Das dicke Ende kommt zum Schluss: Manche Mieter verlassen beim Auszug die Wohnung, ohne sich um Reparaturen oder Renovierungen zu kümmern. Mieter sind jedoch dazu verpflichtet, Schäden zu beseitigen, die sie selbst verursacht haben und die nicht auf einen vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung zurückzuführen sind – selbst dann, wenn sie nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet sind.
Mit einem detaillierten Wohnungsübergabeprotokoll, das Vermieter und Mieter gemeinsam sowohl beim Einzug als auch bei Auszug des Mieters ausfüllen und unterschreiben, lässt sich belegen, welche Mängel während des Mietverhältnisses entstanden sind.
Ein Übergabeprotokoll hat den Vorteil, dass der Mieter mit seiner Unterschrift den Zustand der Wohnung anerkennt. „Ein Mieter kann sich nur dann bei seinem Auszug darauf berufen, ein Schaden sei schon zu Beginn des Mietverhältnisse vorhanden gewesen, wenn dieser Schaden bereits beim Einzug ins Protokoll aufgenommen wurde“, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Sprecher des IVD Bundesverbands.
Schäden ausführlich beschreiben
Der Vermieter muss insbesondere beim Auszug des Mieters akribisch darauf achten, dass alle Schäden detailliert ins Protokoll aufgenommen werden. Zwar wird mit Hilfe des Wohnungsübergabeprotokolls nicht automatisch festgelegt, wer Schäden an der Wohnung beseitigen muss. „Aber ein Vermieter, der dem Mieter bei seinem Auszug bescheinigt, dass er die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand zurückgegeben hat, kann später keinen Reparaturanspruch mehr gegen ihn durchsetzen“, erklärt Schick.
Der Vermieter kann also nur die Ausbesserung solcher Schäden vom Mieter verlangen, die auch im Protokoll dokumentiert sind – und die nicht schon beim Einzug des Mieters vorhanden waren. Es sollte für jeden einzelnen Raum der Wohnung festgehalten werden, ob die Mietsache in Ordnung ist bzw. welche Mängel festgestellt wurden. Dabei sollten die Mängel sehr konkret beschrieben werden, pauschale und damit nicht aussagekräftige Feststellungen wie z.B. „verwohnt“, „löchrig“ oder „verblasst“ sind zu vermeiden.
Wohnungsübergabe bei Tageslicht vereinbaren
Generell sollten Mieter und Vermieter das Wohnungsübergabeprotokoll bei Tageslicht erstellen. „Es ist sonst schwer, versteckte Mängel zu finden – so lässt sich zum Beispiel die Qualität von Wandanstrichen nicht verlässlich beurteilen“, warnt Schick. Bei dem Protokoll, das beim Auszug erstellt wird, ist es sinnvoll, die Wohnungsübergabe erst dann zu machen, wenn die Wohnung vom Mieter komplett ausgeräumt und renoviert ist. „Ist dies nicht möglich, sollten zumindest Vorbehalte im Protokoll gemacht werden, zum Beispiel, weil noch restliche Möbel die Wände verdecken und der Vermieter sie daher nicht auf Mängelfreiheit prüfen kann.“
Ein Urteil zeigt die große Bedeutung eines Wohnungsübergabeprotokolls:
In dem vor dem Oberlandesgerichts Düsseldorf verhandelten Fall hatte ein Vermieter bei der Wohnungsabnahme einen Haarriss im Waschbecken entdeckt und den Mieter aufgefordert, diesen Mangel zu beseitigen. Der weigerte sich mit dem Argument, dass der Riss bereits bei seinem Einzug vorhanden gewesen sei. Im Protokoll, das bei seinem Einzug erstellt worden war, stand jedoch nichts davon. Die Richter verpflichteten den Mieter daher zu einer Zahlung von etwa 150 Euro (Az. 10 U 64/02).
Für normale Abnutzung müssen Mieter nicht zahlen
„Vermieter, die bei Mietende Schäden in der Wohnung entdecken, die sie ersetzt haben wollen, müssen zwei Dinge beweisen können: Erstens, dass der Schaden bei Mietbeginn nicht vorhanden war und zweitens, dass der Schaden durch eine Pflichtverletzung des Mieters entstanden und nicht etwa auf einen vertragsgemäßen Gebrauch zurückzuführen ist“, so Immobilienexpertin Bettina Baumgarten, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in der Kanzlei „bethgeundpartner I immobilienanwälte“ in Hannover. Denn für die „normale Abnutzung“ einer Wohnung wie Laufspuren auf dem Teppich müssen Mieter nicht aufkommen. Auch bauliche Schäden wie Wandrisse oder Durchfeuchtungsspuren muss der Mieter nicht beseitigen, wenn er sie nicht verursacht hat.
Insbesondere bei problembelasteten Mietverhältnissen wird der Mieter nicht immer zu einem gemeinsamen Protokoll bereit sein. Dann sollten Vermieter jedoch keinesfalls darauf verzichten. „Eine reine Sachverhaltsaufnahme, in der der Vermieter selbst den Zustand der Wohnung dokumentiert, ist im Falle eines etwaigen Rechtsstreits allerdings anfechtbar. Daher sollte er einen fachkundigen Zeugen hinzuziehen“, sagt Baumgarten.
Tipps für die Wohnungsübergabe:
- Für die Wohnungsübergabe sollten sich Mieter und Vermieter genügend Zeit nehmen. Besichtigen Sie jeden Raum und notieren Sie alle Mängel.
- Beschreiben Sie Schäden ausführlich, zum Beispiel: „Wohnzimmer: Stark vergilbte Tapeten, an der Wand rechts neben der Tür blättert die Farbe ab“ oder „Badezimmer: Etwa 15 Zentimeter lange Haarriss im Waschbecken. Die rechte Wand weist insgesamt 25 Bohrlöcher in den Fliesen auf.“ Ergänzen Sie die Beschreibung eventuell mit Fotos.
- Erstellen Sie das Wohnungsübergabeprotokoll bei Tageslicht. Es ist sonst schwer, versteckte Mängel zu finden.
- Eventuell ist beim Auszug eine Abnahme in zwei Schritten sinnvoll. Bei der ersten wird festgestellt, welche Arbeiten der Mieter noch ausführen muss, um einen vertragsgemäßen Wohnungszustand bei der endgültigen Übergabe zu erreichen. Die Endabnahme erfolgt dann beim zweiten Termin. So hat der Mieter von Anfang an Sicherheit darüber, welche Mängelbehebungen und Schönheitsreparaturen konkret von ihm erwartet werden.
Mit einem detaillierten Wohnungsübergabeprotokoll, das Vermieter und Mieter gemeinsam sowohl beim Einzug als auch bei Auszug des Mieters ausfüllen und unterschreiben, lässt sich belegen, welche Mängel während des Mietverhältnisses entstanden sind.
Ein Übergabeprotokoll hat den Vorteil, dass der Mieter mit seiner Unterschrift den Zustand der Wohnung anerkennt. „Ein Mieter kann sich nur dann bei seinem Auszug darauf berufen, ein Schaden sei schon zu Beginn des Mietverhältnisse vorhanden gewesen, wenn dieser Schaden bereits beim Einzug ins Protokoll aufgenommen wurde“, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Sprecher des IVD Bundesverbands.
Schäden ausführlich beschreiben
Der Vermieter muss insbesondere beim Auszug des Mieters akribisch darauf achten, dass alle Schäden detailliert ins Protokoll aufgenommen werden. Zwar wird mit Hilfe des Wohnungsübergabeprotokolls nicht automatisch festgelegt, wer Schäden an der Wohnung beseitigen muss. „Aber ein Vermieter, der dem Mieter bei seinem Auszug bescheinigt, dass er die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand zurückgegeben hat, kann später keinen Reparaturanspruch mehr gegen ihn durchsetzen“, erklärt Schick.
Der Vermieter kann also nur die Ausbesserung solcher Schäden vom Mieter verlangen, die auch im Protokoll dokumentiert sind – und die nicht schon beim Einzug des Mieters vorhanden waren. Es sollte für jeden einzelnen Raum der Wohnung festgehalten werden, ob die Mietsache in Ordnung ist bzw. welche Mängel festgestellt wurden. Dabei sollten die Mängel sehr konkret beschrieben werden, pauschale und damit nicht aussagekräftige Feststellungen wie z.B. „verwohnt“, „löchrig“ oder „verblasst“ sind zu vermeiden.
Wohnungsübergabe bei Tageslicht vereinbaren
Generell sollten Mieter und Vermieter das Wohnungsübergabeprotokoll bei Tageslicht erstellen. „Es ist sonst schwer, versteckte Mängel zu finden – so lässt sich zum Beispiel die Qualität von Wandanstrichen nicht verlässlich beurteilen“, warnt Schick. Bei dem Protokoll, das beim Auszug erstellt wird, ist es sinnvoll, die Wohnungsübergabe erst dann zu machen, wenn die Wohnung vom Mieter komplett ausgeräumt und renoviert ist. „Ist dies nicht möglich, sollten zumindest Vorbehalte im Protokoll gemacht werden, zum Beispiel, weil noch restliche Möbel die Wände verdecken und der Vermieter sie daher nicht auf Mängelfreiheit prüfen kann.“
Ein Urteil zeigt die große Bedeutung eines Wohnungsübergabeprotokolls:
In dem vor dem Oberlandesgerichts Düsseldorf verhandelten Fall hatte ein Vermieter bei der Wohnungsabnahme einen Haarriss im Waschbecken entdeckt und den Mieter aufgefordert, diesen Mangel zu beseitigen. Der weigerte sich mit dem Argument, dass der Riss bereits bei seinem Einzug vorhanden gewesen sei. Im Protokoll, das bei seinem Einzug erstellt worden war, stand jedoch nichts davon. Die Richter verpflichteten den Mieter daher zu einer Zahlung von etwa 150 Euro (Az. 10 U 64/02).
Für normale Abnutzung müssen Mieter nicht zahlen
„Vermieter, die bei Mietende Schäden in der Wohnung entdecken, die sie ersetzt haben wollen, müssen zwei Dinge beweisen können: Erstens, dass der Schaden bei Mietbeginn nicht vorhanden war und zweitens, dass der Schaden durch eine Pflichtverletzung des Mieters entstanden und nicht etwa auf einen vertragsgemäßen Gebrauch zurückzuführen ist“, so Immobilienexpertin Bettina Baumgarten, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in der Kanzlei „bethgeundpartner I immobilienanwälte“ in Hannover. Denn für die „normale Abnutzung“ einer Wohnung wie Laufspuren auf dem Teppich müssen Mieter nicht aufkommen. Auch bauliche Schäden wie Wandrisse oder Durchfeuchtungsspuren muss der Mieter nicht beseitigen, wenn er sie nicht verursacht hat.
Insbesondere bei problembelasteten Mietverhältnissen wird der Mieter nicht immer zu einem gemeinsamen Protokoll bereit sein. Dann sollten Vermieter jedoch keinesfalls darauf verzichten. „Eine reine Sachverhaltsaufnahme, in der der Vermieter selbst den Zustand der Wohnung dokumentiert, ist im Falle eines etwaigen Rechtsstreits allerdings anfechtbar. Daher sollte er einen fachkundigen Zeugen hinzuziehen“, sagt Baumgarten.
Tipps für die Wohnungsübergabe:
- Für die Wohnungsübergabe sollten sich Mieter und Vermieter genügend Zeit nehmen. Besichtigen Sie jeden Raum und notieren Sie alle Mängel.
- Beschreiben Sie Schäden ausführlich, zum Beispiel: „Wohnzimmer: Stark vergilbte Tapeten, an der Wand rechts neben der Tür blättert die Farbe ab“ oder „Badezimmer: Etwa 15 Zentimeter lange Haarriss im Waschbecken. Die rechte Wand weist insgesamt 25 Bohrlöcher in den Fliesen auf.“ Ergänzen Sie die Beschreibung eventuell mit Fotos.
- Erstellen Sie das Wohnungsübergabeprotokoll bei Tageslicht. Es ist sonst schwer, versteckte Mängel zu finden.
- Eventuell ist beim Auszug eine Abnahme in zwei Schritten sinnvoll. Bei der ersten wird festgestellt, welche Arbeiten der Mieter noch ausführen muss, um einen vertragsgemäßen Wohnungszustand bei der endgültigen Übergabe zu erreichen. Die Endabnahme erfolgt dann beim zweiten Termin. So hat der Mieter von Anfang an Sicherheit darüber, welche Mängelbehebungen und Schönheitsreparaturen konkret von ihm erwartet werden.
