Mit dem Kauf einer Mietimmobilie kann man die Struktur des privaten Vorsorgekapitals optimieren. Regelmäßige Mieteinnahmen erhöhen das Einkommen im Ruhestand, außerdem steigert der Wertzuwachs des Objekts - ungetrübt von der Abgeltungssteuer - das Privatvermögen. Während der Finanzierungsphase profitieren Erwerbstätige zudem von hohen Steuernachlässen. Je nach Kaufpreis, Steuerklasse und Mietrendite erzielen Immobilien als Anlageobjekte zwischen vier und sechs Prozent Rendite pro Jahr.
Beim Erwerb einer Immobilie zum Zweck der Vermietung mindern Werbungskosten die zu versteuernden Einkünfte. Eigentümer können die Zinsen für das Hypothekendarlehen sowie sonstige Kreditgebühren den Mieteinkünften gegenüberstellen. Sind die Zinszahlungen höher als die Mieteinnahmen entstehen "negative Einkünfte", die als Werbungskosten absetzbar sind. "Besonders lohnend sind Finanzierungsformen, bei denen lange Zeit hohe Zinslasten anfallen", erklärt Dr. Ralph Müller, Leiter Baufinanzierung der Deutschen Bank. Dies ist zum Beispiel bei der Finanzierung mittels Lebensversicherung der Fall. "Da das Darlehen während der Finanzierungsdauer nicht getilgt wird, bleiben die Schuldzinsen stets auf gleich hohem Niveau", so Müller. Damit ist über viele Jahre ein attraktiver Steuerabzug gesichert. Kommt die Lebensversicherung zur Auszahlung, wird das Darlehen auf einen Schlag getilgt.
Ebenfalls steuerlich absetzbar sind anfallende Sanierungs- und Renovierungskosten. Vermieter von Häusern, die überwiegend Wohnzwecken dienen, können den notwendigen Erhaltungsaufwand, etwa Ausgaben für neue Fenster oder die Heizung, als Werbungskosten absetzen. Steuerlich anerkannt sind auch Verwaltungsaufwendungen wie zum Beispiel Honorare für Verwalter, Telefonkosten oder Reisen zu Eigentümerversammlungen. Hinzu kommen Abschreibungsmöglichkeiten auf den Immobilienwert. Seit 2006 erkennt das Finanzamt bei Wohnimmobilien zwei Prozent des Objektwerts pro Jahr steuerlich an.
Das folgende Beispiel zeigt, welche Vorteile während der Finanzierungsdauer zu erzielen sind: Ein Ehepaar kauft eine Dreizimmerwohnung. Inklusive Nebenkosten bezahlen die Käufer 210.000 Euro. Abzüglich Eigenkapital müssen sie 180.000 Euro über die Bank finanzieren. Die jährlichen Mieteinkünfte betragen 9.720 Euro. Nach Abzug der Hausverwalterkosten (240 Euro) sowie der Darlehenszinsen (9.420 Euro) verbleibt ein Restgewinn von 60 Euro. Dieser Betrag mindert sich um die Gebäudeabschreibung von 3.400 Euro (zwei Prozent des Objektwerts von 170.000 Euro), übrig bleibt ein steuerlicher Verlust von 3.340 Euro. Bei einem Grenzsteuersatz von 41 Prozent erzielt das Paar daraus einen Steuervorteil von rund 1.370 Euro.
Steuerliche Effekte währen allerdings nicht ewig. Ist die Immobilie abbezahlt, sinken die Rabatte beim Finanzamt. "Langfristig gewinnt die erzielbare Mietrendite an Gewicht", erklärt Finanzierungsexperte Müller. Insbesondere wenn die Eigentümer im Ruhestand sind und der Steuersatz geringer ausfällt als zu Erwerbszeiten, spielen Mieteinkünfte eine wichtige Rolle. Voraussetzungen für hohe Mieteinkünfte sind ein guter Objektzustand und eine optimale Lage. Befindet sich das Anlageobjekt in einer bevorzugten Wohngegend mit guter Infrastruktur, dürfte einem ansprechenden Mietzins kaum etwas entgegenstehen. Positiv: Gute Ertragsaussichten bestehen auch beim Wiederverkauf eines Mietobjekts. Nach zehn Jahren Haltedauer sind erzielte Verkaufsgewinne komplett steuerfrei.
Beim Erwerb einer Immobilie zum Zweck der Vermietung mindern Werbungskosten die zu versteuernden Einkünfte. Eigentümer können die Zinsen für das Hypothekendarlehen sowie sonstige Kreditgebühren den Mieteinkünften gegenüberstellen. Sind die Zinszahlungen höher als die Mieteinnahmen entstehen "negative Einkünfte", die als Werbungskosten absetzbar sind. "Besonders lohnend sind Finanzierungsformen, bei denen lange Zeit hohe Zinslasten anfallen", erklärt Dr. Ralph Müller, Leiter Baufinanzierung der Deutschen Bank. Dies ist zum Beispiel bei der Finanzierung mittels Lebensversicherung der Fall. "Da das Darlehen während der Finanzierungsdauer nicht getilgt wird, bleiben die Schuldzinsen stets auf gleich hohem Niveau", so Müller. Damit ist über viele Jahre ein attraktiver Steuerabzug gesichert. Kommt die Lebensversicherung zur Auszahlung, wird das Darlehen auf einen Schlag getilgt.
Ebenfalls steuerlich absetzbar sind anfallende Sanierungs- und Renovierungskosten. Vermieter von Häusern, die überwiegend Wohnzwecken dienen, können den notwendigen Erhaltungsaufwand, etwa Ausgaben für neue Fenster oder die Heizung, als Werbungskosten absetzen. Steuerlich anerkannt sind auch Verwaltungsaufwendungen wie zum Beispiel Honorare für Verwalter, Telefonkosten oder Reisen zu Eigentümerversammlungen. Hinzu kommen Abschreibungsmöglichkeiten auf den Immobilienwert. Seit 2006 erkennt das Finanzamt bei Wohnimmobilien zwei Prozent des Objektwerts pro Jahr steuerlich an.
Das folgende Beispiel zeigt, welche Vorteile während der Finanzierungsdauer zu erzielen sind: Ein Ehepaar kauft eine Dreizimmerwohnung. Inklusive Nebenkosten bezahlen die Käufer 210.000 Euro. Abzüglich Eigenkapital müssen sie 180.000 Euro über die Bank finanzieren. Die jährlichen Mieteinkünfte betragen 9.720 Euro. Nach Abzug der Hausverwalterkosten (240 Euro) sowie der Darlehenszinsen (9.420 Euro) verbleibt ein Restgewinn von 60 Euro. Dieser Betrag mindert sich um die Gebäudeabschreibung von 3.400 Euro (zwei Prozent des Objektwerts von 170.000 Euro), übrig bleibt ein steuerlicher Verlust von 3.340 Euro. Bei einem Grenzsteuersatz von 41 Prozent erzielt das Paar daraus einen Steuervorteil von rund 1.370 Euro.
Steuerliche Effekte währen allerdings nicht ewig. Ist die Immobilie abbezahlt, sinken die Rabatte beim Finanzamt. "Langfristig gewinnt die erzielbare Mietrendite an Gewicht", erklärt Finanzierungsexperte Müller. Insbesondere wenn die Eigentümer im Ruhestand sind und der Steuersatz geringer ausfällt als zu Erwerbszeiten, spielen Mieteinkünfte eine wichtige Rolle. Voraussetzungen für hohe Mieteinkünfte sind ein guter Objektzustand und eine optimale Lage. Befindet sich das Anlageobjekt in einer bevorzugten Wohngegend mit guter Infrastruktur, dürfte einem ansprechenden Mietzins kaum etwas entgegenstehen. Positiv: Gute Ertragsaussichten bestehen auch beim Wiederverkauf eines Mietobjekts. Nach zehn Jahren Haltedauer sind erzielte Verkaufsgewinne komplett steuerfrei.
