Nebenkosten schmälern das Haushaltsbudget vieler Verbraucher. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes kamen im Jahr 2018 in Deutschland durchschnittlich 2,70 Euro pro Quadratmeter im Monat auf den Mieter zu. Damit machen die Nebenkosten mehr als 30 Prozent der Gesamtmiete aus. Die Nebenkostenabrechnung ist aber oft unvollständig oder fehlerhaft. Bekommt der Mieter die jährliche Abrechnung vom Vermieter, empfiehlt es sich, genauer auf die Zahlen zu blicken. Die ARAG Experten klären auf.
Die zweite Miete: Ein wichtiger Kostenfaktor
Wenn man als Mieter Nebenkosten vorauszahlt, ist der Vermieter dazu verpflichtet, sie einmal pro Jahr abzurechnen. Vermieter haben sich dabei an einige formale Vorgaben zu halten. Formfehler können sogar dazu führen, dass der Vermieter am Ende auf den Mehrkosten sitzen bleibt. Grundsätzlich muss die Abrechnung für jeden verständlich sein – und zwar ohne, dass man ein BWL-Studium absolviert hat. Dabei gilt: Je detaillierter die Abrechnung, desto besser. Wichtig ist zudem auch das Datum der Abrechnung: Sie ist dem Mieter spätestens zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Wenn Nebenkosten nicht im Mietvertrag geregelt sind, kann der Vermieter sie grundsätzlich nicht auf den Mieter umlegen. Entdeckt der Mieter einen Fehler in der Nebenkostenabrechnung, kann er noch ein Jahr nach Erhalt Einspruch einlegen.
Was gehört alles zu den Nebenkosten dazu?
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) kennt so genannte „warme“ und „kalte“ Nebenkosten. Während unter den ersten Punkt Heizung, Warmwasser sowie die damit verbundenen Kosten etwa für Wartung, Reinigung oder Messungen fallen, umfasst die Liste der kalten Nebenkosten viele Punkte –von der Grundsteuer über die Wasserversorgung und Straßenreinigung bis hin zu Kosten für einen Hausmeister oder eine Gemeinschaftsantenne. Die umfassende Liste des Paragrafen 2 BetrKV finden Sie auf den Seiten des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz. Diese Nebenkosten werden nach einem bestimmten Verteilerschlüssel auf die Mieter des Hauses umgelegt, etwa nach Kopfzahl oder nach Wohnfläche. Haben die Vertragsparteien im Vertrag nichts anderes vereinbart, werden die Betriebskosten grundsätzlich nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt. Betriebskosten, die verbrauchsabhängig sind, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch Rechnung trägt.
Was darf nicht in die Nebenkostenabrechnung?
Grundsätzlich dürfen nur Nebenkosten, die explizit im Mietvertrag stehen, auch in Rechnung gestellt werden. ARAG Experten raten, Mietverträge im Hinblick auf die Nebenkostenregelung genau zu prüfen. Insbesondere in älteren Verträgen sind häufig Nebenkostenpauschalen oder Inklusivmieten vereinbart. Damit sind alle zusätzlichen Betriebskosten abgegolten. Vorsicht heißt es auch bei schwammigen Formulierungen wie ‚plus die üblichen Betriebskosten’, denn was ist schon üblich? Idealerweise enthält der Mietvertrag den Hinweis auf Paragraf 2 der BetrKV, in dem alle Betriebskosten genau aufgelistet sind. Aufwendungen, die über die dort enthaltenen Punkte hinausgehen – wie z. B. Aufwendungen für die Reinigung der Dachrinne oder die Wartung des Blitzableiters – müssen explizit im Vertrag erwähnt werden, sonst ist der Mieter nicht verpflichtet, dafür zu zahlen. Für Verwaltungs- und Reparaturkosten kommt grundsätzlich der Vermieter auf!
Abschaffung des Nebenkostenprivilegs für Kabelgebühren
Wenn ein Mehrfamilienhaus über einen gemeinsamen Kabelanschluss verfügt, darf der Vermieter die Kosten dafür über die Nebenkosten auf die Mieter umlegen (Paragraf 2 Nr. 15 BetrKV). Auch wenn der Kabelanschluss nicht benutzt wird, müssen Mieter dafür zahlen. Damit ist ab 2021 Schluss! Infolge der starken Digitalisierung hat der Bund nun die Kabelgebühren aus den Nebenkosten gestrichen. Allerdings gilt eine Übergangsfrist für Bestandsverträge bis zum 31.12.2025. Wenn Mieter schon länger als zwei Jahre in ihrer Wohnung wohnen, haben sie nach Inkrafttreten der Neuregelung das Recht, den bisherigen Kabelanschluss vom Vermieter zu kündigen. Spätestens im Sommer 2021 wollen Bundestag und Bundesrat final über die Novelle abstimmen.
Kommt man doch ins Staunen…
Vorsicht bei extrem hohen Nachzahlungen! Der Bundesgerichtshof (BHG) urteilte (Az.: VIII ZR 189/17), dass es auch bei einem sehr hohen Verbrauch bei der allgemeinen Beweislastverteilung bleibt. So muss der Vermieter den Nachzahlungsanspruch begründen und beweisen.
Einsicht in Rechnungen und Zahlungsbelege
Vermieter sind beim Stellen ihrer Forderungen dazu verpflichtet, auf Wunsch des Mieters Einsicht in die Abrechnungsunterlagen zu gewähren. Dazu gehören nach einem aktuellen BGH-Urteil nicht nur Rechnungen, sondern auch Zahlungsbelege. Denn nur so können Mieter prüfen, ob die Rechnungen auch in vollem Umfang ohne Preisnachlässe oder Kürzungen beglichen wurden. Zudem kann die Belegeinsicht helfen, Fehler bei der Abrechnung zu entdecken (Az.: VIII ZR 118/19). Einen Anspruch auf eine Zusendung von Fotokopien der Rechnungsbelege gibt es aber nicht. Etwas anderes gilt ausnahmsweise dann, wenn dem Mieter die Einsichtnahme in den Räumen des Vermieters nicht zugemutet werden kann. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn der Vermieter in einer anderen Stadt wohnt (BGH, Az.: VIII ZR 78/05).
Vorauszahlungen
Zwar ist es verboten, unangemessen hohe Vorauszahlungen festzulegen. Liegen jedoch keine besonderen Umstände vor, begeht der Vermieter keine Pflichtverletzung beim Vertragsschluss, wenn er mit dem Mieter Vorauszahlungen für Nebenkosten vereinbart, die die Höhe der später anfallenden tatsächlichen Kosten nicht nur geringfügig, sondern auch deutlich unterschreiten, so der BGH in einem Urteil. Besondere Umstände können danach zu bejahen sein, wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zusichert oder diese bewusst zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zum Abschluss des Mietvertrages zu veranlassen. Nachweisen muss dies allerdings der Mieter (Az.: VIII ZR 195/03).
Nebenkosten von der Steuer absetzen
Nebenkosten von der Steuer absetzen? Das geht laut ARAG Experten! Nutzen Sie so genannte haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen aus Ihrer Nebenkostenabrechnung. So sparen Sie Steuern, wenn beispielsweise Hausmeister, Gärtner, Fensterputzer oder Schneeräumer tätig sind. Da wird das Checken der Nebenkosten glatt zum Vergnügen! In der Regel sind es Kosten für Reinigung und Wartung, die abzugsfähig sind. Instandsetzungen und Reparaturen sowie Materialkosten werden nicht berücksichtigt. Die Angaben stehen in der Nebenkostenabrechnung; der Vermieter muss Lohn- und Materialkosten dort getrennt aufführen. Ergeben sich die absetzbaren Kosten nicht aus der Nebenkostenabrechnung, muss der Vermieter Ihnen eine separate Bescheinigung für das Finanzamt ausstellen. 20 Prozent der Lohnkosten für haushaltsnahe Leistungen und Aufwendungen für Handwerker bis zum jeweils geltenden Höchstbetrag können so jedes Jahr absetzen werden – sogar, wenn der Vermieter die Arbeiten beauftragt hat.
Weitere interessante Informationen unter:
https://www.arag.de/...
Die zweite Miete: Ein wichtiger Kostenfaktor
Wenn man als Mieter Nebenkosten vorauszahlt, ist der Vermieter dazu verpflichtet, sie einmal pro Jahr abzurechnen. Vermieter haben sich dabei an einige formale Vorgaben zu halten. Formfehler können sogar dazu führen, dass der Vermieter am Ende auf den Mehrkosten sitzen bleibt. Grundsätzlich muss die Abrechnung für jeden verständlich sein – und zwar ohne, dass man ein BWL-Studium absolviert hat. Dabei gilt: Je detaillierter die Abrechnung, desto besser. Wichtig ist zudem auch das Datum der Abrechnung: Sie ist dem Mieter spätestens zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Wenn Nebenkosten nicht im Mietvertrag geregelt sind, kann der Vermieter sie grundsätzlich nicht auf den Mieter umlegen. Entdeckt der Mieter einen Fehler in der Nebenkostenabrechnung, kann er noch ein Jahr nach Erhalt Einspruch einlegen.
Was gehört alles zu den Nebenkosten dazu?
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) kennt so genannte „warme“ und „kalte“ Nebenkosten. Während unter den ersten Punkt Heizung, Warmwasser sowie die damit verbundenen Kosten etwa für Wartung, Reinigung oder Messungen fallen, umfasst die Liste der kalten Nebenkosten viele Punkte –von der Grundsteuer über die Wasserversorgung und Straßenreinigung bis hin zu Kosten für einen Hausmeister oder eine Gemeinschaftsantenne. Die umfassende Liste des Paragrafen 2 BetrKV finden Sie auf den Seiten des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz. Diese Nebenkosten werden nach einem bestimmten Verteilerschlüssel auf die Mieter des Hauses umgelegt, etwa nach Kopfzahl oder nach Wohnfläche. Haben die Vertragsparteien im Vertrag nichts anderes vereinbart, werden die Betriebskosten grundsätzlich nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt. Betriebskosten, die verbrauchsabhängig sind, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch Rechnung trägt.
Was darf nicht in die Nebenkostenabrechnung?
Grundsätzlich dürfen nur Nebenkosten, die explizit im Mietvertrag stehen, auch in Rechnung gestellt werden. ARAG Experten raten, Mietverträge im Hinblick auf die Nebenkostenregelung genau zu prüfen. Insbesondere in älteren Verträgen sind häufig Nebenkostenpauschalen oder Inklusivmieten vereinbart. Damit sind alle zusätzlichen Betriebskosten abgegolten. Vorsicht heißt es auch bei schwammigen Formulierungen wie ‚plus die üblichen Betriebskosten’, denn was ist schon üblich? Idealerweise enthält der Mietvertrag den Hinweis auf Paragraf 2 der BetrKV, in dem alle Betriebskosten genau aufgelistet sind. Aufwendungen, die über die dort enthaltenen Punkte hinausgehen – wie z. B. Aufwendungen für die Reinigung der Dachrinne oder die Wartung des Blitzableiters – müssen explizit im Vertrag erwähnt werden, sonst ist der Mieter nicht verpflichtet, dafür zu zahlen. Für Verwaltungs- und Reparaturkosten kommt grundsätzlich der Vermieter auf!
Abschaffung des Nebenkostenprivilegs für Kabelgebühren
Wenn ein Mehrfamilienhaus über einen gemeinsamen Kabelanschluss verfügt, darf der Vermieter die Kosten dafür über die Nebenkosten auf die Mieter umlegen (Paragraf 2 Nr. 15 BetrKV). Auch wenn der Kabelanschluss nicht benutzt wird, müssen Mieter dafür zahlen. Damit ist ab 2021 Schluss! Infolge der starken Digitalisierung hat der Bund nun die Kabelgebühren aus den Nebenkosten gestrichen. Allerdings gilt eine Übergangsfrist für Bestandsverträge bis zum 31.12.2025. Wenn Mieter schon länger als zwei Jahre in ihrer Wohnung wohnen, haben sie nach Inkrafttreten der Neuregelung das Recht, den bisherigen Kabelanschluss vom Vermieter zu kündigen. Spätestens im Sommer 2021 wollen Bundestag und Bundesrat final über die Novelle abstimmen.
Kommt man doch ins Staunen…
Vorsicht bei extrem hohen Nachzahlungen! Der Bundesgerichtshof (BHG) urteilte (Az.: VIII ZR 189/17), dass es auch bei einem sehr hohen Verbrauch bei der allgemeinen Beweislastverteilung bleibt. So muss der Vermieter den Nachzahlungsanspruch begründen und beweisen.
Einsicht in Rechnungen und Zahlungsbelege
Vermieter sind beim Stellen ihrer Forderungen dazu verpflichtet, auf Wunsch des Mieters Einsicht in die Abrechnungsunterlagen zu gewähren. Dazu gehören nach einem aktuellen BGH-Urteil nicht nur Rechnungen, sondern auch Zahlungsbelege. Denn nur so können Mieter prüfen, ob die Rechnungen auch in vollem Umfang ohne Preisnachlässe oder Kürzungen beglichen wurden. Zudem kann die Belegeinsicht helfen, Fehler bei der Abrechnung zu entdecken (Az.: VIII ZR 118/19). Einen Anspruch auf eine Zusendung von Fotokopien der Rechnungsbelege gibt es aber nicht. Etwas anderes gilt ausnahmsweise dann, wenn dem Mieter die Einsichtnahme in den Räumen des Vermieters nicht zugemutet werden kann. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn der Vermieter in einer anderen Stadt wohnt (BGH, Az.: VIII ZR 78/05).
Vorauszahlungen
Zwar ist es verboten, unangemessen hohe Vorauszahlungen festzulegen. Liegen jedoch keine besonderen Umstände vor, begeht der Vermieter keine Pflichtverletzung beim Vertragsschluss, wenn er mit dem Mieter Vorauszahlungen für Nebenkosten vereinbart, die die Höhe der später anfallenden tatsächlichen Kosten nicht nur geringfügig, sondern auch deutlich unterschreiten, so der BGH in einem Urteil. Besondere Umstände können danach zu bejahen sein, wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zusichert oder diese bewusst zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zum Abschluss des Mietvertrages zu veranlassen. Nachweisen muss dies allerdings der Mieter (Az.: VIII ZR 195/03).
Nebenkosten von der Steuer absetzen
Nebenkosten von der Steuer absetzen? Das geht laut ARAG Experten! Nutzen Sie so genannte haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen aus Ihrer Nebenkostenabrechnung. So sparen Sie Steuern, wenn beispielsweise Hausmeister, Gärtner, Fensterputzer oder Schneeräumer tätig sind. Da wird das Checken der Nebenkosten glatt zum Vergnügen! In der Regel sind es Kosten für Reinigung und Wartung, die abzugsfähig sind. Instandsetzungen und Reparaturen sowie Materialkosten werden nicht berücksichtigt. Die Angaben stehen in der Nebenkostenabrechnung; der Vermieter muss Lohn- und Materialkosten dort getrennt aufführen. Ergeben sich die absetzbaren Kosten nicht aus der Nebenkostenabrechnung, muss der Vermieter Ihnen eine separate Bescheinigung für das Finanzamt ausstellen. 20 Prozent der Lohnkosten für haushaltsnahe Leistungen und Aufwendungen für Handwerker bis zum jeweils geltenden Höchstbetrag können so jedes Jahr absetzen werden – sogar, wenn der Vermieter die Arbeiten beauftragt hat.
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