Die Wohnungsknappheit in urbanen Ballungsräumen nimmt stetig zu, insbesondere der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum wächst von Jahr zu Jahr. Experten aus der Immobilienwirtschaft gehen von rund 400.000 neu zu bauenden Wohneinheiten aus, um die Nachfrage zu befriedigen. Angesichts dieser Herausforderung sind neuartige Lösungsstrategien gefragt. Bereits bestehende Konzepte wie das „Kieler Modell“ zum effizienten, kostengünstigen, sozial verträglichen und nachhaltigen Bau von Wohnungen sind ein Schritt in die richtige Richtung. Ein neuer Ansatz zum Effizienzwohnungsbau geht noch weiter: Als Gemeinschaftsprojekt verfolgen die Deutsche Bauwelten GmbH, Lohmann Architekten BDA und die Wienerberger GmbH das Konzept einer modularen Bauweise
Die aktuelle Marktlage
Die Entwicklung des deutschen Immobilienmarkts wird aktuell durchaus kontrovers diskutiert. Auf einem Kongress zum Wohnungsmarkt in Deutschland führte Prof. Dr. Harald Simons, Vorstand der empirica AG,kürzlich aus: Wenn Berlin, Hamburg und München zuletzt trotzdem eine nahezu konstant hohe Zuwanderung erlebt haben, ist dies einer „glücklichen“ Abfolge verschiedener Zuwanderungswellen aus dem Ausland zu verdanken. Diese aber haben ihren Höhepunkt überschritten. Sofern keine weitere Zuwanderungswelle aus dem Ausland kommt, ist in den drei Städten mit einem erheblichen Einbruch beim Wachstum der Wohnungsnachfrage zu rechnen (…). Seit nunmehr fünf Jahren in Folge steigen damit die Kaufpreise relativ stärker als die Mieten, was allgemein die Sorge um eine Immobilienblase wachsen lässt. Allerdings ist bundesweit die Kaufpreisübertreibung relativ zu den (Neuvertrags‐)Mieten mit rund 16 % noch so gering, dass sie sich u.a. mit den niedrigen Zinsen oder einem Nachholeffekt erklären lässt. Ganz anders sieht es in den Top‐7‐Städten in Deutschland aus. Die Preisübertreibung liegt zwischen 36 % in Köln, gut 40 % in Frankfurt und Hamburg, um die 50 % in Köln, Berlin und Stuttgart sowie 75 % in München.
Die Zuhörerschaft – bestehend aus rund 400 Topmanagern der Immobilienwirtschaft – konnte bei diesen Ausführungen nur den Kopf schütteln. Vermutlich wollte Prof. Dr. Simons lediglich aufzeigen, dass sich die Herstellkosten von Wohnimmobilien in Toplagen deutlich steigen, während weitaus weniger Menschen sich die entsprechend notwendig hohen Mietkosten leisten können.
Dramatische Wohnraumsituation in den Städten
Wer einmal in Deutschlands Top-Städten wie Hamburg, München oder Berlin eine Mietwohnung gesucht hat und mit 80 oder 100 Mitbewerbern an Wohnungsbesichtigungen teilnehmen musste, weiß aus eigener Erfahrung, dass es immer mehr Menschen in die Städte sind. Sei es aus aufgrund des besseren Arbeitsplatzangebotes ode rdes breitgefächerten kulturellen und gesellschaftlichen Angebots in der Stadt. Markus Irling, Geschäftsführer der Deutsche Bauwelten GmbH sagt: „Dauerhaft benötigen wir 400.000 neue Wohnungen pro Jahr in Deutschland und das aus den unterschiedlichsten Gründen. Einerseits aufgrund der steigenden Nachfrage aus der demografischen Veränderung, andererseits schlichtweg als Ersatzbedarf oder als erhöhter Bedarf aufgrund hoher Zuwanderung. Tatsache ist also, dass wir mehr günstigen Wohnraum benötigen.“
Städte können auch nicht mehr unendlich in die Breite und gleichzeitig sinnvoll wachsen. In der „Stadtmitte“ wird es zwangsläufig eng. Die aus der Ausdehnung resultierenden Kosten zur Herstellung und Pflege der Infrastruktur belasten die Haushalte der Kommunen – und damit die Gemeinschaft der Steuerzahler – schon heute schwer. Zudem bedeutet eine günstigere Miete am Rand der Stadt, dass die ersparte Miete in Verkehrsmittelkosten investiert werden muss. Ein Teufelskreis. Als Alternative bietet sich beispielsweise die Aufstockung von vorhandenem Wohnraum an oder der Rückbau alter Wohnanlagen, um so neuen, nachgefragten Wohnraum in der Stadt zu schaffen. Hier greift das neue Konzept zum Effizienzwohnungsbau und liefert Antworten auf aktuelle Herausforderungen.
Modulare Bauweise für nachhaltige Nutzung
Das Wohnkonzept „add home“ – erdacht und perfektioniert vom Projektpartner, Dipl. Ing. Jürgen Lohmann, Lohmann Architekten BDA, – basiert auf nur zwei Raummodulen (a+d). Unterschiedliche Modulbreiten bieten eine maximale Flexibilität hinsichtlich der Anzahl, Größe und Typologie von 1 - 4 (oder mehr) Zimmer-Wohnungen und hinsichtlich der Gebäudestruktur. Dabei wird die Grundrissgestaltung soweit zu Ende gedacht, dass ein Raumprogramm späteren Nutzungsmöglichkeiten angepasst werden kann. Die monolithische Ziegelbauweise mit Produkten der Wienerberger GmbH sichert zudem die von Investoren und Nutzern gesuchte langlebige Solidität. „Bei der konkreten Konzeption von Mehrfamilienhäusern im Effizienzwohnungsbau behalten wir die Voraussetzungen für die Gewährung öffentlicher Mittel und/oder entsprechend dem ‚Kieler Modell‘, bzw. sog. ‚Expressbauten‘ nach § 246 BauGB, genau im Blick“, so Markus Irling.
Alles aus einer Hand – das Bauleistungszentrum
Die Deutsche Bauwelten GmbH steuert bei der Bauausführung eine Erfahrung aus mehr als 46.000 realisierten Bauprojekten innerhalb der Unternehmensgruppe, der Mensching Holding GmbH, bei. In der Unternehmensgruppe, zu denen die beiden Schwesterunternehmen, Heinz von Heiden GmbH Massivhäuser und Deutsche Bauwelten GmbH gehören, sorgen fabrikgleiche – sehr effiziente – Prozesse für Qualitäts- und Kostenvorteile. So werden im Bauleistungszentrum der Unternehmensgruppe parallel ständig mehrere tausend Projekte organisiert und disponiert. Die selbst hergestellten, halbfertigen Produkte werden mit den Markenprodukten namhafter Industriepartner kombiniert und perfekt passend auf das konkrete Bauvorhaben abgestellt vorkonfektioniert. Die eigens beauftragten, zertifizierten Gewerke rufen die so in Container verpackten Materialien „just-in-time“ selbständig im Bauleistungszentrum dann ab, wenn das Material auf der Baustelle benötigt wird. So kann sichergestellt werden, dass tatsächlich die gewünschten Markenprodukte in den Projekten verbaut werden. Das Verpackungsmaterial wird am Ende wieder in den Containern verstaut und zurück zum Bauleistungszentrum befördert, wo es z.B. zu Katzenstreu weiterverarbeitet und einer neuen Wertschöpfung zugeführt wird.
Chancen für Investoren und Wohnungssuchende
„Aus vielen Gesprächen wissen wir, dass unser ‚Effizienzwohnungsbau‘ insbesondere für städtische Wohnungsgesellschaften, auch für solche, die heute privatisiert sind, oder für Wohnungsgenossenschaften hoch interessant ist. Wir denken dabei aber an institutionelle Anleger wie Versicherungen, Fonds oder Banken und – ganz neu – auch an Family-Offices, die selbst als Projektentwickler tätig sein wollen“, führt Deutsche Bauwelten-Geschäftsführer Markus Irling aus. Die unter Renditegesichtspunkten erwartete Qualität wird schon in den Planungs- und Organisationsprozessen sichergestellt. So sorgt die oben beschriebene Vorgehensweise dafür, dass wertbeständige Immobilien entstehen, die im eigenen Bestand der Erwerber verbleibend, lange Jahre durch eine hohe Bauqualität die Betreiber- und Instandhaltungskosten klein halten.
Mit dem Gemeinschaftsprojekt „add home“ soll den von Herrn Prof. Dr. Simons eingangs dargestellten Entwicklungen entgegengewirkt werden und architektonisch ansprechender, bauhandwerklich qualitätsvoller sowie kosteneffizienter Wohnraum in der Stadt entstehen. „So können wir auch einer möglichen Gentrifizierung begegnen und mit einer sinnvollen Durchmischung der Gesellschaftsschichten zum sozialen Frieden innerhalb einer Stadt beitragen“, so Markus Irling.
Die aktuelle Marktlage
Die Entwicklung des deutschen Immobilienmarkts wird aktuell durchaus kontrovers diskutiert. Auf einem Kongress zum Wohnungsmarkt in Deutschland führte Prof. Dr. Harald Simons, Vorstand der empirica AG,kürzlich aus: Wenn Berlin, Hamburg und München zuletzt trotzdem eine nahezu konstant hohe Zuwanderung erlebt haben, ist dies einer „glücklichen“ Abfolge verschiedener Zuwanderungswellen aus dem Ausland zu verdanken. Diese aber haben ihren Höhepunkt überschritten. Sofern keine weitere Zuwanderungswelle aus dem Ausland kommt, ist in den drei Städten mit einem erheblichen Einbruch beim Wachstum der Wohnungsnachfrage zu rechnen (…). Seit nunmehr fünf Jahren in Folge steigen damit die Kaufpreise relativ stärker als die Mieten, was allgemein die Sorge um eine Immobilienblase wachsen lässt. Allerdings ist bundesweit die Kaufpreisübertreibung relativ zu den (Neuvertrags‐)Mieten mit rund 16 % noch so gering, dass sie sich u.a. mit den niedrigen Zinsen oder einem Nachholeffekt erklären lässt. Ganz anders sieht es in den Top‐7‐Städten in Deutschland aus. Die Preisübertreibung liegt zwischen 36 % in Köln, gut 40 % in Frankfurt und Hamburg, um die 50 % in Köln, Berlin und Stuttgart sowie 75 % in München.
Die Zuhörerschaft – bestehend aus rund 400 Topmanagern der Immobilienwirtschaft – konnte bei diesen Ausführungen nur den Kopf schütteln. Vermutlich wollte Prof. Dr. Simons lediglich aufzeigen, dass sich die Herstellkosten von Wohnimmobilien in Toplagen deutlich steigen, während weitaus weniger Menschen sich die entsprechend notwendig hohen Mietkosten leisten können.
Dramatische Wohnraumsituation in den Städten
Wer einmal in Deutschlands Top-Städten wie Hamburg, München oder Berlin eine Mietwohnung gesucht hat und mit 80 oder 100 Mitbewerbern an Wohnungsbesichtigungen teilnehmen musste, weiß aus eigener Erfahrung, dass es immer mehr Menschen in die Städte sind. Sei es aus aufgrund des besseren Arbeitsplatzangebotes ode rdes breitgefächerten kulturellen und gesellschaftlichen Angebots in der Stadt. Markus Irling, Geschäftsführer der Deutsche Bauwelten GmbH sagt: „Dauerhaft benötigen wir 400.000 neue Wohnungen pro Jahr in Deutschland und das aus den unterschiedlichsten Gründen. Einerseits aufgrund der steigenden Nachfrage aus der demografischen Veränderung, andererseits schlichtweg als Ersatzbedarf oder als erhöhter Bedarf aufgrund hoher Zuwanderung. Tatsache ist also, dass wir mehr günstigen Wohnraum benötigen.“
Städte können auch nicht mehr unendlich in die Breite und gleichzeitig sinnvoll wachsen. In der „Stadtmitte“ wird es zwangsläufig eng. Die aus der Ausdehnung resultierenden Kosten zur Herstellung und Pflege der Infrastruktur belasten die Haushalte der Kommunen – und damit die Gemeinschaft der Steuerzahler – schon heute schwer. Zudem bedeutet eine günstigere Miete am Rand der Stadt, dass die ersparte Miete in Verkehrsmittelkosten investiert werden muss. Ein Teufelskreis. Als Alternative bietet sich beispielsweise die Aufstockung von vorhandenem Wohnraum an oder der Rückbau alter Wohnanlagen, um so neuen, nachgefragten Wohnraum in der Stadt zu schaffen. Hier greift das neue Konzept zum Effizienzwohnungsbau und liefert Antworten auf aktuelle Herausforderungen.
Modulare Bauweise für nachhaltige Nutzung
Das Wohnkonzept „add home“ – erdacht und perfektioniert vom Projektpartner, Dipl. Ing. Jürgen Lohmann, Lohmann Architekten BDA, – basiert auf nur zwei Raummodulen (a+d). Unterschiedliche Modulbreiten bieten eine maximale Flexibilität hinsichtlich der Anzahl, Größe und Typologie von 1 - 4 (oder mehr) Zimmer-Wohnungen und hinsichtlich der Gebäudestruktur. Dabei wird die Grundrissgestaltung soweit zu Ende gedacht, dass ein Raumprogramm späteren Nutzungsmöglichkeiten angepasst werden kann. Die monolithische Ziegelbauweise mit Produkten der Wienerberger GmbH sichert zudem die von Investoren und Nutzern gesuchte langlebige Solidität. „Bei der konkreten Konzeption von Mehrfamilienhäusern im Effizienzwohnungsbau behalten wir die Voraussetzungen für die Gewährung öffentlicher Mittel und/oder entsprechend dem ‚Kieler Modell‘, bzw. sog. ‚Expressbauten‘ nach § 246 BauGB, genau im Blick“, so Markus Irling.
Alles aus einer Hand – das Bauleistungszentrum
Die Deutsche Bauwelten GmbH steuert bei der Bauausführung eine Erfahrung aus mehr als 46.000 realisierten Bauprojekten innerhalb der Unternehmensgruppe, der Mensching Holding GmbH, bei. In der Unternehmensgruppe, zu denen die beiden Schwesterunternehmen, Heinz von Heiden GmbH Massivhäuser und Deutsche Bauwelten GmbH gehören, sorgen fabrikgleiche – sehr effiziente – Prozesse für Qualitäts- und Kostenvorteile. So werden im Bauleistungszentrum der Unternehmensgruppe parallel ständig mehrere tausend Projekte organisiert und disponiert. Die selbst hergestellten, halbfertigen Produkte werden mit den Markenprodukten namhafter Industriepartner kombiniert und perfekt passend auf das konkrete Bauvorhaben abgestellt vorkonfektioniert. Die eigens beauftragten, zertifizierten Gewerke rufen die so in Container verpackten Materialien „just-in-time“ selbständig im Bauleistungszentrum dann ab, wenn das Material auf der Baustelle benötigt wird. So kann sichergestellt werden, dass tatsächlich die gewünschten Markenprodukte in den Projekten verbaut werden. Das Verpackungsmaterial wird am Ende wieder in den Containern verstaut und zurück zum Bauleistungszentrum befördert, wo es z.B. zu Katzenstreu weiterverarbeitet und einer neuen Wertschöpfung zugeführt wird.
Chancen für Investoren und Wohnungssuchende
„Aus vielen Gesprächen wissen wir, dass unser ‚Effizienzwohnungsbau‘ insbesondere für städtische Wohnungsgesellschaften, auch für solche, die heute privatisiert sind, oder für Wohnungsgenossenschaften hoch interessant ist. Wir denken dabei aber an institutionelle Anleger wie Versicherungen, Fonds oder Banken und – ganz neu – auch an Family-Offices, die selbst als Projektentwickler tätig sein wollen“, führt Deutsche Bauwelten-Geschäftsführer Markus Irling aus. Die unter Renditegesichtspunkten erwartete Qualität wird schon in den Planungs- und Organisationsprozessen sichergestellt. So sorgt die oben beschriebene Vorgehensweise dafür, dass wertbeständige Immobilien entstehen, die im eigenen Bestand der Erwerber verbleibend, lange Jahre durch eine hohe Bauqualität die Betreiber- und Instandhaltungskosten klein halten.
Mit dem Gemeinschaftsprojekt „add home“ soll den von Herrn Prof. Dr. Simons eingangs dargestellten Entwicklungen entgegengewirkt werden und architektonisch ansprechender, bauhandwerklich qualitätsvoller sowie kosteneffizienter Wohnraum in der Stadt entstehen. „So können wir auch einer möglichen Gentrifizierung begegnen und mit einer sinnvollen Durchmischung der Gesellschaftsschichten zum sozialen Frieden innerhalb einer Stadt beitragen“, so Markus Irling.
