Seit Wochen versperrt ein Gerüst den Balkon, der Fahrstuhl wird nicht repariert und die Nachbarn bauen am Feierabend ihr Badezimmer um. Wenn der Mieter sich in den eigenen vier Wänden nicht mehr wohl fühlt, ist das kein Ärgernis, das er hinnehmen muss. Wenn die Wohnung sich nicht uneingeschränkt nutzen lässt und der so genannte „vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache“ nicht gegeben ist, kann die Mietzahlung angemessen reduziert oder, bei besonders gravierenden Mängeln, nach § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuches sogar ganz eingestellt werden. Auf ein besonderes Verschulden des Vermieters kommt es nicht an. Die Minderung der Miete kann so lange erfolgen, bis der Mangel behoben ist.
Wenn die Miete erfolgreich gemindert werden soll, müssen folgende Dinge unbedingt beachtet werden:
- Der Mieter ist verpflichtet, den Mangel unverzüglich schriftlich seinem Vermieter mitzuteilen.
- In dem Schreiben muss eine Frist gesetzt werden, bis wann die Mängel zu beheben sind.
- Es muss vermerkt werden, dass die Miete künftig unter Vorbehalt der Mietminderung gezahlt wird.
Wichtig ist, dass man sich schnell beim Vermieter meldet. Wenn man länger mit den Problemen lebt, die volle Miete zahlt und sich nicht schriftlich beschwert, ist es nicht möglich, rückwirkend die Miete zu mindern. Der Mieter kann aber für den Zeitraum ab Feststellung des Mangels gegenüber dem Vermieter mindern oder, wenn sich durch den Mangel zunehmende Beeinträchtigungen im laufenden Mietverhältnis ergeben. Der Mieter verliert jedoch jegliche Gewährleistungsrechte, wenn die Mietsache bereits zu Beginn des Mietverhältnisses mangelhaft war und er den Mangel kannte. Es sei denn, die Miete wurde nur unter Vorbehalt gezahlt.
Die Höhe der Minderung entscheidet sich im Einzelfall. Dabei spielt z.B. eine Rolle, auf welchen Teil der Wohnung sich die Störung auswirkt und wie stark diese Räumlichkeiten genutzt werden. Nach einem Urteil des BGH vom 6. April 2005 XII ZR 225/03 ist die Bemessungsgrundlage der Minderung die Bruttomiete, unabhängig davon, ob die Nebenkosten als Vorauszahlung oder Pauschale gezahlt werden.
Wenn die Miete erfolgreich gemindert werden soll, müssen folgende Dinge unbedingt beachtet werden:
- Der Mieter ist verpflichtet, den Mangel unverzüglich schriftlich seinem Vermieter mitzuteilen.
- In dem Schreiben muss eine Frist gesetzt werden, bis wann die Mängel zu beheben sind.
- Es muss vermerkt werden, dass die Miete künftig unter Vorbehalt der Mietminderung gezahlt wird.
Wichtig ist, dass man sich schnell beim Vermieter meldet. Wenn man länger mit den Problemen lebt, die volle Miete zahlt und sich nicht schriftlich beschwert, ist es nicht möglich, rückwirkend die Miete zu mindern. Der Mieter kann aber für den Zeitraum ab Feststellung des Mangels gegenüber dem Vermieter mindern oder, wenn sich durch den Mangel zunehmende Beeinträchtigungen im laufenden Mietverhältnis ergeben. Der Mieter verliert jedoch jegliche Gewährleistungsrechte, wenn die Mietsache bereits zu Beginn des Mietverhältnisses mangelhaft war und er den Mangel kannte. Es sei denn, die Miete wurde nur unter Vorbehalt gezahlt.
Die Höhe der Minderung entscheidet sich im Einzelfall. Dabei spielt z.B. eine Rolle, auf welchen Teil der Wohnung sich die Störung auswirkt und wie stark diese Räumlichkeiten genutzt werden. Nach einem Urteil des BGH vom 6. April 2005 XII ZR 225/03 ist die Bemessungsgrundlage der Minderung die Bruttomiete, unabhängig davon, ob die Nebenkosten als Vorauszahlung oder Pauschale gezahlt werden.
