Knapp drei Euro pro Quadratmeter müssen Mieter durchschnittlich an Nebenkosten pro Jahr zusätzlich zur Miete zahlen. Diese sogenannte zweite Miete hat ihren Namen also verdient und treibt vielen Mietern gerade angesichts enormer Preissteigerungen bei den Energiekosten den Schweiß auf die Stirn. Dabei sind rund 80 Prozent aller Nebenkostenabrechnungen falsch und Mieter zahlen im Schnitt 220 Euro zu viel. Wie man die Zahlen prüft und wie sich bei den Nebenkosten Geld sparen lässt, verraten die ARAG Experten.
Abrechnung prüfen
Wer Zahlen prüfen will, muss Zahlen kennen. Zunächst sollten Mieter daher kontrollieren, ob der Vermieter eine korrekte Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben gemacht hat. Dazu gehört nach Angaben der ARAG Experten eine Auflistung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels, der berechnete Anteil des Mieters und die Angabe über erfolgte Betriebskostenvorauszahlungen.
Wenn man einen Fehler vermutet, beispielsweise, weil es einen ungewohnt hohen Preisanstieg zum Vorjahr gibt, raten die ARAG Experten zur Akteneinsicht. Vermieter sind dazu verpflichtet, Einsicht in die Abrechnungsunterlagen zu gewähren. Dazu gehören nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) nicht nur Rechnungen, sondern auch Zahlungsbelege (Az.: VIII ZR 118/19). Allerdings weisen die ARAG Experten darauf hin, dass in der Regel kein Anspruch auf eine Zusendung von Fotokopien der Rechnungsbelege besteht. Nur wenn der Vermieter z. B. weit entfernt wohnt, es Corona-bedingt nicht möglich ist oder es andere nicht zumutbare Gründe für eine persönliche Belegeinsicht beim Vermieter gibt, können Mieter auf die Zusendung von Rechnungskopien bestehen (BGH, Az.: VIII ZR 78/05). Die Kopien darf der Vermieter dann mit 25 Cent pro Beleg zuzüglich Porto berechnen (LG Berlin, Az.: 65 S 233/13). Solange der Vermieter die Akteneinsicht verweigert, müssen Mieter die Nachforderung nicht zahlen und haben auch für die laufenden Nebenkostenvorauszahlungen ein Zurückbehaltungsrecht.
Abrechnungszeitraum korrekt?
Ein häufiger Fehler bei Nebenkosten sind versäumte Fristen. Der Abrechnungszeitraum, in dem der Vermieter die Abrechnung erstellen und dem Mieter übermitteln muss, darf nicht mehr als zwölf Monate betragen. Bei einer späteren Übermittlung ist die Nebenkostenabrechnung unwirksam und Mieter müssen Nachforderungen nicht mehr zahlen. Kommt es bei der Abrechnung zu einem Guthaben, weil die Betriebskostenvorauszahlungen höher als die tatsächlichen Kosten waren, weisen die ARAG Experten darauf hin, dass Mieter auch nach zwölf Monaten einen Anspruch auf Rückzahlung haben.
Fehler gefunden?
Angesichts der Vielzahl fehlerhafter Nebenkosten stehen die Chancen, einen Fehler zu finden, gar nicht so schlecht. Dann sollten Mieter laut ARAG Experten innerhalb von zwölf Monaten Widerspruch einreichen, zur Sicherheit am besten schriftlich und mit Einschreiben.
Da die Nebenkostenabrechnung für viele Mieter nur schwer durchschaubar ist und – genauso wie die Rechtsprechung hinsichtlich der Betriebskosten – auf den ersten Blick kompliziert wirken kann, ist es mitunter sinnvoll, den Rat eines Anwalts einzuholen. Insbesondere dann, wenn Sie mit Ihrem Vermieter wegen der Abrechnung keine Einigkeit erzielen können und sich womöglich auf dem Weg in eine offene juristische Auseinandersetzung befinden, ist eine gute Rechtsberatung lohnenswert.
Nebenkosten steuerlich absetzen
Insbesondere Kosten für die Reinigung und Wartung können steuerlich abgesetzt werden. Instandsetzungs-, Reparatur- und Materialkosten werden derweil nicht berücksichtigt. Insgesamt können 20 Prozent der Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen und der Arbeitskosten für Handwerkerleistungen abgesetzt werden. Und das sogar, wenn der Vermieter die Arbeiten beauftragt hat.
Die Höchstgrenze der absetzbaren Handwerkerleistungen liegt nach Auskunft der ARAG Experten bei 6.000 Euro. 20 Prozent davon entsprechen einer Steuerminderung von 1.200 Euro. Die Obergrenze bei den haushaltsnahen Dienstleistungen wiederum liegt bei 20.000 Euro. 4.000 Euro können also maximal von der Steuer abgesetzt werden. Diese Beträge werden durch die Nebenkosten allein aber selten erreicht. Sie können aber ergänzt werden durch Lohnkosten beispielsweise des Malermeisters, den Mieter selbst beauftragt haben, oder mit den Kosten für die eigene Reinigungskraft sofern eine Rechnung vorliegt und der Betrag überwiesen wurde.
Mieter haben einen Anspruch auf eine Kostenaufstellung über Betriebskosten, die als haushaltsnahe Dienstleistung von der Steuer abgesetzt werden können. Diese Aufstellung muss der Vermieter kostenlos zur Verfügung stellen (AG Chemnitz, Az.: 20 C 168/18).
Kuriose Nebenkosten
Manchmal müssen Mieter aber auch recht spezielle Nebenkosten übernehmen. In einem konkreten Fall sogar ein Bier und ein halbes Hähnchen. Der Vermieter hatte sich bei seinem Hausmeister mit zwei Oktoberfest-Gutscheinen in Höhe von 15,10 Euro für eine Maß Bier und ein halbes Wiesnhähnchen bedankt. In der Nebenkostenrechnung wurde die Summe auf die Mieter umgelegt, die sich allerdings weigerten zu zahlen. Doch die Richter des Amtsgerichts München sahen in den Gutscheinen eine arbeitsrechtliche Sonderzahlung, die eine geldwerte Leistung darstellt und zudem ortsüblich und angemessen sei (Az.: 424 C 22865/06).
Weitere interessante Informationen rund um die Nebenkosten unter:
https://www.arag.de/...
Abrechnung prüfen
Wer Zahlen prüfen will, muss Zahlen kennen. Zunächst sollten Mieter daher kontrollieren, ob der Vermieter eine korrekte Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben gemacht hat. Dazu gehört nach Angaben der ARAG Experten eine Auflistung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels, der berechnete Anteil des Mieters und die Angabe über erfolgte Betriebskostenvorauszahlungen.
Wenn man einen Fehler vermutet, beispielsweise, weil es einen ungewohnt hohen Preisanstieg zum Vorjahr gibt, raten die ARAG Experten zur Akteneinsicht. Vermieter sind dazu verpflichtet, Einsicht in die Abrechnungsunterlagen zu gewähren. Dazu gehören nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) nicht nur Rechnungen, sondern auch Zahlungsbelege (Az.: VIII ZR 118/19). Allerdings weisen die ARAG Experten darauf hin, dass in der Regel kein Anspruch auf eine Zusendung von Fotokopien der Rechnungsbelege besteht. Nur wenn der Vermieter z. B. weit entfernt wohnt, es Corona-bedingt nicht möglich ist oder es andere nicht zumutbare Gründe für eine persönliche Belegeinsicht beim Vermieter gibt, können Mieter auf die Zusendung von Rechnungskopien bestehen (BGH, Az.: VIII ZR 78/05). Die Kopien darf der Vermieter dann mit 25 Cent pro Beleg zuzüglich Porto berechnen (LG Berlin, Az.: 65 S 233/13). Solange der Vermieter die Akteneinsicht verweigert, müssen Mieter die Nachforderung nicht zahlen und haben auch für die laufenden Nebenkostenvorauszahlungen ein Zurückbehaltungsrecht.
Abrechnungszeitraum korrekt?
Ein häufiger Fehler bei Nebenkosten sind versäumte Fristen. Der Abrechnungszeitraum, in dem der Vermieter die Abrechnung erstellen und dem Mieter übermitteln muss, darf nicht mehr als zwölf Monate betragen. Bei einer späteren Übermittlung ist die Nebenkostenabrechnung unwirksam und Mieter müssen Nachforderungen nicht mehr zahlen. Kommt es bei der Abrechnung zu einem Guthaben, weil die Betriebskostenvorauszahlungen höher als die tatsächlichen Kosten waren, weisen die ARAG Experten darauf hin, dass Mieter auch nach zwölf Monaten einen Anspruch auf Rückzahlung haben.
Fehler gefunden?
Angesichts der Vielzahl fehlerhafter Nebenkosten stehen die Chancen, einen Fehler zu finden, gar nicht so schlecht. Dann sollten Mieter laut ARAG Experten innerhalb von zwölf Monaten Widerspruch einreichen, zur Sicherheit am besten schriftlich und mit Einschreiben.
Da die Nebenkostenabrechnung für viele Mieter nur schwer durchschaubar ist und – genauso wie die Rechtsprechung hinsichtlich der Betriebskosten – auf den ersten Blick kompliziert wirken kann, ist es mitunter sinnvoll, den Rat eines Anwalts einzuholen. Insbesondere dann, wenn Sie mit Ihrem Vermieter wegen der Abrechnung keine Einigkeit erzielen können und sich womöglich auf dem Weg in eine offene juristische Auseinandersetzung befinden, ist eine gute Rechtsberatung lohnenswert.
Nebenkosten steuerlich absetzen
Insbesondere Kosten für die Reinigung und Wartung können steuerlich abgesetzt werden. Instandsetzungs-, Reparatur- und Materialkosten werden derweil nicht berücksichtigt. Insgesamt können 20 Prozent der Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen und der Arbeitskosten für Handwerkerleistungen abgesetzt werden. Und das sogar, wenn der Vermieter die Arbeiten beauftragt hat.
Die Höchstgrenze der absetzbaren Handwerkerleistungen liegt nach Auskunft der ARAG Experten bei 6.000 Euro. 20 Prozent davon entsprechen einer Steuerminderung von 1.200 Euro. Die Obergrenze bei den haushaltsnahen Dienstleistungen wiederum liegt bei 20.000 Euro. 4.000 Euro können also maximal von der Steuer abgesetzt werden. Diese Beträge werden durch die Nebenkosten allein aber selten erreicht. Sie können aber ergänzt werden durch Lohnkosten beispielsweise des Malermeisters, den Mieter selbst beauftragt haben, oder mit den Kosten für die eigene Reinigungskraft sofern eine Rechnung vorliegt und der Betrag überwiesen wurde.
Mieter haben einen Anspruch auf eine Kostenaufstellung über Betriebskosten, die als haushaltsnahe Dienstleistung von der Steuer abgesetzt werden können. Diese Aufstellung muss der Vermieter kostenlos zur Verfügung stellen (AG Chemnitz, Az.: 20 C 168/18).
Kuriose Nebenkosten
Manchmal müssen Mieter aber auch recht spezielle Nebenkosten übernehmen. In einem konkreten Fall sogar ein Bier und ein halbes Hähnchen. Der Vermieter hatte sich bei seinem Hausmeister mit zwei Oktoberfest-Gutscheinen in Höhe von 15,10 Euro für eine Maß Bier und ein halbes Wiesnhähnchen bedankt. In der Nebenkostenrechnung wurde die Summe auf die Mieter umgelegt, die sich allerdings weigerten zu zahlen. Doch die Richter des Amtsgerichts München sahen in den Gutscheinen eine arbeitsrechtliche Sonderzahlung, die eine geldwerte Leistung darstellt und zudem ortsüblich und angemessen sei (Az.: 424 C 22865/06).
Weitere interessante Informationen rund um die Nebenkosten unter:
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