Meist führt der Weg zur neuen Immobilie über einen Makler und somit wird neben Kaufpreis oder der Miete auch noch eine Provision fällig. Doch wann und wie kommt ein Vertrag mit dem Makler überhaupt zustande? Was muss der Makler tun, damit er seine Provision "verdient" hat? Und schließlich: Muss der Makler dafür geradestehen, wenn er falsche Angaben über die Immobilie macht? Die ARAG Experten beantworten die wichtigsten Fragen zum Thema.
Der Maklervertrag
Wie bei allen Verträgen gilt zu Beginn: Damit der Maklervertrag zustande kommt, müssen sich die Parteien durch Angebot und Annahme über die wesentlichen Vertragselemente einigen. Ein gängiges Szenario: Der Immobiliensuchende findet in der Zeitung oder in einem Internetportal die Anzeige eines Maklers mit Daten und gegebenenfalls Fotos zu einem geeigneten Objekt. Kontaktiert er daraufhin den Makler, kommt dadurch noch kein Vertrag zustande. Denn eine Anzeige ist zu unbestimmt, um als konkretes Angebot zu gelten, selbst wenn dort bereits auf eine Provision hingewiesen wird. Übersendet der Makler dann allerdings ein Exposé mit einem ausdrücklichen Provisionsverlangen und nimmt der Interessent im Anschluss die Dienste des Maklers in Anspruch - etwa durch Abfrage weiterer Informationen oder eine Besichtigung des Objekts -, erklärt er sich mit dessen Angebot einverstanden. Grundsätzlich gilt jedoch: Es ist Sache des Maklers, hinsichtlich der Provisionszahlungspflicht klare Verhältnisse zu schaffen (BGH, Az.: IV ZR 163/94). Eine Einigung über die konkrete Höhe der Provision ist dagegen nicht erforderlich, wissen die ARAG Experten. Fehlt diesbezüglich eine Vereinbarung, gilt laut Gesetz die ortsübliche Provision als vereinbart (§ 653 Abs. 2 BGB). Geht es um die Vermietung von Wohnraum, ist außerdem zu beachten, dass die Höhe der Provision auf zwei Monatsmieten zzgl. Umsatzsteuer begrenzt ist (vgl.: § 3 Abs. 2 WoVermRG). Gemeint ist die hierbei die Nettokaltmiete. Nebenkosten fließen nicht in die Berechnung ein.
Wann muss die Provision bezahlt werden?
Gezahlt werden muss die Provision nur, wenn der Makler auch tatsächlich einen Vertrag mit dem Eigentümer oder Vermieter vermittelt oder nachgewiesen hat und dieser Vertrag auch gültig zustande gekommen ist. Ist die Tätigkeit des Maklers für einen Vertragsschluss nicht zumindest mitursächlich gewesen, besteht laut ARAG Experten auch kein Provisionsanspruch. Ist die Zeitspanne zwischen der maklerischen Tätigkeit und dem Vertragsabschluss gering, wird in der Regel auch von einer bestehenden Kausalität ausgegangen. Der Anspruch des Maklers ist berechtigt. Vergeht jedoch eine längere Zeit bis zum Vertragsabschluss, kann der ursächliche Zusammenhang entfallen. So hat das OLG Frankfurt entschieden, dass es bei Ablauf von mehr als 15 Monaten der Makler nachweisen muss, dass der Abschluss aufgrund seiner Arbeit erfolgte (OLG Frankfurt, Az.: 24 U 5/02). Zudem ergibt sich aus dem Maklervertrag eine Aufklärungspflicht des Maklers gegenüber seinem Auftraggeber. Das bedeutet generell, dass er dem Auftrageggeber alle ihm bekannten Umstände mitteilen muss, die für dessen Entscheidung zum Vertragsabschluss bedeutsam sein könnten. Angaben zum Objekt, die er vom Eigentümer erhalten hat, darf er zwar grundsätzlich ungeprüft weitergeben (OLG Frankfurt, Az.: 7 U 3/01). Weiß er aber, dass die Angaben falsch sind oder er zumindest Zweifel an ihnen hegt, muss er den potenziellen Mieter oder Käufer darüber informieren (BGH, Az.: V ZR 389/01). Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, muss er nicht nur die Maklerprovision zurückerstatten, sondern dem Auftraggeber auch den entstandenen Schaden ersetzen.
Praxistipp
Ein Maklervertrag kann grundsätzlich formfrei geschlossen werden. Zu Beweiszwecken ist jedoch eine schriftliche Dokumentation unbedingt empfehlenswert. Bevor man sich allein auf die Angaben des Maklers über das Wunschobjekt verlässt, sollte man außerdem weitere Auskünfte einholen. So kann beispielsweise beim zuständigen Amtsgericht Einsicht in das Grundbuch genommen werden oder beim zuständigen Bauamt erfragt werden, ob alle Baugenehmigungen vorliegen oder voraussichtlich erteilt werden. Bei Bestandsimmobilien kann es ferner sinnvoll sein, einen Architekten oder Bauingenieur zur Besichtigung hinzuzuziehen.
Der Maklervertrag
Wie bei allen Verträgen gilt zu Beginn: Damit der Maklervertrag zustande kommt, müssen sich die Parteien durch Angebot und Annahme über die wesentlichen Vertragselemente einigen. Ein gängiges Szenario: Der Immobiliensuchende findet in der Zeitung oder in einem Internetportal die Anzeige eines Maklers mit Daten und gegebenenfalls Fotos zu einem geeigneten Objekt. Kontaktiert er daraufhin den Makler, kommt dadurch noch kein Vertrag zustande. Denn eine Anzeige ist zu unbestimmt, um als konkretes Angebot zu gelten, selbst wenn dort bereits auf eine Provision hingewiesen wird. Übersendet der Makler dann allerdings ein Exposé mit einem ausdrücklichen Provisionsverlangen und nimmt der Interessent im Anschluss die Dienste des Maklers in Anspruch - etwa durch Abfrage weiterer Informationen oder eine Besichtigung des Objekts -, erklärt er sich mit dessen Angebot einverstanden. Grundsätzlich gilt jedoch: Es ist Sache des Maklers, hinsichtlich der Provisionszahlungspflicht klare Verhältnisse zu schaffen (BGH, Az.: IV ZR 163/94). Eine Einigung über die konkrete Höhe der Provision ist dagegen nicht erforderlich, wissen die ARAG Experten. Fehlt diesbezüglich eine Vereinbarung, gilt laut Gesetz die ortsübliche Provision als vereinbart (§ 653 Abs. 2 BGB). Geht es um die Vermietung von Wohnraum, ist außerdem zu beachten, dass die Höhe der Provision auf zwei Monatsmieten zzgl. Umsatzsteuer begrenzt ist (vgl.: § 3 Abs. 2 WoVermRG). Gemeint ist die hierbei die Nettokaltmiete. Nebenkosten fließen nicht in die Berechnung ein.
Wann muss die Provision bezahlt werden?
Gezahlt werden muss die Provision nur, wenn der Makler auch tatsächlich einen Vertrag mit dem Eigentümer oder Vermieter vermittelt oder nachgewiesen hat und dieser Vertrag auch gültig zustande gekommen ist. Ist die Tätigkeit des Maklers für einen Vertragsschluss nicht zumindest mitursächlich gewesen, besteht laut ARAG Experten auch kein Provisionsanspruch. Ist die Zeitspanne zwischen der maklerischen Tätigkeit und dem Vertragsabschluss gering, wird in der Regel auch von einer bestehenden Kausalität ausgegangen. Der Anspruch des Maklers ist berechtigt. Vergeht jedoch eine längere Zeit bis zum Vertragsabschluss, kann der ursächliche Zusammenhang entfallen. So hat das OLG Frankfurt entschieden, dass es bei Ablauf von mehr als 15 Monaten der Makler nachweisen muss, dass der Abschluss aufgrund seiner Arbeit erfolgte (OLG Frankfurt, Az.: 24 U 5/02). Zudem ergibt sich aus dem Maklervertrag eine Aufklärungspflicht des Maklers gegenüber seinem Auftraggeber. Das bedeutet generell, dass er dem Auftrageggeber alle ihm bekannten Umstände mitteilen muss, die für dessen Entscheidung zum Vertragsabschluss bedeutsam sein könnten. Angaben zum Objekt, die er vom Eigentümer erhalten hat, darf er zwar grundsätzlich ungeprüft weitergeben (OLG Frankfurt, Az.: 7 U 3/01). Weiß er aber, dass die Angaben falsch sind oder er zumindest Zweifel an ihnen hegt, muss er den potenziellen Mieter oder Käufer darüber informieren (BGH, Az.: V ZR 389/01). Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, muss er nicht nur die Maklerprovision zurückerstatten, sondern dem Auftraggeber auch den entstandenen Schaden ersetzen.
Praxistipp
Ein Maklervertrag kann grundsätzlich formfrei geschlossen werden. Zu Beweiszwecken ist jedoch eine schriftliche Dokumentation unbedingt empfehlenswert. Bevor man sich allein auf die Angaben des Maklers über das Wunschobjekt verlässt, sollte man außerdem weitere Auskünfte einholen. So kann beispielsweise beim zuständigen Amtsgericht Einsicht in das Grundbuch genommen werden oder beim zuständigen Bauamt erfragt werden, ob alle Baugenehmigungen vorliegen oder voraussichtlich erteilt werden. Bei Bestandsimmobilien kann es ferner sinnvoll sein, einen Architekten oder Bauingenieur zur Besichtigung hinzuzuziehen.
