Den rund 9.000 Anlegern des IVG-Fonds EuroSelect 14 stehen angesichts der Zwangsverwaltung der berühmten Londoner Büroimmobilie "The Gherkin" ("Die Gurke") und einem möglichen Notverkauf wahrscheinlich hohe Verluste bis zum Totalverlust bevor. "Da eine Zwangsverwaltung erfahrungsgemäß häufig in einen Notverkauf bzw. eine Zwangsversteigerung mündet, lässt dies für die Anleger Schlimmes erwarten", erklärt Rechtsanwalt Dietmar Kälberer von der auf Kapitalanlage- und Bankrecht spezialisierten BSZ e.V. Anlegerschutzkanzlei Kälberer & Tittel. Die Kanzlei betreut rund 900 Anleger des geschlossenen Immobilienfonds IVG 14, wovon gut 100 Mandanten bereits Klageaufträge erteilt haben. "Angesichts der aktuellen Entwicklung rechnen wir nun mit Tausenden von Klagen gegen die Banken, die damals die Anleger bei ihrem Investment in die Gurke beraten und die Fondsanteile verkauft haben", sagt BSZ e.V. Anlegerschutzanwalt Kälberer.
Klagen richten sich dem Anwalt zufolge vor allem gegen die Deutsche Bank sowie gegen die Commerzbank als Rechtsnachfolgerin der Dresdner Bank, die damals - im Jahr 2007 - die Fondsanteile an Privatanleger verkauft hatten. "In vielen Fällen wurden die Anleger damals von den Vertriebsbanken nicht ausreichend über die Risiken der Fondsbeteiligung - insbesondere ein überteuerter Kaufpreis und die Tatsache, dass Hauptmieter und Verkäufer aus dem gleichen Konzern stammten, nämlich der Swiss Re - sowie über Rückvergütungen an die Vertriebsbanken aufgeklärt", so Rechtsanwalt Kälberer. Damit ergäben sich gute Chancen für Anleger, auf rechtlichem Wege Schadensersatzansprüche gegen die Vertriebsbanken durchzusetzen.
Hohe Darlehensfinanzierung in Fremdwährung
Der geschlossene Immobilienfonds IVG EuroSelect 14 wurde im Jahr 2007 mit einem Investitionsvolumen von 347 Mio. GBP platziert. Die Immobilie in zentraler Lage Londons wurde als "sichere Sachwertanlage" beworben, zudem als "Prestigeobjekt". Zur Finanzierung trug nicht nur das von Anlegern eingebrachte Eigenkapital von 164 Mio. GBP (inkl. Agio) bei, sondern auch ein von einem Bankenkonsortium gewährtes Darlehen von 183 Mio. GBP.
Die Problematik dieser ohnehin schon hohen Fremdfinanzierung verschärfte sich dadurch, dass das Darlehen in Schweizer Franken aufgenommen wurde. Dieser stieg aber in der Folgezeit gegenüber dem britischen Pfund deutlich, so dass die Kreditbelastung - in GBP gerechnet - zunahm. Zugleich entwickelten sich die Mieteinnahmen schlechter als erwartet und damit auch der Wert der Immobilie. "Auch wenn dies durch den Ausbruch der Finanzkrise mitverursacht wurde: Aus unserer Sicht waren der Kaufpreis überteuert und die Mieterträge von vornherein - angesichts des Marktumfelds - zu optimistisch angesetzt worden", sagt Rechtsanwalt Kälberer.
Loan-to-value-Klausel verletzt - Keine Ausschüttungen seit 2008
Durch die steigende Kreditlast einerseits und den sinkenden Immobilienwert andererseits verschlechterte sich das Verhältnis von Kreditbelastung zu Objektwert (Loan-to-value). Und hier wurde es dann richtig problematisch: Denn laut einer Klausel in den Verträgen mit dem Bankenkonsortium durfte der Loan-to-value 67% nicht überschreiten. Da diese Klausel aber bereits im Jahr 2009 verletzt wurde, konnten die Banken eine Erhöhung der Rücklagen oder eine Sondertilgung verlangen. Nun - nach fortwährender Verletzung - haben sie den Druck nochmal erhöht. Laut "Manager Magazin" sagte ein Vorstandsmitglied der Deutschen Fonds Holding (DFH), die kürzlich die Verwaltung aller Fonds der inzwischen insolventen IVG übernommen hat, dass das Bankenkonsortium unter Führung der BayernLB die Kredite für die "Gurke" nun fällig gestellt habe - und: Wenn das Objekt jetzt verkauft würde, wären Rückflüsse für die Eigenkapitalgeber wohl eher nicht zu erwarten, so der DFH-Vorstand.
Überhöhter Kaufpreis 2007?
Der IVG-Fonds ist nur zur Hälfte Eigentümer des Gebäudes; zur Hälfte sind auch private und institutionelle Investoren beteiligt. 2007 hatten IVG und die Investmentbank Evans Randall die Immobilie je hälftig für insgesamt rund 600 Mio. Pfund von Swiss Re erworben - damals das teuerste Gebäude in London. Die Swiss Re soll bei dem Verkauf einen Gewinn von bis zu 250 Mio. Pfund verbucht haben, da die Erstehungskosten (Bau und Grundstück) nur bei 350 Mio. GBP gelegen haben sollen. Hinzu kam, so Rechtsanwalt Kälberer, dass Verkäufer und Hauptmieter der Immobilie damals - 2007 - dem gleichen Konzernverbund angehörten, nämlich der Swiss Re, was den Fondsanlegern aber verschleiert worden sei. Die Swiss Re ist weiterhin wichtigster Mieter mit einer Mietfläche von etwa 50%.
Es bestehen gute Gründe die Interessen zu bündeln und prüfen zu lassen und der BSZ e.V. Interessengemeinschaft "IVG Fonds" beizutreten.
Klagen richten sich dem Anwalt zufolge vor allem gegen die Deutsche Bank sowie gegen die Commerzbank als Rechtsnachfolgerin der Dresdner Bank, die damals - im Jahr 2007 - die Fondsanteile an Privatanleger verkauft hatten. "In vielen Fällen wurden die Anleger damals von den Vertriebsbanken nicht ausreichend über die Risiken der Fondsbeteiligung - insbesondere ein überteuerter Kaufpreis und die Tatsache, dass Hauptmieter und Verkäufer aus dem gleichen Konzern stammten, nämlich der Swiss Re - sowie über Rückvergütungen an die Vertriebsbanken aufgeklärt", so Rechtsanwalt Kälberer. Damit ergäben sich gute Chancen für Anleger, auf rechtlichem Wege Schadensersatzansprüche gegen die Vertriebsbanken durchzusetzen.
Hohe Darlehensfinanzierung in Fremdwährung
Der geschlossene Immobilienfonds IVG EuroSelect 14 wurde im Jahr 2007 mit einem Investitionsvolumen von 347 Mio. GBP platziert. Die Immobilie in zentraler Lage Londons wurde als "sichere Sachwertanlage" beworben, zudem als "Prestigeobjekt". Zur Finanzierung trug nicht nur das von Anlegern eingebrachte Eigenkapital von 164 Mio. GBP (inkl. Agio) bei, sondern auch ein von einem Bankenkonsortium gewährtes Darlehen von 183 Mio. GBP.
Die Problematik dieser ohnehin schon hohen Fremdfinanzierung verschärfte sich dadurch, dass das Darlehen in Schweizer Franken aufgenommen wurde. Dieser stieg aber in der Folgezeit gegenüber dem britischen Pfund deutlich, so dass die Kreditbelastung - in GBP gerechnet - zunahm. Zugleich entwickelten sich die Mieteinnahmen schlechter als erwartet und damit auch der Wert der Immobilie. "Auch wenn dies durch den Ausbruch der Finanzkrise mitverursacht wurde: Aus unserer Sicht waren der Kaufpreis überteuert und die Mieterträge von vornherein - angesichts des Marktumfelds - zu optimistisch angesetzt worden", sagt Rechtsanwalt Kälberer.
Loan-to-value-Klausel verletzt - Keine Ausschüttungen seit 2008
Durch die steigende Kreditlast einerseits und den sinkenden Immobilienwert andererseits verschlechterte sich das Verhältnis von Kreditbelastung zu Objektwert (Loan-to-value). Und hier wurde es dann richtig problematisch: Denn laut einer Klausel in den Verträgen mit dem Bankenkonsortium durfte der Loan-to-value 67% nicht überschreiten. Da diese Klausel aber bereits im Jahr 2009 verletzt wurde, konnten die Banken eine Erhöhung der Rücklagen oder eine Sondertilgung verlangen. Nun - nach fortwährender Verletzung - haben sie den Druck nochmal erhöht. Laut "Manager Magazin" sagte ein Vorstandsmitglied der Deutschen Fonds Holding (DFH), die kürzlich die Verwaltung aller Fonds der inzwischen insolventen IVG übernommen hat, dass das Bankenkonsortium unter Führung der BayernLB die Kredite für die "Gurke" nun fällig gestellt habe - und: Wenn das Objekt jetzt verkauft würde, wären Rückflüsse für die Eigenkapitalgeber wohl eher nicht zu erwarten, so der DFH-Vorstand.
Überhöhter Kaufpreis 2007?
Der IVG-Fonds ist nur zur Hälfte Eigentümer des Gebäudes; zur Hälfte sind auch private und institutionelle Investoren beteiligt. 2007 hatten IVG und die Investmentbank Evans Randall die Immobilie je hälftig für insgesamt rund 600 Mio. Pfund von Swiss Re erworben - damals das teuerste Gebäude in London. Die Swiss Re soll bei dem Verkauf einen Gewinn von bis zu 250 Mio. Pfund verbucht haben, da die Erstehungskosten (Bau und Grundstück) nur bei 350 Mio. GBP gelegen haben sollen. Hinzu kam, so Rechtsanwalt Kälberer, dass Verkäufer und Hauptmieter der Immobilie damals - 2007 - dem gleichen Konzernverbund angehörten, nämlich der Swiss Re, was den Fondsanlegern aber verschleiert worden sei. Die Swiss Re ist weiterhin wichtigster Mieter mit einer Mietfläche von etwa 50%.
Es bestehen gute Gründe die Interessen zu bündeln und prüfen zu lassen und der BSZ e.V. Interessengemeinschaft "IVG Fonds" beizutreten.
