Auch in diesem Jahr müssen zahlreiche Mieter wieder mit hohen Nachzahlungsforderungen bei der Betriebskostenabrechnung rechnen. "Die Wohnnebenkosten sind 2007 nach Berechnungen des ifs Städtebauinstituts um fast drei Prozent gewachsen, die Nebenkosten der Mietwohnung übersteigen daher bei vielen Mietern die Vorauszahlungen des Vorjahres", sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des IVD Bundesverbandes.
Mieter, von denen eine Nachzahlung gefordert wird, prüfen die Betriebskostenabrechnung besonders akkurat. "Vermieter sind gut beraten, die Abrechnung sorgfältig zu erstellen", rät Schick. "Am besten setzen sie hierfür einen professionellen Verwalter ein. Denn aufgrund der Flut an Vorschriften, aktuellen Urteilen und steuerlichen Neuregelungen bestehen zahlreiche Fehlerquellen. Insbesondere für private Vermieter ist es hier schwer, auf dem Laufenden zu bleiben."
Im Januar diesen Jahres entschied der Bundesgerichtshof, dass ein Vermieter nicht auf das Einwohnermelderegister zurückgreifen darf, wenn er die Kosten statt nach Wohnfläche nach Personenzahl berechnet. Er muss stattdessen die tatsächliche Belegung der einzelnen Wohnungen selbst feststellen. Die Einträge im Melderegister seien nicht aktuell genug (Bundesgerichtshof (BGH), Az. VIII ZR 82/07).
Rechnet er nach Wohnfläche ab, ist dafür die im Mietvertrag vereinbarte und nicht die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich (BGH, Az. VIII ZR 261/06). "Erst wenn die Wohnung um mehr als zehn Prozent kleiner ist als im Vertrag angegeben, kann der Mieter verlangen, dass der Vermieter nach der tatsächlichen Fläche abrechnet", so Schick.
Abrechnen darf der Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung nicht nur diejenigen Kosten, die auf einem tatsächlichen Verbrauch im Abrechnungszeitraum beruhen, sondern auch die Kosten, mit denen er selbst im Abrechnungszeitraum belastet wird: "Ein Vermieter kann also die Zahlungen, der er selbst beispielsweise im Jahr 2007 an einen Wasserversorger geleistet hat, im Abrechnungszeitraum 2007 anteilig auf den Mieter umlegen. Das gilt auch dann, wenn die Zahlungen zum Teil noch für den Wasserverbrauch des Jahres 2006 bestimmt waren", sagt der Berliner Rechtsanwalt und Hausverwalter Ulrich Löhlein mit Verweis auf ein Urteil des BGH vom 20. Februar 2008 (Az. VIII ZR 49/07).
Wichtig ist, dass der Vermieter die Betriebskostenabrechnung rechtzeitig, also innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums vorlegt. Konkret heißt das, dass eine Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 1. Januar bis 31. Dezember 2007 dem Mieter bis spätestens 31. Dezember 2008 mitgeteilt werden muss. "Ist die Abrechungsfrist verstrichen, können Vermieter keine Nachzahlung mehr vom Mieter verlangen. Dagegen haben Mieter auch über die zwölf Monate hinaus Anspruch auf eine Rückzahlung, wenn sie zuviel bezahlt haben. Vermieter, die verspätet abrechnen, haben also nur Nachteile", so Löhlein. Ist die Betriebskostenabrechnung erstmal versandt, kann sie nicht mehr zum Nachteil des Mieters geändert werden. Dies entschied der Bundesgerichtshof im Dezember 2007 (Az. VIII ZR 190/06).
Was der Vermieter abrechnen darf
Welche Kosten der Vermieter trägt und was er auf die Mieter umlegen darf, steht in der Betriebskostenverordnung. Grundsätzlich kann der Vermieter regelmäßige Kosten für Betrieb, Pflege und Wartung des Hauses und seiner Anlagen abrechnen, zum Beispiel Grundsteuer, Wasserversorgung und Müllabfuhr. Alle Kosten für Verwaltung und Reparaturen dagegen hat er selbst zu tragen. Stehen Wohnungen im Haus leer, muss der Vermieter die Betriebskosten für die leerstehenden Wohnungen übernehmen.
Bei Wohnhäusern mit Gewerbebetrieb - beispielsweise einer Bäckerei - muss der Vermieter den zusätzlichen Kostenanteil, der nur auf den Gewerbebetrieb entfällt, vorher herausrechnen. Nur die tatsächlichen Wohnkosten dürfen auf den Mieter umgelegt werden.
"Vielfach ist es für Vermieter ratsam, einen professionellen Hausverwalter zu engagieren, der sich mit der Erstellung von Betriebskostenrechnungen auskennt", rät Schick. "Das spart Zeit, Nerven - und letzten Endes Kosten." Zudem könne ein Verwalter bei Unstimmigkeiten gut zwischen Mieter und Vermieter vermitteln, weil er über eine professionelle Distanz verfüge.
Mieter, von denen eine Nachzahlung gefordert wird, prüfen die Betriebskostenabrechnung besonders akkurat. "Vermieter sind gut beraten, die Abrechnung sorgfältig zu erstellen", rät Schick. "Am besten setzen sie hierfür einen professionellen Verwalter ein. Denn aufgrund der Flut an Vorschriften, aktuellen Urteilen und steuerlichen Neuregelungen bestehen zahlreiche Fehlerquellen. Insbesondere für private Vermieter ist es hier schwer, auf dem Laufenden zu bleiben."
Im Januar diesen Jahres entschied der Bundesgerichtshof, dass ein Vermieter nicht auf das Einwohnermelderegister zurückgreifen darf, wenn er die Kosten statt nach Wohnfläche nach Personenzahl berechnet. Er muss stattdessen die tatsächliche Belegung der einzelnen Wohnungen selbst feststellen. Die Einträge im Melderegister seien nicht aktuell genug (Bundesgerichtshof (BGH), Az. VIII ZR 82/07).
Rechnet er nach Wohnfläche ab, ist dafür die im Mietvertrag vereinbarte und nicht die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich (BGH, Az. VIII ZR 261/06). "Erst wenn die Wohnung um mehr als zehn Prozent kleiner ist als im Vertrag angegeben, kann der Mieter verlangen, dass der Vermieter nach der tatsächlichen Fläche abrechnet", so Schick.
Abrechnen darf der Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung nicht nur diejenigen Kosten, die auf einem tatsächlichen Verbrauch im Abrechnungszeitraum beruhen, sondern auch die Kosten, mit denen er selbst im Abrechnungszeitraum belastet wird: "Ein Vermieter kann also die Zahlungen, der er selbst beispielsweise im Jahr 2007 an einen Wasserversorger geleistet hat, im Abrechnungszeitraum 2007 anteilig auf den Mieter umlegen. Das gilt auch dann, wenn die Zahlungen zum Teil noch für den Wasserverbrauch des Jahres 2006 bestimmt waren", sagt der Berliner Rechtsanwalt und Hausverwalter Ulrich Löhlein mit Verweis auf ein Urteil des BGH vom 20. Februar 2008 (Az. VIII ZR 49/07).
Wichtig ist, dass der Vermieter die Betriebskostenabrechnung rechtzeitig, also innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums vorlegt. Konkret heißt das, dass eine Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 1. Januar bis 31. Dezember 2007 dem Mieter bis spätestens 31. Dezember 2008 mitgeteilt werden muss. "Ist die Abrechungsfrist verstrichen, können Vermieter keine Nachzahlung mehr vom Mieter verlangen. Dagegen haben Mieter auch über die zwölf Monate hinaus Anspruch auf eine Rückzahlung, wenn sie zuviel bezahlt haben. Vermieter, die verspätet abrechnen, haben also nur Nachteile", so Löhlein. Ist die Betriebskostenabrechnung erstmal versandt, kann sie nicht mehr zum Nachteil des Mieters geändert werden. Dies entschied der Bundesgerichtshof im Dezember 2007 (Az. VIII ZR 190/06).
Was der Vermieter abrechnen darf
Welche Kosten der Vermieter trägt und was er auf die Mieter umlegen darf, steht in der Betriebskostenverordnung. Grundsätzlich kann der Vermieter regelmäßige Kosten für Betrieb, Pflege und Wartung des Hauses und seiner Anlagen abrechnen, zum Beispiel Grundsteuer, Wasserversorgung und Müllabfuhr. Alle Kosten für Verwaltung und Reparaturen dagegen hat er selbst zu tragen. Stehen Wohnungen im Haus leer, muss der Vermieter die Betriebskosten für die leerstehenden Wohnungen übernehmen.
Bei Wohnhäusern mit Gewerbebetrieb - beispielsweise einer Bäckerei - muss der Vermieter den zusätzlichen Kostenanteil, der nur auf den Gewerbebetrieb entfällt, vorher herausrechnen. Nur die tatsächlichen Wohnkosten dürfen auf den Mieter umgelegt werden.
"Vielfach ist es für Vermieter ratsam, einen professionellen Hausverwalter zu engagieren, der sich mit der Erstellung von Betriebskostenrechnungen auskennt", rät Schick. "Das spart Zeit, Nerven - und letzten Endes Kosten." Zudem könne ein Verwalter bei Unstimmigkeiten gut zwischen Mieter und Vermieter vermitteln, weil er über eine professionelle Distanz verfüge.
