Neue ökologische und soziale Mitte - eines der größten, effektivsten-ganzheitlichen Modernisierungsprojekte in NRW

GAG-Öko- und Solarsiedlung Westend: Neue ökologische und soziale Mitte - eines der größten, effektivsten-ganzheitlichen Modernisierungsprojekte in NRW
GAG-Solarsiedlung Westend gefördert vom Land „50 Solarsiedlungen in NRW“
Drastische Energiereduzierung durch umfassende Modernisierung und modernste Technik-Kombination - Wie aus 30-Liter-Häusern 4,5-Liter-Häuser wurden
Eröffnung des Solar-Infopoints und Abschlussfest des

1. Bauabschnitts für 48 Wohnungen und Richtfest für weitere 96 Niedrigenergiehauswohnungen in Ossendorf
Pressestatement des GAG-Vorstands Günter Ott
Zum ersten Mal in der Unternehmensgeschichte seit 1913 hat die GAG ein derartiges Großmoderni-sierungsprojekt in ökologischer Bauweise projektiert! 144 Wohnungen in der Daimlerstraße, Karl-Bosch-Straße und Westendstraße wurden bzw. werden von Grund auf nach dem neuestem Stand der Technik und Wissenschaft modernisiert . Wir wollen mit diesem Projekt die Sonne und die ver-stärkte, optimale Nutzung der regenerativen Energien und Bautechniken reinlassen – Willkom-men in der Solarsiedlung Westend!
Die Besonderheit besteht hier in folgenden Tatsachen:

1. Ganzheitlicher Ansatz mit dem optimalen zusammenwirken verschiedener Regenerativer Energien! Aus 144 Altbauwohnungen aus dem Jahr 1963, die 30 Liter je Quadratmeter Wohnflä-che pro Jahr an Energie verbrauchten, werden jetzt so genannte 4,5 –Literhäuser. Die Energie-einsparung beträgt 85 Prozent. Die Energiekostenersparnis bis zu 90 Prozent!

Gelungen ist dieses vorbildliche Projekt im Ergebnis durch ein ganzheitliches Konzept in Zu-sammenarbeit mit dem Wissenschaftspark Gelsenkirchen und dem Architekturbüro Thiele und Hoffmann (Solingen/Freiburg) und den richtigen Handwerkern, die die exakte, fortschrittliche energiesparende Bauweise zu ihrer Sache machen, statt so zu bauen wie vor 100 Jahren, als es auf Exaktheit und Energieeinsparung eben noch nicht so anzukommen schien.

Die Innenraumveränderungen, die Veränderungen der äußeren Gebäudehülle vom Keller bis zum Dach, neue Balkone, bis hin zum Farbkonzept mit warmen kräftigen Farben bilden eine sinnvolle ganzheitliche zukunftsweisende Einheit.

2. Die GAG hat bewusst in einem Stadtteil mit erhöhtem Integrationsbedarf und einer durchaus kritischen Mieterschaft dieses ökologische Vorbildprojekt geplant und umgesetzt. Ziel ist es, eine neue Mitte in Ossendorf zu schaffen! Soziale Stabilisierung wird nicht zuletzt auch durch räumliche Verbesserungen bewirkt. Der ästetische Aspekt spielte dabei eine mitentscheidende Rolle. Farbkonzept, völlig neue gestaltete Außenanlagen, Wege und Plätze sorgen dafür, dass die Mieter sich hier wohl fühlen. Dieses Projekt bedeutet für alle Beteiligten, auch die Mieter, eine Herausforderung, im bewohnten Zustand diese Veränderungen herbeizuführen. Ein Mieterbeirat wurde eingebunden und die Mieter vorab informiert und während der Bauzeit vom Mieter- und Sozialbetreuer beraten.

3. Viele innovative, energetische Aspekte: Das Projekt hat innovative Ansätze durch die Kom-bination von Holzpelletsheizung mit Solar-Thermen für die Brauchwassererwärmung und Hei-zung. Es wurden Fertigbäder eingebaut und neueste Haustechnik mit kontrollierter Be- und Entlüftung. Zum ersten mal wird in Köln sogar eine Abgasreinigungsanlage eingebaut, die 90 Prozent der Stäube, die die Holzpelletsanlage ausstoßen würde herausfiltert. Die dadurch ge-wonnene Energie wird zu Heizzwecken genutzt und reduziert den Energieeinsatz noch einmal um weitere ca. 15 Prozent, so das Planungsbüro Aloys Graw.
Warum machen wir das? Unsere Motivation ist, dass wir auf der Suche nach zukunftsweisenden Sanierungskonzepten sind! Voraussetzung ist, dass sich alle eingesetzten Maßnahmen für unsere Kunden rechnen!
Die Wohnungen sind mit Mietern im einfachen Wohnsegment belegt. Die Kaltmiete bisher betrug 3,60 € bis 4,60 € pro Quadratmeter Wohnfläche.
- Die projektierte Solarsiedlung wird durch das Land NRW „50 Solarsiedlungen“ gefördert, d.h., bei zwei von insgesamt 5 Häuserzeilen ist die Ausrichtung nach Süden optimal gegeben. Hier wird Strom durch eine Photovoltaikanlage erzeugt und ins Netz eingespeist. Wie alle von der GAG eingesetzten Öko-Modernisierungskomponenten rechnet sich dies. Die Stromerzeugungsanlage bringt nach ersten Berechnungen eine Rendite von ca. 6 %, die nicht die Mieter aufbringen, sondern die För-derpolitik durch das Energieeinspeisungsgesetz und damit die GEW Rheinenergie zahlt.
Drastische Nebenkostenersparnis durch Öko-Lösung

- Das alte Heizungssystem (zum Teil Elektroöfen) wird abgelöst durch eine moderne Holzpellets-Heizung, die unterstützt wird durch eine Solaranlage zur Brauchwassererzeugung und Heizung.
Dadurch reduzieren sich die Energiekosten/Nebenkosten für die Mieter. Vor zwei Jahren wurde die Kosten für Stromheizung mit ca. 2,97 € je Quadratmeter Wohnfläche angesetzt. Nach der Um-stellung auf Holzpellets und Solarheizung liegen die Kosten bei 0,21 € pro Quadratmeter Wohn-fläche.
Die Mietsteigerung liegt bei 1,5 bis max. 2 € je Quadratmeter Wohnfläche und wird durch die Energie-kostenreduzierung mehr als ausgeglichen!

Nach der drastischen Energiekostenexplosion in den letzten beiden Jahren wird die Ersparnis tatsäch-lich wohl noch höher ausfallen. Die Stromheizungskosten dürften aktuell eher bei 3-4 € je Quadratme-ter liegen. Und der Unterschied und Vorteil für die Mieter dieser Solarsiedlung dürfte mit sicher zuneh-menden Energiepreisen auf mittlere und Langzeitsicht noch positiver ausfallen. Die erneuerbaren Energien sind preislich weniger kostensteigerungsanfällig.

Die modernisierten Gebäude stammen aus dem Jahr 1963, waren ungedämmt, häufig mit Elektrohei-zung und Durchlauferhitzer für Warmwasser ausgestattet. Jetzt erhalten die Wohnungen eine lücken-lose Wärmedämmung der Gebäudehülle (14 statt wie üblich 8 cm Dämmung). Die Dichtheit der Ge-bäudehülle wird durch sogenannte „Blower-Door-Tests“ nachgewiesen/geprüft. Die sanierten Häuser sind dann auf dem Stand von neuen Niedrigenergiehäusern.
- 7 Forschungsinstitute beraten und begleiten dieses Projekt auch über den Tag der Fertigstellung hinaus, z.B. Wissenschaftspark Gelsenkirchen, FH Köln und Osnabrück und das Zentrum für empiri-sche Sozialforschung. Wir wollen auch genauer hinsehen und wissen, wie kommen unsere Mieter mit der modernen Technik zurecht, werden die Angebote angenommen?!
- Wenn dieses Pilotprojekt erfolgreich ist, dann überlegen wir natürlich wie wir die Öko-Modernisierung auf andere Modernisierungsvorhaben der GAG übertragen können. Und es gibt noch viel Öko-Modernisierungspotenzial bei der GAG, in der Wohnungswirtschaft in Köln, NRW und Deutschland insgesamt.
- Enormes Potenzial bei der GAG ausloten
Aktuell sind wir dabei für die rund 42.000 Wohnungen in 6.100 Gebäuden ein Gebäudescreening mit 100 Häusern zu fahren. Aus den Ergebnissen können wir dann hochrechnen, wie groß das Potenzial für den Einsatz von Regenerativen Energien ist.
Schließlich wurden die Wohnflächen etwas durch den Wegfall der Loggien vergrößert, Vorsatzbalkone angebaut, die Bäder, Treppenhäuser, Fassaden und Außenanlagen erneuert.
Die Mehrkosten von ca. 10 bis 15 Prozent rechnen sich für den Vermieter/Investor in spätestens 10 bis 12 Jahren. Bei den steigenden Energiepreisen wohl auch schon früher! Für die Mieter rechnet sich die Energiesparbauweise direkt mit Fertigstellung, durch drastisch sinkende Energiekosten, die die Mietsteigerung bei weitem überkompensieren.
Gesamtinvestition: rd. 10 Mio. €. Pro Quadratmeter wurden rd. 1.000 € investiert!
Dafür wurden/werden 144 Wohnungen komplett modernisiert. Die Wohnfläche vor der Modernisierung betrug 8.420 Quadratmeter. Nach Modernisierung: 9.088 Quadratmeter.

Fördermittel:
Die GAG erhielt eine Förderung von insg. 300.000 €. Gefördert wurde u.a. nach dem REN-Programm (Rationale Energieverwendung und Nutzung unerschöpflicher Energiequellen); KWF-CO2-Gebäudesanierungsprogramm; HAFO (Euromittel, Holzabsatz-Förderrichtlinie 2006 in Verbindung mit Richtlinie 1275 der EU; BAFA, Bundesamt für Wirtschafts- und Ausfuhrkontrolle- Antrag auf Förderung zur Verfeuerung von Biomasse.