Mietvertrag gilt auch bei Vermieterwechsel

Ist in einem Mietvertrag die Kündigung der Wohnung nur in besonderen Ausnahmefällen erlaubt worden, muss sich nach dem Verkauf der Wohnung auch der neue Vermieter daran halten. Im zugrunde liegenden Streitfall mietete die Beklagte 1998 eine Wohnung im zweiten Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses. Bei Vertragsschluss befanden sich in dem Gebäude drei einzeln vermietete Wohnungen. In § 4 des auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrags heißt es unter anderem: "Die Vermieterin wird das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen. Sie kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen der Vermieterin eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen". Im Juli 2006 verkaufte die ursprüngliche Vermieterin das Gebäude. Der notarielle Kaufvertrag enthielt eine an spätere Erwerber weiterzugebende Mieterschutzbestimmung, die eine Kündigung wegen Eigenbedarfs und die Verwertungskündigung ausschloss. Der Weiterverkauf an die Kläger im Jahr 2009 erfolgte ohne die Mieterschutzbestimmung. Die Kläger legten die beiden Wohnungen im Erdgeschoss und ersten Obergeschoss zusammen und bewohnen sie seitdem. Sie kündigten das Mietverhältnis der Beklagten im Juli 2010, da sie die Wohnung der Schwester der Klägerin überlassen wollten. Die Beklagte widersprach der Kündigung. Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen, das Landgericht hat ihr stattgegeben. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof entschied nun, dass eine Kündigung durch die im Mietvertrag enthaltene Kündigungsbeschränkung ausgeschlossen ist. Laut ARAG Experten tritt der Erwerber vermieteten Wohnraums anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Dies gilt auch für die Kündigungsbeschränkung (BGH, VIII ZR 57/13).