Die Immobilie als Kapitalanlage muss Ertrag bringen. Der wesentliche Faktor ist dabei die Miete. Doch schon mit deren Höhe fängt das Vermieterunternehmertum an - und erst recht dann, wenn der Mieter sie nicht zahlen will.
Es ist eigentlich ganz einfach, auf den ersten Blick: In eher nachfrageorientierten Märkten wie etwa Köln, München oder Frankfurt steigt die Miete unaufhörlich und somit auch die Einnahme des Vermieters. Und dort, wo die Anzahl der leer stehenden Wohnungen groß ist - wie zum Beispiel im Ruhrgebiet oder in eher ländlichen Regionen - stagniert sie seit Jahren. Auf dem zweiten Blick ist das Bild schon differenzierter: Auch in Köln, München oder Frankfurt gibt es nämlich Gegenden oder Häuserblöcke, in denen Mieter ungern einziehen. Zum Beispiel muss der Mieter schon ein schlechtes Gehör mitbringen, wenn er sich tatsächlich eine Wohnung direkt neben den sechs vielbefahrenen Bahngleisen aussucht. Und dem Vermieter bringt die potenziell hohe Miete nichts, wenn die Wohnung leer steht.
Mietspiegel als Grundlage für die Miete Als Richtschnur dient dem Vermieter die ortsübliche Miete, welche im Mietspiegel der Kommune festgelegt wird. Durch diverse Korrekturfaktoren können dann auf der einen Seite besonders luxuriöse Ausführungen mit einem Aufschlag auf den Mietpreis versehen werden oder Nachteile - wie etwa die Lage direkt an den Bahngleisen - mit einem Abschlag. Das sollte der Vermieter aber immer genau begründen. Denn: "Gerade die Mieterhöhung sollte auf den Grundlagen dieser im Mietspiegel definierten Ab- und Zuschläge begründet werden", beschreibt Marcus Rex, Vorstand des Baugeldvermittlers BS Baugeld Spezialisten AG, "sonst macht der Mieter womöglich Stress."
BS Baugeld Spezialisten-Tipp
"Überhaupt sollte der Vermieter auch den Fall berücksichtigen, dass mal keine Mieten gezahlt werden", beschreibt Rex. Den Betrag, der hier ausfällt, nennen die Immobiliengutachter Mietausfallwagnis - er wird pauschal in einem Immobiliengutachten berücksichtigt. "Logisch ist es auch, dass das Kostenrisiko des Mietausfalls sich mit der Anzahl der vermieteten Wohnungen vom Prinzip her verringert", so Rex. Voraussetzung ist allerdings, dass sich die Wohnungen nicht generell in unvermietbaren "Schrottimmobilien" befinden. Der Vermieter sollte in jedem Fall Rücklagen bilden, damit der Mietausfall nicht womöglich auch gleich die Finanzierung der Wohnung durch die Bank zum Kippen bringt.
Wieder bestimmt die Schuldenkrise die Themen der Wirtschaftsnachrichten. Die Rettung Griechenlands wird erneut kontrovers diskutiert. Die Aussichten für die Wirtschaft verdüstern sich in diesem Thema. Der Bund Future zeigt, dass Anleger auf die sichere Bank setzen. Er steigt mittlerweile seit Monaten wieder kontinuierlich an. Das ist ein Zeichen für potenziell weiter sinkende Bauzinsen.
Kurz erklärt: Was ist ein Staffelmietvertrag?
Staffelmietverträge regeln zum Beispiel auf Grundlage eines Inflationsausgleichs, um welche Höhe die Miete für eine Wohnung automatisch Jahr für Jahr ansteigt. Staffelmietverträge machen es dem Vermieter somit einfach, denn die Mieter sind an die Erhöhung gewöhnt. Sie haben aber auch Nachteile: So dürfen zum Beispiel für die Vertragslaufzeit nicht einfach weitere Erhöhungen durchgeführt werden, beispielsweise wenn eine energetische Modernisierung durchgeführt wird. Diese könnte bei normalen Mietverträgen mit einer jährlichen Erhöhung von elf Prozent aufgeschlagen werden. Außerdem gibt es eine weitere Falle: Sofern die Miete durch den Staffelmietvertrag auf einen Betrag steigt, der über 50 Prozent über der Vergleichsmiete liegt, tritt der Straftatbestand des Mietwuchers ein. Diese Gefahr besteht natürlich insbesondere in Gebieten, wo die Miete laut Mietspiegel jahrelang stagniert.
Es ist eigentlich ganz einfach, auf den ersten Blick: In eher nachfrageorientierten Märkten wie etwa Köln, München oder Frankfurt steigt die Miete unaufhörlich und somit auch die Einnahme des Vermieters. Und dort, wo die Anzahl der leer stehenden Wohnungen groß ist - wie zum Beispiel im Ruhrgebiet oder in eher ländlichen Regionen - stagniert sie seit Jahren. Auf dem zweiten Blick ist das Bild schon differenzierter: Auch in Köln, München oder Frankfurt gibt es nämlich Gegenden oder Häuserblöcke, in denen Mieter ungern einziehen. Zum Beispiel muss der Mieter schon ein schlechtes Gehör mitbringen, wenn er sich tatsächlich eine Wohnung direkt neben den sechs vielbefahrenen Bahngleisen aussucht. Und dem Vermieter bringt die potenziell hohe Miete nichts, wenn die Wohnung leer steht.
Mietspiegel als Grundlage für die Miete Als Richtschnur dient dem Vermieter die ortsübliche Miete, welche im Mietspiegel der Kommune festgelegt wird. Durch diverse Korrekturfaktoren können dann auf der einen Seite besonders luxuriöse Ausführungen mit einem Aufschlag auf den Mietpreis versehen werden oder Nachteile - wie etwa die Lage direkt an den Bahngleisen - mit einem Abschlag. Das sollte der Vermieter aber immer genau begründen. Denn: "Gerade die Mieterhöhung sollte auf den Grundlagen dieser im Mietspiegel definierten Ab- und Zuschläge begründet werden", beschreibt Marcus Rex, Vorstand des Baugeldvermittlers BS Baugeld Spezialisten AG, "sonst macht der Mieter womöglich Stress."
BS Baugeld Spezialisten-Tipp
"Überhaupt sollte der Vermieter auch den Fall berücksichtigen, dass mal keine Mieten gezahlt werden", beschreibt Rex. Den Betrag, der hier ausfällt, nennen die Immobiliengutachter Mietausfallwagnis - er wird pauschal in einem Immobiliengutachten berücksichtigt. "Logisch ist es auch, dass das Kostenrisiko des Mietausfalls sich mit der Anzahl der vermieteten Wohnungen vom Prinzip her verringert", so Rex. Voraussetzung ist allerdings, dass sich die Wohnungen nicht generell in unvermietbaren "Schrottimmobilien" befinden. Der Vermieter sollte in jedem Fall Rücklagen bilden, damit der Mietausfall nicht womöglich auch gleich die Finanzierung der Wohnung durch die Bank zum Kippen bringt.
Wieder bestimmt die Schuldenkrise die Themen der Wirtschaftsnachrichten. Die Rettung Griechenlands wird erneut kontrovers diskutiert. Die Aussichten für die Wirtschaft verdüstern sich in diesem Thema. Der Bund Future zeigt, dass Anleger auf die sichere Bank setzen. Er steigt mittlerweile seit Monaten wieder kontinuierlich an. Das ist ein Zeichen für potenziell weiter sinkende Bauzinsen.
Kurz erklärt: Was ist ein Staffelmietvertrag?
Staffelmietverträge regeln zum Beispiel auf Grundlage eines Inflationsausgleichs, um welche Höhe die Miete für eine Wohnung automatisch Jahr für Jahr ansteigt. Staffelmietverträge machen es dem Vermieter somit einfach, denn die Mieter sind an die Erhöhung gewöhnt. Sie haben aber auch Nachteile: So dürfen zum Beispiel für die Vertragslaufzeit nicht einfach weitere Erhöhungen durchgeführt werden, beispielsweise wenn eine energetische Modernisierung durchgeführt wird. Diese könnte bei normalen Mietverträgen mit einer jährlichen Erhöhung von elf Prozent aufgeschlagen werden. Außerdem gibt es eine weitere Falle: Sofern die Miete durch den Staffelmietvertrag auf einen Betrag steigt, der über 50 Prozent über der Vergleichsmiete liegt, tritt der Straftatbestand des Mietwuchers ein. Diese Gefahr besteht natürlich insbesondere in Gebieten, wo die Miete laut Mietspiegel jahrelang stagniert.
