Nicht immer nutzen Mieter die Wohnung ausschließlich so, wie im Vertrag vereinbart. Mancher geht dort einer gewerblichen Tätigkeit nach oder will vielleicht untervermieten. Was in solchen Fällen aus Sicht des Mietrechts wichtig ist und wie Sie als Vermieter auf eine vertragswidrige Nutzung regieren können, das erfahren Sie hier.
Ein Arbeitszimmer alleine ist noch kein Problem
Klassischer Fall: Ein Mieter nutzt die angemietete Wohnung als Gewerbe- oder Arbeitsraum. Dieses Verhalten bedeutet nicht automatisch eine Vertragsverletzung, sofern der Mieter die Wohnung nicht insgesamt in einen Gewerberaum umwidmet – denn das wäre in jedem Fall unzulässig.
Ist der Mieter aber beispielsweise freiberuflich tätig, etwa als Webdesigner oder Schriftsteller, und nutzt zu diesem Zweck einen Raum der Wohnung als Büro, kann ihm dies nicht untersagt werden. Denn das entscheidende Kriterium ist, ob durch die berufsmäßige Nutzung eine unzumutbare Belastung für anderen Wohnungsparteien entsteht.
Belastung der anderen Wohnparteien im Haus
Entstehen also durch die berufliche Nutzung Lärm, belästigende Gerüche oder ständiger Publikumsverkehr, liegt der Verdacht auf eine vertragswidrige Nutzung nahe. Um gegen eine solche widerrechtliche Nutzung vorgehen zu können, sollte im Mietvertrag unmissverständlich formuliert sein, dass die infrage stehenden Räumlichkeiten ausschließlich als Wohnraum vermietet werden.
Vertragswidrige Untervermietung
Eine Untervermietung an nahe verwandte (Eltern, Kinder, Ehepartner) bedarf keiner besonderen Erlaubnis des Vermieters, gleiches gilt für notwendiges Pflegepersonal. Allerdings muss der Hauptmieter den Wohnungseigentümer darüber informieren.
Soll die Wohnung nur zum Teil untervermietet werden und der Mieter hat ein „berechtigtes Interesse“ an einer solchen Untervermietung, beispielsweise, weil er die Miete zurzeit nicht alleine aufbringen kann, dann muss der Vermieter in der Regel einer Untervermietung zustimmen. Soll ein Raum als Gästezimmer an Touristen vermietet werden, ist ebenfalls die Zustimmung des Vermieters nötig und es muss das oben genannte „berechtigte Interesse“ des Untervermieters bestehen.
Anders verhält es sich, wenn die ganze Wohnung untervermietet werden soll. Darauf hat der Mieter keinen rechtlichen Anspruch. Der Vermieter kann diesem Vorhaben zwar zustimmen, muss das in der Regel aber nicht tun. Soll die Wohnung gar an Touristen vermietet werden, haben viele Städte eine solche Zweckentfremdung verboten, um den bestehenden Wohnraum zu schützen.
Weitere Fälle von vertragswidrigem Gebrauch
Haben Sie als Vermieter mit Ihrem Mieter einen Vertrag über eine ausschließliche Wohnraumnutzung geschlossen, sind, neben den oben genannten Fällen, folgende Nutzungsvarianten in der Regel unzulässig:
Haben Sie als Vermieter einen vertragswidrigen Gebrauch ausgemacht, lohnt es sich, zunächst mit dem Mieter zu sprechen. Geht er nicht auf Ihr Ersuchen ein, sollte im nächsten Schritt eine schriftliche Abmahnung erfolgen. Darin beschreiben Sie detailliert die rechtswidrige Nutzung, sinnvollerweise setzen Sie auch eine realistische Frist, bis zu welcher der Mieter Abhilfe zu schaffen hat.
Weisen Sie den Mieter zudem darauf hin, dass unkooperatives Verhalten eine fristlose Kündigung zur Folge haben kann.
Ein Arbeitszimmer alleine ist noch kein Problem
Klassischer Fall: Ein Mieter nutzt die angemietete Wohnung als Gewerbe- oder Arbeitsraum. Dieses Verhalten bedeutet nicht automatisch eine Vertragsverletzung, sofern der Mieter die Wohnung nicht insgesamt in einen Gewerberaum umwidmet – denn das wäre in jedem Fall unzulässig.
Ist der Mieter aber beispielsweise freiberuflich tätig, etwa als Webdesigner oder Schriftsteller, und nutzt zu diesem Zweck einen Raum der Wohnung als Büro, kann ihm dies nicht untersagt werden. Denn das entscheidende Kriterium ist, ob durch die berufsmäßige Nutzung eine unzumutbare Belastung für anderen Wohnungsparteien entsteht.
Belastung der anderen Wohnparteien im Haus
Entstehen also durch die berufliche Nutzung Lärm, belästigende Gerüche oder ständiger Publikumsverkehr, liegt der Verdacht auf eine vertragswidrige Nutzung nahe. Um gegen eine solche widerrechtliche Nutzung vorgehen zu können, sollte im Mietvertrag unmissverständlich formuliert sein, dass die infrage stehenden Räumlichkeiten ausschließlich als Wohnraum vermietet werden.
Vertragswidrige Untervermietung
Eine Untervermietung an nahe verwandte (Eltern, Kinder, Ehepartner) bedarf keiner besonderen Erlaubnis des Vermieters, gleiches gilt für notwendiges Pflegepersonal. Allerdings muss der Hauptmieter den Wohnungseigentümer darüber informieren.
Soll die Wohnung nur zum Teil untervermietet werden und der Mieter hat ein „berechtigtes Interesse“ an einer solchen Untervermietung, beispielsweise, weil er die Miete zurzeit nicht alleine aufbringen kann, dann muss der Vermieter in der Regel einer Untervermietung zustimmen. Soll ein Raum als Gästezimmer an Touristen vermietet werden, ist ebenfalls die Zustimmung des Vermieters nötig und es muss das oben genannte „berechtigte Interesse“ des Untervermieters bestehen.
Anders verhält es sich, wenn die ganze Wohnung untervermietet werden soll. Darauf hat der Mieter keinen rechtlichen Anspruch. Der Vermieter kann diesem Vorhaben zwar zustimmen, muss das in der Regel aber nicht tun. Soll die Wohnung gar an Touristen vermietet werden, haben viele Städte eine solche Zweckentfremdung verboten, um den bestehenden Wohnraum zu schützen.
Weitere Fälle von vertragswidrigem Gebrauch
Haben Sie als Vermieter mit Ihrem Mieter einen Vertrag über eine ausschließliche Wohnraumnutzung geschlossen, sind, neben den oben genannten Fällen, folgende Nutzungsvarianten in der Regel unzulässig:
- Tierhaltung, welche die anderen Wohnungsparteien unzumutbar belästigt (zum Beispiel durch Lärm oder Geruch)
- Starke Lärmbelästigung durch Nutzung als Probenraum für Musiker
- Betreiben eines Spielclubs oder Bordells
- Lagerung gefährlicher Stoffe (z.B. Chemikalien)
- Betreiben eines handwerklichen Gewerbes
- Heimarbeit, welche die anderen Parteien unzumutbar belästigt
- Beschädigen einer Mietsache, die über normalen Verschleiß hinausgeht
- Eingriffe in die Bausubstanz (nicht aber: Fußboden verlegen, Regal oder Schrank befestigen, Steckdose oder Telefonanschluss verlegen sowie andere unaufwändige Maßnahmen)
Haben Sie als Vermieter einen vertragswidrigen Gebrauch ausgemacht, lohnt es sich, zunächst mit dem Mieter zu sprechen. Geht er nicht auf Ihr Ersuchen ein, sollte im nächsten Schritt eine schriftliche Abmahnung erfolgen. Darin beschreiben Sie detailliert die rechtswidrige Nutzung, sinnvollerweise setzen Sie auch eine realistische Frist, bis zu welcher der Mieter Abhilfe zu schaffen hat.
Weisen Sie den Mieter zudem darauf hin, dass unkooperatives Verhalten eine fristlose Kündigung zur Folge haben kann.
