In Folge der Covid-19-Pandemie hat die Unsicherheit wirtschaftlicher Prognosen ein Ausmaß angenommen, das es in der Geschichte ökonometrischer Vorhersagen noch nie gegeben hat. Vor diesem Hintergrund hat im Zeitraum von Mitte März 2020 bis Mitte April 2020 die erste Prognose-Umfrage der gif zu den deutschen Büroimmobilienmärkten im Jahr 2020 stattgefunden. Es ist zugleich das Jubiläumsjahr der Umfrage, die 2010 zum ersten Mal durchgeführt wurde.
Während die allgemein wahrnehmbare Stimmungslage auf eine starke Rezession hindeutet, ist das prognostizierte Ausmaß der Veränderungen auf den Büroimmobilienmärkten weniger dramatisch. Dies könnte auf die erwartete Robustheit der Immobilienmärkte hindeuten oder allerdings auch daran liegen, dass die Prognosen überwiegend noch in der Anfangsphase der Krise erstellt wurden und somit möglicherweise noch nicht ihr volles Ausmaß widerspiegeln. Dennoch sind die Ergebnisse bereits erkennbar von den verbreiteten Konjunktursorgen geprägt.
„Die vermutlich wichtigste Grundlage der Immobilienmarktprognosen ist die Prognose des Bruttoinlandsproduktes. Dieses Fundament ist sehr wacklig geworden“, erläutert Prof. Schindler vom CRES an der Steinbeis-Hochschule Berlin die aktuellen Probleme seines Fachs, „wer jetzt einfach nur Zahlen in seinen Computer eingibt und die Ergebnisse als verlässliche Prognose ansieht, der baut ein schönes Haus auf einer Wanderdüne.“
Die drei Verantwortlichen der halbjährlichen Umfrage unter professionellen Immobilienmarktexperten, durchgeführt von der gif und der Steinbeis-Hochschule Berlin, sehen noch weitere Quellen der Unsicherheit: Grenzschließungen, Reiseverbote und erzwungene Kinderbetreuung zu Hause – derartige Ereignisse hat es in der jüngeren Geschichte nicht gegeben, und die Auswirkungen auf die Branchen mit hohem Büroanteil sind kaum überschaubar. Während sonst 15 bis 20 Büromarktprognosen ausgewertet werden konnten, haben diesmal nur 10 Teilnehmer der Umfrage ihre Einschätzungen abgegeben. „Das ist wenig, aber damit ist das Glas halb voll, nicht halb leer“, so Ullrich Werling. Man könne niemandem übelnehmen, sich jetzt nicht auf Zahlen für die nächsten knapp zwei Jahre festzulegen. Insofern sei es erfreulich, dass trotzdem eine auswertbare Anzahl an Prognosen eingegangen sei. Die Auswertung musste allerdings angepasst werden. „Es ist nicht sinnvoll, nach Ausreißern zu suchen und Vertrauensbereiche, also Bandbreiten, in denen die Mehrheit der Prognosen liegt, anzugeben. Wir haben uns daher auf die Ermittlung von Medianwerten beschränkt“, ergänzt Jaroslaw Morawski (Grosvenor). Er ist ebenso wie die beiden anderen seit 10 Jahren an der Organisation und Auswertung der Umfrage beteiligt.
Angesichts des konjunkturellen Umfelds haben sich die Aussichten deutlich verschlechtert, wobei die geringsten Veränderungen bei den Spitzenrenditen erwartet werden.
Spitzenrenditen: nur leichte Veränderungen
Ausgangspunkt der Schätzungen sind die historisch niedrigen Renditen des vergangenen Jahres, die in vier der fünf ausgewerteten Märkte unter 3 % gefallen waren. Erwartet werden leichte Anstiege der Renditen, im Mittel aber nur um 0,2 Prozentpunkte in allen betrachteten Städten. Das würde bedeuten, dass zum Ende des Jahres 2020 die Renditen in Berlin und München immer noch unter 3 % liegen würden, in Hamburg, Frankfurt und Düsseldorf leicht darüber.
Für das Folgejahr deuten die Prognosen auf eine Stabilisierung hin. Im Mittel wird mit unveränderten Renditen im Jahr 2021 gerechnet.
Leerstände: moderater Anstieg
Die stärksten negativen Veränderungen erwarten die Researcher bei den Leerständen. Über alle Märkte hinweg wird bis Ende 2020 ein mittlerer Anstieg um 1,5 Prozentpunkte erwartet.
Die ungünstigsten Aussichten hat demnach München, wo die Büros derzeit annähernd voll vermietet sind. Von jetzt 1,8 % soll die Leerstandsrate, so das Mittel der Schätzungen, bis Ende 2021 auf circa 3,5 % steigen.
In den anderen Märkten ist der erwartete Leerstandszuwachs geringer. Speziell Berlin kann dadurch seine Spitzenstellung im Vergleich zu München noch ausbauen. Hier soll der Leerstand (jetzt 1,3 %) in knapp zwei Jahren immer noch unter 3 % liegen.
Spitzenmieten: wenig Veränderung
Analog zu den Renditen wird auch bei den Spitzenmieten nur eine geringe Verschlechterung im Jahr 2020 und eine Seitwärtsbewegung im Folgejahr erwartet.
Die ungünstigsten Erwartungen betreffen hier Frankfurt und Düsseldorf, wo der Median der Prognosen bei rund -4 % für 2020 liegt, was einem Rückgang um circa 1,50 €/m² in Frankfurt entspricht. In den anderen drei Städten sind die erwarteten Rückgänge geringer, zwischen -1,5 % und -2,5 %.
Für das Folgejahr 2021 werden stabile Mieten erwartet. Alle Prognosen liegen im Mittel bei ±0 %.
Fazit
Die Mehrheit der Researcher, die an der Consensus Büromarkt-Umfrage mit ihren Prognosen beteiligt sind, erwarten bis Ende 2021 eine leicht negative Entwicklung auf allen deutschen Büromärkten. Es wird damit gerechnet, dass Preise und Mieten auf einem historisch hohen Niveau bleiben und auch die Leerstände keinen deutlichen Anstieg erfahren. Angesichts dessen, dass die Wirtschaftsprognosen seit März beinahe wöchentlich nach unten korrigiert wurden, ist es aber auch möglich, dass diese Sicht die Situation zu Anfang der Krise widerspiegelt. Somit erwarten wir mit Interesse, aber auch mit Sorge die Ergebnisse der nächsten Prognose-Runde im Herbst.
Die Teilnehmer und Berichte der gif/CRES Consensus-Büromarktprognosen können im Onlineshop der gif abgerufen werden: www.gif-ev.de/onlineshop
Die Kompetenzgruppe Immobilienmarkt-Research der gif und das Center for Real Estate Studies (CRES) an der Steinbeis-Hochschule Berlin (SHB) führen halbjährlich Umfragen zur Prognose für die Spitzenmiete, die Spitzenrendite und den Leerstand an den deutschen Top-5-Standorten durch. Die Umfrage wird seit 2010 durchgeführt und fand zum 20. Mal statt. An ihr beteiligen sich Research-Abteilungen deutscher und internationaler Immobilienunternehmen, u. a. Dienstleister, Bestandshalter und Kreditinstitute.
Während die allgemein wahrnehmbare Stimmungslage auf eine starke Rezession hindeutet, ist das prognostizierte Ausmaß der Veränderungen auf den Büroimmobilienmärkten weniger dramatisch. Dies könnte auf die erwartete Robustheit der Immobilienmärkte hindeuten oder allerdings auch daran liegen, dass die Prognosen überwiegend noch in der Anfangsphase der Krise erstellt wurden und somit möglicherweise noch nicht ihr volles Ausmaß widerspiegeln. Dennoch sind die Ergebnisse bereits erkennbar von den verbreiteten Konjunktursorgen geprägt.
„Die vermutlich wichtigste Grundlage der Immobilienmarktprognosen ist die Prognose des Bruttoinlandsproduktes. Dieses Fundament ist sehr wacklig geworden“, erläutert Prof. Schindler vom CRES an der Steinbeis-Hochschule Berlin die aktuellen Probleme seines Fachs, „wer jetzt einfach nur Zahlen in seinen Computer eingibt und die Ergebnisse als verlässliche Prognose ansieht, der baut ein schönes Haus auf einer Wanderdüne.“
Die drei Verantwortlichen der halbjährlichen Umfrage unter professionellen Immobilienmarktexperten, durchgeführt von der gif und der Steinbeis-Hochschule Berlin, sehen noch weitere Quellen der Unsicherheit: Grenzschließungen, Reiseverbote und erzwungene Kinderbetreuung zu Hause – derartige Ereignisse hat es in der jüngeren Geschichte nicht gegeben, und die Auswirkungen auf die Branchen mit hohem Büroanteil sind kaum überschaubar. Während sonst 15 bis 20 Büromarktprognosen ausgewertet werden konnten, haben diesmal nur 10 Teilnehmer der Umfrage ihre Einschätzungen abgegeben. „Das ist wenig, aber damit ist das Glas halb voll, nicht halb leer“, so Ullrich Werling. Man könne niemandem übelnehmen, sich jetzt nicht auf Zahlen für die nächsten knapp zwei Jahre festzulegen. Insofern sei es erfreulich, dass trotzdem eine auswertbare Anzahl an Prognosen eingegangen sei. Die Auswertung musste allerdings angepasst werden. „Es ist nicht sinnvoll, nach Ausreißern zu suchen und Vertrauensbereiche, also Bandbreiten, in denen die Mehrheit der Prognosen liegt, anzugeben. Wir haben uns daher auf die Ermittlung von Medianwerten beschränkt“, ergänzt Jaroslaw Morawski (Grosvenor). Er ist ebenso wie die beiden anderen seit 10 Jahren an der Organisation und Auswertung der Umfrage beteiligt.
Angesichts des konjunkturellen Umfelds haben sich die Aussichten deutlich verschlechtert, wobei die geringsten Veränderungen bei den Spitzenrenditen erwartet werden.
Spitzenrenditen: nur leichte Veränderungen
Ausgangspunkt der Schätzungen sind die historisch niedrigen Renditen des vergangenen Jahres, die in vier der fünf ausgewerteten Märkte unter 3 % gefallen waren. Erwartet werden leichte Anstiege der Renditen, im Mittel aber nur um 0,2 Prozentpunkte in allen betrachteten Städten. Das würde bedeuten, dass zum Ende des Jahres 2020 die Renditen in Berlin und München immer noch unter 3 % liegen würden, in Hamburg, Frankfurt und Düsseldorf leicht darüber.
Für das Folgejahr deuten die Prognosen auf eine Stabilisierung hin. Im Mittel wird mit unveränderten Renditen im Jahr 2021 gerechnet.
Leerstände: moderater Anstieg
Die stärksten negativen Veränderungen erwarten die Researcher bei den Leerständen. Über alle Märkte hinweg wird bis Ende 2020 ein mittlerer Anstieg um 1,5 Prozentpunkte erwartet.
Die ungünstigsten Aussichten hat demnach München, wo die Büros derzeit annähernd voll vermietet sind. Von jetzt 1,8 % soll die Leerstandsrate, so das Mittel der Schätzungen, bis Ende 2021 auf circa 3,5 % steigen.
In den anderen Märkten ist der erwartete Leerstandszuwachs geringer. Speziell Berlin kann dadurch seine Spitzenstellung im Vergleich zu München noch ausbauen. Hier soll der Leerstand (jetzt 1,3 %) in knapp zwei Jahren immer noch unter 3 % liegen.
Spitzenmieten: wenig Veränderung
Analog zu den Renditen wird auch bei den Spitzenmieten nur eine geringe Verschlechterung im Jahr 2020 und eine Seitwärtsbewegung im Folgejahr erwartet.
Die ungünstigsten Erwartungen betreffen hier Frankfurt und Düsseldorf, wo der Median der Prognosen bei rund -4 % für 2020 liegt, was einem Rückgang um circa 1,50 €/m² in Frankfurt entspricht. In den anderen drei Städten sind die erwarteten Rückgänge geringer, zwischen -1,5 % und -2,5 %.
Für das Folgejahr 2021 werden stabile Mieten erwartet. Alle Prognosen liegen im Mittel bei ±0 %.
Fazit
Die Mehrheit der Researcher, die an der Consensus Büromarkt-Umfrage mit ihren Prognosen beteiligt sind, erwarten bis Ende 2021 eine leicht negative Entwicklung auf allen deutschen Büromärkten. Es wird damit gerechnet, dass Preise und Mieten auf einem historisch hohen Niveau bleiben und auch die Leerstände keinen deutlichen Anstieg erfahren. Angesichts dessen, dass die Wirtschaftsprognosen seit März beinahe wöchentlich nach unten korrigiert wurden, ist es aber auch möglich, dass diese Sicht die Situation zu Anfang der Krise widerspiegelt. Somit erwarten wir mit Interesse, aber auch mit Sorge die Ergebnisse der nächsten Prognose-Runde im Herbst.
Die Teilnehmer und Berichte der gif/CRES Consensus-Büromarktprognosen können im Onlineshop der gif abgerufen werden: www.gif-ev.de/onlineshop
Die Kompetenzgruppe Immobilienmarkt-Research der gif und das Center for Real Estate Studies (CRES) an der Steinbeis-Hochschule Berlin (SHB) führen halbjährlich Umfragen zur Prognose für die Spitzenmiete, die Spitzenrendite und den Leerstand an den deutschen Top-5-Standorten durch. Die Umfrage wird seit 2010 durchgeführt und fand zum 20. Mal statt. An ihr beteiligen sich Research-Abteilungen deutscher und internationaler Immobilienunternehmen, u. a. Dienstleister, Bestandshalter und Kreditinstitute.
