Termin vor Ort

In nahezu allen Kaufverträgen von Bestandsimmobilien wird ein Haftungsausschluss von Sach- und Rechtsmängeln vereinbart. Das heißt, Sie kaufen das Haus “wie gesehen” oder “wie es steht und liegt”. Diese Formulierungen bedeuten, dass Ihnen die Verkäuferseite nach der Hausübergabe keinerlei Gewährleistung gibt. Sollten also nach dem Verkauf Mängel an der Immobilie auftauchen, muss sich der neue Eigentümer damit auseinandersetzen. Einzige Ausnahme: Wenn Verkäuferin oder Verkäufer arglistig Mängel verschwiegen haben, können Kaufende trotz Gewährleistungsausschluss den Kaufvertrag anfechten oder Schadenersatz fordern.

Ein solcher Ausschluss der Mängelhaftung hat zur Folge, dass Sie die Immobilie im Vorfeld sehr gründlich besichtigen müssen, um mögliche Schwachstellen am Gebäude zu entdecken. Der Hausbesichtigung kommt im Ablauf beim Kauf einer Bestandsimmobilie somit eine ganz besondere Bedeutung zu.

Wie oft sollte ich ein Haus vor dem Kauf besichtigen?

Üblicherweise gibt es zwei Hausbesichtigungen. Bei der Erstbesichtigung verschaffen Sie sich einen Eindruck und klären, ob Ihnen die Immobilie überhaupt zusagt. Bei der Zweitbesichtigung nehmen Sie das Gebäude genauer unter die Lupe, um Mängel aufzudecken und Sanierungskosten einzuschätzen. Daniel Fersch, Spezialist für Baufinanzierung beim Kreditvermittler Dr. Klein, empfiehlt zusätzlich noch mindestens eine dritte Hausbesichtigung kurz vor der Kaufpreiszahlung vorzunehmen: “Dies ist sinnvoll, um sicherzustellen, dass seit der letzten Besichtigung keine neuen Schäden oder Probleme aufgetreten sind wie beispielsweise ein Wasserrohrbruch, von dem niemand wusste. In einem Standardkaufvertrag gehen Nutzen und Lasten der Immobilie mit der Zahlung des Kaufpreises auf den Käufer über, was bedeutet, dass ab diesem Zeitpunkt der Käufer für alle etwaigen Schäden verantwortlich ist. Daher ist eine abschließende Besichtigung vor der Zahlung wichtig, um böse Überraschungen zu vermeiden.”

Wen kann ich bei der Hausbesichtigung mitnehmen?

Immobilienexperten raten dazu, sich zum zweiten Vor-Ort-Termin einen Bausachverständigen an die Seite zu holen. Engagieren Sie einen Bauprofi, der gemeinsam mit Ihnen durchs Haus geht. Geeignet ist etwa ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Schäden am Gebäude, der eine kurze Stellungnahme abgibt. Beispielsweise über den Bundesverband Deutscher Bausachverständiger e. V. können Sie entsprechende Bausachverständige in Ihrer Nähe finden.

Die Fachfrau oder der Fachmann hat das nötige bauliche Hintergrundwissen, um auch weniger offensichtliche Mängel zu entdecken. Vor allem Substanzschäden wie ein Hausschwammbefall, was ein Totalschaden eines Dachstuhls sein kann, lassen sich mit dem Laienauge kaum erkennen. Außerdem kann der Bauprofi Ihnen gleich auch eine Kostenschätzung für eventuell notwendige Sanierungen unterbreiten. Die Kosten für Modernisierungen sollten Sie übrigens direkt mit in die Finanzierung des Hauses einplanen. Denn den Einbau neuer Fenster oder die Dachdämmung erst im Nachgang zu finanzieren, kommt Sie meist teurer. Genau zu wissen, was auf einen zukommt, kann Ihnen zudem auch bei den sich anschließenden Preisverhandlungen mit dem Verkäufer helfen.

Biallo-Tipp: Damit Ihnen nichts entgeht, besichtigen Sie das Haus am besten bei Tageslicht. Darüber hinaus kann es aufschlussreich sein, die Immobilie auch zu anderen Tageszeiten und bei geänderten Lichtverhältnissen in Augenschein zu nehmen.

Was sollte ich zur Hausbesichtigung mitnehmen?

Handelt es sich nicht um einen reinen Privatverkauf, wird Ihnen in der Regel vorab ein Makler-Exposé zugeschickt. Unterziehen Sie dieses vor dem Termin zur Hausbesichtigung einem Check: Prüfen Sie, ob im Exposé alle wichtigen Unterlagen enthalten sind, die Sie zur Beurteilung der Immobilie benötigen. Sollte etwas fehlen, bitten Sie die Verkäuferseite darum, die Dokumente nachzureichen. Die wichtigsten sind:

• Grundrisse (Baupläne)
• Wohn- und Nutzflächenberechnungen
• Baubeschreibung
• Auszug aus dem Grundbuch (am besten nicht älter als drei Monate) und dem Baulastenverzeichnis: Prüfen Sie, ob auf dem Grundstück Grund- und Baulasten wie etwa Wegerechte oder auch eine Grundschuld bzw. Hypothek eingetragen sind. Hinweis: In Bayern werden die Baulasten ins Grundbuch eingetragen.
• Bauakte (falls beim Verkäufer nicht mehr vorhanden, lässt sich diese auch bei der örtlichen Baubehörde einsehen): Prüfen Sie in der Bauakte, ob eine Baugenehmigung vorliegt, insbesondere auch für nachträgliche Umbauten wie Dachgauben, Wintergärten, Anbauten usw.
• Handwerkerrechnungen mit Leistungsbeschreibungen zu durchgeführten Umbauten und größeren Modernisierungsmaßnahmen
• Energieausweis: Wenn es sich um einen Energieverbrauchsausweis handelt, sollten Sie diesen auf Plausibilität prüfen. Passt die angegebene Energieeffizienzklasse zum Sanierungszustand des Gebäudes? Eventuell wurde das Haus nur zum Teil beheizt, sodass der Energieausweis zu gute Werte für den energetischen Zustand aufweist.
• Informationen zum Unterhalt der Immobilie
• Versicherungsnachweise
• Wartungsunterlagen wie E-Check, Heizungscheck, Wintergartencheck etc.

Zur Hausbesichtigung mitnehmen sollten Sie dann:

• Feuchtigkeitsmesser
• Meterstab
• Stift und Notizblock
• kleine Taschenlampe (oder entsprechende App im Smartphone)
• Kamera (oder entsprechende App im Smartphone)
• Wasserwaage (oder entsprechende App im Smartphone)
• Liste mit Fragen

Welche Fragen sollte ich bei der Hausbesichtigung stellen?

Rund um den Immobilienkauf und die Besichtigung gibt es viele Fragen zu klären. Insbesondere Fragen zur Verfügbarkeit der Immobilie, aber auch solche zur rechtlichen Situation sollten Sie stellen.

Wenn Sie beispielsweise ein Reihenhaus kaufen möchten, ist die Frage nach einer möglichen Eigentümergemeinschaft besonders wichtig. Denn es kommt vor, dass in einer Reihenhaussiedlung eine Wohnungseigentümergemeinschaft, kurz WEG, besteht, etwa weil beim Bau auf eine Parzellierung des großen Grundstücks verzichtet wurde. Aber auch die gemeinsame Nutzung einer Tiefgarage oder einer Photovoltaikanlage kann über eine WEG geregelt sein. Besteht eine WEG, brauchen die Hausbesitzer möglicherweise das Einverständnis der WEG für Änderungen am Dach, beim Anbringen von Markisen oder dem Austausch der Fenster – anders als ein “normaler” Reihenhaus-Eigentümer. Außerdem kann eine WEG auch Einzahlungen in eine gemeinsame Instandhaltungsrücklage, die jährliche Eigentümerversammlung und monatlich zu zahlendes Hausgeld bedeuten. All das sind Punkte, die Sie vor dem Kauf eines Reihenhauses wissen sollten.

Fragen zur Immobilie, die Sie stellen sollten:

• Wann wurde das Haus gebaut?
• Liegt das Gebäude in einem reinen Wohngebiet oder in einem Mischgebiet? (Die Information lässt sich möglicherweise auch online über das Bodenrichtwertinformationssystem BORIS-D Einige Bundesländer veröffentlichen auf dem Portal neben dem Bodenrichtwert auch die Art der Nutzung von Grundstücken.)
• Gibt es Wegerechte oder sonstige Nutzungsrechte, die im Grundbuch eingetragen sind?
• Gab es in der Vergangenheit einen Wasserschaden? Wenn ja, wo?
• Gab es in der Vergangenheit Hochwasser und/oder Überschwemmungen? Gab es Probleme mit dem Grundwasser?
• Gibt oder gab es Probleme mit der Bausubstanz?
• Werden Mobiliar wie Einbauschränke oder die Küche mitverkauft?
• Wurde im Haus geraucht?
• War die Immobilie durchgängig bewohnt?
• Welche Wände sind tragend?
• Kann der Keller/das Dach ausgebaut werden?
• Ist der Kellerboden gedämmt?
• Aus welchem Material sind die Innenwände?
• Aus welchem Material sind die Geschossdecken?

Nicht vergessen sollten Sie, sich bei der Hausbesichtigung nach durchgeführten Modernisierungen und Sanierungen zu erkundigen. Klären Sie nicht nur, was am Objekt gemacht wurde, sondern auch wann und von wem. Bei erst kürzlich durchgeführten Sanierungen sollten Sie daran denken, dass später im Kaufvertrag für diese Arbeiten eine Gewährleistungsübertragung vom Vorbesitzer auf Sie als Käufer vereinbart wird.

Folgende Fragen, die den Verkauf betreffen, sollten Sie bei der Hausbesichtigung ebenfalls stellen.

• Wie viele Vorbesitzer hatte das Gebäude bislang?
• Wie lange steht die Immobilie schon zum Verkauf?
• Gibt es weitere Interessenten?
• Wann wäre die Immobilie verfügbar?

Branchenkenner Peter Burk würde als Kaufinteressent auch immer noch die Frage nach dem Verkaufsgrund stellen: Warum wird das Gebäude verkauft? “Wenn ich dann merke, so ganz logisch erscheint mir die Antwort nicht, würde ich nachforschen. Vielleicht gibt es noch einen anderen Grund, etwa ein Schadstoffproblem oder eine Infrastrukturentwicklung, die der Immobilie nicht gut tun wird.”

Den kompletten biallo.de Ratgeber zu diesem Thema gibt es hier:  https://biallo.link/lzws3sa0/