Der qualifizierte Mietspiegel für Wuppertal basiert auf der wissenschaftlichen Auswertung einer repräsentativen Befragung durch das Institut InWIS Forschung & Beratung GmbH, das sich dem Wohnungswesen, der Immobilienwirtschaft sowie der Stadt- und Regionalentwicklung verschrieben hat. Der Mietspiegel beruht auf anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen und inkludiert eine Nacherhebung nach zwei Jahren, die diesen an die Marktentwicklung anpasst.
Der so erstellte Mietspiegel wurde von den Interessenverbänden anerkannt und gilt damit laut § 558d Abs. 1 BGB als qualifizierter Mietspiegel.
Die Anfertigung des Mietspiegels wurde von der Stadt Wuppertal in Auftrag gegeben. Das Erstellen eines Mietspiegels ist nicht verpflichtend, weshalb nicht jede Stadt bzw. Gemeinde über einen solchen verfügt.
1. Allgemeines zum Mietspiegel für Wuppertal
Ein Mietspiegel dient als Hilfestellung, um die Höhe der Miete für eine Immobilie einzuordnen und dient damit als Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmiete. Hierzu werden definierte Merkmale wie die Art, die Größe, die Ausstattung oder die Beschaffenheit der Immobilie beleuchtet. Darüber hinaus sind sowohl die Lage, als auch die energetische Ausstattung bzw. Beschaffenheit der Immobilie, entscheidende Faktoren für den Mietspiegel.
Dem Mietspiegel kann sowohl der Mittelwert als auch die Mietspannen pro Wohnfläche entnommen werden. Diese Angaben beziehen sich auf die monatliche Nettokaltmiete, was der Miete ohne Heiz- und Betriebskosten entspricht, und sind weiterhin nach Baualtersklassen getrennt. Es ist darauf zu achten, dass sich der Mietspiegel hauptsächlich auf Wohnungen mit einer Wohnfläche von 17,50 m² bis 150,00 m² bezieht, welche sich in Gebäuden mit mindesten drei Wohnungen befinden. Eine Orientierung am Mietspiegel für Wuppertal ist nicht möglich, wenn es sich bei der Immobilie um Ein- oder Zweifamilienhäuser handelt bzw. die Wohnfläche 150,00 m² über- bzw. 17,50 m² unterschreitet.
Der Mietspiegel ist auf dem Stand 01. April 2018. Die Veröffentlichung erfolgt am 22.12.2018 mit einer Laufzeit bis zum 21.12.2020.
2. Die „ortsübliche Miete“ in Wuppertal
Dem Mietspiegel für Wuppertal kann die ortsübliche Nettokaltmiete entnommen werden. Es ist zu beachten, dass der Mietspiegel diese zusätzlichen Kosten wie beispielsweise die Grundsteuer, Haftpflichtversicherungen, Heiz- und Wasserkosten, Müllabfuhr oder den Betrieb eines Aufzuges nicht miteinschließt. Die Umlage von Betriebskosten, die im Mietvertrag festgehalten wurden, bleibt vor dem Mietspiegel bestehen. Mit Hilfe durchschnittlicher Betriebskostensätze ist eine grobe Umrechnung der im Mietspiegel angegebenen Nettokaltmiete auf die tatsächlich fällige Miete möglich. Diese durchschnittlichen Betriebskostensätze können ebenfalls erhoben oder durch Wohnungsunternehmen bzw. Haus- und Grundeigentümervereine bereitgestellt werden.
3. Aufschlüsselung der Mietspiegeltabelle
Die Mietspiegeltabelle teilt sich in sechs verschiedene Baualtersklassen, die bezüglich der verfügbaren Wohnfläche weiter aufgefächert sind. Für die Baualtersklasse ist zunächst das Jahr der Fertigstellung der Immobilie relevant. Fand eine umfassende Modernisierung mit wesentlichem Bauaufwand statt (§ 8 Abs. 4 – 700,00 Euro/m²), kann die Baualtersgruppe an das Jahr der Baumaßnahmen angepasst werden.
Über die entsprechende Baualtersklasse und die verfügbare Wohnfläche kann der Tabelle sowohl der arithmetische Mittelwert als auch eine Mietspanne mit Unter- und Obergrenze in Euro/m² entnommen werden. Durch die Angabe dieser beiden Größen kann ein Eindruck über die Streuung um den arithmetischen Mittelwert erhalten werden. Befindet sich ein Mietpreis innerhalb dieser Spanne, ist dieser als ortsüblich anzusehen.
Die unterschiedlichen Mietspannen mit entsprechender Unter- bzw. Obergrenze, die das Bürgerliche Gesetzbuch fordert, kommen durch Unterschiede in der Ausstattung bzw. der Beschaffenheit einer Immobilie zustande. Hierbei wird unter anderem nach der Art, dem Umfang und der Qualität der Ausstattung sowie konkrete Standortmerkmale (Wohnlage) unterschieden. Aber auch Merkmale einer Immobilie, die nicht explizit im Rahmen der Mietspiegelerstellung erhoben werden, fallen hier ins Gewicht. Hierunter sind beispielsweise Einbruchschutzmaßnahmen zu verstehen.
4. Zu- und Abschläge
Zu- und Abschläge für bestimmte Wohnungsmerkmale werden zu dem jeweiligen arithmetischen Mittelwert bzw. der Mietspanne, die sich aus Wohnfläche und Baualtersklasse ergibt, addiert. Dabei handelt es sich um durchschnittliche Werte, die für bestimmte Zu- bzw. Abschläge angenommen werden. Diese Durchschnittswerte beschreiben demnach eine Durchschnittsqualität eines bestimmten Merkmales. Abweichungen dieser Durchschnittsqualität können in der Mietspanne berücksichtigt werden. Des Weiteren gilt es zu beachten, dass die Ausstattungsmerkmale für entsprechende Zu- bzw. Abschläge nur dann zu berücksichtigen sind, wenn diese vom Vermieter eingebracht wurden.
Bei der Bad-Ausstattung gilt ein Badezimmer mit Dusche oder Badewanne und einem WC als Standard-Ausstattung. Für das Merkmal, dass sich das WC außerhalb der Wohnung befindet, ist der Mietspiegel nicht aussagekräftig, da dieses Merkmal bei der Erhebung auf Grund geringer Fallzahlen nicht weiter berücksichtigt wurde. Für ein Badezimmer mit Badewanne und separater Dusche darf hierfür ein Zuschlag erhoben werden. Das Vorhandensein eines Gäste-WCs oder einer Dusche in einem zweiten Badezimmer berechtigt ebenfalls einen Zuschlag.
Die Mietspiegeltabelle für Wuppertal bezieht sich des Weiteren auf Immobilien, die mit einfachen bis mittelwertigen Bodenbelägen ausgestattet sind. Soll eine Immobilie ohne Bodenbelag vermietet werden, ergibt sich daraus ein Abschlag. Verfügt die Wohnung jedoch über einen hochwertigen Bodenbelag, wie Echtholzparkett oder hochwertiger Naturstein, kann ein entsprechender Zuschlag addiert werden.
Grundlage dieses Mietspiegels hinsichtlich der Beheizungsart ist die Ausstattung mit einer Zentral- oder Etagenheizung. Für das Vorhandensein von Nachtstromspeicheröfen ist über diesen Mietspiegel keine Aussage möglich, da dieses Merkmal, bedingt durch geringe Fallzahlen, bei der Erhebung nicht berücksichtigt wurde. Handelt es sich jedoch um Einzelöfen oder ist die Wohnung nur teilweise beheizbar kommt ein Abschlag zum Tragen. Ein solcher Abschlag kann erhoben werden, sollte der Vermieter keine Heizung für die Wohnung stellen. Die Erhebung hat weiterhin ergeben, dass andere Beheizungsarten keinen signifikanten Einfluss auf die Miethöhe haben.
Für den Mietspiegel gilt des Weiteren eine Mehrfachverglasung von Fenstern und Außentüren als Standardmerkmal. Für eine Einfachverglasung wird ein Abschlag berechnet. Außenflächen im Fall eines Balkons, einer Loggia, einer (Dach-)Terrasse oder eines Gartens führen bei dem Mietspiegel für Wuppertal zu einem Zuschlag. Ein Abschlag kann jedoch für die Lage der Wohnung im Souterrain bzw. Untergeschoss berechnet werden. Andere Geschosslagen haben des Weiteren keinen signifikanten Einfluss auf die Miethöhe. Einzelmerkmale der Barrierefreiheit konnten nicht detailliert berücksichtigt werden, weshalb diese einen Zuschlag innerhalb der Mietspanne rechtfertigen können. Das Erreichen der Wohnung über einen Aufzug führt allerdings zu einem Zuschlag.
Für Modernisierungen, die vom Vermieter durchgeführt wurden, ergeben sich ebenfalls Zuschläge. Unter Modernisierungen fallen beispielsweise die nachträgliche Dämmung der Außenwände oder die vollständige Erneuerung der Elektroinstallationen.
Die Wohnlage kann ebenfalls zu Zu-bzw. Abschlägen bezüglich der Miethöhe führen. Die Wohnlagenkarte ist unter dem Link http://gut-achterausschuss.wuppertal.de einsehbar und dient als Grundlage für die Mietspiegeltabelle. Hierbei wird zwischen einer einfachen, einer mittleren, einer guten und einer exklusiven Wohnlage unterschieden, was zu entsprechenden Zu- bzw. Abschlägen führt. Die Mikro-Lage (konkrete Standortmerkmale) können zu einer Abweichung vom dem in der Tabelle angegebenen Mittelwert führen.
Der Mietspiegel kann auf der Homepage der Stadt Wuppertal eingesehen und als PDF heruntergeladen werden. Eine unabhängige Mietpreis-Analyse kann auf www.miet-check.de erstellt werden
Der so erstellte Mietspiegel wurde von den Interessenverbänden anerkannt und gilt damit laut § 558d Abs. 1 BGB als qualifizierter Mietspiegel.
Die Anfertigung des Mietspiegels wurde von der Stadt Wuppertal in Auftrag gegeben. Das Erstellen eines Mietspiegels ist nicht verpflichtend, weshalb nicht jede Stadt bzw. Gemeinde über einen solchen verfügt.
1. Allgemeines zum Mietspiegel für Wuppertal
Ein Mietspiegel dient als Hilfestellung, um die Höhe der Miete für eine Immobilie einzuordnen und dient damit als Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmiete. Hierzu werden definierte Merkmale wie die Art, die Größe, die Ausstattung oder die Beschaffenheit der Immobilie beleuchtet. Darüber hinaus sind sowohl die Lage, als auch die energetische Ausstattung bzw. Beschaffenheit der Immobilie, entscheidende Faktoren für den Mietspiegel.
Dem Mietspiegel kann sowohl der Mittelwert als auch die Mietspannen pro Wohnfläche entnommen werden. Diese Angaben beziehen sich auf die monatliche Nettokaltmiete, was der Miete ohne Heiz- und Betriebskosten entspricht, und sind weiterhin nach Baualtersklassen getrennt. Es ist darauf zu achten, dass sich der Mietspiegel hauptsächlich auf Wohnungen mit einer Wohnfläche von 17,50 m² bis 150,00 m² bezieht, welche sich in Gebäuden mit mindesten drei Wohnungen befinden. Eine Orientierung am Mietspiegel für Wuppertal ist nicht möglich, wenn es sich bei der Immobilie um Ein- oder Zweifamilienhäuser handelt bzw. die Wohnfläche 150,00 m² über- bzw. 17,50 m² unterschreitet.
Der Mietspiegel ist auf dem Stand 01. April 2018. Die Veröffentlichung erfolgt am 22.12.2018 mit einer Laufzeit bis zum 21.12.2020.
2. Die „ortsübliche Miete“ in Wuppertal
Dem Mietspiegel für Wuppertal kann die ortsübliche Nettokaltmiete entnommen werden. Es ist zu beachten, dass der Mietspiegel diese zusätzlichen Kosten wie beispielsweise die Grundsteuer, Haftpflichtversicherungen, Heiz- und Wasserkosten, Müllabfuhr oder den Betrieb eines Aufzuges nicht miteinschließt. Die Umlage von Betriebskosten, die im Mietvertrag festgehalten wurden, bleibt vor dem Mietspiegel bestehen. Mit Hilfe durchschnittlicher Betriebskostensätze ist eine grobe Umrechnung der im Mietspiegel angegebenen Nettokaltmiete auf die tatsächlich fällige Miete möglich. Diese durchschnittlichen Betriebskostensätze können ebenfalls erhoben oder durch Wohnungsunternehmen bzw. Haus- und Grundeigentümervereine bereitgestellt werden.
3. Aufschlüsselung der Mietspiegeltabelle
Die Mietspiegeltabelle teilt sich in sechs verschiedene Baualtersklassen, die bezüglich der verfügbaren Wohnfläche weiter aufgefächert sind. Für die Baualtersklasse ist zunächst das Jahr der Fertigstellung der Immobilie relevant. Fand eine umfassende Modernisierung mit wesentlichem Bauaufwand statt (§ 8 Abs. 4 – 700,00 Euro/m²), kann die Baualtersgruppe an das Jahr der Baumaßnahmen angepasst werden.
Über die entsprechende Baualtersklasse und die verfügbare Wohnfläche kann der Tabelle sowohl der arithmetische Mittelwert als auch eine Mietspanne mit Unter- und Obergrenze in Euro/m² entnommen werden. Durch die Angabe dieser beiden Größen kann ein Eindruck über die Streuung um den arithmetischen Mittelwert erhalten werden. Befindet sich ein Mietpreis innerhalb dieser Spanne, ist dieser als ortsüblich anzusehen.
Die unterschiedlichen Mietspannen mit entsprechender Unter- bzw. Obergrenze, die das Bürgerliche Gesetzbuch fordert, kommen durch Unterschiede in der Ausstattung bzw. der Beschaffenheit einer Immobilie zustande. Hierbei wird unter anderem nach der Art, dem Umfang und der Qualität der Ausstattung sowie konkrete Standortmerkmale (Wohnlage) unterschieden. Aber auch Merkmale einer Immobilie, die nicht explizit im Rahmen der Mietspiegelerstellung erhoben werden, fallen hier ins Gewicht. Hierunter sind beispielsweise Einbruchschutzmaßnahmen zu verstehen.
4. Zu- und Abschläge
Zu- und Abschläge für bestimmte Wohnungsmerkmale werden zu dem jeweiligen arithmetischen Mittelwert bzw. der Mietspanne, die sich aus Wohnfläche und Baualtersklasse ergibt, addiert. Dabei handelt es sich um durchschnittliche Werte, die für bestimmte Zu- bzw. Abschläge angenommen werden. Diese Durchschnittswerte beschreiben demnach eine Durchschnittsqualität eines bestimmten Merkmales. Abweichungen dieser Durchschnittsqualität können in der Mietspanne berücksichtigt werden. Des Weiteren gilt es zu beachten, dass die Ausstattungsmerkmale für entsprechende Zu- bzw. Abschläge nur dann zu berücksichtigen sind, wenn diese vom Vermieter eingebracht wurden.
Bei der Bad-Ausstattung gilt ein Badezimmer mit Dusche oder Badewanne und einem WC als Standard-Ausstattung. Für das Merkmal, dass sich das WC außerhalb der Wohnung befindet, ist der Mietspiegel nicht aussagekräftig, da dieses Merkmal bei der Erhebung auf Grund geringer Fallzahlen nicht weiter berücksichtigt wurde. Für ein Badezimmer mit Badewanne und separater Dusche darf hierfür ein Zuschlag erhoben werden. Das Vorhandensein eines Gäste-WCs oder einer Dusche in einem zweiten Badezimmer berechtigt ebenfalls einen Zuschlag.
Die Mietspiegeltabelle für Wuppertal bezieht sich des Weiteren auf Immobilien, die mit einfachen bis mittelwertigen Bodenbelägen ausgestattet sind. Soll eine Immobilie ohne Bodenbelag vermietet werden, ergibt sich daraus ein Abschlag. Verfügt die Wohnung jedoch über einen hochwertigen Bodenbelag, wie Echtholzparkett oder hochwertiger Naturstein, kann ein entsprechender Zuschlag addiert werden.
Grundlage dieses Mietspiegels hinsichtlich der Beheizungsart ist die Ausstattung mit einer Zentral- oder Etagenheizung. Für das Vorhandensein von Nachtstromspeicheröfen ist über diesen Mietspiegel keine Aussage möglich, da dieses Merkmal, bedingt durch geringe Fallzahlen, bei der Erhebung nicht berücksichtigt wurde. Handelt es sich jedoch um Einzelöfen oder ist die Wohnung nur teilweise beheizbar kommt ein Abschlag zum Tragen. Ein solcher Abschlag kann erhoben werden, sollte der Vermieter keine Heizung für die Wohnung stellen. Die Erhebung hat weiterhin ergeben, dass andere Beheizungsarten keinen signifikanten Einfluss auf die Miethöhe haben.
Für den Mietspiegel gilt des Weiteren eine Mehrfachverglasung von Fenstern und Außentüren als Standardmerkmal. Für eine Einfachverglasung wird ein Abschlag berechnet. Außenflächen im Fall eines Balkons, einer Loggia, einer (Dach-)Terrasse oder eines Gartens führen bei dem Mietspiegel für Wuppertal zu einem Zuschlag. Ein Abschlag kann jedoch für die Lage der Wohnung im Souterrain bzw. Untergeschoss berechnet werden. Andere Geschosslagen haben des Weiteren keinen signifikanten Einfluss auf die Miethöhe. Einzelmerkmale der Barrierefreiheit konnten nicht detailliert berücksichtigt werden, weshalb diese einen Zuschlag innerhalb der Mietspanne rechtfertigen können. Das Erreichen der Wohnung über einen Aufzug führt allerdings zu einem Zuschlag.
Für Modernisierungen, die vom Vermieter durchgeführt wurden, ergeben sich ebenfalls Zuschläge. Unter Modernisierungen fallen beispielsweise die nachträgliche Dämmung der Außenwände oder die vollständige Erneuerung der Elektroinstallationen.
Die Wohnlage kann ebenfalls zu Zu-bzw. Abschlägen bezüglich der Miethöhe führen. Die Wohnlagenkarte ist unter dem Link http://gut-achterausschuss.wuppertal.de einsehbar und dient als Grundlage für die Mietspiegeltabelle. Hierbei wird zwischen einer einfachen, einer mittleren, einer guten und einer exklusiven Wohnlage unterschieden, was zu entsprechenden Zu- bzw. Abschlägen führt. Die Mikro-Lage (konkrete Standortmerkmale) können zu einer Abweichung vom dem in der Tabelle angegebenen Mittelwert führen.
Der Mietspiegel kann auf der Homepage der Stadt Wuppertal eingesehen und als PDF heruntergeladen werden. Eine unabhängige Mietpreis-Analyse kann auf www.miet-check.de erstellt werden
