Steigende Zinsen auf breiter Front. Die Europäische Zentralbank hat seit Jahresanfang ihren Hauptrefinanzierungszinssatz um insgesamt 0,5 Prozentpunkte erhöht und gleichzeitig die Bankkonditionen im kurzfristigen Anlage- und Kreditgeschäft mit nach oben gezogen. Aber auch am langen Ende des Marktes hat sich einiges getan: Die Umlaufrendite als Durchschnittswert der am Rentenmarkt gehandelten festverzinslichen Wertpapiere hat seit Dezember vergangenen Jahres sogar um fast einen vollen Prozentpunkt zugelegt. Des Anlegers Freud ist dabei des Kreditnehmers Leid. Denn die gestiegenen langfristigen Anlagezinsen verteuern den Geldeinkauf der Baufinanzierer. Die erhöhten Refinanzierungskosten werden natürlich an die Bauherren weitergereicht, was zu deutlich steigenden Finanzierungsbelastungen führt. Erhöht eine Zinsanhebung von einem Prozentpunkt bei einem 150.000-Euro-Kredit die Monatsrate doch immerhin um 125 Euro.
Sorgenfalten bereitet die Zinsentwicklung aber nicht allein denjenigen, die in nächster Zeit den Einstieg in die eigenen vier Wände planen. Auch Eigentümer, die sich diesen Traum bereits vor Jahren erfüllt haben, müssen über den weiteren Marktverlauf nachdenken. Denn zum Ende der ursprünglich vereinbarten Zinsbindung werden die Karten neu gemischt. Wie hoch der Zins für die nächste Finanzierungsphase ausfällt, hängt dann vom jeweils aktuellen Marktniveau ab. Positiv: Bei Zehn-Jahres-Darlehen, die jetzt auslaufen, bringt der neue Finanzierungsabschnitt durchweg deutliche Zinserleichterungen. Lagen die Baugeldzinsen Mitte 1997 doch um rund 1,5 Prozentpunkte über dem aktuellen Niveau. Nur zwei Jahre später gab es Hypothekendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung dagegen schon für jährlich unter fünf Prozent effektiv. Bauherren, die in dieser Phase eingestiegen sind, drohen – falls die Zinsen weiter steigen sollten – bei der Anschlussfinanzierung in zwei Jahren höhere Monatsraten.
Da stellt sich vielen natürlich die Frage: Lässt sich das aktuelle Zinsniveau nicht schon jetzt für die Anschlussphase sichern? Einfach aussteigen und ein neues Darlehen abschließen können Kreditnehmer bei laufenden Festzinsdarlehen mangels Kündigungsrecht allerdings nicht. Spielt die Bank trotzdem mit, muss der Kunde für das Entgegenkommen oft eine satte Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen.
Doch es gibt Alternativen: Mit einem vorgezogenen Abschluss der Folgefinanzierung lassen sich die Zinskonditionen schon Jahre vor der Vertragsfälligkeit neu festmachen.
Das Stichwort: Forwarddarlehen. Bei dieser – teilweise auch als Vorratsdarlehen – bezeichneten Kreditform handelt es sich eigentlich um einen ganz normalen Hypothekenkredit. Der Unterschied liegt allein im Abschlusszeitpunkt. Obwohl die Zinsbindung des alten Darlehens noch läuft, macht der Darlehensnehmer schon heute die Folgefinanzierung fest. Die meisten Anbieter reservieren die Zinskonditionen bis zu drei Jahre im Voraus, einige aber sogar bis zu fünf Jahre vor Ablauf des Altkredits. Allerdings wird das Anschlussdarlehen dann meist so teuer, dass sich nur bei großen Zinsängsten der Abschluss empfiehlt. Zu den gleichen Bedingungen wie ein sofort ausgezahltes Darlehen gibt es die vorgezogene Baugeldreservierung in der Regel nicht.
Das Zinssicherungsgeschäft lassen sich die meisten Kreditinstitute mit Aufschlägen auf die aktuellen Konditionen des Neugeschäfts bezahlen. Berechnet wird der Zinszuschlag folgendermaßen: Ein bestimmter Prozentaufschlag pro Monat wird mit der Anzahl der bis zum Ablauf der ursprünglichen Zinsbindung noch verbleibenden Laufzeitmonate multipliziert. Steht die Verlängerung etwa erst in 20 Monaten an und liegt der Forwardaufschlag bei 0,01 Prozentpunkten pro Monat, wird auf den aktuellen Nominalzins ein Aufschlag von 0,2 Prozentpunkten draufgepackt.
Das Spektrum der Zinsaufschläge reicht dabei je nach Kreditgeber und Vorlaufzeit von 0,005 bis zu circa 0,03 Prozentpunkten pro Monat. Interessant: Einige wenige Baufinanzierer wie die Dresdner Bank, die Gallinat-Bank oder die ING-DiBa bieten die Vorratsdarlehen auch schon ohne jeglichen Aufschlag an. Wie teuer ein Forwardangebot wirklich ist, zeigt aber nicht allein die Höhe des Zinsaufschlags. Entscheidend ist der Effektivzins, der insgesamt zu zahlen ist. Letztlich sind die Konditionen genauso wie bei einer Neufinanzierung zu vergleichen. Und das auch mit Angeboten fremder Finanzierer.
Denn: Der Forwardkredit kann trotz laufendem Darlehen bei einer anderen Bank abgeschlossen werden. Schließlich eröffnet eine Anschlussfinanzierung immer die Möglichkeit, zu einem günstigeren Finanzierer zu wechseln. Und das in diesem Fall sogar bereits einige Jahre vor dem regulären Ablauftermin.
Ob sich die Zinssicherung per Forwarddarlehen rechnet, weiß der Bauherr aber erst, wenn die bisherige Finanzierung ausläuft. Liegen die Hypothekenzinsen dann höher als die Forwardkondition, war die Wahl goldrichtig. Sind die Zinsen dagegen wider Erwarten stabil geblieben oder gesunken, muss der Kunde in den sauren Apfel beißen und das teurere Darlehen trotzdem abnehmen. Vertrag ist schließlich Vertrag. Sonst kann die Bank eine sogenannte Nichtabnahmeentschädigung verlangen, die schnell vier- bis fünfstellige Euro-Beträge erreicht. Deshalb sollte der Abschluss eines Forwardkredits genauso gut überlegt sein wie der Einstieg in eine Neufinanzierung.
Tipp: Steht die Verlängerung der bisherigen Finanzierung schon in den nächsten Monaten an, lohnt sich der Abschluss eines Forwardkredits meist nicht. Billiger ist die Vereinbarung eines normalen Darlehens zu aktuellen Zinskonditionen, dessen Kreditsumme erst in ein paar Monaten zur Ablösung des Altkredits abgerufen wird. Als Zusatzkosten können während der Wartezeit Bereitstellungszinsen anfallen, die meist jährlich drei Prozent betragen. Allerdings starten die Banken mit der Zinsberechnung durchweg erst nach einer Karenzfrist von drei bis vier, vereinzelt sogar von bis zu zwölf Monaten. Ob es in ihrem Fall günstiger ist, die Einmalkosten statt eines dauerhaften Zinsaufschlags in Kauf zu nehmen, können sich Bauherren zum Beispiel von den unabhängigen Baufinanzierungsberatern der Verbraucherzentralen berechnen lassen.
Sorgenfalten bereitet die Zinsentwicklung aber nicht allein denjenigen, die in nächster Zeit den Einstieg in die eigenen vier Wände planen. Auch Eigentümer, die sich diesen Traum bereits vor Jahren erfüllt haben, müssen über den weiteren Marktverlauf nachdenken. Denn zum Ende der ursprünglich vereinbarten Zinsbindung werden die Karten neu gemischt. Wie hoch der Zins für die nächste Finanzierungsphase ausfällt, hängt dann vom jeweils aktuellen Marktniveau ab. Positiv: Bei Zehn-Jahres-Darlehen, die jetzt auslaufen, bringt der neue Finanzierungsabschnitt durchweg deutliche Zinserleichterungen. Lagen die Baugeldzinsen Mitte 1997 doch um rund 1,5 Prozentpunkte über dem aktuellen Niveau. Nur zwei Jahre später gab es Hypothekendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung dagegen schon für jährlich unter fünf Prozent effektiv. Bauherren, die in dieser Phase eingestiegen sind, drohen – falls die Zinsen weiter steigen sollten – bei der Anschlussfinanzierung in zwei Jahren höhere Monatsraten.
Da stellt sich vielen natürlich die Frage: Lässt sich das aktuelle Zinsniveau nicht schon jetzt für die Anschlussphase sichern? Einfach aussteigen und ein neues Darlehen abschließen können Kreditnehmer bei laufenden Festzinsdarlehen mangels Kündigungsrecht allerdings nicht. Spielt die Bank trotzdem mit, muss der Kunde für das Entgegenkommen oft eine satte Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen.
Doch es gibt Alternativen: Mit einem vorgezogenen Abschluss der Folgefinanzierung lassen sich die Zinskonditionen schon Jahre vor der Vertragsfälligkeit neu festmachen.
Das Stichwort: Forwarddarlehen. Bei dieser – teilweise auch als Vorratsdarlehen – bezeichneten Kreditform handelt es sich eigentlich um einen ganz normalen Hypothekenkredit. Der Unterschied liegt allein im Abschlusszeitpunkt. Obwohl die Zinsbindung des alten Darlehens noch läuft, macht der Darlehensnehmer schon heute die Folgefinanzierung fest. Die meisten Anbieter reservieren die Zinskonditionen bis zu drei Jahre im Voraus, einige aber sogar bis zu fünf Jahre vor Ablauf des Altkredits. Allerdings wird das Anschlussdarlehen dann meist so teuer, dass sich nur bei großen Zinsängsten der Abschluss empfiehlt. Zu den gleichen Bedingungen wie ein sofort ausgezahltes Darlehen gibt es die vorgezogene Baugeldreservierung in der Regel nicht.
Das Zinssicherungsgeschäft lassen sich die meisten Kreditinstitute mit Aufschlägen auf die aktuellen Konditionen des Neugeschäfts bezahlen. Berechnet wird der Zinszuschlag folgendermaßen: Ein bestimmter Prozentaufschlag pro Monat wird mit der Anzahl der bis zum Ablauf der ursprünglichen Zinsbindung noch verbleibenden Laufzeitmonate multipliziert. Steht die Verlängerung etwa erst in 20 Monaten an und liegt der Forwardaufschlag bei 0,01 Prozentpunkten pro Monat, wird auf den aktuellen Nominalzins ein Aufschlag von 0,2 Prozentpunkten draufgepackt.
Das Spektrum der Zinsaufschläge reicht dabei je nach Kreditgeber und Vorlaufzeit von 0,005 bis zu circa 0,03 Prozentpunkten pro Monat. Interessant: Einige wenige Baufinanzierer wie die Dresdner Bank, die Gallinat-Bank oder die ING-DiBa bieten die Vorratsdarlehen auch schon ohne jeglichen Aufschlag an. Wie teuer ein Forwardangebot wirklich ist, zeigt aber nicht allein die Höhe des Zinsaufschlags. Entscheidend ist der Effektivzins, der insgesamt zu zahlen ist. Letztlich sind die Konditionen genauso wie bei einer Neufinanzierung zu vergleichen. Und das auch mit Angeboten fremder Finanzierer.
Denn: Der Forwardkredit kann trotz laufendem Darlehen bei einer anderen Bank abgeschlossen werden. Schließlich eröffnet eine Anschlussfinanzierung immer die Möglichkeit, zu einem günstigeren Finanzierer zu wechseln. Und das in diesem Fall sogar bereits einige Jahre vor dem regulären Ablauftermin.
Ob sich die Zinssicherung per Forwarddarlehen rechnet, weiß der Bauherr aber erst, wenn die bisherige Finanzierung ausläuft. Liegen die Hypothekenzinsen dann höher als die Forwardkondition, war die Wahl goldrichtig. Sind die Zinsen dagegen wider Erwarten stabil geblieben oder gesunken, muss der Kunde in den sauren Apfel beißen und das teurere Darlehen trotzdem abnehmen. Vertrag ist schließlich Vertrag. Sonst kann die Bank eine sogenannte Nichtabnahmeentschädigung verlangen, die schnell vier- bis fünfstellige Euro-Beträge erreicht. Deshalb sollte der Abschluss eines Forwardkredits genauso gut überlegt sein wie der Einstieg in eine Neufinanzierung.
Tipp: Steht die Verlängerung der bisherigen Finanzierung schon in den nächsten Monaten an, lohnt sich der Abschluss eines Forwardkredits meist nicht. Billiger ist die Vereinbarung eines normalen Darlehens zu aktuellen Zinskonditionen, dessen Kreditsumme erst in ein paar Monaten zur Ablösung des Altkredits abgerufen wird. Als Zusatzkosten können während der Wartezeit Bereitstellungszinsen anfallen, die meist jährlich drei Prozent betragen. Allerdings starten die Banken mit der Zinsberechnung durchweg erst nach einer Karenzfrist von drei bis vier, vereinzelt sogar von bis zu zwölf Monaten. Ob es in ihrem Fall günstiger ist, die Einmalkosten statt eines dauerhaften Zinsaufschlags in Kauf zu nehmen, können sich Bauherren zum Beispiel von den unabhängigen Baufinanzierungsberatern der Verbraucherzentralen berechnen lassen.
