Einen Zuwachs der Bauinvestitionen in Deutschland von real knapp 6 % wie 2011 wird es in diesem Jahr nicht mehr geben. Von diesem hohen Niveau sollte aber ein Plus von 1,3 % möglich sein. Die Dynamik dürfte vom Wohnungs- und Wirtschaftsbau ausgehen. Die öffentlichen Auftraggeber werden sich trotz tendenziell steigender Steuereinnahmen zurückhalten.
Die Bauinvestitionen stiegen 2011 mit 5,8 % sehr dynamisch. Eine ähnlich hohe Rate war zuletzt 2006 als Gegenbewegung zu der mehr als zehnjährigen Baukrise erreicht worden. Noch darüber lagen die Zuwächse nur im Boom nach der deutschen Wiedervereinigung Anfang der neunziger Jahre. 2012 wird sich die Bautätigkeit normalisieren. Während der Wohnungs- und Wirtschaftsbau moderat wachsen werden, dürfte es im öffentlichen Bau nach dem Auslaufen der Konjunkturprogramme sogar zu Rückgängen kommen. Die Bauinvestitionen dürften mit 1,3 % nur noch etwas stärker zulegen als das Bruttoinlandsprodukt.
Hoffnungsträger Wohnungsbau
Die Investitionen in den Wohnungsbau stiegen 2011 mit 6,3 % sogar stärker als die gesamte Bautätigkeit. Die Impulse kamen sowohl vom Neu- als auch vom Ausbau. Nachdem 2009 noch ein neuer Tiefstand erreicht worden war, steigt die Zahl der fertiggestellten Wohnungen seit 2010 wieder an. 2011 dürften etwa 180.000 Einheiten einschließlich Baumaßnahmen erstellt worden sein. Da die Genehmigungen 2011 sogar um knapp 20 % zugelegt haben, wird sich der Aufwärtstrend mit der Fertigstellung von über 200.000 Wohnungen in diesem Jahr fortsetzen. Marktprognosen kommen zu dem Ergebnis, dass diese Zahl auch mindestens erreicht werden muss, da Wanderungsbewegungen innerhalb Deutschlands in prosperierende Regionen zu einem höheren Bedarf führen und die Zahl der Haushalte weiter steigt. Darüber hinaus muss der Abriss von Gebäuden teilweise ersetzt werden. In den letzten vier Jahren sind aber jeweils deutlich weniger als 200.000 Wohnungen gebaut worden, so dass ein zusätzlicher Nachholbedarf entstanden ist. Damit dürfte es auch über 2012 hinaus zu einem moderaten Wachstum im Neubau kommen. Die regionalen Unterschiede bleiben bestehen. Expandieren werden Zuwanderungsgebiete vor allem in Süddeutschland. Begünstigt sind die Metropolen mit ihrem Umland. Abwanderungsgebiete sind vor allem ländliche Regionen, nicht nur in Ostdeutschland. Während die Wohnungsbaugenehmigungen in Bayern und Baden-Württemberg seit 2008 kontinuierlich und deutlich gestiegen sind, haben Brandenburg und Sachsen-Anhalt 2011 erstmals in diesem Zeitraum einen Zuwachs verbucht.
Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau sind positiv. So liegen die Hypothekenzinsen auf historisch niedrigem Niveau und die verfügbaren Einkommen steigen seit 2010 auch in realer Rechnung an. Für potenzielle "Häuslebauer" ist zudem durch die günstige Konjunkturentwicklung einerseits das Arbeitslosigkeitsrisiko deutlich gesunken. Andererseits führt die Verunsicherung durch die Euro-Schuldenkrise zu einer positiven Neubewertung der Anlage in Wohnimmobilien. Dies hat bereits zu stärker steigenden Immobilienpreisen im vergangenen Jahr geführt. Nach Berechnungen der Deutschen Bundesbank mit Hilfe von Daten von BulwienGesa stiegen die Wohnimmobilienpreise 2011 um 5 1/2 % nach 2 1/2 % im Jahr zuvor. Andere Indizes bestätigen diesen Trend, wenn auch in unterschiedlichem Ausmaße.1 Die höhere Rendite von Wohnimmobilien dürfte zu weiterer Kapitalanlage getriebener Nachfrage führen.
Neben einem wieder dynamischeren Neubau steht der viel wichtigere Ausbau im Fokus. Gemessen am gesamten Bauvolumen werden fast 80 % der Bauleistungen an bestehenden Gebäuden durchgeführt. Die Rahmenbedingungen sind hier ebenfalls günstig. Wichtiger Faktor für die Ausweitung der Bestandsmaßnahmen ist die stetig wachsende Bedeutung von energetischen Sanierungen. Tendenziell steigende und volatile Energiepreise sowie die in den letzten Jahren erweiterten Fördermaßnahmen haben hierzu beigetragen. Mittlerweile dürfte mehr als ein Drittel der Bestandmaßnahmen durch energetische Sanierungen initiiert sein. Dies entsprach im letzten Jahr einem geschätzten Volumen von fast 45 Mrd. €.
2012 ist im Bestandsbau mit weiterem Wachstum zu rechnen. Allerdings dürfte sich die Dynamik abflachen. Bereits 2011 sind die durch die KfW geförderten Investitionen zurückgegangen.2 1 Vgl. hierzu: Deutsche Bundesbank: Monatsbericht Februar 2012, S. 54-55. Auch in diesem Jahr ist bislang keine Trendwende erkennbar. Seit Jahresbeginn werden die KfW-Zuschüsse aus dem Energie- und Klimafonds bestritten, der sich aus den Versteigerungserlösen von CO2-Zertrifikaten speist. Da der Fonds aufgrund der niedrigen Zertifikatepreise nicht genügend Einnahmen generiert, dürften die Sanierungsmittel in diesem Jahr von geplanten 1,5 Mrd. € auf 900 Mio. € schrumpfen. Ob die Regierung in diesem Bereich Gegenmaßnahmen ergreift, ist bislang noch nicht absehbar. Darüber hinaus halten sich Immobilienbesitzer zur Zeit zurück, weil eventuell die Abschreibungsbedingungen für Sanierungsmaßnahmen verbessert werden sollen. Die gesamten Wohnungsbauinvestitionen dürften deshalb 2012 nur noch um 2 % zulegen.
Auch auf mittlere Sicht besteht weiterer Bedarf im Wohnungsbau, wenngleich die Zuwächse moderater als zuletzt ausfallen dürften. Zwar hat sich ein Nachholbedarf aufgestaut, der allmählich abgebaut wird. Trotz wieder stärkerer Zuwanderung nach Deutschland wird sich die Bevölkerungszahl in den nächsten Jahren leicht verringern, wenngleich dieser Effekt dadurch abgemildert wird, dass die Zahl der Haushalte und damit die Wohnungsnachfrage vorerst noch leicht ansteigen. Zugleich verändert sich die Struktur. Die typischen Käufer bzw. Bauherren von Einfamilienhäusern sind Haushalte mit drei oder mehr Personen, deren Anteil sich bis zum Jahr 2030 um etwa 10 Prozentpunkte auf rund 37 % verringern wird. Zunehmen wird im Gegenzug die Zahl der Ein- und Zweipersonenhaushalte, die tendenziell eher Wohnungen erwerben oder mieten. Diese Struk-turverschiebung dürfte das Bauwachstum tendenziell bremsen. Darüber hinaus führt die Zunahme älterer Personen zu einem erhöhten Bedarf altersgerechten Wohnens mit entsprechenden Dienstleistungen. Die städtischen Wohnlagen werden weiter an Bedeutung gewinnen. Die Abwanderung aus strukturschwachen Gebieten setzt sich fort.
Die klimapolitisch angestrebte CO2-Reduzierung erfordert auch eine weitere energetische Sanierung des Baubestandes in Deutschland. Hierbei besteht nach wie vor ein hohes Potenzial. So sind beispielsweise in Altbauten bis 1978 nur rund ein Fünftel der Außenwände bereits gedämmt. Nur 40 % der Altbauten haben nachgerüstete Fenster mit Wärmeschutzverglasung. Außerdem besteht ein erheblicher Erneuerungsbedarf bei den Heizungsanlagen. Damit dürfte sich der Wohnungsbau in den nächsten Jahren ein Stück weit von negativen demografischen Faktoren abkoppeln können und moderat wachsen. 2013 erwarten wir einen Zuwachs im Wohnungsbau von real 1 %.
Weitere Informationen im Anhang!
Die Bauinvestitionen stiegen 2011 mit 5,8 % sehr dynamisch. Eine ähnlich hohe Rate war zuletzt 2006 als Gegenbewegung zu der mehr als zehnjährigen Baukrise erreicht worden. Noch darüber lagen die Zuwächse nur im Boom nach der deutschen Wiedervereinigung Anfang der neunziger Jahre. 2012 wird sich die Bautätigkeit normalisieren. Während der Wohnungs- und Wirtschaftsbau moderat wachsen werden, dürfte es im öffentlichen Bau nach dem Auslaufen der Konjunkturprogramme sogar zu Rückgängen kommen. Die Bauinvestitionen dürften mit 1,3 % nur noch etwas stärker zulegen als das Bruttoinlandsprodukt.
Hoffnungsträger Wohnungsbau
Die Investitionen in den Wohnungsbau stiegen 2011 mit 6,3 % sogar stärker als die gesamte Bautätigkeit. Die Impulse kamen sowohl vom Neu- als auch vom Ausbau. Nachdem 2009 noch ein neuer Tiefstand erreicht worden war, steigt die Zahl der fertiggestellten Wohnungen seit 2010 wieder an. 2011 dürften etwa 180.000 Einheiten einschließlich Baumaßnahmen erstellt worden sein. Da die Genehmigungen 2011 sogar um knapp 20 % zugelegt haben, wird sich der Aufwärtstrend mit der Fertigstellung von über 200.000 Wohnungen in diesem Jahr fortsetzen. Marktprognosen kommen zu dem Ergebnis, dass diese Zahl auch mindestens erreicht werden muss, da Wanderungsbewegungen innerhalb Deutschlands in prosperierende Regionen zu einem höheren Bedarf führen und die Zahl der Haushalte weiter steigt. Darüber hinaus muss der Abriss von Gebäuden teilweise ersetzt werden. In den letzten vier Jahren sind aber jeweils deutlich weniger als 200.000 Wohnungen gebaut worden, so dass ein zusätzlicher Nachholbedarf entstanden ist. Damit dürfte es auch über 2012 hinaus zu einem moderaten Wachstum im Neubau kommen. Die regionalen Unterschiede bleiben bestehen. Expandieren werden Zuwanderungsgebiete vor allem in Süddeutschland. Begünstigt sind die Metropolen mit ihrem Umland. Abwanderungsgebiete sind vor allem ländliche Regionen, nicht nur in Ostdeutschland. Während die Wohnungsbaugenehmigungen in Bayern und Baden-Württemberg seit 2008 kontinuierlich und deutlich gestiegen sind, haben Brandenburg und Sachsen-Anhalt 2011 erstmals in diesem Zeitraum einen Zuwachs verbucht.
Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau sind positiv. So liegen die Hypothekenzinsen auf historisch niedrigem Niveau und die verfügbaren Einkommen steigen seit 2010 auch in realer Rechnung an. Für potenzielle "Häuslebauer" ist zudem durch die günstige Konjunkturentwicklung einerseits das Arbeitslosigkeitsrisiko deutlich gesunken. Andererseits führt die Verunsicherung durch die Euro-Schuldenkrise zu einer positiven Neubewertung der Anlage in Wohnimmobilien. Dies hat bereits zu stärker steigenden Immobilienpreisen im vergangenen Jahr geführt. Nach Berechnungen der Deutschen Bundesbank mit Hilfe von Daten von BulwienGesa stiegen die Wohnimmobilienpreise 2011 um 5 1/2 % nach 2 1/2 % im Jahr zuvor. Andere Indizes bestätigen diesen Trend, wenn auch in unterschiedlichem Ausmaße.1 Die höhere Rendite von Wohnimmobilien dürfte zu weiterer Kapitalanlage getriebener Nachfrage führen.
Neben einem wieder dynamischeren Neubau steht der viel wichtigere Ausbau im Fokus. Gemessen am gesamten Bauvolumen werden fast 80 % der Bauleistungen an bestehenden Gebäuden durchgeführt. Die Rahmenbedingungen sind hier ebenfalls günstig. Wichtiger Faktor für die Ausweitung der Bestandsmaßnahmen ist die stetig wachsende Bedeutung von energetischen Sanierungen. Tendenziell steigende und volatile Energiepreise sowie die in den letzten Jahren erweiterten Fördermaßnahmen haben hierzu beigetragen. Mittlerweile dürfte mehr als ein Drittel der Bestandmaßnahmen durch energetische Sanierungen initiiert sein. Dies entsprach im letzten Jahr einem geschätzten Volumen von fast 45 Mrd. €.
2012 ist im Bestandsbau mit weiterem Wachstum zu rechnen. Allerdings dürfte sich die Dynamik abflachen. Bereits 2011 sind die durch die KfW geförderten Investitionen zurückgegangen.2 1 Vgl. hierzu: Deutsche Bundesbank: Monatsbericht Februar 2012, S. 54-55. Auch in diesem Jahr ist bislang keine Trendwende erkennbar. Seit Jahresbeginn werden die KfW-Zuschüsse aus dem Energie- und Klimafonds bestritten, der sich aus den Versteigerungserlösen von CO2-Zertrifikaten speist. Da der Fonds aufgrund der niedrigen Zertifikatepreise nicht genügend Einnahmen generiert, dürften die Sanierungsmittel in diesem Jahr von geplanten 1,5 Mrd. € auf 900 Mio. € schrumpfen. Ob die Regierung in diesem Bereich Gegenmaßnahmen ergreift, ist bislang noch nicht absehbar. Darüber hinaus halten sich Immobilienbesitzer zur Zeit zurück, weil eventuell die Abschreibungsbedingungen für Sanierungsmaßnahmen verbessert werden sollen. Die gesamten Wohnungsbauinvestitionen dürften deshalb 2012 nur noch um 2 % zulegen.
Auch auf mittlere Sicht besteht weiterer Bedarf im Wohnungsbau, wenngleich die Zuwächse moderater als zuletzt ausfallen dürften. Zwar hat sich ein Nachholbedarf aufgestaut, der allmählich abgebaut wird. Trotz wieder stärkerer Zuwanderung nach Deutschland wird sich die Bevölkerungszahl in den nächsten Jahren leicht verringern, wenngleich dieser Effekt dadurch abgemildert wird, dass die Zahl der Haushalte und damit die Wohnungsnachfrage vorerst noch leicht ansteigen. Zugleich verändert sich die Struktur. Die typischen Käufer bzw. Bauherren von Einfamilienhäusern sind Haushalte mit drei oder mehr Personen, deren Anteil sich bis zum Jahr 2030 um etwa 10 Prozentpunkte auf rund 37 % verringern wird. Zunehmen wird im Gegenzug die Zahl der Ein- und Zweipersonenhaushalte, die tendenziell eher Wohnungen erwerben oder mieten. Diese Struk-turverschiebung dürfte das Bauwachstum tendenziell bremsen. Darüber hinaus führt die Zunahme älterer Personen zu einem erhöhten Bedarf altersgerechten Wohnens mit entsprechenden Dienstleistungen. Die städtischen Wohnlagen werden weiter an Bedeutung gewinnen. Die Abwanderung aus strukturschwachen Gebieten setzt sich fort.
Die klimapolitisch angestrebte CO2-Reduzierung erfordert auch eine weitere energetische Sanierung des Baubestandes in Deutschland. Hierbei besteht nach wie vor ein hohes Potenzial. So sind beispielsweise in Altbauten bis 1978 nur rund ein Fünftel der Außenwände bereits gedämmt. Nur 40 % der Altbauten haben nachgerüstete Fenster mit Wärmeschutzverglasung. Außerdem besteht ein erheblicher Erneuerungsbedarf bei den Heizungsanlagen. Damit dürfte sich der Wohnungsbau in den nächsten Jahren ein Stück weit von negativen demografischen Faktoren abkoppeln können und moderat wachsen. 2013 erwarten wir einen Zuwachs im Wohnungsbau von real 1 %.
Weitere Informationen im Anhang!
