Kaution bleibt Kaution

Eine Vereinbarung, die es dem Vermieter gestattet, während des laufenden Mietverhältnisses die Kaution zur Befriedigung streitiger Forderungen zu verwerten, ist unwirksam. In einem konkreten Fall klagte die Mieterin einer Wohnung. Vereinbarungsgemäß hatte sie 1.400 Euro auf ein Kautionskonto eingezahlt. Eine Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag bestimmt: «Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen...». Als die Klägerin später eine Minderung der Miete geltend machte, ließ sich der beklagte Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses das Kautionsguthaben auszahlen. Die Klägerin verlangt, den Betrag wieder dem Kautionskonto gutzuschreiben und insolvenzfest anzulegen. Der BGH entschied, dass der Vermieter nicht berechtigt war, die Kaution während des laufenden Mietverhältnisses in Anspruch zu nehmen. Nach dem Gesetz hat der Vermieter die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Damit habe der Gesetzgeber sicherstellen wollen, dass der Mieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Insolvenz des Vermieters ungeschmälert zurückerhält, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen. Diese Zielsetzung wird unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte. Die hiervon zum Nachteil der Klägerin abweichende Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag war deshalb laut ARAG Experten unwirksam (BGH, Az.: VIII ZR 234/13).