Nahezu 100 Wohneinheiten, verteilt auf neun Gebäude, in einem Zug zu sanieren - das allein ist schon eine nicht alltägliche Aufgabe. Wenn hinter diesen Wohneinheiten auch noch rund 80 verschiedene Eigentümer stehen, dann wird aus einer solchen Aufgabe eine echte Herausforderung. Dass am Ende dennoch ein optimales und für alle Beteiligten zufriedenstellendes Ergebnis stehen kann, zeigt sich am Beispiel einer Sanierung in Darmstadt.
Die Wohnanlage, am Schnittpunkt von Kölner und Koblenzer Straße im Westen Darmstadts in der sogenannten Waldkolonie gelegen, teilt sich in insgesamt neun verschiedene Gebäude auf, die ein geradezu klassisches Karree bilden. Erbaut wurden die drei- bis fünfgeschossigen Gebäude Anfang der 70er Jahre. Nahezu alle Wohneinheiten sind mittlerweile in privatem Eigentum, wobei sich die jeweiligen Eigentümer in einer Eigentümergemeinschaft zusammengeschlossen haben. Betreut wird diese Eigentümergemeinschaft durch die WVVG Wohnungsverwaltungs- und Vermietungsgesellschaft Darmstadt mbH. Eine Gesellschaft, die seit über 30 Jahren auf dem Gebiet der Immobilienverwaltung tätig ist.
Aktueller Handlungsbedarf
Im Jahre 2008 beschlossen WVVG und Eigentümer, die gesamte Wohnanlage umfassend zu sanieren. Oberstes Ziel dieser Sanierung war es, die Gebäude in ihrem Wert zu erhalten und gleichzeitig die Attraktivität des gesamten Ensembles zu steigern. Aktueller Handlungsbedarf bestand nicht zuletzt deshalb, weil sich immer häufiger Undichtigkeiten im Bereich der Flachdächer gezeigt hatten. In der Folge kam es auch zur Ausbreitung von Schimmelpilzen. Außerdem entsprach der gesamte Wärmeschutz der Gebäude nicht mehr den Anforderungen an heute geforderte Energieeffizienz von Gebäuden. Und last but not least wollte man mit einem neuen Äußeren die eher grauen und tristen Gebäudefassaden auch optisch aufwerten.
Mit der Planung der Sanierungsmaßnahmen wurde das Architekturbüro dörfer architekten in Darmstadt beauftragt. Dipl.-Ing. Architekt Helmut Dörfer und seine zehn Mitarbeiter haben sich schon seit längerem auf die Sanierung von Bestandsgebäuden sowohl im Wohnbau, als auch im Nicht-Wohnbau spezialisiert. Neben der Bauplanung und der Bauleitung bildet in diesem Zusammenhang auch die Energieplanung einen wichtigen Teil des Leistungspakets. Für Helmut Dörfer ist es wichtig, dass die Bestandsgebäude nicht nur optisch aufgewertet werden, sondern dass sie auch insgesamt so saniert werden, dass "die Instandhaltungskosten für die nächsten 30 bis 40 Jahre optimiert werden".
Ist die Sanierung von Bestandsbauten mit all ihren Unwägbarkeiten schon per se eine Herausforderung, so kam im Falle der Wohnanlage Kölner Straße / Koblenzer Straße noch eine nicht alltägliche Eigentümerstruktur hinzu. "Sanierungsbaustellen sind stets eine anspruchsvolle Architektenarbeit, ein Objekt mit rund 80 Eigentümern nicht nur zu planen, sondern auch zur Zufriedenheit aller Beteiligten abzuwickeln, erfordert jedoch ganz besonders intensive Betreuung und eine ständige Präsenz", weiß Helmut Dörfer Und das, so der Architekt weiter, "nicht nur auf der Baustelle, sondern auch bei den Eigentümern direkt, beispielsweise auf den regelmäßig stattfindenden Eigentümerversammlungen". Denn jeder Eigentümer wünscht sich verständlicherweise immer eine ganz individuelle Lösung. Diesen "Spagat" zwischen individuellen Wünschen einerseits und den für alle gleichermaßen vorgegebenen baulichen Lösungen anderseits zu meistern, machte im vorliegenden Falle die Arbeit besonders spannend und erforderte "neben der Fachkompetenz mitunter auch viel Fingerspitzengefühl seitens des Architekturbüros".
Die Sanierungsmaßnahmen im einzelnen
Da es sich seit den 70er Jahren um die erste Komplettsanierung der Wohnanlage handelte, war ein durchgehendes Gesamtkonzept zu entwickeln, das alle notwendigen Arbeiten umfasste. Im Grundsatz sollte die vorhandene Bausubstanz erhalten werden. Auf eine mögliche Aufstockung der Flachdächer wurde bewusst verzichtet, auch wenn dies bei Maßnahmen im Bestand oftmals ein probater Weg ist, kostengünstig neuen Wohnraum zu schaffen. Auf Grund der beschriebenen Schäden wurden die vorhandenen Flachdächer jedoch komplett erneuert und gedämmt. Zudem wurde an den Balkonflächen und Balkonbrüstungen eine umfangreiche Betonsanierung durchgeführt.
Das besondere Augenmerk galt jedoch der energetischen Sanierung der Gebäude, so dass eine zentrale Maßnahme darin bestand, die Außenwände der einzelnen Gebäude mit einer modernen Wärmedämmung zu versehen. Nach Begutachtung des Untergrundes, einem Ziegelmauerwerk mit einem alten, verwitterten Putz, wurden die Fassadenflächen gereinigt und grundiert. Anschließend wurde von dem ausführenden Fachunternehmer, dem Malerfachbetrieb Schnabelius aus Darmstadt, ein Wärmedämm-Verbundsystem in Form von 140 Millimeter starken Capatec Dalmatiner-Fassadendämmplatten aufgebracht. Dabei handelt es sich um modernste Dämmtechnik, denn die nach einem völlig neuartigen Verfahren hergestellten und in die WLG 035 eingestuften Platten kombinieren die Vorteile der weißen und der grauen Polystyrol-Hartschaumplatten und sorgen so für eine um 12,5 Prozent höhere Dämmleistung als vergleichbare Standard-Dämmplatten. Die Platten wurden mit der Klebe- und Armierungsmasse 186 M im Verbund nach Vorschrift verklebt. Die Verdübelung der Dämmplatten erfolgte mit dem Capatect Universaldübel 052 mit Dübelscheibe. Als Oberputz wurde der Capatect Mineral-Leichtputz K 30 aufgebracht und strukturiert. Nach ausreichender Trocknung der Putzbeschichtungen bekamen die gesamten Fassadenflächen einen zweifachen Anstrich mit der Siliconharz-Fassadenfarbe ThermoSan auf Basis der Nano-Quarz-Gitter-Technologie - einer Spezialbeschichtung nach dem Caparol Clean Concept mit Konservierung der Beschichtung gegen Pilz- und Algenbefall. Generell eignet sich das regenabweisende ThermoSan besonders für die Beschichtung von WDVS sowie auf allen mineralischen und kunstharzgebundenen Oberflächenputzen ab PIc.
Fein abgestimmtes Farbkonzept
Mit der technischen Sanierung verbunden war auch eine farbliche Neugestaltung der Fassaden. Ziel war ein neues, freundliches und gleichzeitig architekturtypisches Erscheinungsbild der Wohnanlage. Außerdem sollten sich die einzelnen Gebäude durch spezielle farbliche Akzente, etwa im Bereich der Treppenhäuser und der Balkone, deutlich unterscheiden und so Bewohnern und Besuchern noch mehr Orientierung geben. Das vom Caparol FarbDesign-Studio entwickelte Farbkonzept fokussierte sich daher auf eine bauteilgerechte Gestaltung und vermied dabei alle freien Applikationen. Es unterschied dabei zwischen hellen, putztypischen Farbtönen aus dem Rot-, Orange-, Gelb- und Grünbereich sowie Akzenttönen aus ähnlichen Farbbereichen, insgesamt jedoch gesättigter und etwas dunkler. Das führte pro Block zu einer überaus harmonischen und fein abgestimmten Ton-in-Ton-Gestaltung. Alle Blöcke zusammen zeigen somit großes, abwechslungsreiches Farbspektrum, parallel hierzu bildet jeder Block dank der gleichen Gestaltungssystematik jedoch eine eigenständige Einheit. Insgesamt lässt sich die Anmutung des Ensembles als klassisch, elegant und somit zeitlos charakterisieren.
Alle baulichen Maßnahmen wurden stets im bewohnten Zustand durchgeführt, um den Bewohnern einen Umzug auf Zeit, etwa in ein Hotel, zu ersparen. Das erforderte jedoch neben einer rechtzeitigen Information auch eine ständige Kommunikation mit den Eigentümern sowie insbesondere eine exakte Vorplanung der verschiedenen Arbeiten.
Eigentümer, WVVG und Architekt zeigen sich mit dem Ergebnis der Sanierung überaus zufrieden, sowohl was die optische Aufwertung des Gebäudeensembles, als auch die gesteigerte Energieeffizienz betrifft. Energetisch entspricht die Wohnanlage jetzt einem KfW Effizienzhaus 100 - auch als Niedrigenergiehaus bezeichnet - gemessen an den Anforderungen der EnEV 2007.
Bauherr:
WEG Kölner/Koblenzer Straße vertreten durch WVVG Wohnungsverwaltungs- und Vermietungsgesellschaft Darmstadt mbH
Planung und Bauleitung:
Dipl.-Ing. Architekt Helmut Dörfer, dörfer architekten, Darmstadt
Sanierungszeitraum:
2009 - 2010
Baukosten:
ca. 1.660.000 Euro
Farbkonzept:
Caparol FarbDesignStudio
Fassadenflächen:
6.810 Quadratmeter
Fassaden- und Malerarbeiten:
Schnabelius Malerfachbetrieb, Darmstadt
Caparol-Objektberater:
Peter Weidmann
Eingesetzte Caparol-Produkte
Capatect Dalmatiner-Fassadendämmplatte, 140 Millimeter, WLG 035; ThermoSan-Fassadenfarbe
Die Wohnanlage, am Schnittpunkt von Kölner und Koblenzer Straße im Westen Darmstadts in der sogenannten Waldkolonie gelegen, teilt sich in insgesamt neun verschiedene Gebäude auf, die ein geradezu klassisches Karree bilden. Erbaut wurden die drei- bis fünfgeschossigen Gebäude Anfang der 70er Jahre. Nahezu alle Wohneinheiten sind mittlerweile in privatem Eigentum, wobei sich die jeweiligen Eigentümer in einer Eigentümergemeinschaft zusammengeschlossen haben. Betreut wird diese Eigentümergemeinschaft durch die WVVG Wohnungsverwaltungs- und Vermietungsgesellschaft Darmstadt mbH. Eine Gesellschaft, die seit über 30 Jahren auf dem Gebiet der Immobilienverwaltung tätig ist.
Aktueller Handlungsbedarf
Im Jahre 2008 beschlossen WVVG und Eigentümer, die gesamte Wohnanlage umfassend zu sanieren. Oberstes Ziel dieser Sanierung war es, die Gebäude in ihrem Wert zu erhalten und gleichzeitig die Attraktivität des gesamten Ensembles zu steigern. Aktueller Handlungsbedarf bestand nicht zuletzt deshalb, weil sich immer häufiger Undichtigkeiten im Bereich der Flachdächer gezeigt hatten. In der Folge kam es auch zur Ausbreitung von Schimmelpilzen. Außerdem entsprach der gesamte Wärmeschutz der Gebäude nicht mehr den Anforderungen an heute geforderte Energieeffizienz von Gebäuden. Und last but not least wollte man mit einem neuen Äußeren die eher grauen und tristen Gebäudefassaden auch optisch aufwerten.
Mit der Planung der Sanierungsmaßnahmen wurde das Architekturbüro dörfer architekten in Darmstadt beauftragt. Dipl.-Ing. Architekt Helmut Dörfer und seine zehn Mitarbeiter haben sich schon seit längerem auf die Sanierung von Bestandsgebäuden sowohl im Wohnbau, als auch im Nicht-Wohnbau spezialisiert. Neben der Bauplanung und der Bauleitung bildet in diesem Zusammenhang auch die Energieplanung einen wichtigen Teil des Leistungspakets. Für Helmut Dörfer ist es wichtig, dass die Bestandsgebäude nicht nur optisch aufgewertet werden, sondern dass sie auch insgesamt so saniert werden, dass "die Instandhaltungskosten für die nächsten 30 bis 40 Jahre optimiert werden".
Ist die Sanierung von Bestandsbauten mit all ihren Unwägbarkeiten schon per se eine Herausforderung, so kam im Falle der Wohnanlage Kölner Straße / Koblenzer Straße noch eine nicht alltägliche Eigentümerstruktur hinzu. "Sanierungsbaustellen sind stets eine anspruchsvolle Architektenarbeit, ein Objekt mit rund 80 Eigentümern nicht nur zu planen, sondern auch zur Zufriedenheit aller Beteiligten abzuwickeln, erfordert jedoch ganz besonders intensive Betreuung und eine ständige Präsenz", weiß Helmut Dörfer Und das, so der Architekt weiter, "nicht nur auf der Baustelle, sondern auch bei den Eigentümern direkt, beispielsweise auf den regelmäßig stattfindenden Eigentümerversammlungen". Denn jeder Eigentümer wünscht sich verständlicherweise immer eine ganz individuelle Lösung. Diesen "Spagat" zwischen individuellen Wünschen einerseits und den für alle gleichermaßen vorgegebenen baulichen Lösungen anderseits zu meistern, machte im vorliegenden Falle die Arbeit besonders spannend und erforderte "neben der Fachkompetenz mitunter auch viel Fingerspitzengefühl seitens des Architekturbüros".
Die Sanierungsmaßnahmen im einzelnen
Da es sich seit den 70er Jahren um die erste Komplettsanierung der Wohnanlage handelte, war ein durchgehendes Gesamtkonzept zu entwickeln, das alle notwendigen Arbeiten umfasste. Im Grundsatz sollte die vorhandene Bausubstanz erhalten werden. Auf eine mögliche Aufstockung der Flachdächer wurde bewusst verzichtet, auch wenn dies bei Maßnahmen im Bestand oftmals ein probater Weg ist, kostengünstig neuen Wohnraum zu schaffen. Auf Grund der beschriebenen Schäden wurden die vorhandenen Flachdächer jedoch komplett erneuert und gedämmt. Zudem wurde an den Balkonflächen und Balkonbrüstungen eine umfangreiche Betonsanierung durchgeführt.
Das besondere Augenmerk galt jedoch der energetischen Sanierung der Gebäude, so dass eine zentrale Maßnahme darin bestand, die Außenwände der einzelnen Gebäude mit einer modernen Wärmedämmung zu versehen. Nach Begutachtung des Untergrundes, einem Ziegelmauerwerk mit einem alten, verwitterten Putz, wurden die Fassadenflächen gereinigt und grundiert. Anschließend wurde von dem ausführenden Fachunternehmer, dem Malerfachbetrieb Schnabelius aus Darmstadt, ein Wärmedämm-Verbundsystem in Form von 140 Millimeter starken Capatec Dalmatiner-Fassadendämmplatten aufgebracht. Dabei handelt es sich um modernste Dämmtechnik, denn die nach einem völlig neuartigen Verfahren hergestellten und in die WLG 035 eingestuften Platten kombinieren die Vorteile der weißen und der grauen Polystyrol-Hartschaumplatten und sorgen so für eine um 12,5 Prozent höhere Dämmleistung als vergleichbare Standard-Dämmplatten. Die Platten wurden mit der Klebe- und Armierungsmasse 186 M im Verbund nach Vorschrift verklebt. Die Verdübelung der Dämmplatten erfolgte mit dem Capatect Universaldübel 052 mit Dübelscheibe. Als Oberputz wurde der Capatect Mineral-Leichtputz K 30 aufgebracht und strukturiert. Nach ausreichender Trocknung der Putzbeschichtungen bekamen die gesamten Fassadenflächen einen zweifachen Anstrich mit der Siliconharz-Fassadenfarbe ThermoSan auf Basis der Nano-Quarz-Gitter-Technologie - einer Spezialbeschichtung nach dem Caparol Clean Concept mit Konservierung der Beschichtung gegen Pilz- und Algenbefall. Generell eignet sich das regenabweisende ThermoSan besonders für die Beschichtung von WDVS sowie auf allen mineralischen und kunstharzgebundenen Oberflächenputzen ab PIc.
Fein abgestimmtes Farbkonzept
Mit der technischen Sanierung verbunden war auch eine farbliche Neugestaltung der Fassaden. Ziel war ein neues, freundliches und gleichzeitig architekturtypisches Erscheinungsbild der Wohnanlage. Außerdem sollten sich die einzelnen Gebäude durch spezielle farbliche Akzente, etwa im Bereich der Treppenhäuser und der Balkone, deutlich unterscheiden und so Bewohnern und Besuchern noch mehr Orientierung geben. Das vom Caparol FarbDesign-Studio entwickelte Farbkonzept fokussierte sich daher auf eine bauteilgerechte Gestaltung und vermied dabei alle freien Applikationen. Es unterschied dabei zwischen hellen, putztypischen Farbtönen aus dem Rot-, Orange-, Gelb- und Grünbereich sowie Akzenttönen aus ähnlichen Farbbereichen, insgesamt jedoch gesättigter und etwas dunkler. Das führte pro Block zu einer überaus harmonischen und fein abgestimmten Ton-in-Ton-Gestaltung. Alle Blöcke zusammen zeigen somit großes, abwechslungsreiches Farbspektrum, parallel hierzu bildet jeder Block dank der gleichen Gestaltungssystematik jedoch eine eigenständige Einheit. Insgesamt lässt sich die Anmutung des Ensembles als klassisch, elegant und somit zeitlos charakterisieren.
Alle baulichen Maßnahmen wurden stets im bewohnten Zustand durchgeführt, um den Bewohnern einen Umzug auf Zeit, etwa in ein Hotel, zu ersparen. Das erforderte jedoch neben einer rechtzeitigen Information auch eine ständige Kommunikation mit den Eigentümern sowie insbesondere eine exakte Vorplanung der verschiedenen Arbeiten.
Eigentümer, WVVG und Architekt zeigen sich mit dem Ergebnis der Sanierung überaus zufrieden, sowohl was die optische Aufwertung des Gebäudeensembles, als auch die gesteigerte Energieeffizienz betrifft. Energetisch entspricht die Wohnanlage jetzt einem KfW Effizienzhaus 100 - auch als Niedrigenergiehaus bezeichnet - gemessen an den Anforderungen der EnEV 2007.
Bauherr:
WEG Kölner/Koblenzer Straße vertreten durch WVVG Wohnungsverwaltungs- und Vermietungsgesellschaft Darmstadt mbH
Planung und Bauleitung:
Dipl.-Ing. Architekt Helmut Dörfer, dörfer architekten, Darmstadt
Sanierungszeitraum:
2009 - 2010
Baukosten:
ca. 1.660.000 Euro
Farbkonzept:
Caparol FarbDesignStudio
Fassadenflächen:
6.810 Quadratmeter
Fassaden- und Malerarbeiten:
Schnabelius Malerfachbetrieb, Darmstadt
Caparol-Objektberater:
Peter Weidmann
Eingesetzte Caparol-Produkte
Capatect Dalmatiner-Fassadendämmplatte, 140 Millimeter, WLG 035; ThermoSan-Fassadenfarbe
