Die Feri Rating & Research GmbH hat ihre Bewertung des österreichischen Immobilienmarktes im Rahmen des Feri Immobilienmarkt Ratings von "B" auf "B+" angehoben. Hintergrund ist die positive Entwicklung des gesamtwirtschaftlichen Umfeldes, die sich inzwischen in allen Segmenten des österreichischen Immobilienmarktes deutlich bemerkbar macht. Waren nach einem mehrjährigen zyklischen Tief seit 2004, in einigen Märkten spätestens seit 2005, zunächst nur die Preise für Wohneigentum und Büroimmobilien angestiegen, ist seit 2006 auch am Einzelhandelsimmobilienmarkt wieder eine deutliche Belebung zu beobachten. Im Einzelnen stellt sich die Entwicklung wie folgt dar:
Büroimmobilienmarkt Die österreichischen Büroimmobilienmärkte profitieren insbesondere von der zunehmenden Dynamik bei unternehmensnahen Dienstleistungen, die ihrerseits vor allem durch den Aufschwung in der Industrie induziert wird. Aufgrund des relativ niedrigen Leerstandes und der noch geringen Neubautätigkeit wirkte sich die Belebung der Flächennachfrage stimulierend auf die Entwicklung der Mietpreise aus. Während die Mietpreise in Wien nach Jahren erstmals wieder leicht anzogen, ist in den Hauptstädten der Bundesländer ein zum Teil wesentlich stärkeres Preiswachstum zu verzeichnen. Den höchsten Mietpreisanstieg mit rund 10% gab es 2005 in Linz; ähnliche Größenordnungen wurden auch in Innsbruck erreicht.
Diese Entwicklung äußert sich auch in einer entsprechenden Verbesserung der Rating-Ergebnisse für einzelne Bürostandorte. So verbesserte sich das Rating für Linz von B auf A, für Wien von A auf AA und für Salzburg von B+ auf A.
Vor diesem Hintergrund rücken die österreichischen Büromärkte wieder zunehmend ins Blickfeld internationaler Investoren. In Wien ist das lebhafte Investoreninteresse nicht zuletzt auch dadurch bedingt, dass dieser Standort nach Jahren der "Yield Compression" in den zentral- und osteuropäischen Metropolen wie Budapest, Warschau oder Prag und einer gewissen Angleichung der Mietrenditen wieder konkurrenzfähige Preise in einem traditionsgemäß stabilen Marktumfeld bietet. Neben Wien konzentrieren internationale Investoren ihre Aktivitäten zunehmend auch auf die Büromärkte der Landeshauptstädte, insbesondere auf Salzburg und Linz.
Einzelhandelsimmobilienmarkt
Seit 2005 verzeichnet der österreichische Einzelhandel auch real wieder positive Steigerungsraten beim Umsatz. Die Einzelhandelsmieten stiegen seither in den meisten Landeshauptstädten um mehr als 5%. Insbesondere in den Innenstädten ist es inzwischen zu einem signifikanten Nachfrageüberhang gekommen. Insbesondere für Graz und Linz verbesserten sich die Ratings jeweils von "B+" auf "A".
Wohnimmobilienmarkt Am österreichischen
Wohnimmobilienmarkt zeichnet sich eine Erholung im Segment der Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen ab. Die aktuelle Entwicklung stützt den Trend zur Erhöhung der Wohneigentumsquote, die derzeit bei 56% liegt. Die Preise und Mieten für Mietwohnungen stiegen in den vergangenen beiden Jahren ebenfalls flächendeckend an. Eine Ausnahme bildet Wien, wo die Durchschnittsmieten für Alt- und Neubaumietwohnungen 2005 noch gefallen waren. Doch auch hier zeichnete sich bereits 2006 eine Stabilisierung ab, die durch die Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung begünstigt wird.
Insgesamt sind die Veränderungen der Ratings an den Wohnimmobilienmärkten etwas weniger ausgeprägt als in den anderen Marktsegmenten. So verbesserte sich Linz bei Eigentumswohnungen von einem durchschnittlichen "C" auf ein "B", erreichte aber gleichwohl nicht die Dynamik von Salzburg, das innerhalb der Kategorie "A" um fünf Punkte zulegte.
Überdurchschnittliche Wachstumsperspektiven
Einer der Hauptgründe für die Anhebung der Rating-Note Österreichs im Feri Immobilienmarkt Rating sind die positiven Aussichten für die kommenden Jahre. Das Bruttoinlandsprodukt (BIP) wuchs in Österreich während der letzten drei Jahre durchschnittlich um 2,6% p. a. Mit 3,2 % fiel der Zuwachs 2006 besonders stark aus. Wesentliche Einflussfaktoren waren hier der robuste private Konsum in Verbindung mit realen Lohnzuwächsen und einer zunehmenden Beschäftigung. Aufgrund von Produktivitätssteigerungen stiegen die Lohnstückkosten vergleichsweise moderat, was der Konkurrenzfähigkeit österreichischer Produkte auf dem Weltmarkt zugute kam. So haben sich die Nettoexporte von Gütern und Dienstleistungen aus Österreich in andere Länder innerhalb von drei Jahren von 6,2 Mrd. Euro auf 13,0 Mrd. Euro mehr als verdoppelt. Insbesondere die Automobilbranche erwies sich als Konjunkturmotor; sie wächst - getragen von einer stabilen Exportnachfrage seit Jahren überdurchschnittlich und stimuliert durch Aufträge an Zulieferunternehmen in zunehmendem Maße auch das Wachstum anderer Branchen.
"Insgesamt hat das Wirtschaftswachstum in Österreich 2006 deutlich an Breite gewonnen, und unsere Analysen haben ergeben, dass die gesamtwirtschaftlichen Wachstumsperspektiven für Österreich bis zum Jahr 2010 über dem Durchschnitt der Europäischen Union liegen werden", sagt Wolfgang Kubatzki, Leiter Real Estate bei der Feri Rating & Research GmbH. "Daraus ergeben sich entsprechende Impulse für den Immobilienmarkt und eine Verbesserung des Investitionspotenzials. Zugleich ist eine entsprechende Verringerung der Investitionsrisiken bei Immobilien in Österreich zu erwarten. Beide Aspekte sind die zentralen Elemente unserer Immobilienmarkt Ratings, die im Kern eine auf wissenschaftlichen Prognosen basierende Beurteilung der Marktperspektiven aus der Sicht eines Immobilieninvestors darstellen."
Büroimmobilienmarkt Die österreichischen Büroimmobilienmärkte profitieren insbesondere von der zunehmenden Dynamik bei unternehmensnahen Dienstleistungen, die ihrerseits vor allem durch den Aufschwung in der Industrie induziert wird. Aufgrund des relativ niedrigen Leerstandes und der noch geringen Neubautätigkeit wirkte sich die Belebung der Flächennachfrage stimulierend auf die Entwicklung der Mietpreise aus. Während die Mietpreise in Wien nach Jahren erstmals wieder leicht anzogen, ist in den Hauptstädten der Bundesländer ein zum Teil wesentlich stärkeres Preiswachstum zu verzeichnen. Den höchsten Mietpreisanstieg mit rund 10% gab es 2005 in Linz; ähnliche Größenordnungen wurden auch in Innsbruck erreicht.
Diese Entwicklung äußert sich auch in einer entsprechenden Verbesserung der Rating-Ergebnisse für einzelne Bürostandorte. So verbesserte sich das Rating für Linz von B auf A, für Wien von A auf AA und für Salzburg von B+ auf A.
Vor diesem Hintergrund rücken die österreichischen Büromärkte wieder zunehmend ins Blickfeld internationaler Investoren. In Wien ist das lebhafte Investoreninteresse nicht zuletzt auch dadurch bedingt, dass dieser Standort nach Jahren der "Yield Compression" in den zentral- und osteuropäischen Metropolen wie Budapest, Warschau oder Prag und einer gewissen Angleichung der Mietrenditen wieder konkurrenzfähige Preise in einem traditionsgemäß stabilen Marktumfeld bietet. Neben Wien konzentrieren internationale Investoren ihre Aktivitäten zunehmend auch auf die Büromärkte der Landeshauptstädte, insbesondere auf Salzburg und Linz.
Einzelhandelsimmobilienmarkt
Seit 2005 verzeichnet der österreichische Einzelhandel auch real wieder positive Steigerungsraten beim Umsatz. Die Einzelhandelsmieten stiegen seither in den meisten Landeshauptstädten um mehr als 5%. Insbesondere in den Innenstädten ist es inzwischen zu einem signifikanten Nachfrageüberhang gekommen. Insbesondere für Graz und Linz verbesserten sich die Ratings jeweils von "B+" auf "A".
Wohnimmobilienmarkt Am österreichischen
Wohnimmobilienmarkt zeichnet sich eine Erholung im Segment der Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen ab. Die aktuelle Entwicklung stützt den Trend zur Erhöhung der Wohneigentumsquote, die derzeit bei 56% liegt. Die Preise und Mieten für Mietwohnungen stiegen in den vergangenen beiden Jahren ebenfalls flächendeckend an. Eine Ausnahme bildet Wien, wo die Durchschnittsmieten für Alt- und Neubaumietwohnungen 2005 noch gefallen waren. Doch auch hier zeichnete sich bereits 2006 eine Stabilisierung ab, die durch die Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung begünstigt wird.
Insgesamt sind die Veränderungen der Ratings an den Wohnimmobilienmärkten etwas weniger ausgeprägt als in den anderen Marktsegmenten. So verbesserte sich Linz bei Eigentumswohnungen von einem durchschnittlichen "C" auf ein "B", erreichte aber gleichwohl nicht die Dynamik von Salzburg, das innerhalb der Kategorie "A" um fünf Punkte zulegte.
Überdurchschnittliche Wachstumsperspektiven
Einer der Hauptgründe für die Anhebung der Rating-Note Österreichs im Feri Immobilienmarkt Rating sind die positiven Aussichten für die kommenden Jahre. Das Bruttoinlandsprodukt (BIP) wuchs in Österreich während der letzten drei Jahre durchschnittlich um 2,6% p. a. Mit 3,2 % fiel der Zuwachs 2006 besonders stark aus. Wesentliche Einflussfaktoren waren hier der robuste private Konsum in Verbindung mit realen Lohnzuwächsen und einer zunehmenden Beschäftigung. Aufgrund von Produktivitätssteigerungen stiegen die Lohnstückkosten vergleichsweise moderat, was der Konkurrenzfähigkeit österreichischer Produkte auf dem Weltmarkt zugute kam. So haben sich die Nettoexporte von Gütern und Dienstleistungen aus Österreich in andere Länder innerhalb von drei Jahren von 6,2 Mrd. Euro auf 13,0 Mrd. Euro mehr als verdoppelt. Insbesondere die Automobilbranche erwies sich als Konjunkturmotor; sie wächst - getragen von einer stabilen Exportnachfrage seit Jahren überdurchschnittlich und stimuliert durch Aufträge an Zulieferunternehmen in zunehmendem Maße auch das Wachstum anderer Branchen.
"Insgesamt hat das Wirtschaftswachstum in Österreich 2006 deutlich an Breite gewonnen, und unsere Analysen haben ergeben, dass die gesamtwirtschaftlichen Wachstumsperspektiven für Österreich bis zum Jahr 2010 über dem Durchschnitt der Europäischen Union liegen werden", sagt Wolfgang Kubatzki, Leiter Real Estate bei der Feri Rating & Research GmbH. "Daraus ergeben sich entsprechende Impulse für den Immobilienmarkt und eine Verbesserung des Investitionspotenzials. Zugleich ist eine entsprechende Verringerung der Investitionsrisiken bei Immobilien in Österreich zu erwarten. Beide Aspekte sind die zentralen Elemente unserer Immobilienmarkt Ratings, die im Kern eine auf wissenschaftlichen Prognosen basierende Beurteilung der Marktperspektiven aus der Sicht eines Immobilieninvestors darstellen."
