Mieter dürfen nicht eigenmächtig einen Handwerker mit einer Reparatur beauftragen, wenn sie in der Wohnung einen Mangel feststellen. Sie müssen dem Vermieter zunächst ausreichend Zeit lassen, den Mangel zu prüfen und beseitigen zu lassen. Tun sie das nicht, müssen Mieter die Kosten für die Reparatur selbst tragen, entschied Mitte Januar der Bundesgerichtshof (BGH, Az. VIII ZR 222/06). "Etwas anderes gilt nur für Notfälle wie Wasserrohrbrüche, die sofort behoben werden müssen. Hier kann der Mieter gleich einen Handwerker rufen", so Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Sprecher des Immobilienverbands IVD in Berlin.
Ansonsten muss der Mieter den Mangel als erstes dem Vermieter mitteilen. "Am besten informiert er ihn schriftlich und dokumentiert den Schaden durch Fotos oder holt Zeugen hinzu", rät Immobilienexpertin Simone Engel, Rechtsanwältin in der Kanzlei "Bethgeundpartner Immobilienanwälte" in Hannover. "Der Vermieter muss dann den Mangel - sofern er dafür einzustehen hat - beseitigen. Solange er dies nicht tut, darf der Mieter die Miete um einen angemessenen Betrag mindern."
Was "angemessen" ist, hängt vom Einzelfall ab. Bei kleineren Mängeln wie einem defekten Briefkasten darf der Mieter die Miete eventuell nur um 1 Prozent mindern (OLG Dresden, Az. I U 696/96). Fällt die Heizung im Winter für längere Zeit komplett aus, kann er gegebenenfalls um 100 Prozent mindern, braucht also für den Zeitraum des Ausfalls überhaupt keine Kaltmiete zu bezahlen (LG Berlin, Az. 65 S 70/92 und LG Hamburg, Az. 7 O 80/74). Selbst ein alter Teppichboden kann eine Mietminderung von 15 Prozent rechtfertigen, falls Stolpergefahr besteht und der optische Eindruck stark nachgelassen hat (OLG Celle, Az. 2 U 216/93).
"Der Mieter muss dem Vermieter den Mangel jedoch anzeigen, da er sonst sein Minderungsrecht verlieren kann. Dass er ab sofort weniger Miete zahlt, muss er dem Vermieter nicht mitteilen - er kann es einfach tun, die Mängelanzeige genügt. Zahlt der Mieter umgekehrt trotz eines Mangels weiterhin vorbehaltlos die volle Miete, kann er unter Umständen sogar sein Minderungsrecht verlieren", bemerkt Engel mit Verweis auf ein weiteres Urteil des BGH (Az. VIII ZR 274/02).
Hat der Mieter Meldung gemacht, kann er nicht davon ausgehen, dass der Vermieter den Mangel sofort beseitigt. Vielmehr muss dieser zunächst die Möglichkeit haben, den Schaden zu prüfen und zu beheben. "Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter dafür eine angemessene Frist einzuräumen. Die Frist muss ausreichend sein, um die Reparatur innerhalb dieser Zeit durchführen zu können. In der Praxis kann eine solche Frist mal drei Werktage lang sein, mal vier Wochen. Letztendlich hängt das stets vom Einzelfall ab", sagt Schick.
Hat der Mieter den Mangel bereits angezeigt und behebt der Vermieter den Mangel nicht innerhalb der angemessenen Frist, muss der Mieter die Schadensbeseitigung schriftlich anmahnen. Erst wenn der Vermieter auch dann immer noch nicht tätig wird, darf der Mieter die Mängelbeseitigung selbst in Auftrag geben. Die Kosten kann er dann vom Vermieter zurückverlangen oder mit der Miete verrechnen. "Wenn kein Notfall vorliegt, darf der Mieter keinen Handwerker rufen, ohne zuvor den Vermieter angemahnt zu haben. Sonst bleibt er auf den Kosten sitzen - auch wenn die Reparatur notwendig war", so Schick. "Der Vermieter darf nicht vor vollendete Tatsachen gestellt werden."
Mieter muss jetzt selbst zahlen - Die Geschichte hinter dem aktuellen BGH-Urteil
Ein Mieter hatte im Dezember 2001 den Mietvertrag für eine Wohnung unterschrieben. Im Vertrag stand, dass die Heizung "dringend kontrolliert" werden müsse. Zehn Monate später ließ der Mieter die Mängel von einem Installateur beseitigen und verlangte anschließend die Erstattung seiner Kosten. Gemahnt hatte er den Vermieter zuvor nicht. Der Vermieter wollte nicht zahlen.
Die Richter gaben dem Vermieter Recht und argumentierten, dass der Mieter allenfalls eine Kontrolle der Heizung hätte in Auftrag geben dürfen, nicht aber die Reparatur. Nun muss der Mieter die Reparaturkosten für seine Heizung selbst tragen.
Der Mietsenat des BGH begründete sein Urteil damit, dass dem Vermieter der Vorrang bei der Mängelbeseitigung zukomme. Er solle nicht vor vollendete Tatsachen gestellt werden, sondern die Möglichkeit haben, den Defekt selbst zu überprüfen und über die Beseitigung zu entscheiden.
(Bundesgerichtshof, 16. Januar 2008, Az. VIII ZR 222/06)
Ansonsten muss der Mieter den Mangel als erstes dem Vermieter mitteilen. "Am besten informiert er ihn schriftlich und dokumentiert den Schaden durch Fotos oder holt Zeugen hinzu", rät Immobilienexpertin Simone Engel, Rechtsanwältin in der Kanzlei "Bethgeundpartner Immobilienanwälte" in Hannover. "Der Vermieter muss dann den Mangel - sofern er dafür einzustehen hat - beseitigen. Solange er dies nicht tut, darf der Mieter die Miete um einen angemessenen Betrag mindern."
Was "angemessen" ist, hängt vom Einzelfall ab. Bei kleineren Mängeln wie einem defekten Briefkasten darf der Mieter die Miete eventuell nur um 1 Prozent mindern (OLG Dresden, Az. I U 696/96). Fällt die Heizung im Winter für längere Zeit komplett aus, kann er gegebenenfalls um 100 Prozent mindern, braucht also für den Zeitraum des Ausfalls überhaupt keine Kaltmiete zu bezahlen (LG Berlin, Az. 65 S 70/92 und LG Hamburg, Az. 7 O 80/74). Selbst ein alter Teppichboden kann eine Mietminderung von 15 Prozent rechtfertigen, falls Stolpergefahr besteht und der optische Eindruck stark nachgelassen hat (OLG Celle, Az. 2 U 216/93).
"Der Mieter muss dem Vermieter den Mangel jedoch anzeigen, da er sonst sein Minderungsrecht verlieren kann. Dass er ab sofort weniger Miete zahlt, muss er dem Vermieter nicht mitteilen - er kann es einfach tun, die Mängelanzeige genügt. Zahlt der Mieter umgekehrt trotz eines Mangels weiterhin vorbehaltlos die volle Miete, kann er unter Umständen sogar sein Minderungsrecht verlieren", bemerkt Engel mit Verweis auf ein weiteres Urteil des BGH (Az. VIII ZR 274/02).
Hat der Mieter Meldung gemacht, kann er nicht davon ausgehen, dass der Vermieter den Mangel sofort beseitigt. Vielmehr muss dieser zunächst die Möglichkeit haben, den Schaden zu prüfen und zu beheben. "Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter dafür eine angemessene Frist einzuräumen. Die Frist muss ausreichend sein, um die Reparatur innerhalb dieser Zeit durchführen zu können. In der Praxis kann eine solche Frist mal drei Werktage lang sein, mal vier Wochen. Letztendlich hängt das stets vom Einzelfall ab", sagt Schick.
Hat der Mieter den Mangel bereits angezeigt und behebt der Vermieter den Mangel nicht innerhalb der angemessenen Frist, muss der Mieter die Schadensbeseitigung schriftlich anmahnen. Erst wenn der Vermieter auch dann immer noch nicht tätig wird, darf der Mieter die Mängelbeseitigung selbst in Auftrag geben. Die Kosten kann er dann vom Vermieter zurückverlangen oder mit der Miete verrechnen. "Wenn kein Notfall vorliegt, darf der Mieter keinen Handwerker rufen, ohne zuvor den Vermieter angemahnt zu haben. Sonst bleibt er auf den Kosten sitzen - auch wenn die Reparatur notwendig war", so Schick. "Der Vermieter darf nicht vor vollendete Tatsachen gestellt werden."
Mieter muss jetzt selbst zahlen - Die Geschichte hinter dem aktuellen BGH-Urteil
Ein Mieter hatte im Dezember 2001 den Mietvertrag für eine Wohnung unterschrieben. Im Vertrag stand, dass die Heizung "dringend kontrolliert" werden müsse. Zehn Monate später ließ der Mieter die Mängel von einem Installateur beseitigen und verlangte anschließend die Erstattung seiner Kosten. Gemahnt hatte er den Vermieter zuvor nicht. Der Vermieter wollte nicht zahlen.
Die Richter gaben dem Vermieter Recht und argumentierten, dass der Mieter allenfalls eine Kontrolle der Heizung hätte in Auftrag geben dürfen, nicht aber die Reparatur. Nun muss der Mieter die Reparaturkosten für seine Heizung selbst tragen.
Der Mietsenat des BGH begründete sein Urteil damit, dass dem Vermieter der Vorrang bei der Mängelbeseitigung zukomme. Er solle nicht vor vollendete Tatsachen gestellt werden, sondern die Möglichkeit haben, den Defekt selbst zu überprüfen und über die Beseitigung zu entscheiden.
(Bundesgerichtshof, 16. Januar 2008, Az. VIII ZR 222/06)
