Neue Hiobsbotschaften erreichen die Anleger aus London: laut Mitteilung des manager magazins wurde die renommierte Prüfungs- und Beratungsgesellschaft Deloitte auf Betreiben der finanzierenden Banken zur Zwangsverwalterin des Gebäudes bestellt. Das könnte darauf hindeuten, dass die Verhandlungen zwischen Fondsgesellschaft und den Banken endgültig gescheitert sind.
Zum Hintergrund: der Fonds hat den Erwerb des Gebäudes nicht nur über die Anlegereinlagen finanziert, sondern darüber hinaus ein erhebliches Darlehen aufgenommen. Ein Teil des Darlehens wurde dabei in Schweizer Franken aufgenommen, da in der Schweiz seinerzeit ein deutlich niedrigeres Zinsniveau herrschte. Ohne diesen Kniff wäre es nicht möglich gewesen, den Anlegern Ausschüttungen von 5,5 % p.a. in Aussicht zu stellen.
Den Turbolenzen der Finanzkrise war diese Konstruktion nicht gewachsen. Ein im Verhältnis zum britischen Pfund um über 60 % gestiegener Schweizer Franken und stark gefallene Büroimmobilienpreise in London führten dazu, dass die im Darlehensvertrag vereinbarte Beleihungswertgrenze seit längerem massiv verletzt wird. Die Konsequenz: das abstrakte Risiko eines Kreditausfalls ist für das finanzierende Bankenkonsortium höher geworden, trotz der bekannten und bonitätsstarken Schweizer Versicherungsgesellschaft Swiss Re und der britischen Großbank Standard Chartered als prominenteste Mieter. Mit der Swiss Re war zudem vereinbart, die Miete in CHF zu bezahlen, was nach der ursprünglichen Kalkulation vollständig zur Bedienung des CHF-Darlehens gereicht hätte. Danach erschien das Kreditausfallrisiko als rein theoretisch.
Dieses theoretisch höhere Kreditausfallrisiko führte jedoch dazu, dass die finanzierenden Institute das Darlehen mit mehr Eigenkapital unterlegen müssen. Dies ließen sie sich mit höheren Zinsen und Sonderzahlungen vergüten. Zudem wurden geplante Ausschüttungen eingefroren. Zuletzt sollte das CHF-Darlehen in ein GBP Darlehen umgewandelt werden. Nun jedoch scheint die Geduld der Banken am Ende: sowohl die FAZ, wie auch das manager magazin berichten in ihren online Ausgaben davon, dass Experten die Einsetzung der Zwangsverwaltung als Vorstufe einer Verwertung des Gebäudes sehen. Offensichtlich hoffen LBBW, Helaba, die Sparkassen Immobiliensparte Deka Immobilien Investment und die ING Bank darauf, dass die Gebäudeverwertung auf großes Interesse stoßen wird und sie ihre Darlehen weitestgehend zurückerhalten werden.
Anders sieht die Situation für die Kleinanleger aus: sie dürften bei dem erwarteten Szenario nichts mehr zurückbekommen. Ein Vorstand der Deutschen Finanz Holding, die die Verwaltung aller IVG Fonds übernommen hat, erwartet laut manager magazin keine Rückflüsse mehr für die Anleger. Das Totalverlustrisiko hätte sich damit realisiert.
Rechtsanwalt Hendrik Bombosch von der auf Kapitalmarktrecht spezialisierten Kanzlei CLLB Rechtsanwälte mit Büros in München, Berlin und Zürich empfiehlt allen betroffenen Anlegern zeitnah überprüfen zu lassen, ob sie korrekt beim Erwerb des Fonds beraten wurden oder aber ob auch in ihrem individuellen Fall Schadensersatzansprüche wegen fehlerhafter Anlageberatung in Betracht kommen. In zahlreichen Fällen übernehmen vorhandene Rechtsschutzversicherungen die Kosten einer solchen Anspruchsprüfung und ggf. Durchsetzung.
Rechtsanwalt Bombosch verfolgt die Entwicklung des Fonds seit 2009 und vertritt inzwischen über 200 Anleger des Fonds. In jenem Jahr hat er ein erstes Urteil gegen die Deutsche Bank wegen fehlerhafter Anlageberatung vor dem Landgericht Wuppertal erstritten. Nachfolgend erstritten CLLB Rechtsanwälte weitere Urteile für Gherkin-Anleger vor den Landgerichten Köln, Frankfurt, Lübeck, Oldenburg und Hanau.
Zum Hintergrund: der Fonds hat den Erwerb des Gebäudes nicht nur über die Anlegereinlagen finanziert, sondern darüber hinaus ein erhebliches Darlehen aufgenommen. Ein Teil des Darlehens wurde dabei in Schweizer Franken aufgenommen, da in der Schweiz seinerzeit ein deutlich niedrigeres Zinsniveau herrschte. Ohne diesen Kniff wäre es nicht möglich gewesen, den Anlegern Ausschüttungen von 5,5 % p.a. in Aussicht zu stellen.
Den Turbolenzen der Finanzkrise war diese Konstruktion nicht gewachsen. Ein im Verhältnis zum britischen Pfund um über 60 % gestiegener Schweizer Franken und stark gefallene Büroimmobilienpreise in London führten dazu, dass die im Darlehensvertrag vereinbarte Beleihungswertgrenze seit längerem massiv verletzt wird. Die Konsequenz: das abstrakte Risiko eines Kreditausfalls ist für das finanzierende Bankenkonsortium höher geworden, trotz der bekannten und bonitätsstarken Schweizer Versicherungsgesellschaft Swiss Re und der britischen Großbank Standard Chartered als prominenteste Mieter. Mit der Swiss Re war zudem vereinbart, die Miete in CHF zu bezahlen, was nach der ursprünglichen Kalkulation vollständig zur Bedienung des CHF-Darlehens gereicht hätte. Danach erschien das Kreditausfallrisiko als rein theoretisch.
Dieses theoretisch höhere Kreditausfallrisiko führte jedoch dazu, dass die finanzierenden Institute das Darlehen mit mehr Eigenkapital unterlegen müssen. Dies ließen sie sich mit höheren Zinsen und Sonderzahlungen vergüten. Zudem wurden geplante Ausschüttungen eingefroren. Zuletzt sollte das CHF-Darlehen in ein GBP Darlehen umgewandelt werden. Nun jedoch scheint die Geduld der Banken am Ende: sowohl die FAZ, wie auch das manager magazin berichten in ihren online Ausgaben davon, dass Experten die Einsetzung der Zwangsverwaltung als Vorstufe einer Verwertung des Gebäudes sehen. Offensichtlich hoffen LBBW, Helaba, die Sparkassen Immobiliensparte Deka Immobilien Investment und die ING Bank darauf, dass die Gebäudeverwertung auf großes Interesse stoßen wird und sie ihre Darlehen weitestgehend zurückerhalten werden.
Anders sieht die Situation für die Kleinanleger aus: sie dürften bei dem erwarteten Szenario nichts mehr zurückbekommen. Ein Vorstand der Deutschen Finanz Holding, die die Verwaltung aller IVG Fonds übernommen hat, erwartet laut manager magazin keine Rückflüsse mehr für die Anleger. Das Totalverlustrisiko hätte sich damit realisiert.
Rechtsanwalt Hendrik Bombosch von der auf Kapitalmarktrecht spezialisierten Kanzlei CLLB Rechtsanwälte mit Büros in München, Berlin und Zürich empfiehlt allen betroffenen Anlegern zeitnah überprüfen zu lassen, ob sie korrekt beim Erwerb des Fonds beraten wurden oder aber ob auch in ihrem individuellen Fall Schadensersatzansprüche wegen fehlerhafter Anlageberatung in Betracht kommen. In zahlreichen Fällen übernehmen vorhandene Rechtsschutzversicherungen die Kosten einer solchen Anspruchsprüfung und ggf. Durchsetzung.
Rechtsanwalt Bombosch verfolgt die Entwicklung des Fonds seit 2009 und vertritt inzwischen über 200 Anleger des Fonds. In jenem Jahr hat er ein erstes Urteil gegen die Deutsche Bank wegen fehlerhafter Anlageberatung vor dem Landgericht Wuppertal erstritten. Nachfolgend erstritten CLLB Rechtsanwälte weitere Urteile für Gherkin-Anleger vor den Landgerichten Köln, Frankfurt, Lübeck, Oldenburg und Hanau.
