, Heizungsprobleme oder ein defekter Badewannenabfluss: Mängel in und an der Wohnung, die eine Nutzung erheblich beeinträchtigen, berechtigen den Mieter zur Senkung der Miete. Doch hier ist Vorsicht geboten: "Viele Mieter handeln vorschnell", sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Sprecher des IVD Bundesverbandes. Bevor er die Miete senken darf, muss der Mieter zunächst den Mangel melden, damit der Vermieter die Möglichkeit hat, diesen in einem angemessenen Zeitraum zu beheben.
Der Mieter darf die Miete erst dann mindern, wenn mehrere Voraussetzungen erfüllt sind: Der Schaden an der Wohnung muss die Benutzung der Wohnung erheblich und spürbar beeinträchtigen - "eine kaputte Fliese im Badezimmer stellt beispielsweise keinen Grund zur Mietminderung dar", erläutert Schick. Außerdem darf der Mieter den Schaden nicht durch fahrlässiges Handeln selbst verursacht haben - Schimmelflecken an der Badezimmerwand können auch durch falsches Lüften verursacht worden sein und berechtigen in diesem Fall nicht zur Mietminderung. "Sind alle Voraussetzungen erfüllt, darf der Mieter die Miete mindern - allerdings nur für den Zeitraum, in dem der Schaden vorliegt und in angemessener Höhe", betont Schick. Rechengrundlage für eine Mietminderung ist immer die Bruttomiete, also die Miete einschließlich aller Nebenkosten (BGH, Az. XII ZR 225/03).
Ein verbindlicher Maßstab für Mietminderungsquoten existiert nicht
Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach der Dauer und Schwere der Beeinträchtigung. Einen sicheren Maßstab für die Minderungsquote gibt es jedoch nicht. Der Mieter kann sich lediglich an Gerichtsentscheidungen orientieren. Allerdings kommen die einzelnen Gerichte oft zu sehr unterschiedlichen Entscheidungen. So rechtfertigen laut Amtsgericht Weißwasser beispielsweise umfangreiche Bauarbeiten über einen Zeitraum von drei Monaten eine Minderung der Nettokaltmiete um 50 Prozent (Az. 3 C 0701/93). Laut Amtsgericht München ist dagegen der Bau einer U-Bahn in Wohnungsnähe in einer Großstadt ortsüblich und stellt deshalb keinen Grund für eine Mietminderung dar (Az 21 C 3836 / 85).
Bei Schimmelbefall reicht die Bandbreite der Rechtsprechung von zwei Prozent bis 100 Prozent, je nachdem, wie stark der Befall ist. Auch bei einem häufigen Ausfall der Heizung kommen die Gerichte zu unterschiedlichen Ergebnissen. Die Urteile umfassen Minderungsrechte von fünf bis 100 Prozent, je nachdem, wie lange der Ausfall andauert, auf welche Räume er sich erstreckt und zu welcher Jahreszeit er eintritt.
Nun ist es zwar so, dass der Mieter es nicht zu verantworten braucht, wenn er sich in der Höhe der Mietminderung irrt. Sofern sich Mieter und Vermieter nicht einigen, das heißt, der Vermieter die Mietminderung nicht akzeptiert, entscheidet das Gericht. Anschließend muss der Mieter gegebenenfalls die zuviel zurückgehaltene Miete nachzahlen. Dennoch ist davor zu warnen, den Schaden zu hoch zu bewerten und die Miete zu stark zu kürzen. Denn damit läuft der Mieter Gefahr, zwei Monatsmieten in Rückstand zu geraten. "Ein solcher Zahlungsverzug ist, wenn er unberechtigt ist, ein schwerwiegender Verstoß gegen den Mietvertrag, der den Vermieter gegebenenfalls zu einer fristlosen Kündigung berechtigt", warnt Immobilienexpertin Bettina Baumgarten, Rechtsanwältin in der Kanzlei Bethge & Partner in Hannover. "Wenn der Vermieter die Mietminderung durch den Mieter für unberechtigt hält, sollte er ihm dies aber mitteilen und ihn gegebenenfalls abmahnen, bevor er den drastischen Weg über die fristlose Kündigung wählt", rät sie.
Mieter, die Schäden nicht melden, riskieren Schadensersatzforderung
Übertrieben ist es beispielsweise, wenn der Mieter um 20 Prozent kürzt, weil der Briefkasten kaputt ist oder wenn die Haustür sich nur schwer öffnen lässt. Auch stellt nicht jeder Mangel eine ausreichende Nutzungsbeeinträchtigung der Mietwohnung dar. So berechtigte in der Vergangenheit weder der Essensgeruch im Treppenhaus (LG Dortmund, Az. 17 S 47 / 88) noch die fehlende Beleuchtung in einem Keller, in den von außen Tageslicht eindringt, zu einer Mietminderung (AG Pinneberg, Az. 45 C 521/78).
Generell kein Recht auf Mietminderung hat ein Mieter, wenn er einen Schaden in oder an seiner Wohnung nicht oder nicht rechtzeitig meldet, ganz gleich, wer ihn verursacht hat: In einem solchen Fall hat der Vermieter keine Möglichkeit, den Schaden zu beheben. "Durch eine undichte Stelle im Dach oder defekte Fensterrahmen können sogar Folgeschäden entstehen, wenn sie nicht rechtzeitig behoben wurden", erläutert Baumgarten. Die Folgeschäden muss nun der Mieter verantworten, der keine Meldung gemacht und eine Reparatur nicht ermöglicht hat. Unter Umständen kann der Vermieter sogar Schadensersatzforderungen an den Mieter stellen.
Vor der Mietrechtsreform am 1. September 2001 wurde ein Ausschluss des Minderungsrechts angenommen, wenn der Mieter, obwohl er den Mangel kannte, die volle Miete vorbehaltlos über einen längeren Zeitraum von mindestens sechs Monaten gezahlt hat. Nach Inkrafttreten der Reform hat der BGH diese Ansicht allerdings abgelehnt (BGH VIII ZR 274/02).
Keine Mietminderung bei Mängeln, die bei Einzug akzeptiert wurden
Ein besonderer Fall sind Mängel oder Eigenschaften der Wohnung, die dem Mieter bereits bei Einzug bekannt waren und die er mit der Unterzeichnung des Mietvertrags akzeptiert hat. Er darf die vertraglich vereinbarte Miete nicht mindern, sofern er den Schaden im Übergabeprotokoll bestätigt und akzeptiert hat.
Ein häufiger Streitfall ist die Frage der Wohnfläche. Stimmt die tatsächliche Wohnfläche nicht mit der im Vertrag aufgeführten Fläche überein, hat der Mieter meist kein Recht darauf, die Mietzahlung zu reduzieren. "Allein das Abweichen der tatsächlichen Wohnfläche von der im Mietvertrag angegeben Wohnfläche ist kein Fehler", entschied beispielsweise das Landgericht Freiburg 1988 (Az. 3 S 31/88). Sofern allerdings die Wohnung mehr als zehn Prozent kleiner ist als im Mietvertrag angegeben, kann der Mieter verlangen, dass seine Miete nach dem tatsächlichen Quadratmeterpreis berechnet wird (BGH, Az. VIII ZR 133/03). Allerdings ist die endgültige Entscheidung hier, wie in allen anderen Fällen von Mietminderung, sehr stark vom konkreten Einzelfall abhängig.
In folgenden Fällen ist eine Mietminderung nicht zulässig:
- Der Schaden an der Wohnung war bereits beim Einzug bekannt.
- Der Schaden beeinträchtigt die Wohnungsnutzung nur unerheblich.
- Der Mieter ist für die Entstehung des Schadens selbst verantwortlich.
- Der Schaden wurde (noch) nicht an den Vermieter gemeldet.
- Aus einem nicht gemeldeten Schaden sind Folgeschäden entstanden.
Der Mieter darf die Miete erst dann mindern, wenn mehrere Voraussetzungen erfüllt sind: Der Schaden an der Wohnung muss die Benutzung der Wohnung erheblich und spürbar beeinträchtigen - "eine kaputte Fliese im Badezimmer stellt beispielsweise keinen Grund zur Mietminderung dar", erläutert Schick. Außerdem darf der Mieter den Schaden nicht durch fahrlässiges Handeln selbst verursacht haben - Schimmelflecken an der Badezimmerwand können auch durch falsches Lüften verursacht worden sein und berechtigen in diesem Fall nicht zur Mietminderung. "Sind alle Voraussetzungen erfüllt, darf der Mieter die Miete mindern - allerdings nur für den Zeitraum, in dem der Schaden vorliegt und in angemessener Höhe", betont Schick. Rechengrundlage für eine Mietminderung ist immer die Bruttomiete, also die Miete einschließlich aller Nebenkosten (BGH, Az. XII ZR 225/03).
Ein verbindlicher Maßstab für Mietminderungsquoten existiert nicht
Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach der Dauer und Schwere der Beeinträchtigung. Einen sicheren Maßstab für die Minderungsquote gibt es jedoch nicht. Der Mieter kann sich lediglich an Gerichtsentscheidungen orientieren. Allerdings kommen die einzelnen Gerichte oft zu sehr unterschiedlichen Entscheidungen. So rechtfertigen laut Amtsgericht Weißwasser beispielsweise umfangreiche Bauarbeiten über einen Zeitraum von drei Monaten eine Minderung der Nettokaltmiete um 50 Prozent (Az. 3 C 0701/93). Laut Amtsgericht München ist dagegen der Bau einer U-Bahn in Wohnungsnähe in einer Großstadt ortsüblich und stellt deshalb keinen Grund für eine Mietminderung dar (Az 21 C 3836 / 85).
Bei Schimmelbefall reicht die Bandbreite der Rechtsprechung von zwei Prozent bis 100 Prozent, je nachdem, wie stark der Befall ist. Auch bei einem häufigen Ausfall der Heizung kommen die Gerichte zu unterschiedlichen Ergebnissen. Die Urteile umfassen Minderungsrechte von fünf bis 100 Prozent, je nachdem, wie lange der Ausfall andauert, auf welche Räume er sich erstreckt und zu welcher Jahreszeit er eintritt.
Nun ist es zwar so, dass der Mieter es nicht zu verantworten braucht, wenn er sich in der Höhe der Mietminderung irrt. Sofern sich Mieter und Vermieter nicht einigen, das heißt, der Vermieter die Mietminderung nicht akzeptiert, entscheidet das Gericht. Anschließend muss der Mieter gegebenenfalls die zuviel zurückgehaltene Miete nachzahlen. Dennoch ist davor zu warnen, den Schaden zu hoch zu bewerten und die Miete zu stark zu kürzen. Denn damit läuft der Mieter Gefahr, zwei Monatsmieten in Rückstand zu geraten. "Ein solcher Zahlungsverzug ist, wenn er unberechtigt ist, ein schwerwiegender Verstoß gegen den Mietvertrag, der den Vermieter gegebenenfalls zu einer fristlosen Kündigung berechtigt", warnt Immobilienexpertin Bettina Baumgarten, Rechtsanwältin in der Kanzlei Bethge & Partner in Hannover. "Wenn der Vermieter die Mietminderung durch den Mieter für unberechtigt hält, sollte er ihm dies aber mitteilen und ihn gegebenenfalls abmahnen, bevor er den drastischen Weg über die fristlose Kündigung wählt", rät sie.
Mieter, die Schäden nicht melden, riskieren Schadensersatzforderung
Übertrieben ist es beispielsweise, wenn der Mieter um 20 Prozent kürzt, weil der Briefkasten kaputt ist oder wenn die Haustür sich nur schwer öffnen lässt. Auch stellt nicht jeder Mangel eine ausreichende Nutzungsbeeinträchtigung der Mietwohnung dar. So berechtigte in der Vergangenheit weder der Essensgeruch im Treppenhaus (LG Dortmund, Az. 17 S 47 / 88) noch die fehlende Beleuchtung in einem Keller, in den von außen Tageslicht eindringt, zu einer Mietminderung (AG Pinneberg, Az. 45 C 521/78).
Generell kein Recht auf Mietminderung hat ein Mieter, wenn er einen Schaden in oder an seiner Wohnung nicht oder nicht rechtzeitig meldet, ganz gleich, wer ihn verursacht hat: In einem solchen Fall hat der Vermieter keine Möglichkeit, den Schaden zu beheben. "Durch eine undichte Stelle im Dach oder defekte Fensterrahmen können sogar Folgeschäden entstehen, wenn sie nicht rechtzeitig behoben wurden", erläutert Baumgarten. Die Folgeschäden muss nun der Mieter verantworten, der keine Meldung gemacht und eine Reparatur nicht ermöglicht hat. Unter Umständen kann der Vermieter sogar Schadensersatzforderungen an den Mieter stellen.
Vor der Mietrechtsreform am 1. September 2001 wurde ein Ausschluss des Minderungsrechts angenommen, wenn der Mieter, obwohl er den Mangel kannte, die volle Miete vorbehaltlos über einen längeren Zeitraum von mindestens sechs Monaten gezahlt hat. Nach Inkrafttreten der Reform hat der BGH diese Ansicht allerdings abgelehnt (BGH VIII ZR 274/02).
Keine Mietminderung bei Mängeln, die bei Einzug akzeptiert wurden
Ein besonderer Fall sind Mängel oder Eigenschaften der Wohnung, die dem Mieter bereits bei Einzug bekannt waren und die er mit der Unterzeichnung des Mietvertrags akzeptiert hat. Er darf die vertraglich vereinbarte Miete nicht mindern, sofern er den Schaden im Übergabeprotokoll bestätigt und akzeptiert hat.
Ein häufiger Streitfall ist die Frage der Wohnfläche. Stimmt die tatsächliche Wohnfläche nicht mit der im Vertrag aufgeführten Fläche überein, hat der Mieter meist kein Recht darauf, die Mietzahlung zu reduzieren. "Allein das Abweichen der tatsächlichen Wohnfläche von der im Mietvertrag angegeben Wohnfläche ist kein Fehler", entschied beispielsweise das Landgericht Freiburg 1988 (Az. 3 S 31/88). Sofern allerdings die Wohnung mehr als zehn Prozent kleiner ist als im Mietvertrag angegeben, kann der Mieter verlangen, dass seine Miete nach dem tatsächlichen Quadratmeterpreis berechnet wird (BGH, Az. VIII ZR 133/03). Allerdings ist die endgültige Entscheidung hier, wie in allen anderen Fällen von Mietminderung, sehr stark vom konkreten Einzelfall abhängig.
In folgenden Fällen ist eine Mietminderung nicht zulässig:
- Der Schaden an der Wohnung war bereits beim Einzug bekannt.
- Der Schaden beeinträchtigt die Wohnungsnutzung nur unerheblich.
- Der Mieter ist für die Entstehung des Schadens selbst verantwortlich.
- Der Schaden wurde (noch) nicht an den Vermieter gemeldet.
- Aus einem nicht gemeldeten Schaden sind Folgeschäden entstanden.
