Die 2013 gegründete HKA Hanseatische Kapitalverwaltung GmbH (Die Hanseatische) war eine der ersten Kapitalverwaltungsgesellschaften am deutschen Markt, der von der BaFin die Erlaubnis zur Auflage geschlossener Publikums- und Spezial-AIF erteilt wurde. Unter dem etablierten Markennamen IMMAC setzt HKA mit aktuell 29 Mitarbeitern die Emission von Fonds im Segment Sozialimmobilien für private, semiprofessionelle und institutionelle Investoren fort. Zusätzlich werden unter dem Markennamen DFV Deutsche Fondsvermögen GmbH (DFV) seit 2017 alternative Investmentfonds (AIF) im Segment Hotelimmobilien emittiert.
Die Hanseatische verwaltet zum 31.12.2020 Assets under Management in Höhe von rund 1,6 Mrd. Euro, die sich zu rund 88% auf 133 Sozialimmobilien (HealthCare) in Deutschland, Österreich und Irland und zu 12% auf 10 Hotelimmobilien verteilen.
Das Rating wird wesentlich gestützt durch (1) die Marktführerschaft als hoch spezialisierter Asset Manager im Bereich Sozialimmobilien (HealthCare); (2) die hohen Synergieeffekte durch konzerneigene Transaktionsgesellschaft, Betreiberholdinggesellschaft sowie Projektentwicklungs- und Bauträgerunternehmen; (3) die hohe Stabilität durch diversifizierte Einnahmenstruktur, hohe Fixkostendeckung und gute Warehousing-Kapazitäten; (4) die überdurchschnittlichen Performancekennziffern insbesondere im Publikumsfondsbereich im Segment der Sozialimmobilien; (5) die sehr hohe Qualität des vollständig intern abgebildeten operativen Asset Managements im Bereich der Sozialimmobilien.
Dem aktuell hochpreisigen Marktumfeld begegnet das Unternehmen weiterhin mit einer selektiven Ankaufspolitik. Der sehr gute Marktzugang und die tiefe Wertschöpfungskette der IMMAC group bieten hier klare Wettbewerbsvorteile. Das Investitionsvolumen der IMMAC Healthcare-Sparte betrug 2020 über 170 Mio. Euro. Aufgrund der Covid-19-Krise werden Ankäufe im Hotelsegment nur sehr ausgewählt vorgenommen.
Das Rating basiert maßgeblich auf der sehr hohen Produkt- und Performancequalität der Hanseatischen im Bereich Sozialimmobilien und darauf, dass diese im Rahmen weiterer Investitionsstandorte die angestrebte Strategie weiterverfolgt und erfolgreich umsetzt. So plant die Hanseatische im Jahr 2021 nach Genehmigung die Lancierung ihres ersten offenen Spezial-AIF im Segment Sozialimmobilien. Die Aufbau- und Ablauforganisation wurde bereits für die Auflage dieser für die HKA neuen Produktart angepasst.
Die Covid-19-Krise stellt das Asset Management vor zusätzliche Herausforderungen. Die Auswirkungen auf die Unternehmensgruppe werden von Scope eng verfolgt. Gemäß Angaben der Gesellschaft beträgt die durchschnittliche Belegungsrate der 90 deutschen Sozialimmobilien zum 31.12.2020 insgesamt rund 86% (31.12.2019: 86,5%), was aktuell ein überaus solides Niveau darstellt. Wenig überraschend zeigen sich die Auswirkungen der Krise im Hotelsegment dagegen deutlicher. Aktuell wurden bei allen bis auf einen Hotelfonds Pachtstundungen vereinbart. Mit der Aufnahme der Regelzahlung rechnet die HKA wieder ab dem Jahr 2022. Die Rückführung von gestundeten Pachtzahlungen soll im Anschluss an die Aufnahme der Regelzahlung erfolgen.
Neben den gestiegenen Risken aufgrund der Covid-19-Krise, die aktuell besonders das Hotelsegment belasten, wird das Rating der Hanseatischen dadurch begrenzt, dass ein ESG-Reporting auf Unternehmens- oder Fondsebene noch nicht vorliegt. Jedoch wird die bisherige ESG-Strategie der Hanseatischen gerade überarbeitet und erweitert.
Das von der DFV ebenfalls verfolgte Segment Private Equity ist nicht Bestandteil dieses Asset Management Ratings.
Wichtige Hinweise und Informationen
Die Scope Analysis GmbH (im Folgenden ‚Scope Analysis‘) veröffentlicht Bewertungen als sog. Management-Ratings zu Asset Management Companies, Fonds- und Zertifikate-Emittenten. Diese Management-Ratings stellen kein „Rating“ im Sinne der Verordnung (EG) Nr. 1060/2009 über Ratingagenturen in der Fassung der Änderungsverordnungen (EU) Nr. 513/2011 und (EU) Nr. 462/2013 dar.
Die von Scope Analysis verfassten Management-Ratings sind ferner keine Empfehlungen für den Erwerb oder die Veräußerung von Finanzinstrumenten, welche die Asset Management Company, der Investment Fonds- bzw. Zertifikate-Emittent emittiert bzw. ausgegeben hat und beinhalten kein Urteil über den Wert solcher Finanzinstrumente. Die Bewertungen von Scope Analysis stellen ferner keine individuelle Anlageberatung dar und berücksichtigen nicht die speziellen Anlageziele, den Anlagehorizont oder die individuelle Vermögenslage der einzelnen Anleger. Mit der Erstellung und Veröffentlichung von Bewertungen wird Scope Analysis gegenüber keinem Kunden als Anlageberater oder Portfolioverwalter tätig.
Sofern nachfolgend der Begriff Asset Management Company verwendet wird, umfasst dieser sowohl Kapitalverwaltungsgesellschaften, Investmentgesellschaften, Verwaltungsgesellschaften als auch Investmentberatungsgesellschaften.
Verantwortlichkeit
Verantwortlich für die Erstellung und Verbreitung des vorliegenden Management-Ratings ist als Herausgeber die Scope Analysis GmbH, Berlin, Amtsgericht Berlin (Charlottenburg) HRB 97933 B, Geschäftssitz: Lennéstraße 5, 10785 Berlin, Geschäftsführer: Florian Schoeller, Said Yakhloufi.
Das vorliegende Management-Rating wurde erstellt und verfasst von: Stephanie Lebert, Associate Director, Lead Analyst.
Management-Ratinghistorie
Datum Rating Action Rating
13.04.2021 Affirmation AA (AMR)
17.01.2020 Affirmation AA (AMR)
11.10.2018 Affirmation AA (AMR)
19.09.2017 Affirmation AA (AMR)
08.11.2016 Downgrade AA (AMR)
29.10.2015 Affirmation AA+ (AMR)
21.05.2014 Initial AA+ (AMR)
Angaben über Interessen und Interessenkonflikte
Eine Beschreibung der von Scope Analysis getroffenen Vorkehrungen, insbesondere etwaiger zur Verhinderung und Vermeidung von Interessenkonflikten im Zusammenhang mit der Erstellung und Verbreitung von Management-Ratings, ist in der „Richtlinie zum Umgang mit Interessenkonflikten“ der Scope Analysis GmbH abrufbar unter www.scopeanalysis.com.
Das Management-Rating wurde von Scope Analysis unabhängig jedoch entgeltlich auf Grundlage einer Vereinbarung mit der Asset Management Company über die Erstellung dieses Management Ratings erstellt.
Wesentliche Quellen des Management-Ratings
Bei der Erstellung des Management Ratings wurden folgende wesentlichen Informationsquellen verwendet: Webpage des Asset Management Unternehmens - Angeforderte Detailinformationen - Jahresabschlüsse - Datenlieferungen von externen Datenlieferanten - Interview mit dem Asset Management Unternehmen - Externe Marktberichte - Presseberichte/sonstige öffentliche Informationen
Die in den Bewertungen enthaltenen Informationen stammen aus Quellen, die Scope Analysis für zuverlässig hält; sie wurden nach bestem Wissen zusammengestellt. Allerdings kann Scope Analysis die Richtigkeit der verwendeten Informationen nicht garantieren und keine Gewähr für deren Richtigkeit, Vollständigkeit, Aktualität oder Genauigkeit übernehmen.
Vor Veröffentlichung wurde dem Auftraggeber die Möglichkeit gegeben, das Rating und die maßgeblichen Faktoren der Ratingentscheidung (Ratingtreiber) einzusehen, inklusive der dem Rating zugrunde liegenden zusammenfassenden Begründungen des Ratings (Rating Rationale). Die Ratingnote wurde nach dieser Einsichtnahme nicht geändert.
Methodik
Das Management-Rating bezieht sich auf die Bewertung der Qualität des Asset Management-Unternehmens in seiner Funktion als Produktmanager und Emittent von Finanzinstrumenten im Sinne der von Scope Analysis veröffentlichten Methodiken. Die jeweils gültige Methodik ist abrufbar unter https://www.scopeanalysis.com/... . Informationen zur Bedeutung der für die Bewertung verwendeten Rating-Skala ist auf der Website der Scope Analysis GmbH unter https://www.scopeanalysis.com/... abrufbar.
Nutzungsbedingungen / Haftungsausschluss
Scope Analysis erstellt mit der gebotenen fachlichen Sorgfalt ihre unabhängige und objektive Bewertung zu einem bestimmten Stichtag, an dem die Bewertung veröffentlicht wird. Daher sind künftige Ereignisse als ungewiss anzusehen. Deren Vorhersage beruht dabei auf Einschätzungen, so dass eine Bewertung keine Tatsachenbehauptung darstellt, sondern lediglich eine Meinungsäußerung, die sich anschließend auch wieder ändern und in einer geänderten Bewertung niederschlagen kann. Scope Analysis haftet folglich nicht für Schäden, die darauf beruhen, dass Entscheidungen auf eine von ihr erstellte Bewertung gestützt werden.
Im Falle einfacher oder leichter Fahrlässigkeit von Scope Analysis, eines ihrer gesetzlichen Vertreter, eines ihrer Mitarbeiter oder eines ihrer Erfüllungsgehilfen ist die Haftung bei der Verletzung vertragswesentlicher Pflichten beschränkt auf den vorhersehbaren und typischerweise eintretenden Schaden. Im Übrigen ist die Haftung bei einfacher oder leichter Fahrlässigkeit ausgeschlossen; dies gilt nicht im Falle einer Verletzung von Leben, Körper oder Gesundheit.
Sollte es sich bei dem jeweiligen Rating um ein beauftragtes Rating handeln, so besteht ebenfalls keine Haftung von Scope Analysis nach den Grundsätzen des Vertrags mit Schutzwirkung zugunsten Dritter. Die Bewertung sollte von den beteiligten Akteuren nur als ein Faktor im Rahmen ihrer Anlageentscheidungen betrachtet werden und kann eigene Analysen und Bewertungen nicht ersetzen. Die Bewertung stellt somit nur eine Meinungsäußerung zur Qualität dar und beurteilt unter keinem Umstand das Rendite-Risiko-Profil eines Investments und trifft auch keine Aussage dahingehend, ob die beteiligten Akteure einen Ertrag erzielen, das investierte Kapital zurückerhalten oder bestimmte Haftungsrisiken durch die Beteiligung an einem Investment eingehen. Der Inhalt der Ratings sowie der Ratingberichte ist urheberrechtlich sowie anderweitig durch Gesetze geschützt. Bei den dort genannten Produkt- und/oder Firmennamen kann es sich um eingetragene Marken handeln. Es darf eine Kopie der durch Scope Analysis auf ihrer Website veröffentlichten Ratings bzw. Ratingberichte auf einem einzigen Computer für den nicht-kommerziellen und persönlichen internen Gebrauch gespeichert werden. Jede darüber hinaus gehende unberechtigte Verwendung wie die Änderung, Reproduktion, Übermittlung, Übertragung, Verbreitung, Weiterveräußerung oder Speicherung für eine spätere Verwendung der Inhalte der Ratings bzw. Ratingberichte ist strengstens untersagt. Die unberechtigte Verwendung kann zu Schadensersatz- und Unterlassungsansprüchen führen.
Die Hanseatische verwaltet zum 31.12.2020 Assets under Management in Höhe von rund 1,6 Mrd. Euro, die sich zu rund 88% auf 133 Sozialimmobilien (HealthCare) in Deutschland, Österreich und Irland und zu 12% auf 10 Hotelimmobilien verteilen.
Das Rating wird wesentlich gestützt durch (1) die Marktführerschaft als hoch spezialisierter Asset Manager im Bereich Sozialimmobilien (HealthCare); (2) die hohen Synergieeffekte durch konzerneigene Transaktionsgesellschaft, Betreiberholdinggesellschaft sowie Projektentwicklungs- und Bauträgerunternehmen; (3) die hohe Stabilität durch diversifizierte Einnahmenstruktur, hohe Fixkostendeckung und gute Warehousing-Kapazitäten; (4) die überdurchschnittlichen Performancekennziffern insbesondere im Publikumsfondsbereich im Segment der Sozialimmobilien; (5) die sehr hohe Qualität des vollständig intern abgebildeten operativen Asset Managements im Bereich der Sozialimmobilien.
Dem aktuell hochpreisigen Marktumfeld begegnet das Unternehmen weiterhin mit einer selektiven Ankaufspolitik. Der sehr gute Marktzugang und die tiefe Wertschöpfungskette der IMMAC group bieten hier klare Wettbewerbsvorteile. Das Investitionsvolumen der IMMAC Healthcare-Sparte betrug 2020 über 170 Mio. Euro. Aufgrund der Covid-19-Krise werden Ankäufe im Hotelsegment nur sehr ausgewählt vorgenommen.
Das Rating basiert maßgeblich auf der sehr hohen Produkt- und Performancequalität der Hanseatischen im Bereich Sozialimmobilien und darauf, dass diese im Rahmen weiterer Investitionsstandorte die angestrebte Strategie weiterverfolgt und erfolgreich umsetzt. So plant die Hanseatische im Jahr 2021 nach Genehmigung die Lancierung ihres ersten offenen Spezial-AIF im Segment Sozialimmobilien. Die Aufbau- und Ablauforganisation wurde bereits für die Auflage dieser für die HKA neuen Produktart angepasst.
Die Covid-19-Krise stellt das Asset Management vor zusätzliche Herausforderungen. Die Auswirkungen auf die Unternehmensgruppe werden von Scope eng verfolgt. Gemäß Angaben der Gesellschaft beträgt die durchschnittliche Belegungsrate der 90 deutschen Sozialimmobilien zum 31.12.2020 insgesamt rund 86% (31.12.2019: 86,5%), was aktuell ein überaus solides Niveau darstellt. Wenig überraschend zeigen sich die Auswirkungen der Krise im Hotelsegment dagegen deutlicher. Aktuell wurden bei allen bis auf einen Hotelfonds Pachtstundungen vereinbart. Mit der Aufnahme der Regelzahlung rechnet die HKA wieder ab dem Jahr 2022. Die Rückführung von gestundeten Pachtzahlungen soll im Anschluss an die Aufnahme der Regelzahlung erfolgen.
Neben den gestiegenen Risken aufgrund der Covid-19-Krise, die aktuell besonders das Hotelsegment belasten, wird das Rating der Hanseatischen dadurch begrenzt, dass ein ESG-Reporting auf Unternehmens- oder Fondsebene noch nicht vorliegt. Jedoch wird die bisherige ESG-Strategie der Hanseatischen gerade überarbeitet und erweitert.
Das von der DFV ebenfalls verfolgte Segment Private Equity ist nicht Bestandteil dieses Asset Management Ratings.
Wichtige Hinweise und Informationen
Die Scope Analysis GmbH (im Folgenden ‚Scope Analysis‘) veröffentlicht Bewertungen als sog. Management-Ratings zu Asset Management Companies, Fonds- und Zertifikate-Emittenten. Diese Management-Ratings stellen kein „Rating“ im Sinne der Verordnung (EG) Nr. 1060/2009 über Ratingagenturen in der Fassung der Änderungsverordnungen (EU) Nr. 513/2011 und (EU) Nr. 462/2013 dar.
Die von Scope Analysis verfassten Management-Ratings sind ferner keine Empfehlungen für den Erwerb oder die Veräußerung von Finanzinstrumenten, welche die Asset Management Company, der Investment Fonds- bzw. Zertifikate-Emittent emittiert bzw. ausgegeben hat und beinhalten kein Urteil über den Wert solcher Finanzinstrumente. Die Bewertungen von Scope Analysis stellen ferner keine individuelle Anlageberatung dar und berücksichtigen nicht die speziellen Anlageziele, den Anlagehorizont oder die individuelle Vermögenslage der einzelnen Anleger. Mit der Erstellung und Veröffentlichung von Bewertungen wird Scope Analysis gegenüber keinem Kunden als Anlageberater oder Portfolioverwalter tätig.
Sofern nachfolgend der Begriff Asset Management Company verwendet wird, umfasst dieser sowohl Kapitalverwaltungsgesellschaften, Investmentgesellschaften, Verwaltungsgesellschaften als auch Investmentberatungsgesellschaften.
Verantwortlichkeit
Verantwortlich für die Erstellung und Verbreitung des vorliegenden Management-Ratings ist als Herausgeber die Scope Analysis GmbH, Berlin, Amtsgericht Berlin (Charlottenburg) HRB 97933 B, Geschäftssitz: Lennéstraße 5, 10785 Berlin, Geschäftsführer: Florian Schoeller, Said Yakhloufi.
Das vorliegende Management-Rating wurde erstellt und verfasst von: Stephanie Lebert, Associate Director, Lead Analyst.
Management-Ratinghistorie
Datum Rating Action Rating
13.04.2021 Affirmation AA (AMR)
17.01.2020 Affirmation AA (AMR)
11.10.2018 Affirmation AA (AMR)
19.09.2017 Affirmation AA (AMR)
08.11.2016 Downgrade AA (AMR)
29.10.2015 Affirmation AA+ (AMR)
21.05.2014 Initial AA+ (AMR)
Angaben über Interessen und Interessenkonflikte
Eine Beschreibung der von Scope Analysis getroffenen Vorkehrungen, insbesondere etwaiger zur Verhinderung und Vermeidung von Interessenkonflikten im Zusammenhang mit der Erstellung und Verbreitung von Management-Ratings, ist in der „Richtlinie zum Umgang mit Interessenkonflikten“ der Scope Analysis GmbH abrufbar unter www.scopeanalysis.com.
Das Management-Rating wurde von Scope Analysis unabhängig jedoch entgeltlich auf Grundlage einer Vereinbarung mit der Asset Management Company über die Erstellung dieses Management Ratings erstellt.
Wesentliche Quellen des Management-Ratings
Bei der Erstellung des Management Ratings wurden folgende wesentlichen Informationsquellen verwendet: Webpage des Asset Management Unternehmens - Angeforderte Detailinformationen - Jahresabschlüsse - Datenlieferungen von externen Datenlieferanten - Interview mit dem Asset Management Unternehmen - Externe Marktberichte - Presseberichte/sonstige öffentliche Informationen
Die in den Bewertungen enthaltenen Informationen stammen aus Quellen, die Scope Analysis für zuverlässig hält; sie wurden nach bestem Wissen zusammengestellt. Allerdings kann Scope Analysis die Richtigkeit der verwendeten Informationen nicht garantieren und keine Gewähr für deren Richtigkeit, Vollständigkeit, Aktualität oder Genauigkeit übernehmen.
Vor Veröffentlichung wurde dem Auftraggeber die Möglichkeit gegeben, das Rating und die maßgeblichen Faktoren der Ratingentscheidung (Ratingtreiber) einzusehen, inklusive der dem Rating zugrunde liegenden zusammenfassenden Begründungen des Ratings (Rating Rationale). Die Ratingnote wurde nach dieser Einsichtnahme nicht geändert.
Methodik
Das Management-Rating bezieht sich auf die Bewertung der Qualität des Asset Management-Unternehmens in seiner Funktion als Produktmanager und Emittent von Finanzinstrumenten im Sinne der von Scope Analysis veröffentlichten Methodiken. Die jeweils gültige Methodik ist abrufbar unter https://www.scopeanalysis.com/... . Informationen zur Bedeutung der für die Bewertung verwendeten Rating-Skala ist auf der Website der Scope Analysis GmbH unter https://www.scopeanalysis.com/... abrufbar.
Nutzungsbedingungen / Haftungsausschluss
Scope Analysis erstellt mit der gebotenen fachlichen Sorgfalt ihre unabhängige und objektive Bewertung zu einem bestimmten Stichtag, an dem die Bewertung veröffentlicht wird. Daher sind künftige Ereignisse als ungewiss anzusehen. Deren Vorhersage beruht dabei auf Einschätzungen, so dass eine Bewertung keine Tatsachenbehauptung darstellt, sondern lediglich eine Meinungsäußerung, die sich anschließend auch wieder ändern und in einer geänderten Bewertung niederschlagen kann. Scope Analysis haftet folglich nicht für Schäden, die darauf beruhen, dass Entscheidungen auf eine von ihr erstellte Bewertung gestützt werden.
Im Falle einfacher oder leichter Fahrlässigkeit von Scope Analysis, eines ihrer gesetzlichen Vertreter, eines ihrer Mitarbeiter oder eines ihrer Erfüllungsgehilfen ist die Haftung bei der Verletzung vertragswesentlicher Pflichten beschränkt auf den vorhersehbaren und typischerweise eintretenden Schaden. Im Übrigen ist die Haftung bei einfacher oder leichter Fahrlässigkeit ausgeschlossen; dies gilt nicht im Falle einer Verletzung von Leben, Körper oder Gesundheit.
Sollte es sich bei dem jeweiligen Rating um ein beauftragtes Rating handeln, so besteht ebenfalls keine Haftung von Scope Analysis nach den Grundsätzen des Vertrags mit Schutzwirkung zugunsten Dritter. Die Bewertung sollte von den beteiligten Akteuren nur als ein Faktor im Rahmen ihrer Anlageentscheidungen betrachtet werden und kann eigene Analysen und Bewertungen nicht ersetzen. Die Bewertung stellt somit nur eine Meinungsäußerung zur Qualität dar und beurteilt unter keinem Umstand das Rendite-Risiko-Profil eines Investments und trifft auch keine Aussage dahingehend, ob die beteiligten Akteure einen Ertrag erzielen, das investierte Kapital zurückerhalten oder bestimmte Haftungsrisiken durch die Beteiligung an einem Investment eingehen. Der Inhalt der Ratings sowie der Ratingberichte ist urheberrechtlich sowie anderweitig durch Gesetze geschützt. Bei den dort genannten Produkt- und/oder Firmennamen kann es sich um eingetragene Marken handeln. Es darf eine Kopie der durch Scope Analysis auf ihrer Website veröffentlichten Ratings bzw. Ratingberichte auf einem einzigen Computer für den nicht-kommerziellen und persönlichen internen Gebrauch gespeichert werden. Jede darüber hinaus gehende unberechtigte Verwendung wie die Änderung, Reproduktion, Übermittlung, Übertragung, Verbreitung, Weiterveräußerung oder Speicherung für eine spätere Verwendung der Inhalte der Ratings bzw. Ratingberichte ist strengstens untersagt. Die unberechtigte Verwendung kann zu Schadensersatz- und Unterlassungsansprüchen führen.
