In Hamburg wurden im ersten Halbjahr dieses Jahres 287.000 Quadratmeter Bürofläche umgesetzt. Damit wurde das Rekordergebnis des Vorjahreszeitraums nur um knapp 3 Prozent verfehlt. Dies ergibt der "City Report Hamburg" für das erste Halbjahr 2008, den Atisreal Deutschland, bundesweit führender Berater für Gewerbeimmobilien, Anfang August veröffentlichen wird.
"An diesem Ergebnis ist besonders erfreulich, dass fast alle Flächenkategorien stark am Umsatz beteiligt waren, was für eine stabile und breit gefächerte Nachfrage spricht", erläutert Marcus Zorn, Geschäftsführer der Atisreal GmbH und zuständig für die Hamburger Niederlassung. "Da das Rekordergebnis des Vorjahres stark von den Großabschlüssen des Spiegel-Verlags und des Germanischen Lloyd geprägt war, zeigt der erreichte Flächenumsatz eindrucksvoll den seit Längerem zu beobachtenden Aufwärtstrend des Hamburger Büromarkts."
Das insgesamt verfügbare Flächenangebot ist im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 12 Prozent gesunken und liegt aktuell bei 1,1 Millionen Quadratmeter. "Positiv an dem Ergebnis ist, dass beide Angebotskategorien, also die Leerstandsflächen sowie die noch verfügbaren Flächen im Bau, zu dieser Entwicklung beigetragen haben", so Zorn. Der Leerstand hat sich auf 823.000 Quadratmeter verringert (minus knapp 4 %); davon sind nur noch 18 Prozent moderne Flächen (148.000 Quadratmeter). "Die Nachfrage konzentriert sich also auf modern ausgestattete Büros", so Zorn. Die Leerstandsrate beträgt 6,2 Prozent. Hamburg steht auch weiterhin stark im Fokus der Projektentwickler: Aktuell sind rund 1,9 Millionen Quadratmeter Bürofläche geplant.
Spitzenmiete gestiegen - gute Aussichten für die zweite Jahreshälfte
Die Spitzenmiete ist im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 4 Prozent geklettert (25€/m²) und wird in den Neubauprojekten der Hafen City erzielt. Aber auch andere Büromarktzonen, in denen hochwertige Büroflächen entwickelt werden, liegen mit einem Höchstmietpreis von 24 Euro pro Quadratmeter nicht weit vom Spitzenwert entfernt. Dazu gehören die City sowie die Premium-Standorte westlicher Hafenrand und Alsterlagen. Insgesamt sind in den vergangenen zwölf Monaten sowohl die Spitzen- als auch die Durchschnittsmieten angestiegen.
Die Aussichten für den Hamburger Büromarkt sind auch in der zweiten Jahreshälfte sehr gut. "Da sich die starke Nachfrage der ersten sechs Monate auch in der zweiten Jahreshälfte fortsetzen wird, erwarten wir für das Gesamtjahr einen Flächenumsatz von über 500.000 Quadratmetern. Vor allem bei der Mietpreisentwicklung für Top-Flächen, insbesondere mit Wasserbezug, besteht noch weiteres Steigerungspotenzial.
Investmentumsatz gesunken
Im ersten Halbjahr 2008 wurden 1,02 Milliarden Euro investiert - rund 60 Prozent weniger als im Vorjahr. Dennoch gehört Hamburg nach Berlin zu den einzigen großen deutschen Investmentstandorten, die ein Volumen von über einer Milliarde Euro erzielen konnten. Während im Vorjahreszeitraum allein zwei Portfolios schon einen Umfang von gut einer Milliarde Euro hatten, liegt der Anteil der Immobilienpakete derzeit bei nur 29 Prozent. Im Gegensatz zum vergangenen Jahr wurden die meisten Investments nicht in Büroimmobilien getätigt (aktuell gut 31 % des Transaktionsvolumens), sondern in Einzelhandelsimmobilien sowie in Büro- und Geschäftshäuser (49 %).
Die Käuferstruktur unterscheidet sich deutlich vom ersten Halbjahr 2007. Den Löwenanteil des Transaktionsvolumens sicherten sich die Immobilien AGs (26 %), gefolgt von Immobilienunternehmen (24 %), Spezialfonds (gut 18 %) und geschlossenen Fonds (12 %). Der Anteil der ausländischen Investoren ist innerhalb eines Jahres von rund 80 Prozent auf nur noch knapp 44 Prozent gesunken.
"An diesem Ergebnis ist besonders erfreulich, dass fast alle Flächenkategorien stark am Umsatz beteiligt waren, was für eine stabile und breit gefächerte Nachfrage spricht", erläutert Marcus Zorn, Geschäftsführer der Atisreal GmbH und zuständig für die Hamburger Niederlassung. "Da das Rekordergebnis des Vorjahres stark von den Großabschlüssen des Spiegel-Verlags und des Germanischen Lloyd geprägt war, zeigt der erreichte Flächenumsatz eindrucksvoll den seit Längerem zu beobachtenden Aufwärtstrend des Hamburger Büromarkts."
Das insgesamt verfügbare Flächenangebot ist im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 12 Prozent gesunken und liegt aktuell bei 1,1 Millionen Quadratmeter. "Positiv an dem Ergebnis ist, dass beide Angebotskategorien, also die Leerstandsflächen sowie die noch verfügbaren Flächen im Bau, zu dieser Entwicklung beigetragen haben", so Zorn. Der Leerstand hat sich auf 823.000 Quadratmeter verringert (minus knapp 4 %); davon sind nur noch 18 Prozent moderne Flächen (148.000 Quadratmeter). "Die Nachfrage konzentriert sich also auf modern ausgestattete Büros", so Zorn. Die Leerstandsrate beträgt 6,2 Prozent. Hamburg steht auch weiterhin stark im Fokus der Projektentwickler: Aktuell sind rund 1,9 Millionen Quadratmeter Bürofläche geplant.
Spitzenmiete gestiegen - gute Aussichten für die zweite Jahreshälfte
Die Spitzenmiete ist im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 4 Prozent geklettert (25€/m²) und wird in den Neubauprojekten der Hafen City erzielt. Aber auch andere Büromarktzonen, in denen hochwertige Büroflächen entwickelt werden, liegen mit einem Höchstmietpreis von 24 Euro pro Quadratmeter nicht weit vom Spitzenwert entfernt. Dazu gehören die City sowie die Premium-Standorte westlicher Hafenrand und Alsterlagen. Insgesamt sind in den vergangenen zwölf Monaten sowohl die Spitzen- als auch die Durchschnittsmieten angestiegen.
Die Aussichten für den Hamburger Büromarkt sind auch in der zweiten Jahreshälfte sehr gut. "Da sich die starke Nachfrage der ersten sechs Monate auch in der zweiten Jahreshälfte fortsetzen wird, erwarten wir für das Gesamtjahr einen Flächenumsatz von über 500.000 Quadratmetern. Vor allem bei der Mietpreisentwicklung für Top-Flächen, insbesondere mit Wasserbezug, besteht noch weiteres Steigerungspotenzial.
Investmentumsatz gesunken
Im ersten Halbjahr 2008 wurden 1,02 Milliarden Euro investiert - rund 60 Prozent weniger als im Vorjahr. Dennoch gehört Hamburg nach Berlin zu den einzigen großen deutschen Investmentstandorten, die ein Volumen von über einer Milliarde Euro erzielen konnten. Während im Vorjahreszeitraum allein zwei Portfolios schon einen Umfang von gut einer Milliarde Euro hatten, liegt der Anteil der Immobilienpakete derzeit bei nur 29 Prozent. Im Gegensatz zum vergangenen Jahr wurden die meisten Investments nicht in Büroimmobilien getätigt (aktuell gut 31 % des Transaktionsvolumens), sondern in Einzelhandelsimmobilien sowie in Büro- und Geschäftshäuser (49 %).
Die Käuferstruktur unterscheidet sich deutlich vom ersten Halbjahr 2007. Den Löwenanteil des Transaktionsvolumens sicherten sich die Immobilien AGs (26 %), gefolgt von Immobilienunternehmen (24 %), Spezialfonds (gut 18 %) und geschlossenen Fonds (12 %). Der Anteil der ausländischen Investoren ist innerhalb eines Jahres von rund 80 Prozent auf nur noch knapp 44 Prozent gesunken.
