Modernisierung der Mietwohnung

Ist eine vermietete Immobilie in die Jahre gekommen, stellen sich Eigentümer oft die Frage, inwieweit eine Modernisierung der vermieteten Wohnung oder des Hauses, auch gegen den Willen des Mieters, möglich ist. Mit der Mietrechtsreform sind in diesem Zusammenhang einige Änderungen in Kraft getreten. Insbesondere sind die Rechte der Vermieter im Hinblick auf die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen durch den Gesetzgeber gestärkt worden. ARAG Experten haben Antworten auf die am meisten auftretenden Fragen.

Was fällt unter Modernisierungsmaßnahmen?

Als Modernisierungsmaßnahmen können grundsätzlich alle Baumaßnahmen betrachtet werden, die nachhaltige Einsparung von Energie zur Folge haben. Dazu zählen z.B. die Fassadendämmung oder der Austausch der Fenster. Aber auch Arbeiten, die eine echte Erhöhung des Gebrauchswerts des Wohnraums mit sich bringen, sind Modernisierungsmaßnahmen. Hier sind insbesondere der Anbau eines Balkons, Verbesserungen des Schallschutzes oder der Einbau neuer Sanitäreinrichtungen zu nennen.

Was ist bei der Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme zu beachten?

Will der Vermieter modernisieren, muss er das dem Mieter drei Monate vor der geplanten Durchführung in Textform ankündigen. Die Ankündigung muss eine Beschreibung der Maßnahme in groben Zügen enthalten. Daneben hat der Vermieter den voraussichtlichen Beginn, die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme und die zu erwartende Mieterhöhung anzugeben. Laut Gesetz muss der Vermieter den Mieter außerdem auf sein Widerspruchsrecht gegen geplante Modernisierungsarbeiten hinweisen. Liegt eine Modernisierungsmaßnahme vor und hat der Vermieter diese form- und fristgemäß angezeigt, ist der Mieter verpflichtet, die Maßnahme zu dulden. Diese Duldungspflicht besteht nicht, wenn persönliche Härtegründe des Mieters vorliegen. Das können z.B. ein hohes Alter des Mieters oder eine sehr hohe Lärm- und Schmutzbeeinträchtigung durch die geplanten Arbeiten sein. Sollte sich durch die Baumaßnahmen der Zuschnitt der Wohnung wesentlich ändern oder gar die Wohnfläche verkleinern, sind das ebenfalls Gründe, die die Duldungspflicht des Mieters entfallen lassen.

Lässt die unzumutbare Modernisierungsmieterhöhung die Duldungspflicht entfallen?

Nach dem Inkrafttreten der Mietrechtsreform kann der Mieter eine Modernisierung nicht mit dem Einwand verhindern, die zu erwartende Modernisierungsmieterhöhung sei für ihn unzumutbar. Auch wenn dieser Einwand berechtigt ist, kann der Vermieter die Arbeiten trotzdem durchführen. Finanzielle Härtegründe sind nur im Rahmen des Mieterhöhungsverfahrens zu überprüfen. Konsequenz des finanziellen Härteeinwandes ist damit ggf. nur, dass der Mieter keine höhere Miete schuldet. Eine Modernisierung kann durch den Mieter mit Hilfe des finanziellen Härteeinwandes nicht mehr blockiert werden.

Ist das Minderungsrecht des Mieters unter bestimmten Umständen beschränkt?

Wird vermieteter Wohnraum modernisiert und kommt es im Zuge der Arbeiten zu erheblichen Beeinträchtigungen, steht dem Mieter grundsätzlich ein Minderungsrecht zu. Dieses ist jedoch eingeschränkt, wenn Maßnahmen durchgeführt werden, die eine Einsparung von Endenergie zur Folge haben (energetische Modernisierung). Dazu zählen typischerweise Maßnahmen wie Fassadendämmung, Austausch der Fenster oder Erneuerung des Heizkessels. In solchen Fällen kann der Mieter ab Beginn der Arbeiten für die Dauer von drei Monaten keine Mietminderung geltend machen. Dauern die Arbeiten länger als drei Monate und wird nach Ablauf dieser Zeit die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung erheblich beeinträchtigt, ist eine Minderung der Miete möglich. Ebenso kann der Mieter uneingeschränkt mindern, wenn der Vermieter auch andere als energetische Modernisierungsarbeiten durchführt und es aufgrund dieser Arbeiten zu einer erheblichen Beeinträchtigung des Mieters kommt.