelle die derzeitigen Veränderungen im Markt für Wohnimmobilien zusammen. Das öffentlich zugängliche Angebot nimmt wieder zu, die Vermarktungszeiten werden länger. Die gute Nachricht für Käufer:innen: „Damit wächst der Verhandlungsspielraum“.
Allerdings erschwert die in 2022 eingeleitete Zinswende für viele Haushalte die Verwirklichung ihres Immobilienwunsches. Innerhalb weniger Monate verdreifachten sich die Darlehenskonditionen. Die deutlich höheren Finanzierungskosten belasten das monatliche Haushaltsbudget stark. Setzt sich dieser Trend fort, verkleinert sich der Kreis potentieller Erwerber:innen weiter. Das daraus resultierende veränderte Kaufverhalten wirkt sich dann auf die allgemeine Immobilienpreisentwicklung aus.
Beim Kauf von gebrauchten Objekten wird der energetische Standard immer wichtiger, da ein eventueller Investitionsaufwand mitfinanziert werden muss. „Die deutlichsten Preisrückgänge werden zukünftig Bestandsimmobilien verzeichnen, die hier großen Nachholbedarf haben“, so Jens Grelle.
Den LBS-Immobilienmarktatlas 2023 gibt es als kostenlosen Download unter www.lbs.de (Unternehmen/LBS Schleswig-Holstein-Hamburg).
Weitere Informationen zum LBS-Immobilienmarktatlas: Auf der Grundlage wissenschaftlicher Analysen des Hamburger Instituts FUB IGES Wohnen+Immobilien+Umwelt GmbH wurden rund 18.700 öffentlich zugängliche Immobilien-Angebote in Hamburg und Umland im zweiten Halbjahr 2022 ausgewertet. Die dargestellten Preise sind jeweils Mittelwerte der Marktpreise. Je nach Lage der Immobilien in den Regionen sind daher Abweichungen nach oben und unten möglich. Die LBS-Immobilienmarktatlanten „Regionen in Schleswig-Holstein“ und „Hamburg und Umland“, die regelmäßig aufgelegt werden, erhöhen die Markttransparenz bei den Immobilienpreisen.
