Hat Ihr Haus, Garten oder Grundstück einen Anschluss zu einer öffentlichen Straße oder einem öffentlichen Weg? Dann zählen Sie zu den Glücklichen! In der Praxis gibt es aber viele Fälle, in denen ein Grundstück nur über das eines Nachbarn zu erreichen ist. Und das ist oft Anlass für Streit, Ärger und Rechtsunsicherheit. ARAG Experten erläutern die Rechtslage.
Baugrund ohne Zufahrt
In den vergangenen Jahren sind die Preise für Baugrundstücke erheblich gestiegen. Da gilt für viele Häuslebauer: Aus eins mach zwei! Zur Straße hin steht ein Haus auf dem Grundstück, der abgetrennte hintere Teil wird ein weiteres Mal bebaut – und hat dann keinen Anschluss an das öffentliche Wegenetz mehr. Für solche Fälle schreibt der Gesetzgeber vor, dass den Eigentümern des hinteren Grundstücks der Zugang gestattet wird. Das geschieht über ein sogenanntes Wegerecht. Es ist das Recht, ein fremdes Grundstück zum Zweck des Durchganges oder der Durchfahrt zu nutzen. Das Wegerecht tritt in Kraft, wenn ein Grundstück von der Straße aus nicht direkt erreichbar ist. Geregelt ist das im Bürgerlichen Gesetzbuch. Oft wird das Wegerecht als so genannte Grunddienstbarkeit ins Grundbuch eingetragen, dann bedarf es keiner weiteren Vereinbarungen und es ist von der Person des Grundstückseigentümers unabhängig.
Vertragliche Vereinbarungen
Wenn ein Wegerecht in einem privatrechtlichen Vertrag zwischen zwei Grundstückseigentümern vereinbart wird, gilt dies nur zwischen den Parteien, die den Vertrag geschlossen haben. Wechselt eines der Grundstücke den Besitzer, stehen Neuverhandlungen an. Ein Wegerecht kann auch mündlich vereinbart werden. Solche Regelungen "per Handschlag" sind genau so wirksam wie schriftliche Vereinbarungen.
Pflichten des Inhabers eines Wegerechtes
Wem ein Wegerecht zusteht, muss dieses schonend ausüben. Der Zutritt auf dem fremden Grundstück ist nur im Rahmen der üblichen Benutzung gestattet und darf nicht übermäßig betrieben werden. Was unter einer "übliche Benutzung" im Einzelfall zu verstehen ist, hängt auch davon ab, was sich auf dem Grundstück befindet. Die "übliche Benutzung" eines Einfamilienhauses sieht anders aus als die für einen landwirtschaftlichen Betrieb. Die Bedingungen sind Verhandlungssache: Wer ist zum Beispiel für die Instandhaltung des Weges zuständig und wer übernimmt im Winter das Räumen und Streuen? Wurde nichts vereinbart ist – bei einer alleinigen Nutzung – der zur Durchfahrt berechtigte Eigentümer des hinteren Grundstücks für Räumungs- und Instandhaltungsarbeiten verpflichtet (BGH V ZR 42/04). Man kann aber auch etwas anderes vereinbaren.
Notwegerecht
Wenn ein Grundstück keine Verbindung mit einem öffentlichen Weg hat, dann kann der Eigentümer von den Nachbarn verlangen, dass sie die Benutzung ihres Grundstücks dulden müssen, bis der Missstand, zum Beispiel durch eine eigene Zufahrt, behoben ist. Wo dieser Weg verläuft und wie er benutzt werden darf, wird notfalls durch ein Gericht entschieden. Übrigens muss man die Nachbarn, über deren Grundstück der Zugang führt, dafür finanziell entschädigen. Über die Höhe der Entschädigung entscheidet dann ebenfalls ein Gericht. Je größer der Nachteil für die Nachbarn, desto höher die Entschädigung. Das kann auch dazu führen, dass keine Entschädigung gezahlt werden muss, falls die Nachbarn durch die Zufahrt oder den Fußweg keine Nachteile erleiden.
Befristetes Notwegerecht
Auch für Grundstücke, die eigentlich über einen eigenen Zugang verfügen, kann für einen begrenzten Zeitraum das Bedürfnis bestehen, das Nachbargrundstück zu nutzen. In so einem Fall kommt ein befristetes Notwegerecht in Betracht. In einem konkreten Fall beabsichtigten Grundstückseigentümer Baumaßnahmen auf ihrem Grundstück durchzuführen. Zur Durchführung der Maßnahmen war es erforderlich, dass für diesen Zeitraum das Grundstück der Nachbarn benutzt wird. Das zuständige Gericht gewährte dieses Notwegerecht und urteilte, dass der Klageantrag, mit dem das zeitlich befristete Notwegerecht geltend gemacht wird, nicht auch den genauen Umfang und den kalendarischen Zeitraum der Inanspruchnahme des fremden Grundstückes anzugeben braucht. Die Richter befanden, dass es einem Grundstückseigentümer weder möglich noch zumutbar ist, bereits vor der gerichtlichen Feststellung
des Duldungsrechtes Handwerker zu beauftragen und mit diesen einen Zeitplan für die Ausführung der Arbeiten zu vereinbaren (OLG Frankfurt/Main, Az.: 4 W 72/08).
Baugrund ohne Zufahrt
In den vergangenen Jahren sind die Preise für Baugrundstücke erheblich gestiegen. Da gilt für viele Häuslebauer: Aus eins mach zwei! Zur Straße hin steht ein Haus auf dem Grundstück, der abgetrennte hintere Teil wird ein weiteres Mal bebaut – und hat dann keinen Anschluss an das öffentliche Wegenetz mehr. Für solche Fälle schreibt der Gesetzgeber vor, dass den Eigentümern des hinteren Grundstücks der Zugang gestattet wird. Das geschieht über ein sogenanntes Wegerecht. Es ist das Recht, ein fremdes Grundstück zum Zweck des Durchganges oder der Durchfahrt zu nutzen. Das Wegerecht tritt in Kraft, wenn ein Grundstück von der Straße aus nicht direkt erreichbar ist. Geregelt ist das im Bürgerlichen Gesetzbuch. Oft wird das Wegerecht als so genannte Grunddienstbarkeit ins Grundbuch eingetragen, dann bedarf es keiner weiteren Vereinbarungen und es ist von der Person des Grundstückseigentümers unabhängig.
Vertragliche Vereinbarungen
Wenn ein Wegerecht in einem privatrechtlichen Vertrag zwischen zwei Grundstückseigentümern vereinbart wird, gilt dies nur zwischen den Parteien, die den Vertrag geschlossen haben. Wechselt eines der Grundstücke den Besitzer, stehen Neuverhandlungen an. Ein Wegerecht kann auch mündlich vereinbart werden. Solche Regelungen "per Handschlag" sind genau so wirksam wie schriftliche Vereinbarungen.
Pflichten des Inhabers eines Wegerechtes
Wem ein Wegerecht zusteht, muss dieses schonend ausüben. Der Zutritt auf dem fremden Grundstück ist nur im Rahmen der üblichen Benutzung gestattet und darf nicht übermäßig betrieben werden. Was unter einer "übliche Benutzung" im Einzelfall zu verstehen ist, hängt auch davon ab, was sich auf dem Grundstück befindet. Die "übliche Benutzung" eines Einfamilienhauses sieht anders aus als die für einen landwirtschaftlichen Betrieb. Die Bedingungen sind Verhandlungssache: Wer ist zum Beispiel für die Instandhaltung des Weges zuständig und wer übernimmt im Winter das Räumen und Streuen? Wurde nichts vereinbart ist – bei einer alleinigen Nutzung – der zur Durchfahrt berechtigte Eigentümer des hinteren Grundstücks für Räumungs- und Instandhaltungsarbeiten verpflichtet (BGH V ZR 42/04). Man kann aber auch etwas anderes vereinbaren.
Notwegerecht
Wenn ein Grundstück keine Verbindung mit einem öffentlichen Weg hat, dann kann der Eigentümer von den Nachbarn verlangen, dass sie die Benutzung ihres Grundstücks dulden müssen, bis der Missstand, zum Beispiel durch eine eigene Zufahrt, behoben ist. Wo dieser Weg verläuft und wie er benutzt werden darf, wird notfalls durch ein Gericht entschieden. Übrigens muss man die Nachbarn, über deren Grundstück der Zugang führt, dafür finanziell entschädigen. Über die Höhe der Entschädigung entscheidet dann ebenfalls ein Gericht. Je größer der Nachteil für die Nachbarn, desto höher die Entschädigung. Das kann auch dazu führen, dass keine Entschädigung gezahlt werden muss, falls die Nachbarn durch die Zufahrt oder den Fußweg keine Nachteile erleiden.
Befristetes Notwegerecht
Auch für Grundstücke, die eigentlich über einen eigenen Zugang verfügen, kann für einen begrenzten Zeitraum das Bedürfnis bestehen, das Nachbargrundstück zu nutzen. In so einem Fall kommt ein befristetes Notwegerecht in Betracht. In einem konkreten Fall beabsichtigten Grundstückseigentümer Baumaßnahmen auf ihrem Grundstück durchzuführen. Zur Durchführung der Maßnahmen war es erforderlich, dass für diesen Zeitraum das Grundstück der Nachbarn benutzt wird. Das zuständige Gericht gewährte dieses Notwegerecht und urteilte, dass der Klageantrag, mit dem das zeitlich befristete Notwegerecht geltend gemacht wird, nicht auch den genauen Umfang und den kalendarischen Zeitraum der Inanspruchnahme des fremden Grundstückes anzugeben braucht. Die Richter befanden, dass es einem Grundstückseigentümer weder möglich noch zumutbar ist, bereits vor der gerichtlichen Feststellung
des Duldungsrechtes Handwerker zu beauftragen und mit diesen einen Zeitplan für die Ausführung der Arbeiten zu vereinbaren (OLG Frankfurt/Main, Az.: 4 W 72/08).
