Immer mehr Menschen zieht es an den Stadtrand oder ins grüne, stadtnahe Umland der Metropolen - steht eine Trendwende bevor?

Der Drang in die Innenstädte bleibt nach wie vor ungebremst. Eine zunehmende Anzahl von Menschen aber beschäftigt sich bereits aktiv mit einer Flucht aus der Stadt. Beginnt eine Trendwende am Immobilienmarkt? Erste Tendenzen sind erkennbar. Wie können Anleger*innen davon profitieren?

Metropolen wie beispielsweise Leipzig oder Dresden haben in den vergangenen Jahren eine Bevölkerungsexplosion erlebt. Der Zuzug ist weiterhin ungebremst. Aus der Sicht von Investoren und Wohnungseigentümern sind rund 15 % Bevölkerungszuwachs binnen zehn Jahren toll. Der Wohnungsmarkt wird immer enger. Die Immobilienpreise und die Mieten steigen und steigen. Ein Ende ist nicht in Sicht.

Aus Einwohnersicht aber stellt sich die Situation anders dar. Des einen Freud ist des anderen Leid. Die Kehrseite ist, mit steigender Einwohnerzahl steigen die Mieten und die Kaufpreise. Gleichzeitig verringert sich aber die Lebensqualität im Alltag. Das Verkehrsaufkommen steigt, die Umweltbelastung und Staus nehmen zu, die Parkplatzsuche erfordert noch mehr Geduld, die Frequentierung auf den Gehwegen, in den Einkaufszentren und in den Parks nimmt zu. Es ist einfach enger geworden in der Stadt. Das Stresspotential steigt. Aktuell trägt Corona zusätzlich dazu bei. Das alles sind eben typische Großstadtprobleme.

Die Lebenssituation der Menschen ändert sich stetig. Paare ziehen zusammen, Paare trennen sich, Familienzuwachs, neue Arbeitsstelle usw. sind weitere Gründe. Die Digitalisierung und Corona verändern die Arbeitswelt. Homeoffice ist auf dem Vormarsch. Eine Zeit lang ist das Mobile Arbeiten am Küchentisch, Wohnzimmertisch oder in irgendeiner Ecke der Wohnung möglich. Das kann aber kein Dauerzustand sein. Ein richtiges Homeoffice sieht anders aus. Die Politik sieht vor, dass ein eigener Raum vorhanden sein muss. Das hat erheblichen Einfluss auf die Lebenssituation und auf den Immobilienmarkt. Diese gesellschaftliche Veränderung haben Investoren bereits erkannt und kaufen bereits in Randlagen und im näheren Umland von Städten.

Künftig steigt also der Wohnraum-Platzbedarf weiter an. Die Wohnungssuche gestaltet sich schwierig. Einen neuen Lebensmittelpunkt in vergleichbarer Lage gilt es erst einmal zu finden. Wegen der gestiegenen Mietpreise bedeutet das auch sofort mehr Mietaufwand. Mehr Quadratmeter bedeuten noch mehr Miete. Ein Umzug für den glücklichen Umstand von Familiennachwuchs und/oder für Homeoffice kann also durchaus eine Mietsteigerung von 100 % bedeuten.

Die logische Konsequenz folgt. Um den Freiraum und die Lebensqualität des Homeoffice auch bezahlen und genießen zu können, mehrt sich das Interesse an Mietwohnungen am Stadtrand. Da aber ja ohnehin nicht mehr jeden Tag ins Büro gefahren werden muss, zieht es immer mehr Menschen zum Wohnen ins stadtnahe grüne Umland.

Hier stoßen Suchende aber auf zwei Hindernisse.

1. Zunächst sollte geklärt sein, ob auch eine ausreichend starke Internetverbindung vorhanden ist, die Homeoffice ermöglicht und gleichzeitig das Streaming der Kinder verkraftet.
2. Das Wohnungsangebot ist hier annähernd genauso knapp wie in den Städten. Es ist die Folge aus der bisherigen, fast ausschließlichen Konzentration von Investoren und privaten Immobilienkäufern auf möglichst stadtzentrumsnahen Wohnraum.

Die Mieten und die Kaufpreise sind in dieser Urbanitätsnähe günstiger. Das bedeutet mehr Wohnfläche und mehr Zimmer für annähernd die gleiche Miete oder Kaufpreis im Vergleich zur Innenstadt. Arbeiten von zu Hause klappt prima. Die Kinder bekommen jedes sein eigenes Zimmer. Die Lebensqualität und der Freizeitwert sind hoch. Hobby und Freizeitaktivitäten beginnen direkt vor der Haustür. Der neue Luxus im Grünen ist im Kommen.

Mieten und Kaufpreise stehen hier noch in einem attraktiven Verhältnis. Hierin liegt die Chance auf solide Erträge und künftigen Wertsteigerungen. Kapitalanleger*innen, die frühzeitig diesen Trend ins stadtnahe grüne Umland erkannt haben und denen klar ist, dass viele Menschen künftig ein eigenes Arbeitszimmer für Homeoffice benötigen, können hier von den aktuell noch günstigen Kaufpreisen, einer attraktiven Mietrendite und von erhöhten Steuervorteilen profitieren.

Anlageangebote mit Denkmalschutzabschreibung für Kapitalanleger sind jedoch rar und fast überall teuer geworden. Oftmals stehen Kaufpreis und Miete nicht mehr in einem gesunden Verhältnis zueinander. Die Mietrenditen betragen oftmals weniger als drei Prozent. Doch es gibt sie, die Alternativen. Der § 7b EStG ist kaum bekannt. Wegen seiner Kaufpreis-Obergrenze von 3.000 €/m² gibt es kaum Angebote am Markt.

Der neue § 7b EStG bietet eine zusätzliche AfA von 5 % p.a. für vier Jahre bei neu geschaffenem Miet-Wohnraum. Er ist damit eine attraktive Alternative zu den bekannten Denkmalschutz- und Sanierungsparagraphen § 7h und § 7i EStG.

• 2,5 % AfA p.a. auf den Altbauanteil
• 2,0 % AfA p.a. auf den Neubauanteil
• 5,0 % erhöhte AfA p.a. auf den Neubauanteil bis maximal 2.000,- €/m², vier Jahre lang
• Nach Ablauf der ersten vier Jahre laufen die 2,5 % AfA und die 2,0 % AfA ganz normal weiter.

Anders als bei Denkmal- und Sanierungsprojekten ist bei § 7b die erhöhte AfA immer noch in voller Höhe möglich, selbst wenn der Bau bereits fortgeschritten ist. Sofern die Fertigstellung und der Übergang von Nutzen und Lasten im gleichen Jahr liegen, könnte also die erhöhte AfA trotzdem geltend gemacht werden, auch wenn der Erwerb erst nach der Fertigstellung erfolgen sollte. Dies dürfte allerdings eine Theorie bleiben. Bei der aktuell hohen Nachfrage an Immobilien sind Projekte bereits weitaus früher verkauft.

Es gibt Lösungen. Das aktuelle Angebot der Deutsche Sachwert Kontor AG „DSK Nr. 48 Gutshaus Rittergut Taubenheim“ vor den Toren von Meißen-Dresden-Radebeul mit Kaufpreisen ab 2.380,- €/m² fällt unter § 7b EStG. Es handelt sich um eine Kernsanierung im Bestand und bietet eine angestrebte Miet-Rendite von etwa 3,6 % p.a. Das entspricht der Mietrendite von ordentlichen Bestandswohnungen.

Dabei fallen aber die typischen Risiken wie Instandhaltungsstau weitestgehend weg, weil das Gebäude aktuell einer Sanierung unterzogen wird. Die Fertigstellung soll im September 2021 erfolgen. Die Wohnungen werden dann neu vermietet. Die Mieterwartung liegt bei etwa 7,- €/m². Hinzu kommt die Anwendung des neu verfassten § 7b EStG. Das bedeutet, bereits für das Jahr 2021 sind 7,0 % Abschreibung pro Jahr in den ersten vier Jahren zzgl. 2,5 % p.a. lineare Altbau-AfA anwendbar. Das ist ideal z. B. für Käufer*innen kurz vor dem Ruhestand.

Die Summe der jährlichen Steuerrückerstattung führt in den ersten vier Jahren in der Regel beim Kapitaldienst in der Finanzierung zu einem Überschuss. Sofern dieser Überschuss zur zusätzlichen Tilgung eingesetzt wird, verkürzt sich die Tilgungsdauer oder verringert sich der monatliche Aufwand.

Neben den üblichen Käufergruppen, mit einer soliden aber hohen Mieterwartung, richtet sich dieses Angebot gerade auch an die starke, aber bisher kaum möglich zu bedienende Zielgruppe von Kapitalanleger*innen, die heute gut in Lohn und Brot stehen und noch mindestens rund vier Jahre eine hohe Steuerprogression haben. Diese Käuferschicht kann z. B. aus Altersgründen die Denkmal-/Sanierungs-AfA nicht mehr vollumfänglich 12 Jahre lang nutzen. Auch können und möchten viele in diesem Alter mehr Eigenkapital einbringen und nur noch eine geringere Finanzierung stemmen müssen.

„Gerade wenn nur noch wenige Jahre für die Tilgung zur Verfügung stehen, spielen Zeit, Darlehenshöhe und unterstützende Steuerkomponenten eine zunehmend wichtigere Rolle“ erklärt DSK AG Vorstand Curt-Rudolf Christof. Je kürzer die Zeit, desto höher der monatliche Kapitaldienst. Der Unterschied, ob Käufer*innen binnen 10 Jahren ein Darlehen von 250.000 € oder ein Darlehen von nur noch 150.000 € tilgen müssen, beträgt zu Beginn rund 833 € monatlich.

Je geringer die Finanzierung, desto vorteilhafter fällt jeder einzelne Euro Eigenkapital prozentual ins Gewicht. Das wirkt sich positiv auf die Höhe des Darlehens und die Höhe des Zinssatzes der Finanzierung aus.

Die hohe zu erwartende Miet-Rendite von rund 3,6 % p.a. ermöglicht eine erhöhte Tilgung und reduziert den monatlichen Aufwand zusätzlich. Vergleichbare Projekte liegen in der Mietrendite meist unter 3,0 % p.a. Jeder getilgte Euro schafft zusätzliche Sicherheit in der Finanzierung.

Bei gleichem Einsatz von Eigenkapital und gleicher Wohnungsgröße bedeutet ein geringerer Kaufpreis pro Quadratmeter eine geringere Finanzierung. Eine geringere Finanzierung bedeutet entweder eine schnellere Tilgungsmöglichkeit und damit schneller spürbare Mieteinnahmen, oder alternativ eine etwas längere Tilgungsdauer, dafür mit einem geringeren monatlichen Tilgungsaufwand. „Beides führt laufend zu mehr Geld für die schönen Dinge im Leben“ erklärt Christof abschließend.