Bei Kälte, Regen und Sturm gibt es kaum etwas Schöneres als eine kuschelig warme Wohnung. Allerdings kann es ziemlich ungemütlich werden, wenn Vermieter die Zentralheizung im Herbst einfach noch nicht anstellen, es in der Altbauwohnung durch morsche Fenster und Türen zieht – oder die Heizung plötzlich sogar ganz ihren Geist aufgibt. ARAG Experten informieren über Pflichten des Vermieters während der Heizperiode.
Innere Kälte
Klirrende Kälte am Morgen: Draußen weht ein eisiger Ostwind, das Thermometer zeigt fünf Grad. Und in der eigenen Wohnung ist es auch nicht viel kuscheliger. Fröstelnd dreht man die Heizung auf – und nichts tut sich! In so einem Fall ist die Sache klar: Wenn die Heizung komplett ihren Dienst versagt, muss der Vermieter handeln und zwar sofort. Wenn draußen Minustemperaturen herrschen und der Vermieter nicht aufzutreiben ist, darf man sogar zur Selbsthilfe greifen und auf Kosten des Vermieters einen Handwerker bestellen. Einschränkend weisen die ARAG Experten allerdings darauf hin, dass dies nur geschehen darf, wenn der Vermieter nicht erreichbar ist und die Mängelbeseitigung nicht warten kann. Außerdem darf der Heizungsausfall nicht durch eigenes Verschulden entstanden sein.
Obligatorische Mindestwerte
Bei einer Zentralheizung ist man zunächst einmal darauf angewiesen, dass der Vermieter die Heizung im Herbst auch pünktlich anstellt. Wann dies geschehen muss, ist meistens im Mietvertrag geregelt. Falls nicht, gilt laut der Rechtsprechung allgemein der Zeitraum vom 1. Oktober bis zum 30. April als Heizperiode. Doch auch außerhalb dieser Monate muss der Eigentümer bei einem Kälteeinbruch für wohlige Wärme sorgen: Es sollte in Wohnräumen stets eine Temperatur von zumindest 20 Grad Celsius möglich sein, in Bädern - je nach Gericht - 21 bis 23 Grad. Diese Mindesttemperaturen muss der Vermieter allerdings nicht rund um die Uhr gewährleisten, sondern in der Regel nur zwischen 6.00 und 23.00 Uhr. Doch auch nachts sollte die Zimmertemperatur immerhin noch ungefähr 18 Grad betragen (LG Berlin, Az.: 64 S 266/97). Manche Mietverträge geben niedrigere Mindestwerte an. Aber auch hier müssen die Mieter nicht zähneklappernd die Eisblumen von den Fenstern kratzen. Solche Klauseln schränken die Rechte der Mieter unzulässig ein und sind deshalb nichtig. Können die Wohnräume also trotz aufgedrehter Heizung nur unzureichend beheizt werden, muss der Vermieter Abhilfe schaffen.
Wann ist eine Mietminderung möglich?
Wenn der Vermieter die angegebenen Richtwerte deutlich und dauerhaft unterschreitet, kann das ein Grund sein, die Miete zu mindern. Vorher sollte man dem Vermieter allerdings erst einmal Gelegenheit geben, den Mangel innerhalb einer angemessenen Frist zu beheben. Bei den meisten Mängeln der Mietsache gilt eine Frist von zwei Wochen als angemessen. Bei einem schwerwiegenden Grund wie dem totalen Heizungsausfall im Winter kann die Frist jedoch wesentlich kürzer gesetzt werden. Wenn der Vermieter auf die Mängelanzeige nicht reagiert, sind nach einer Entscheidung des Landgerichts Frankfurt bis zu 15 Prozent Minderung drin, wenn man die Zentralheizung in einer Wohnung maximal bis 18 Grad aufdrehen kann (LG Frankfurt, Az.: 2/17 S 315/99). Werden mehr als 18 Grad, aber dauerhaft weniger als 20 Grad erreicht, hält das Landgericht Berlin immerhin noch eine Minderung von 5 Prozent für angemessen (LG Berlin, Az.: 63 S 423/11). Damit der Haussegen auf lange Sicht nicht schief hängt, ist es allerdings meistens ratsam, vor einer Mietminderung eine einvernehmliche Lösung mit dem Vermieter zu suchen. Da ersparen sich beide Seiten viel Mühe und Ärger. Und etwas menschliche Wärme im täglichen Miteinander ist doch auch nicht unwichtig.
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Innere Kälte
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Obligatorische Mindestwerte
Bei einer Zentralheizung ist man zunächst einmal darauf angewiesen, dass der Vermieter die Heizung im Herbst auch pünktlich anstellt. Wann dies geschehen muss, ist meistens im Mietvertrag geregelt. Falls nicht, gilt laut der Rechtsprechung allgemein der Zeitraum vom 1. Oktober bis zum 30. April als Heizperiode. Doch auch außerhalb dieser Monate muss der Eigentümer bei einem Kälteeinbruch für wohlige Wärme sorgen: Es sollte in Wohnräumen stets eine Temperatur von zumindest 20 Grad Celsius möglich sein, in Bädern - je nach Gericht - 21 bis 23 Grad. Diese Mindesttemperaturen muss der Vermieter allerdings nicht rund um die Uhr gewährleisten, sondern in der Regel nur zwischen 6.00 und 23.00 Uhr. Doch auch nachts sollte die Zimmertemperatur immerhin noch ungefähr 18 Grad betragen (LG Berlin, Az.: 64 S 266/97). Manche Mietverträge geben niedrigere Mindestwerte an. Aber auch hier müssen die Mieter nicht zähneklappernd die Eisblumen von den Fenstern kratzen. Solche Klauseln schränken die Rechte der Mieter unzulässig ein und sind deshalb nichtig. Können die Wohnräume also trotz aufgedrehter Heizung nur unzureichend beheizt werden, muss der Vermieter Abhilfe schaffen.
Wann ist eine Mietminderung möglich?
Wenn der Vermieter die angegebenen Richtwerte deutlich und dauerhaft unterschreitet, kann das ein Grund sein, die Miete zu mindern. Vorher sollte man dem Vermieter allerdings erst einmal Gelegenheit geben, den Mangel innerhalb einer angemessenen Frist zu beheben. Bei den meisten Mängeln der Mietsache gilt eine Frist von zwei Wochen als angemessen. Bei einem schwerwiegenden Grund wie dem totalen Heizungsausfall im Winter kann die Frist jedoch wesentlich kürzer gesetzt werden. Wenn der Vermieter auf die Mängelanzeige nicht reagiert, sind nach einer Entscheidung des Landgerichts Frankfurt bis zu 15 Prozent Minderung drin, wenn man die Zentralheizung in einer Wohnung maximal bis 18 Grad aufdrehen kann (LG Frankfurt, Az.: 2/17 S 315/99). Werden mehr als 18 Grad, aber dauerhaft weniger als 20 Grad erreicht, hält das Landgericht Berlin immerhin noch eine Minderung von 5 Prozent für angemessen (LG Berlin, Az.: 63 S 423/11). Damit der Haussegen auf lange Sicht nicht schief hängt, ist es allerdings meistens ratsam, vor einer Mietminderung eine einvernehmliche Lösung mit dem Vermieter zu suchen. Da ersparen sich beide Seiten viel Mühe und Ärger. Und etwas menschliche Wärme im täglichen Miteinander ist doch auch nicht unwichtig.
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